按政策規(guī)定，90平米以下小戶型供應(yīng)還差多少？

　　根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年北京住宅新開(kāi)工面積為1526.1萬(wàn)平米，2006年的住宅新開(kāi)工面積相比2005年下降3%左右，即2006年的住宅新開(kāi)工面積為1480萬(wàn)平米左右，其中2006年1-5月的住宅新開(kāi)工面積為612.4萬(wàn)平米，6-12月的住宅新開(kāi)工面積為867.6萬(wàn)平米左右。而按照2006年5月九部委出臺(tái)的新政規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，按此規(guī)定，按照“90/70”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，去年6-12月的住宅新開(kāi)工面積867.6萬(wàn)平米都應(yīng)該按照新政策規(guī)定執(zhí)行，據(jù)此推算，應(yīng)該提供6.75萬(wàn)套的小戶型房產(chǎn)，同時(shí)，今年1-7月北京的住宅新開(kāi)工面積為734.3萬(wàn)平米，同理推算，90平米以下的小戶型供應(yīng)量也應(yīng)該達(dá)到5.7萬(wàn)套。兩者相加，截至2007年7月，理論上可以供應(yīng)的90平米以下小戶型數(shù)量至少應(yīng)該在12.45萬(wàn)套。而在今年上半年北京的新房供應(yīng)中，面積在90平米以下的套數(shù)為15000套左右，占上半年總供應(yīng)量的35%左右；加上下半年供應(yīng)的2萬(wàn)套中小戶型，全年的中小戶型供應(yīng)量也基本在35000套左右。

　　因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，今年小戶型的供應(yīng)量基本上占到全年商品住宅供應(yīng)總量的3成左右；同時(shí)，相比小戶型的可供應(yīng)存量來(lái)看，也僅僅占到可供應(yīng)小戶型量的28%左右。而這意味著，如果政策執(zhí)行到位，將商品住宅的開(kāi)發(fā)周期延展，在未來(lái)1年內(nèi)，小戶型的供應(yīng)量應(yīng)該可以增加9萬(wàn)套，這對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的作用將不僅僅是“飲鴆止渴”的目的，而是將會(huì)改變房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有消費(fèi)格局，真正起到房?jī)r(jià)平穩(wěn)的效果，真正能夠與消費(fèi)者的需求相匹配。

　　現(xiàn)階段，小戶型增加還只是杯水車薪，不改房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，下半年2萬(wàn)套小戶型有利于平抑房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，但是2萬(wàn)套不足以顛覆樓市的格局，更不會(huì)使整體房?jī)r(jià)回調(diào)，房?jī)r(jià)仍然會(huì)呈上漲趨勢(shì)。2萬(wàn)套小戶型的增加并不能扭轉(zhuǎn)緊張的供求關(guān)系，只是在未來(lái)整體的供應(yīng)量中，小戶型更多一點(diǎn)而已；另外，北京市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展可以持續(xù)帶動(dòng)旺盛的消費(fèi)需求，成為房?jī)r(jià)上漲的重要支撐；奧運(yùn)帶來(lái)的各項(xiàng)配套完善等效應(yīng)也將會(huì)不斷體現(xiàn)，從而成為房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

    小戶型大量增加對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的三大影響

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，“9070”政策對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)及其上下游行業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的；單從房產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)看，主要是改善樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)消費(fèi)者預(yù)期、有利于平抑上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)三個(gè)方面。

　　首先，改善樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2007年8月29日，北京市期房可售住宅套數(shù)為72459套，套均面積達(dá)到141平米，樓市供應(yīng)以大戶型為主；而消費(fèi)者需求的主流是中小戶型；供需的不匹配直接反映了樓市結(jié)構(gòu)的“頭重腳輕”，中小戶型的供應(yīng)量無(wú)法滿足最廣大的中低收入群體的需求，今年下半年以及未來(lái)小戶型的大量增加，將可以逐步稀釋以大戶型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足廣大消費(fèi)者的需求。

　　其次，增強(qiáng)消費(fèi)者預(yù)期，使購(gòu)房行為趨于理性。在樓市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，除了房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系緊張、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅費(fèi)征收導(dǎo)致的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)等因素之外，大量的“沖動(dòng)型”購(gòu)房行為也成為助推房?jī)r(jià)上漲的原因；在小戶型大量增加，需求能夠滿足的預(yù)期下，市場(chǎng)環(huán)境的變化會(huì)促使以自住為主的購(gòu)房者更加理性。

　　第三，有利于平抑上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)。小戶型供應(yīng)量的增加可以改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解小戶型的供求關(guān)系以及價(jià)格的過(guò)快上漲，由于小戶型價(jià)格及漲幅一般高于整體房?jī)r(jià)，因此小戶型價(jià)格的平穩(wěn)將直接影響到整體房?jī)r(jià)的平緩。

　　最后，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，下半年小戶型的集中供應(yīng)雖然不能在短期內(nèi)對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到太大的作用，但是如果明年以及今后小戶型能夠持續(xù)增加，那么不僅廣大的消費(fèi)者可以有更多的選擇，而且對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)將能起到真正的抑制作用。

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