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樓市：政策不少了，就打不著“七寸”？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-29
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僅靠加息、提高首付或征收物業(yè)稅來降房價，能真正收效嗎？
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機中國人民銀行今年第四次加息悄然而至。密集加息傳遞的“緊縮”信息對房地產(chǎn)市場意味著什么，尤其在房價連續(xù)居高不下的情形下？
在部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的背景下，如果聯(lián)想到此前的關(guān)于央行將提高住房貸款首付比例的傳聞，以及有關(guān)專家學(xué)者提出的盡快開征物業(yè)稅、取消期房銷售制度、抑制住房投資需求等建議，是否意味著新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控又將拉開帷幕？
提高首付能否抑制需求？
對于由研究機構(gòu)提出的“住房貸款存在一定風(fēng)險，提高首付比例”的政策建議而演化為的“央行將提高房貸首付”的市場傳言，雖然央行有關(guān)人士已經(jīng)作出房貸政策無變化的說明，但是，有專家指出，在央行已經(jīng)進入加息通道而房價又持續(xù)飛漲的情形下，防范金融風(fēng)險，調(diào)高個人房貸首付比例也并非不可能。
上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任印坤華教授卻并不這么認為。在他看來，最近一段時間，主要是美國的次級抵押貸款出了問題，有把房貸風(fēng)險放大的傾向。次級抵押貸款是指由發(fā)起抵押貸款的金融機構(gòu)向信用較差的客戶發(fā)放的購買房屋的抵押貸款�！岸覀儸F(xiàn)在房貸不存在次級抵押的問題”，印坤華認為，“目前中國的信貸資產(chǎn)里，實際上房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。而且，房貸的不良貸款率也是最低的，在1%以下”。
盡管有媒體報道在深圳有銀行已經(jīng)提高了房貸首付比例，但從《瞭望》新聞周刊了解到的情況看，北京、上海等地并未調(diào)整。據(jù)上海媒體報道，上海銀監(jiān)局相關(guān)人士指出，首付款比例應(yīng)依據(jù)貸款人還貸風(fēng)險確定，不宜一刀切。
其實，關(guān)于提高房貸首付的傳聞并非首次。在2006年5月，面對井噴一般的房價，市場曾經(jīng)傳聞，央行將提高首付比例。而據(jù)媒體報道，央行早在2005年就已經(jīng)向各商業(yè)銀行發(fā)文，要求針對第二套住房購買者提高首付比例。
在中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來，提高第二套房的貸款首付，抑制投資性的需求，是有必要的，而且國外也是這么做的。但是，作為自住性的第一套房，如果提高首付，等于提高了一般消費者的購房門檻。
事實上，恰恰是這部分“一般消費者”對房貸首付、對貸款利率最為敏感，而提高首付比例并不會成為一些住房投資者的負擔(dān)。一位在某房地產(chǎn)公司擔(dān)任經(jīng)理的朋友告訴本刊記者，“買我們房的人大部分首付都超過50%�！边@位朋友所在公司開發(fā)的樓盤在北京五環(huán)外，每平方米價格過萬。
對于市場流傳的“央行將購房首付款比例從目前的最低兩成，提高到四至五成”的說法，印坤華認為并不可行。他指出，上述“2005年提高第二套住房首付比例”的政策執(zhí)行并不力，其重要原因在于銀行吸收存款，目的就是要把存款貸出去賺取利潤，而房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。只要是規(guī)規(guī)矩矩做的房貸，就沒有那么大風(fēng)險。很多風(fēng)險都是由于內(nèi)外勾結(jié)騙貸引起的。關(guān)鍵是要分清投資性需求和自住性需求，否則，政策一刀切，不但執(zhí)行效果會大打折扣，還會打擊普通老百姓合理的住房需求。
稅收還是利率更有效？
從近年來調(diào)控房市的重要手段之一的利率調(diào)整來看，收效并不顯著。2004年10月和2006年4月央行先后兩次加息，2005年3月央行取消房貸優(yōu)惠利率，再加上今年4次加息，5年以上房貸利率已由2004年10月前的5.04%上升到目前的7.56%，提高了50%，力度不可謂小，但是，由于每次調(diào)整的幅度不大，“溫水煮青蛙”已被證明為一個偽命題。購房者已經(jīng)“麻木”了。而且，這種普遍撒網(wǎng)的做法，對抑制房價過快上漲缺乏針對性，收效自然甚微。
什么才是房價高企等日趨激化的樓市問題的有針對性的舉措？目前各路專家學(xué)者的意見更多地集中在稅收政策上。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上建議，加速推進物業(yè)稅出臺，減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅；國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組建議，選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，抑制商品房的投機性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達到抑制高房價的目的。
從國外的經(jīng)驗看，許多國家也都把打擊投資性購房作為控制房價的重要手段。購房者必須向政府交納多種與房屋有關(guān)的稅，如地皮稅、住房稅、空房稅等。
由于高稅收的存在，投機炒房者幾乎無利可圖。市場分析人士建議，要有效抑制房價，開征空房稅(迫使現(xiàn)存的大量空置房進入市場，增加供給，降低房價)和累進稅(讓炒房、囤房無利可圖)。
但是，作為一個新的稅種，物業(yè)稅的推出還有很多基礎(chǔ)的工作要做。比如，對物業(yè)價值如何評估、稅率如何設(shè)定等。有關(guān)部門在制定相關(guān)政策的時候會非常慎重，其推出還需要一定的時間。
而且，鑒于二手房營業(yè)稅(初衷是增加投資成本，抑制投資需求)最終被轉(zhuǎn)嫁給消費者，反而助長了房價的上漲，一些專家對通過物業(yè)稅來抑制需求降低房價成功的可能性，持謹慎樂觀的態(tài)度。
期房還是現(xiàn)房？
針對目前部分大中城市房價持續(xù)攀升的問題，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組建議，應(yīng)該把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度。期房是指發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止的商品房。而現(xiàn)房是指已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項目。在經(jīng)過有關(guān)部門驗收后，可取得房地產(chǎn)權(quán)證，辦理初始登記。期房銷售制度存在諸多弊端，如夸大宣傳、渲染漲價情緒等，而且開發(fā)環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問題，容易使購房者蒙受損失。對此，不少地產(chǎn)界人士認為，應(yīng)該取消期房。
但是，住房生產(chǎn)銷售的現(xiàn)狀又足以令政策“投鼠忌器”：
首先，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上的住房銷量中有90%都是期房，現(xiàn)樓數(shù)量極為有限，其中一些還是項目銷售的尾房。如果期房禁止銷售，市場上的供應(yīng)量將大幅度減少。鑒于目前樓價上漲過快的主要原因是供應(yīng)量不足，此舉對供給不足的影響很難說是利大還是弊大。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組認為，以供應(yīng)量為借口繼續(xù)期房銷售制度是無稽之談，但上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品房竣工面積為1.5億平方米，銷售面積為2.8億平方米，二者之比為0.54比1，明顯供小于求，2002年這一比例為1.2比1，2006年為0.8比1。
對于今年上半年的如此供求失調(diào)，相當(dāng)?shù)臉I(yè)內(nèi)人士都歸因于2006年的“90平方米新政”，因為審批、觀望等原因致使供應(yīng)量大大低于需求，最終導(dǎo)致今年上半年房價報復(fù)性反彈。
其次，如果不讓銷售期房，中小開發(fā)商資金鏈將受壓。因為近些年來絕大多數(shù)開發(fā)商的主要資金來自預(yù)售款，失去這筆資金，在我國目前金融體系尚不健全的情況下，要么這部分開發(fā)商退出市場，但這也會影響到當(dāng)前的商品房供應(yīng)；要么將導(dǎo)致外資乘虛而入。在不具備直接融資、銀行難發(fā)放貸款、企業(yè)小又不能發(fā)行債券的情況下，中小開發(fā)商就會到海外去想辦法搞私募資金，向“地下錢莊”借錢。這些高額的資金成本最終會加到房價里。
調(diào)控的“七寸”究竟在哪？
僅靠加息、提高首付或者征收物業(yè)稅來降房價，可能不完全切合實際�！耙种品績r，需要各方面政策相互配合�！鳖櫾撇J為，“要降房價，還需要供求雙調(diào)，疏堵結(jié)合。”
印坤華認為，大幅度地收縮供給，是目前最大的問題。最近一段時間的房價報復(fù)性反彈，就是近幾年壓縮土地供給的結(jié)果。壓縮土地供給，打亂了正常的房地產(chǎn)生產(chǎn)節(jié)奏，不利于連續(xù)生產(chǎn)，容易導(dǎo)致供求失衡。結(jié)果就是房地產(chǎn)市場報復(fù)性反彈，房價越來越高。
在他看來，房價上漲有兩大原因，一個是地價，一個是房價。本身房價在漲，而土地又在緊縮，這給購房者造成住房供不應(yīng)求的恐慌心理，更加劇了供不應(yīng)求。還有就是一些媒體的夸大炒作，人為地放大稀缺，推漲了房價。
對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，印坤華認為，應(yīng)該各個部門互相協(xié)同，而不是像現(xiàn)在這樣各自為戰(zhàn)。如，管地的希望土地供給越少越好，地價越高越好；管錢的希望銀行風(fēng)險越小越好，利差越大越好，規(guī)模越小越好；管稅的希望稅種越多越好，稅收越多越好；管房的希望經(jīng)濟適用房建得越多越好。每個部門都有理由，表面看起來都沒有錯，但合在一起就可能出現(xiàn)問題。
此外，印坤華認為應(yīng)該充分肯定住房改革的市場化方向。針對房價逆調(diào)控而漲，市場上出現(xiàn)了否定市場化改革的聲音，他認為，其實不少市場化的東西政府靠行政命令想限制也限不住。例如，據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第2季70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲了6.3%，土地交易價格上漲了13.5%。
同時，印坤華指出，應(yīng)健全住房基本保障制度。此次全國擴大廉租房建設(shè)，擴大保障范圍，從最低收入家庭擴大到低收入家庭，值得力推。
印坤華認為，要讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)在關(guān)鍵的是：要認識到中國的老百姓解決住房問題不可能一蹴而就，一定要走分開改善，循序漸進的路；一定要搞清楚我們改革的取向是市場化、社會化、專業(yè)化，不能盲目模仿國外的做法，要因地制宜；要加強住房保障，明確界定中低收入家庭概念，高收入和中等收入家庭住宅基本上由市場解決，低收入家庭和最低收入家庭的住房問題由社會保障解決。
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