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開發(fā)商豪賭土地：列為"諸侯"還是淪為"炮灰"？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-24
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)當(dāng)包括萬科、金地在內(nèi)的地產(chǎn)公司輪番圈地狂飆時，潘石屹卻拿出一份由SOHO整理成冊的文件，指著其中一張標(biāo)著幾十家企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的表格，語氣并不平和：“市盈率高達(dá)184倍，你覺得這樣正常嗎？”
并非所有房地產(chǎn)商都分享到了行業(yè)繁榮所帶來的快感。相反，業(yè)界已經(jīng)有了某種對于暴風(fēng)雨來臨前的“擔(dān)憂”，還混合著一種對于“洗牌”的渴望。在前不久的舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，這種矛盾的心理通過各種言論被表現(xiàn)了出來。如同企業(yè)家直覺所示，理論家們根據(jù)公式推算出來的數(shù)據(jù)，也同樣揭示出行業(yè)內(nèi)劍拔弩張的風(fēng)險。
開發(fā)商豪賭土地：列為“諸侯”還是淪為“炮灰”？
按照學(xué)者們的推斷，如果企業(yè)家們采取的是戰(zhàn)略式超常規(guī)擴(kuò)張，可能最終會促使10名左右的先行者提早跨入市值萬億的行列之中；如果僅是將所有的賭注下在土地百年之后依然只升不貶，那這些“貪吃”的企業(yè)可能最終就成為炮灰。土地，并非開發(fā)商足以依靠的福祉。
關(guān)于土地的愛恨交織
對于一向標(biāo)榜“感性”的潘石屹來說，土地給他帶來的壓力是親身體會。
“SOHO不缺土地�！迸耸僬f。但是，在之前的兩年，業(yè)內(nèi)都知道潘石屹為了獲得“糧票”頗費(fèi)腦筋。
此次斬釘截鐵地說“不缺地”，潘石屹并不是一種“酸葡萄”的“狐貍心理”，而是另有他意。
在博鰲房地產(chǎn)論壇上，一位與會的專家點撥記者稱：“潘石屹在放出一個信號，就是有些企業(yè)掌握了太多的土地資源，這些土地資源的‘壟斷性’獲取可能已經(jīng)嚴(yán)重違反了國家‘兩年以上閑置土地收回’的相關(guān)規(guī)定。所以，潘石屹這次‘不叫苦’，是為了能夠讓業(yè)界，尤其是政府，看到‘囤地’的政策風(fēng)險所在�！�
所有人都在抱怨，土地越來越“金貴”了。此前，以房價為“樓面地價”獲取土地已經(jīng)在武漢、南京、杭州輪番上演。
在建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司最新的一期內(nèi)刊上，也表示“現(xiàn)在是典型的土地賣方市場”，并同時作出說明“2006年，各地土地的招拍掛價格一路走高；2007年，這種狀況有過之而無不及”。
在2007年二季度REICO報告發(fā)布會上，當(dāng)被問及“地價對房價的帶動幅度由多嚴(yán)重問題”時，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的回答是大概五分之一。在發(fā)達(dá)地區(qū)地價大概是房價的50%。所有的漲價都是地價。
“股東們當(dāng)然希望土地儲備越多越好，他們甚至希望土地儲備足夠100年用。但是要‘合法’。”與會的地產(chǎn)商對本報記者表示。“最大的保證就是合法的保證�！迸耸僬f。
“看到房地產(chǎn)公司屢屢將土地樓面地價拍出超過房價，這是一個不太正常的現(xiàn)象，存在很大風(fēng)險。當(dāng)然，這也說明兩個現(xiàn)象：政府的供地在減少；城市拆遷難度卻同期加大�！迸耸僬f。
“只要列出四個類別，現(xiàn)在幾乎全國的地產(chǎn)商都可以對號入座�！迸c會的一位專家對本報記者分析稱：“有錢有地；有錢沒地；沒錢有地；沒錢沒地�！彼J(rèn)為，現(xiàn)在的情況是，一些強(qiáng)勢的地產(chǎn)上市公司就可以被歸為“有錢有地”一類，而類似于SOHO（中國）這樣的企業(yè)，正是處于被夾在中間的“有錢沒地”這種類型。所以，在他分析看來，今后針對閑置土地的“呼聲”會越來越高。
只有在國家強(qiáng)力執(zhí)行政策基礎(chǔ)上，才可能有囤積了多年的土地被釋放出來。
“或者通過地產(chǎn)商之間自行轉(zhuǎn)讓；或者重新進(jìn)入招拍掛的程序。無論是哪一種，都會導(dǎo)致一些有錢的開發(fā)商有更多的機(jī)會獲取土地。”
就在博鰲房地產(chǎn)論壇召開期間，國土資源部也傳出消息：監(jiān)察部、國土資源部、財政部、建設(shè)部和審計署近日聯(lián)合發(fā)出通知，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作，要求各地對2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。主要清理宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況、供地方式的合法性、供地過程的規(guī)范性、土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后宗地使用情況。
這些利好消息，都讓愿意出“雞蛋”換“糧票”的地產(chǎn)企業(yè)看到了機(jī)會。
土地=萬億市值的“沙發(fā)”？
“嚴(yán)重超速”的發(fā)展，才有利于更快的搶奪萬億市值的“沙發(fā)”，而“嚴(yán)重超速”目前的市場狀態(tài)就是更多的囤積土地。如果方法得當(dāng)，“土地”與“萬億企業(yè)”之間可能存在以上所述的遞進(jìn)關(guān)系�！�
根據(jù)萬科2004年的規(guī)劃，連續(xù)10年年增長30%之后，2014年萬科的銷售額將達(dá)到1093億元。
按照北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的運(yùn)算模板：萬科到2014年，市值可以達(dá)到3090億元左右，到2018年，市值便可以超過萬億。
“在未來10年，沒有哪家A股公司市值將超過萬億。在未來20年，市值可能過萬億的A股上市公司有3家�！辩妭ヮA(yù)測說，除了萬科之外，陸家嘴可能在2024年市值超過萬億，北辰實業(yè)2025年市值達(dá)到萬億。
鐘偉的結(jié)論建立在一個基本假定基礎(chǔ)之上：“中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時期，并假定未來的20年發(fā)展與過去5年的發(fā)展差不多，即在平均意義上，房地產(chǎn)公司未來20年的基本財務(wù)狀況、業(yè)務(wù)增長情況與過去5年的情況相當(dāng)�！�
“如果業(yè)務(wù)擴(kuò)張維持在2006、2007兩年的水平，如果資本市場的擴(kuò)張也維持在近兩年的水平，那么，上述時間可能縮短一半左右�！辩妭シ治龇Q。
鐘偉采用“權(quán)益負(fù)債比”（股東權(quán)益/有息負(fù)債）來作為財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)。在他看來，安全區(qū)域應(yīng)該大于1。
在對“2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力TOP10”做了數(shù)據(jù)估算之后，鐘偉發(fā)現(xiàn)：權(quán)益負(fù)債比小于1的企業(yè)占了5家，分別是保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、蘇州高新、華發(fā)股份，鐘偉下結(jié)論稱“這5家企業(yè)在2006年年度已經(jīng)嚴(yán)重超速狀態(tài)”。
在權(quán)益負(fù)債比大于1的5家公司中，陸家嘴 的有息負(fù)債率為0，權(quán)益負(fù)債比無窮大。所以鐘偉認(rèn)為“這家公司是安全的，處于保守狀態(tài)”。
萬科在2006年的銷售增長率大于2007年的最大擴(kuò)張速度，被定義為“超速狀態(tài)”。
此外，北辰實業(yè)、中華企業(yè)2006年的銷售增長率小于平穩(wěn)增長速度，處于保守狀態(tài)；金融街2006年的銷售增長率大于可持續(xù)增長速度，但小于最大增長速度，處于輕度超速狀態(tài)。
同時，根據(jù)這種對于“跑道”以及“跑步速度”的研究，還可以確定的一點是：不是所有急速擴(kuò)張的企業(yè)都可以搶到“萬億”的沙發(fā)，因為必然有人在這一過程中成為炮灰。
“最終進(jìn)入萬億市值的企業(yè)應(yīng)該在10家左右�！辩妭Α兜谝回斀�(jīng)日報》表示：“屆時，市場的集中度就與現(xiàn)在的美國大體相當(dāng)，因為美國目前的寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的市值也在萬億元人民幣左右。但是，相對于其他國家，美國是一個市場集中度較為松散的市場。”
“萬億”的誘惑，就在于可以直接影響到國家的土地政策、金融制度等等方面。所以，即使目前的瘋狂囤地，也是十分值得的。
“但是聰明的企業(yè)不僅應(yīng)該知道什么時候‘瘋狂’，也應(yīng)該知道什么時候‘收手’�！睒I(yè)內(nèi)專家對本報記者點評說。而根據(jù)該專家的分析，一家國內(nèi)大型房地產(chǎn)上市公司從2003年開始加大圈地力度，他們極有可能在3到5年之內(nèi)突然收縮土地陣線，那就是他們所判斷的“周期”到了。
需要提出警醒的是：地產(chǎn)企業(yè)，可能因土地而興，也可能因土地而廢。
恒隆集團(tuán)董事局主席陳啟宗在博鰲房地產(chǎn)論壇上感嘆：“今天大家看非常好的將來不一定最好�！彼f：“1982年的時候，我們四家人，一同發(fā)展香港的一些項目，其中兩家的土地儲備很大，比新鴻基還大，但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了，就剩下另一家和我。”
據(jù)陳啟宗的觀察，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在還在資金累計的一個環(huán)境之下，可能正是類似于美國1981年到1992年的情況，以及香港特區(qū)上世紀(jì)70年代和80年代的光景。
但是，經(jīng)濟(jì)周期依然不容忽視。“你到底是被淘汰了一部分，還是保留了實力的一部分，這個還要看你個人的能力�！标悊⒆谡f。房價和土地之間的兩難權(quán)衡
“資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度將越來越慢�！辩妭ヅe例說，有一家國內(nèi)領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)，之前的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以達(dá)到0.68，但是最近看來，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急速下降到0.3。這都是危險的信號。而同時，地價改變了人們對于房價的預(yù)期，繼而透支了未來的房價
“所謂囤地就能掙錢，沒有危機(jī)，以及土地永遠(yuǎn)升值的說法，都是錯誤的�！辩妭シQ。類似于碧桂園之類的企業(yè)，早期擁有土地的“原始股”，可以賺錢。但是類似的企業(yè)是少數(shù)。從目前的情況來看，土地價格的上漲已經(jīng)成為趨勢，這導(dǎo)致越來越多存量地和新增土地的資金規(guī)模上漲。
2006年，全國共出讓土地面積23.25萬公頃，出讓價款7676.89億元，同比分別增長40.4％和30.5％。其中招拍掛出讓面積6.65萬公頃，出讓價款5492.09億元，分別增長16.3％和30.9％。
任志強(qiáng)的說法被業(yè)界認(rèn)同：“全國用于存量地和新增土地的沉淀資金約為1.5萬億元。”（2006年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模為接近2萬億，接近國民經(jīng)濟(jì)總量的十分之一）。鐘偉認(rèn)為，如果這些用于土地儲備的“沉淀資金”繼續(xù)按照30%的幅度上漲，那么2到3年后，這一“沉淀資金”的規(guī)模將達(dá)到2萬億。同期，在房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，70%到80%的資產(chǎn)都將壓在土地上。
“資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度將越來越慢�！辩妭ヅe例說，有一家國內(nèi)領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)，之前的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以達(dá)到0.68，但是最近看來，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急速下降到0.3。這都是危險的信號。而同時，地價改變了人們對于房價的預(yù)期，繼而透支了未來的房價。
“這將迫使土地政策陷入兩難�！辩妭フf。
接受《第一財經(jīng)日報》專訪時，鐘偉估計說，全國來看，掌握在開發(fā)商手中的存量土地大概可以用于2到3年的開發(fā)，而這些存量土地的釋放可能導(dǎo)致房價的下瀉。再做一種大膽的假設(shè)，假設(shè)基本農(nóng)田“有限”放開，也就是說經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)用地放開，又將轉(zhuǎn)化為大面積的土地供應(yīng)量，這將急速緩解土地給整個房地產(chǎn)市場帶來的壓力。
如果假設(shè)成立，業(yè)內(nèi)盛行的“土地稀缺”理論也會土崩瓦解。
還有一個將對地價、房價緩解都行之有效的方案。
廉租房制度如果可以解決20%中低收入群體的基本住房問題，就可以保證房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展，而減少房價受到地價的牽制。
“東亞國家（和地區(qū)）的基本情況是：公房建設(shè)占全國新建住房的50％；在香港（特區(qū)），220 萬家庭中，約100 萬家庭是不擁有房屋的，住在政府提供的出租房中，其中居住在公屋中的占30.9%；在新加坡，根據(jù)新加坡貿(mào)易與工業(yè)部的報告，400 萬人口中有近90%的居民住在公共住房中�！辩妭シQ。
在北京，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重僅為3.63％。
土地和住房雙面的制度改革，都可能成為契機(jī)，或者風(fēng)險。這也為房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的縱橫捭闔提出新命題。
表一 2006年A股市場房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張評價
表二 2006年A股市場房地產(chǎn)企業(yè)主要財務(wù)指標(biāo) - ■ 與【開發(fā)商豪賭土地：列為"諸侯"還是淪為"炮灰"？】相關(guān)新聞
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