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誰是新一輪房價(jià)瘋漲的幕后“推手”
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-13
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- 中研網(wǎng)訊：
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國家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，今年5月以來，北海、蘭州等中西部省區(qū)市房價(jià)，比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份，14天內(nèi)商品房均價(jià)上漲7.8%。房價(jià)為何“葫蘆沒按下又起了瓢”？究竟誰是助推新一輪房價(jià)瘋漲的幕后“推手”？
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
“你調(diào)你的控，我漲我的價(jià)”
在長三角地區(qū)，5月份之后，杭州房市開始量價(jià)齊升，市中心部分樓盤每平方米平均上漲3000元至5000元；珠三角地區(qū)，深圳商品房成交均價(jià)14223元/平方米，半年暴漲50%。灼熱的數(shù)據(jù)使得深圳成為新一輪房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。
中西部省區(qū)市的房價(jià)漲幅格外引人注目。以曾經(jīng)“房地產(chǎn)泡沫”聞名的廣西北海市，2007年以來價(jià)格一路飆升，連續(xù)3個(gè)月位居全國首位。4月份更是以23.6%的驚人漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳和北京。
自國家6月上旬批準(zhǔn)重慶、成都為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”之后，重慶的房價(jià)突然向上跳躍，之后就“高燒”不退，連續(xù)5個(gè)星期，主城區(qū)商品房成交量超過5000套，成交面積同比增長251.8%。
“樓市太瘋狂了，連我們業(yè)內(nèi)人士都感到害怕�！敝貞c一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員陳女士說，重慶成為“試驗(yàn)區(qū)”以來，樓盤漲價(jià)只需銷售經(jīng)理一句話，立即就可以“漲兩三百”，一些樓盤6月以來甚至是按照一個(gè)月漲1000元的計(jì)劃在執(zhí)行。為了暴利，開發(fā)商甚至不惜毀約賣高價(jià)，連對(duì)業(yè)內(nèi)人士都“認(rèn)錢不認(rèn)人”。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些地方政府在外出招商引資、參觀考察過程中，往往把本地房價(jià)與鄰近省份進(jìn)行比較。一方面，希冀通過低廉的房價(jià)來吸引更多投資商進(jìn)入本地市場；另一方面，通過默許、甚至鼓勵(lì)房價(jià)的上揚(yáng)來制造“人氣”，結(jié)果形成了“你調(diào)你的控，我漲我的價(jià)”的怪現(xiàn)象。
五種力量助推房價(jià)猛漲
近幾個(gè)月的房價(jià)變化表明，盡管國家與地方通過戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房價(jià)飆升并未得到根本遏止。
究其原因，大概有五個(gè)方面：一是炒作概念制造“搶房潮”。記者在調(diào)查中了解到，自6月中旬以來，重慶各種“房地產(chǎn)專刊”就將國家設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重大戰(zhàn)略“解讀”為房價(jià)上漲的動(dòng)力，連篇累牘地推出“試驗(yàn)區(qū)將刺激重慶房價(jià)上漲”、“重慶樓市迎來大漲拐點(diǎn)”等觀點(diǎn)，并發(fā)布“重慶樓市出現(xiàn)‘搶房潮’”、“重慶今年房價(jià)再漲10%也正�！钡认�，不斷向老百姓強(qiáng)化“房價(jià)必漲、漲價(jià)正�！钡母拍�。
二是捂盤囤房刺激供求失衡。在制造輿論之后，部分開發(fā)商開始提高房屋售價(jià)，并“捂盤惜售”，制造房子緊俏的假象。長三角某市要求，在領(lǐng)取預(yù)售許可證一個(gè)月內(nèi)不開盤其預(yù)售許可證將作廢，一些已經(jīng)領(lǐng)證的開發(fā)商為了達(dá)到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。據(jù)這個(gè)城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的。這直接造成了市場住房供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲，而價(jià)格越漲，開發(fā)商為追求高利潤就越捂盤不賣，出現(xiàn)惡性循環(huán)。
三是爭創(chuàng)“地王”，地價(jià)與房價(jià)相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的戰(zhàn)略重點(diǎn)。5月，杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià)，創(chuàng)下了樓面地價(jià)11759元/平方米的新紀(jì)錄。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價(jià)還高出近千元。隨著調(diào)控的不斷深化，一些開發(fā)商擔(dān)心自身利益受損，通過大量儲(chǔ)備土地來對(duì)抗調(diào)控。他們往往根據(jù)市場行情來加速或推遲開發(fā)進(jìn)度，最終目的為炒高房價(jià)以獲取最大利潤。
四是大盤操控區(qū)域房價(jià)，領(lǐng)漲效應(yīng)形成板塊拉力。二線城市房價(jià)快速上漲的背后，品牌開發(fā)商和超級(jí)大盤所發(fā)揮的作用不可低估。品牌開發(fā)商拿地后，依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在媒體大量投放樓盤廣告以擴(kuò)大影響力，其定價(jià)通常會(huì)遠(yuǎn)高于周邊樓盤。2007年以來，南京中心城區(qū)新開樓盤單價(jià)都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號(hào)”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價(jià)更超過了兩萬元。正是在一些“大盤效應(yīng)”下，不僅直接帶動(dòng)了周邊樓盤紛紛漲價(jià)，也拉動(dòng)該區(qū)域商品房均價(jià)的上揚(yáng)。
五是流動(dòng)性過剩，吹漲房價(jià)泡沫。一名主管房地產(chǎn)的官員告訴記者，“流動(dòng)性過剩對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)作用這兩個(gè)月表現(xiàn)得越來越明顯�！睋�(jù)了解，證券市場一年來的火爆行情增加了投資者的收益，在當(dāng)前股市波動(dòng)增大的情況下，一些在股市賺錢的投資者在房價(jià)上漲的刺激下開始投資房地產(chǎn)市場，以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。一些樓盤銷售人員表示，最近的消費(fèi)者與前兩年相比有一個(gè)不同，就是現(xiàn)在買房都不問價(jià)格，一兩萬元一平方米的房子，有的人買起來就像買白菜一樣。
中央地方土地收益分配格局亟待調(diào)整
近年來，圍繞著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，不同利益群體的博弈非常激烈。在共同利益的扭結(jié)下，一些房地產(chǎn)商、地方政府、黨政官員、專家學(xué)者、媒體專刊構(gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)。在他們的共同作用下，形成了樓市“漲價(jià)組合拳”，使普通購房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。
中央黨校研究員曾業(yè)松分析指出，房地產(chǎn)商一般以賺取最大利潤為核心，一些地方政府為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，從中獲得GDP和政績；一批學(xué)術(shù)精英引導(dǎo)公眾預(yù)期，影響政府決策，獲得地產(chǎn)商的“好處費(fèi)”；媒體�？癁榈禺a(chǎn)商制造輿論，從中獲得其廣告回報(bào)。這些利益集團(tuán)，不僅具有強(qiáng)大的自我保護(hù)能力，而且善于消解國家宏觀調(diào)控，扭曲國家政策“為我所用”。
江蘇省社科院院長宋林飛介紹，政策房比例偏低，這導(dǎo)致了很多中低收入者通過從銀行大量借貸而進(jìn)入商品房市場買房，加劇了樓市供需的失衡，也在一定程度上助推了房價(jià)上漲。
專家呼吁，遏制地價(jià)房價(jià)過快上漲，關(guān)鍵在于調(diào)整中央與地方的土地收益分配格局，從根本上減少地方政府“以地生財(cái)”的沖動(dòng)；土地拍賣應(yīng)該從目前“價(jià)高者得”的方式，轉(zhuǎn)為“限房價(jià)、競地價(jià)”，讓誠信開發(fā)商造價(jià)廉物美的房子；打擊開發(fā)商囤地囤房必須落到實(shí)處，確保信息透明，強(qiáng)化監(jiān)督；銀行應(yīng)嚴(yán)控開發(fā)商的貸款門檻，加大對(duì)政府房保障力度，讓更多中低收入者能買到價(jià)格合理的房子。 - ■ 與【誰是新一輪房價(jià)瘋漲的幕后“推手”】相關(guān)新聞
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