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海外購房團橫掃上海頂級樓市
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-9
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機購房團，誕生之初便被打上房價助推“黑手”的烙印———似乎每一次的卷土重來，都預(yù)示著房價的新一輪漲勢。
今年的這輪房價“回漲”潮中，瑞安集團開發(fā)的上海頂級豪宅、位于新天地的翠湖天地御苑受到了購房團的青睞。這個由在美居住的中國臺灣地區(qū)人士組成的購房團出手闊綽，一舉“打包”訂購了48套翠湖天地御苑豪宅。這批頂級公寓均價在4萬-6萬元/平方米，單套總價可達近千萬元。即便按平均每套800萬元總價計算，該購房團一次性消化的房源可為開發(fā)商輕易回籠4億元資金。
隱秘團購浮出水面
“之前的上海豪宅市場整體行情一直較為穩(wěn)定，但近兩個月的翠湖天地御苑突然成交迅速增量，我計算了一下，兩個月中共有63套成交，銷售速度非常罕見。”一位一直研究上海豪宅市場的業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報記者。據(jù)他觀察，這兩個月中的大部分成交都集中在同樣的門棟號碼，且銷售日期前后相差不大，“因此我們推算，可能是發(fā)生了團購行為�！�
今夏的異常高溫，未能阻礙豪宅購房者的似火熱情。
記者來到位于上海市中心的翠湖天地御苑售樓處，這個滬上最為出名的頂級豪宅銷售地居然門庭若市。當記者詢問是否還有空置房源時，忙碌不堪的售樓小姐只顧得上回了一句：“房源都快沒有了，前陣子來了批購房團訂掉了許多�！钡琴彿繄F究竟購買了多少套房源？售樓小姐卻不肯透露。
據(jù)記者調(diào)查，從今年6月1日至7月26日，翠湖天地御苑實際銷售共計63套，銷售總額為6.1億元，大部分成交集中于順昌路168弄11號、12號和16號，這三棟樓的總銷售量為48套，成交總金額為近4億元。而據(jù)記者所掌握的資料，這段時期，翠湖天地御苑11號樓共計成交8套，12號樓盤有21套的銷售業(yè)績，16號樓盤則消化了19套。從公開數(shù)據(jù)來看，6、7月份這兩個月是翠湖天地御苑今年以來銷量最好的時期，上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，在這兩個月，該樓盤分別對外銷售了67套和29套（含此后的撤銷套數(shù)）。
此外，記者在房地產(chǎn)交易中心查詢了解到，翠湖天地御苑在6月2日、6月12日、6月19日、7月7日及7月16日幾日內(nèi)，房源成交集中度很高。其中，7月7日當天顯示成交數(shù)量高達6套。同時，這些樓盤的業(yè)主登記顯示，大部分為來自于境外的個人買家———基于在同一天集中于同一頂級樓盤的多套購買行為非常少見，團購浮出水面。
3名代理者全權(quán)操辦
“這的確是次團購，購房團人士主要由在美居住的臺灣地區(qū)人士組成�！币晃涣私鈨�(nèi)情的開發(fā)商證實。據(jù)稱，該購房團此次低調(diào)入市，并未出現(xiàn)大隊人馬，數(shù)十套房源只是由3名代理者統(tǒng)一操辦�！八麄冑徺I翠湖天地御苑豪宅，目的還是為了投資。”當?shù)匾幻薪楸硎尽?
記者從周邊中介了解得到的信息顯示，目前翠湖天地御苑的兩房房型平均租金為3200-4500美元/月，三房房型平均租金為5500-6000美元/月，復(fù)式大戶型平均租金則在12000-15000美元/月。記者大致推算了一下，投資者的年回報收益率在4%-4.5%左右，并不是最高的。“后期新盤價格的節(jié)節(jié)高升，對于前期業(yè)主的心態(tài)影響很大，應(yīng)該說是看好后市吧�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)新天地分行經(jīng)理熊燕這樣認為。
另根據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷了長期的低迷態(tài)勢之后，隨著多種渠道的資金開始回流樓市，同時加上高檔住宅市場內(nèi)存量的逐漸減少，今年6月上海的高檔住宅成交量顯著提升。據(jù)統(tǒng)計，自今年3月以來，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交量以平均每月34%左右的比例增長，如6月內(nèi)環(huán)以內(nèi)高檔住宅成交面積為43萬平方米，且成交價格與3月相比上漲了3%。
不僅新房市場表現(xiàn)樂觀，二手房市場同樣水漲船高�！按浜斓赜返亩址拷灰仔星樵诮谏蠞q很快�！睋�(jù)熊燕透露，該樓盤的二手房交易均價，從今年5月到8月的短短3個月中，上漲了15%-20%�！爸按浜斓赜返亩址繏炫凭鶅r為42000元/平方米，現(xiàn)在已有48000元/平方米的成交價格出現(xiàn)了，說明買家完全認可這個漲幅。”
世邦魏理仕上海公司住宅項目營銷部高級董事陳煒表示，從上海中心城區(qū)豪宅供應(yīng)的走勢來看，2004年至2006年底，全市年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)遞減趨勢，而需求量卻基本保持不變，成交率更由2004年的61%上升到2006年底的80%。而隨著今年上半年豪宅供應(yīng)量的繼續(xù)減少，當年新增供應(yīng)量與市場消化量的比率即供求比已達到3：1的失衡狀態(tài)。
鏈接 四大購房團新蹤跡
溫州人在重慶
今年7月，一溫州購房團集體在重慶購房，每個人的購房數(shù)量集中在5、6套甚至十幾套。據(jù)當?shù)匾粰C構(gòu)統(tǒng)計，7月2日至8日，重慶一周的商品房成交量為5118套，與去年同期比，成交數(shù)量和成交金額的增幅均超過100%。同時，在此期間，重慶“三北”區(qū)域（渝北、江北、北部新區(qū)）的成交火熱，區(qū)域單套住宅平均成交總價達到32.74萬元，高出主城區(qū)16.6%。
香港人在深圳
今年上半年，中國香港地區(qū)人士投資內(nèi)地房地產(chǎn)金額約為91億元，較去年上半年增長28%；購買數(shù)量約為1.29萬至1.35萬個單位，同比也增長12%。而在深圳置業(yè)的香港人中，因工作等原因買房的比例同比上升34%，因投資收租而買房的比例同比上升30%。香港置業(yè)國際集團主席蔡涯棉表示，未來將有更多香港地區(qū)人士因工作到深圳置業(yè)，并預(yù)計今年下半年深圳住宅價格升幅約在3%至5%。
深圳人在廣州
今年7月，深圳購房團出現(xiàn)在廣州樓市。深圳人的異地置業(yè)行為多數(shù)帶有明顯的投資目的，甚至是快進快出的“炒房”。廣州部分別墅樓盤和商務(wù)區(qū)內(nèi)的稀缺豪宅成為深圳人的重點置業(yè)對象，據(jù)統(tǒng)計，這部分樓盤的深圳買家比例最近已經(jīng)上升到了20%左右。
唐山人在北京
今年4月，河北省唐山市首個購房團進入北京樓市。僅僅兩天時間，這個分為27組的購房團共購買商品住宅17套，成交金額達3800萬元。27組購房者中，有幾名是在唐山從事房地產(chǎn)開發(fā)的，購買房產(chǎn)既為投資也為個人消費；其余客戶中，最多的是為子女購房，作為教育投資，其他的則是商業(yè)需要。
海外基金“炒樓”新路徑解密
先是麥格理基金倒手新茂大廈、后有高盛轉(zhuǎn)讓百騰大廈，一前一后兩家知名海外基金均在接手物業(yè)僅約2年之后再次出讓，以實際行動證明了海外基金的投資者身份。事實上，大型海外基金針對收購之后用途的對外口徑往往為“將持有3-5年用作長期投資”，而隨著對這種投資模式的逐漸諳熟，一些基金也開始采用新形勢下的新方式吸引接棒者，以期完成轉(zhuǎn)讓獲利的目的。
落實混亂，“限外令”竟成一紙空文？
在樓市迅速上升時期，被認為是房價快速上漲和波動主要誘因的購團房，一度成為眾矢之的。在2005年進一步的宏觀調(diào)控之后，隨著上海房地產(chǎn)市場的逐步降溫，“團購”又成為了購房者與開發(fā)商討價還價的平臺。但在今年上半年上海樓市明顯回暖的情況下，再次出現(xiàn)大批量購買豪宅的購房行為，是否預(yù)示著樓市再次過熱？
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