許多未購(gòu)房者都對(duì)近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控感到無(wú)奈。但房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題是多方面的，按下葫蘆起來(lái)瓢，怎么進(jìn)行調(diào)控，大家總是爭(zhēng)議不斷，吵成一鍋粥。這其實(shí)是因?yàn)槔�益浸漬其中，涉及的水太深，包括地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房人等等。凡是政策影響本地區(qū)、本行業(yè)、本部門的利益就可能以冠冕堂皇的理由投反對(duì)票，導(dǎo)致許多政策或出不了臺(tái)，或出臺(tái)卻走了樣。

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)是不爭(zhēng)的事實(shí)。過(guò)去的50年中，許多國(guó)家發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作投機(jī)。各個(gè)國(guó)家都曾經(jīng)制定相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。去年下半年，韓國(guó)的建設(shè)部長(zhǎng)因控制房?jī)r(jià)上漲不見(jiàn)成效甚至還丟了官。雖然調(diào)控的做法各有差別，但完全相同的是：一用稅收政策與信貸政策打擊在房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)活動(dòng)；二是政府盡最大可能保障社會(huì)大多數(shù)人能夠擁有自己的住房。

    近一年多時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)一些官員與學(xué)者多次聲稱，國(guó)外是以租房為主，中國(guó)人過(guò)于偏好自有產(chǎn)權(quán)，所以推高了房?jī)r(jià)。有位有著較高知名度的專家說(shuō)，美國(guó)是30%的人買房，60%租房；又有一位地產(chǎn)部門的官員說(shuō)中國(guó)應(yīng)當(dāng)有70%的人去租房。這些說(shuō)法確實(shí)在一定時(shí)期左右了國(guó)家政策。

    前不久的7月13日，美國(guó)住房和城市發(fā)展部(HUD)部長(zhǎng)阿方索·杰克遜來(lái)中國(guó)洽談，打算利用中國(guó)的外匯儲(chǔ)備來(lái)幫助美國(guó)無(wú)房的30%人口圓住房夢(mèng)，披露了一些真實(shí)的數(shù)據(jù)，讓中國(guó)的民眾大吃一驚。原來(lái)美國(guó)擁有自己房產(chǎn)的人已經(jīng)達(dá)到了70%，北歐如瑞典等國(guó)這個(gè)比例則達(dá)到了88.5%.這個(gè)證據(jù)又一次讓我們認(rèn)識(shí)到中國(guó)老祖宗說(shuō)的“安居才能樂(lè)業(yè)”并非中國(guó)人獨(dú)有的情結(jié)，在全世界都有大批認(rèn)同者。

    雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)與炒作不是新鮮事，國(guó)內(nèi)外皆有發(fā)生。但是，縱觀美國(guó)近50年，大部分時(shí)間房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率僅在3%以內(nèi)，少數(shù)時(shí)間在5%以內(nèi)，與我國(guó)的房?jī)r(jià)一年動(dòng)不動(dòng)就漲20%、40%，甚至像深圳那樣，半年狂漲50%，根本不是一個(gè)數(shù)量級(jí)。

    為什么在美國(guó)與西歐炒房與投機(jī)掀不起大浪？原因就在于人家有一整套的房地產(chǎn)調(diào)控政策，拳拳打在房?jī)r(jià)的關(guān)鍵部位。

    歸納起來(lái)，國(guó)外的辦法主要就是四條措施：一是提高第二套房直到N多套的房貸首付。比如在英國(guó)，第二套直到第N套的房貸有規(guī)矩，只能貸個(gè)人年收入的3.5倍，或者家庭年收入的4.2倍，假定本人年收入為10萬(wàn)元，最多也就貸35萬(wàn)元。

    二是開征不動(dòng)產(chǎn)稅。在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)稅通常是1.2%-1.8%，第二套至第N套還會(huì)逐步提高；三是對(duì)投機(jī)所得開征高額稅收，比如韓國(guó)，全部轉(zhuǎn)讓增值稅收高達(dá)60%，這就讓投機(jī)者幾乎無(wú)所得。

    四是房屋預(yù)售款歸政府相關(guān)部門管理。比如美國(guó)，房屋預(yù)售款不讓開發(fā)商使用，實(shí)際上等于現(xiàn)房交易，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大大提高，沒(méi)有辦法囤積居奇。

    上面的四條，只要有一條措施出臺(tái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)像現(xiàn)在這樣持續(xù)高漲。銀行作為最大的利益集團(tuán)之一，此次銀監(jiān)會(huì)對(duì)提高房貸首付的建議令人遐想，至少表明銀行系統(tǒng)已經(jīng)十分清楚問(wèn)題癥結(jié)并試圖擺脫利益羈絆。因此，提高房貸首付作為實(shí)招之一，或許不久會(huì)付諸實(shí)施，但需要注意的是，在政策設(shè)計(jì)中需細(xì)化，以保證最大化滿足中低收入購(gòu)房者的真實(shí)需求。