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房屋租售比超國際警戒線 凸顯我國樓市風險
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-6
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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一邊是房價持續(xù)飆升，一邊是房屋租售比嚴重超越國際警戒線。近日，一位在珠三角和廣西、云南等地多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)商不無憂慮地向記者表示，現(xiàn)在房屋租售比居高不下，讓他感覺樓市的夏天就要過去了。
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這位姓梁的房地產(chǎn)商告訴記者，從1999年他開始投身房地產(chǎn)業(yè)，至今房屋價格已經(jīng)翻了好幾番，但過去是賣一套入住一套，如今是賣10套才會入住一套。入住率不斷降低的最主要原因在于很多樓市投資者購買的房子并沒有租出去，這在以收取租金或轉售為主要獲利方式的樓市里顯示投資風險正在不斷加大。
據(jù)這位房地產(chǎn)商介紹，在2001年至2003年樓市比較正常的年份，深圳、廣州、南寧、昆明等地房價每年上漲2%至5%，最高的時候深圳均價也才7000元至8000元/平方米，北京三環(huán)以內(nèi)好的樓盤價格也不過如此，按照兩地的平均工資水平，雙職工家庭每個月都能購買1至1.5平方米的房屋面積。如今深圳關內(nèi)樓盤價格飆升到每平方米2萬多元，北京三環(huán)以內(nèi)價格也超過2萬元，每個月的漲幅還都超過10%。據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年上半年，北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為11242元。從這個收入水平看，6個月不吃不喝也難求一平方米的住房。
福建省《2006年金融運行報告》顯示，2002年至2006年，福州房屋租賃市場價格年增幅始終在4%以下，甚至有很長一段時間維持在負增長狀態(tài)。以福建福州金山板塊為例，房屋銷售單價高達6000元/平方米，但不到600元就能夠租到裝修齊全的四室兩廳大戶型居室。而在廣西南寧瑯東一帶，樓盤價格已經(jīng)飆升到4000元至5000元/平方米，但400元左右就能夠租到140至160平方米的大房子。
銀行推波助瀾
近期房價快速上升的原因除需求旺盛、地價快速上漲、境外資金炒樓等眾所周知的因素之外，與銀行搞“捆綁銷售”、現(xiàn)有市場風險評估體系不完善也有密切關系。
對于各個商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)和個人購房貸款都是完成放貸指標的大客戶群。為了確保銀行貸給開發(fā)商的錢能夠及時回籠，大部分銀行在給開發(fā)商發(fā)放貸款時，都會與開發(fā)商簽訂樓盤的集體房貸協(xié)議，即開發(fā)商必須盡量確保購房者申請同一個銀行的個人購房貸款。開發(fā)商的債務、銀行的信貸風險，全部轉移到個人購房者身上。此外，目前銀行對樓盤價格定價評估主要根據(jù)周邊樓盤銷售價格，并沒有把預期的風險考慮進去，而房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常在新樓盤開盤前“捂盤”炒作，銀行也默認這種方式：房價越高，銀行放出的貸款回籠越快，銀行利潤自然也就越高。
銀行這種做法蘊藏的風險在于，銀行隨時可能成為負資產(chǎn)的“埋單人”。在房價不斷上漲的同時，加息也使購房人的負擔進一步增加。如今在北京，五環(huán)以內(nèi)的房價都已經(jīng)過萬元，購買一套100平方米左右的房子，就要付出100多萬元，若以七成20年期的房貸，月還款額逾5000元，背負沉重房貸的“房奴”一旦不堪重負，銀行就不得不“兜底”。
租售比超警戒
所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售租比一般界定為1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1：200還是低于1：300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。
梁姓房產(chǎn)商告訴記者，現(xiàn)在廣州、深圳一帶的租售比已經(jīng)達到1：800甚至1：1200。舉個例子，一套100平方米的房子，投入購買資金要超過240萬元，每年花費約5萬元，而每年租金才不過8000元至一萬元，也就意味著最少也要240至250年才能收回買房的成本。他算過一筆賬，按照租售比1：200至1：300預計，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%�，F(xiàn)在租售比達1：800甚至1：1200，意味著收益率遠低于4%，只有1%甚至0.5%，真正想把房地產(chǎn)作為長期投資，就是看準了向房地產(chǎn)注入資金的長期收益，而這樣的收益率顯示樓市風險已經(jīng)非常之大�！罢l都知道有泡沫，又都擔心錯過賺取高額利潤的良機。這就像擊鼓傳花，想接花又怕錯過最后一棒。擊鼓傳花的游戲一旦停住，接盤者將得不償失，甚至損失慘重�！�
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