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種種“限”限不住房價(jià)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-2
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京滬兩地響應(yīng)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，紛紛加大限戶型、限面積、甚至限價(jià)格的住宅供應(yīng)。供應(yīng)量不斷加大且以文件等形式加以保障，這固然是一策。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
然而，人們更關(guān)心的是，種種“限”的措施會不會限住房價(jià)？如果僅僅是通過行政手段讓今后的住宅供應(yīng)里多點(diǎn)小戶型，而單價(jià)依然漲勢不斷，恐怕對市場不會造成太大的改觀。
“90/70”短期難供市場
上海的“2700萬”并不像北京那樣以“雙限”等形式出現(xiàn)，而是以市場化的單價(jià)輔助以規(guī)定范圍內(nèi)的面積出現(xiàn)，以控制總價(jià)規(guī)模，但同樣的問題是：地段很偏。
自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這就是“90/70”政策。2007年6月8日，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)曾在市政府新聞發(fā)布會上表示，這批“90/70”樓盤中的相當(dāng)一部分位于中外環(huán)線之間、適合居民居住的區(qū)域，預(yù)計(jì)將會陸續(xù)開工上市，上海樓盤后市因此供應(yīng)充分。
7月20日，上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副總經(jīng)理于丹丹對媒體透露，據(jù)她了解，上海市政府清理的這批2700萬平方米的未報(bào)建項(xiàng)目，一共是382個(gè)。按照正常的建設(shè)速度，這一批項(xiàng)目應(yīng)該在1到2年內(nèi)推向市場，再加上接下來陸續(xù)會有一些新的土地推出市場，她預(yù)計(jì)，在接下來的一年里，或許會有400個(gè)“90/70”項(xiàng)目入市。
她表示，這兩個(gè)項(xiàng)目，加上一些原本就規(guī)劃做小戶型的樓盤，“90/70”項(xiàng)目目前占上市量的17.2%。等到明年這個(gè)時(shí)候，預(yù)計(jì)市場上的“90/70”項(xiàng)目占的比例應(yīng)該會在50%左右。這一類型的房源主力單價(jià)預(yù)計(jì)在6000~7000元/平方米左右，主力總價(jià)在60萬元左右。從成交來看，5月份90平方米以上的房源成交占了所有成交的20%，6月份升到23%，7月份半個(gè)多月，這一比例是27%。
小戶型可能提升單價(jià)
然而，這批90/70項(xiàng)目帶來的卻不是房價(jià)的下跌，甚至很可能是下一輪的火爆升勢。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份上海的商品房成交量開始下滑，分析人士認(rèn)為這是因?yàn)橥猸h(huán)外優(yōu)質(zhì)房源經(jīng)過6月的熱銷之后，全市優(yōu)質(zhì)房源可售量大幅下滑。很多項(xiàng)目都把開盤日期推到9、10月份。這可能會加劇7、8月份優(yōu)質(zhì)房源的緊缺度，使得樓市的總成交量進(jìn)一步下滑，到9、10月這些房源和“90/70”房源一起大量上市的時(shí)候，將重新激活市場。
對于廣受市場期待的“90/70”房源，人們已經(jīng)看到第一個(gè)項(xiàng)目“上海奧林匹克花園”的熱銷。年初以來報(bào)價(jià)為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經(jīng)算是九亭地區(qū)最貴的樓盤之一，但是其7月7日推出的按“90/70”規(guī)劃建設(shè)的三期房源，報(bào)價(jià)竟高達(dá)9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上�？梢娛袌鰧@批房源價(jià)格的接受程度之高。
小戶型售價(jià)高于普通房型似乎已成房產(chǎn)界公認(rèn)的定律，在當(dāng)前上海部分區(qū)域，90/70小戶型的售價(jià)，正逐漸成為區(qū)域的“領(lǐng)頭羊”，大有領(lǐng)漲之勢。
專家認(rèn)為，政府希望通過控制戶型，從而控制市民購房總支出的上升之勢，然而，從最近的市場表現(xiàn)看，90/70項(xiàng)目因房型優(yōu)勢、結(jié)構(gòu)合理、總價(jià)控制得當(dāng)來抬升單價(jià)的情況，令人擔(dān)憂。
從目前一些熱銷的個(gè)案也可以看出90/70項(xiàng)目提高單價(jià)的跡象。如位于三林的萬科金色國際公寓，主力戶型87～99平方米兩房，平均成交價(jià)格達(dá)13769元/平方米。
專家指出，占總成交量最高的6000～10000元/平方米價(jià)格段，套均面積最小，其對應(yīng)總價(jià)在80萬元左右。按照這樣的購買力，把戶型面積縮小到90平方米以下，開發(fā)商可以把單價(jià)賣到11000元/平方米以上。這相對于目前6000～10000元/平方米的價(jià)格段來說，有15%以上的漲價(jià)空間。而其他價(jià)格段的購房者所能承受的房型更大，給90/70項(xiàng)目開發(fā)商留下的漲價(jià)空間就更大。
八、九月份又將有一批“90/70”項(xiàng)目面市，包括萬科旗下的白馬花園南塊和四季花城三區(qū)、九城湖濱、嘉城等樓盤，這批項(xiàng)目主要分布在在松江、閔行、寶山等近郊板塊，總價(jià)基本在60萬元以內(nèi)。
“購房者不要期望今后一段時(shí)間‘90/70'項(xiàng)目的集中上市會拉低房價(jià)�！币晃谎芯咳耸勘硎荆肮⿷�(yīng)增多的同時(shí)，其實(shí)‘90/70’需求也在增加。上海易居研究院的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在聽說了‘90/70’政策之后，有66.8%的購房者推遲了置業(yè)計(jì)劃。這些集體觀望需求的累積，會在‘90/70’項(xiàng)目上市后集中釋放�！�
高價(jià)競標(biāo)“雙限地”
2007年7月11日，北京市相關(guān)政府部門組織了“北京市第二批雙限房用地小營地塊的開標(biāo)儀式”，標(biāo)的物為兩塊地：清河小營雙限地土地面積12.75萬平方米，總建筑面積為14.24萬平方米，底價(jià)為3.98億元；豐臺宋家莊38號地土地面積7.78萬平方米，總建筑面積為18.44萬平方米，底價(jià)為3.52億元。
當(dāng)主持人北京市土地整理儲備中心開標(biāo)人雷蕾念出“清河小營雙限地，華潤置地，招標(biāo)價(jià)格5.9億元”時(shí)，全場一片嘩然，連站在門外的北京市國土資源局副局長曾贊榮也輕聲驚嘆。
而當(dāng)華潤置地為豐臺宋家莊38號地報(bào)出6億元的價(jià)格時(shí)，現(xiàn)場的開發(fā)商代表都驚呆了。要知道，宋家莊地塊銷售限價(jià)6200元/平方米，在場人士大都認(rèn)為華潤此舉很難賺錢。
“但是我們不要忘了，項(xiàng)目內(nèi)還有3.2萬平方米的商業(yè)，這些商業(yè)房產(chǎn)銷售是不限價(jià)的，而且很多企業(yè)一般傾向于持有物業(yè)，因此這個(gè)價(jià)格對開發(fā)企業(yè)來說，還是很劃算的�！币晃辉u論人士卻這樣看。
甚至有人認(rèn)為，許多企業(yè)已經(jīng)把競標(biāo)雙限房用地看成向政府表“忠心”的行為。如果通過競標(biāo)拿到雙限地，一方面可以有后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)，另一方面也算是支持政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、呼應(yīng)政府政策導(dǎo)向。難怪有媒體評論說，“連高呼為富人蓋房子的華遠(yuǎn)地產(chǎn)也來競標(biāo)中低價(jià)房了。”
限價(jià)房又偏僻又不便宜
開發(fā)商熱衷投標(biāo)限價(jià)房用地的另一個(gè)原因是：限價(jià)房的房價(jià)并不算太便宜。
事實(shí)上，在2007年4月首批地塊的招標(biāo)過程中，限價(jià)房用地價(jià)格就遭到廣泛的質(zhì)疑。
當(dāng)時(shí)一共推出三塊地，主要依據(jù)的原則是：比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮10%~15%。其中豐臺造甲村地塊平均銷售限價(jià)為6800元/平方米，石景山金頂街地塊為6250元/平方米，海淀區(qū)西三旗地塊為每平方米6350元。
但“限價(jià)”出臺，并沒有贏來期待中的一片叫好，很多限價(jià)房的期待者—政策制定的目標(biāo)人群的第一反應(yīng)是：“太貴了！”
“由于目前商品房價(jià)格已經(jīng)處于投機(jī)拉動(dòng)下的失控狀態(tài)，而且還在不斷上升，如果限價(jià)房的價(jià)格綁定周邊商品房，也肯定會水漲船高！”中國社會科學(xué)院國際投資研究中心研究員曹建海博士對某媒體表示。
北京個(gè)人合作建房倡導(dǎo)人于凌罡認(rèn)為：以西三旗限價(jià)房項(xiàng)目為例，按每平米6350元取得一套85平米兩居，首付兩成，公積金貸款20年估算，首付107,950元，月供2795.11元。值得注意的是，買房人還要交納各種稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)上萬元，而按照家庭年收入10萬元估算，月供壓力超過家庭可支配收入的35%。
“客觀的說，年收入低于10萬元的中低收入家庭，靠工資的話，根本買不起限價(jià)房，即便勉強(qiáng)購買，每月的月供也會超過其家庭收入的30%，成為‘房奴’—難怪他們會失望！”于凌罡說。 - ■ 與【種種“限”限不住房價(jià)】相關(guān)新聞
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