7月以來，包括京滬在內(nèi)一些主要城市的樓市，開始呈現(xiàn)"價(jià)漲量縮"的局面。這是否意味著今年5、6月"量?jī)r(jià)齊升"的火熱行情已經(jīng)結(jié)束，房?jī)r(jià)還能走多遠(yuǎn)？

　　房屋成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，是多方面因素共同作用的結(jié)果。上半年房屋成交量上漲太快，使之前樓市調(diào)整期"積壓"的部分剛性需求得到釋放；管理層要求嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"貸款政策，不僅使得投資客炒房成本加大，也讓部分購房者開始持觀望態(tài)度；投資性購買需求大量涌現(xiàn)，從整體上推高了房?jī)r(jià)，也擠出了部分有真實(shí)需求但購買力不足的消費(fèi)者。

　　不過，在筆者看來，前期國(guó)內(nèi)樓市"去庫存"進(jìn)程已告一段落，隨之而來的房屋供給遭遇瓶頸，才是造成目前樓市"價(jià)漲量縮"最為關(guān)鍵的因素。由于大多數(shù)開發(fā)商在2007年年末樓市調(diào)整期以來，對(duì)樓市持看空的態(tài)度，部分企業(yè)還在貸款融資方面遇到困難，遭遇到財(cái)務(wù)危機(jī)，紛紛縮減投資規(guī)模和開工面積。

　　上半年樓市成交量快速上升，房屋庫存被快速消化，目前部分企業(yè)甚至出現(xiàn)"無房可售"的尷尬。戴德梁行一份報(bào)告顯示，截至今年6月底，中國(guó)主要城市庫存消化量已超過原有庫存46%，空置面積和比率已處于歷史低位。正如美國(guó)經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)70年代的滯脹一樣，遭遇到"供給沖擊"的樓市，也會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的"價(jià)漲量縮"。

　　筆者的初步判斷是，年內(nèi)中國(guó)樓市的上漲行情仍將持續(xù)。極度充裕的流動(dòng)性是市場(chǎng)形成漲價(jià)預(yù)期，并在今年上半年快速回暖背后的主要驅(qū)動(dòng)力。此輪上漲什么時(shí)候結(jié)束，也要看著一輪寬松貨幣政策的周期持續(xù)到何時(shí)。

　　雖然，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了明顯的回升勢(shì)頭，但是從決策者的表態(tài)看，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能否持續(xù)的擔(dān)憂遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過對(duì)資金過剩和通貨膨脹的擔(dān)憂。而且，上半年超過7萬億人民幣的貸款已經(jīng)放出，國(guó)內(nèi)廣義貨幣(M2)增速已連續(xù)5個(gè)月位于25%以上，為近13年來最高，市場(chǎng)存量資金充裕的狀況短期很難改變。

　　低利率的環(huán)境，對(duì)樓市的繁榮至關(guān)重要。由于居住用地的有限性，以及從土地收儲(chǔ)到形成供應(yīng)需要較長(zhǎng)時(shí)間，房屋的供給對(duì)價(jià)格的變化是相對(duì)剛性的；房屋又同時(shí)肩負(fù)著居住和投資兩重需求，因而資金的大幅流入，樓價(jià)便會(huì)明顯上漲，"跑贏"通貨膨脹。今年年底之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的懸念是供給問題。最近一段時(shí)間，開發(fā)商加大了購地和投資建房的力度，其實(shí)是在啟動(dòng)新一輪的房地產(chǎn)庫存周期。只不過，從購地到投資再到形成房屋供應(yīng)，這并不是一個(gè)短周期。而短期內(nèi)的供給不足，將為目前高房?jī)r(jià)提供支持。

　　另一個(gè)重要因素是政府的調(diào)控政策。近一段時(shí)間，以監(jiān)管層重新收緊"二套房"貸款政策為始，市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的憂慮已明顯加劇。但在筆者看來，目前所采取的調(diào)控措施，實(shí)際上是非常溫和的。"二套房"貸款政策收緊，并不是一項(xiàng)最新出臺(tái)的房地產(chǎn)打壓政策，而是對(duì)此前既有政策的重申。其重要意義只在于告訴市場(chǎng)：相對(duì)于樓市深度萎縮，短期內(nèi)樓價(jià)的快速上升同樣是令政府擔(dān)憂的。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資一般會(huì)占到當(dāng)年國(guó)內(nèi)投資20%左右的份額。不過，這并未記入房地產(chǎn)對(duì)鋼鐵、建筑、家居等多個(gè)行業(yè)的巨大拉動(dòng)作用。短期內(nèi)，中國(guó)的外需無法恢復(fù)，如果政府要在年內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)"保八"，房地產(chǎn)投資的恢復(fù)是關(guān)鍵因素。

　　由于出讓土地使用權(quán)已經(jīng)成為地方政府重要的財(cái)源，地方政府更有動(dòng)機(jī)支持樓市回暖。早在去年下半年樓市低迷之時(shí)，受制于"土地財(cái)政"，某些地方便開始運(yùn)用財(cái)政資金直接買樓來為樓市托底，一些地方也先后出臺(tái)了延遲開發(fā)商償還土地出讓金的措施，以緩解其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的困難。

　　目前，4萬億投資項(xiàng)目大量配套資金，已讓地方財(cái)政捉襟見肘，這種情況會(huì)促使地方政府更加依賴"土地財(cái)政"來排憂解難---伴隨著各地"地王"的頻繁出現(xiàn)，地方政府也加大了供地的力度，一些城市已在土地出讓金收入上賺得盆滿缽滿。

　　近幾年的經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)往往在經(jīng)濟(jì)明顯過熱時(shí)對(duì)樓市采取緊縮。2006年6月出臺(tái)的"90/70"政策和2007年9月正式收緊二套房貸的措施皆是如此�？偨Y(jié)起來，在經(jīng)濟(jì)初步復(fù)蘇的時(shí)期，筆者認(rèn)為年內(nèi)管理層對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)實(shí)質(zhì)性緊縮政策的可能性很小。

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• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
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