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個人房貸業(yè)務發(fā)展方向分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-9-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)深度調(diào)研及投資前景 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中2009-2012年中國三亞房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競 2009年上半年，海南省努力促進房地產(chǎn)、旅游等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，取得明顯效果，全省房地產(chǎn)開發(fā)2009-2012年主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢。中國的主題公園擁有廣闊2009-2012年旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究 中國旅游業(yè)經(jīng)過了30年的發(fā)展，在不斷的經(jīng)驗摸索和國際經(jīng)驗學習中，快速成長起來，已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)個人房貸業(yè)務的現(xiàn)狀
經(jīng)過十幾年發(fā)展，我國個人住房貸款得到了長足的發(fā)展。目前，所有國有、股份制商業(yè)銀行均開辦個人住房貸款業(yè)務；部分發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村信用社也開始涉足這一領(lǐng)域；北京、上海、廣東等地一些外資銀行開始辦理外幣住房貸款業(yè)務。截至2008年11月末，我國個人住房貸款余額已達2.95萬億元，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%左右，距離發(fā)達國家占比18%到20%的平均水平還有巨大的發(fā)展空間。
個人房貸業(yè)務的弊病
業(yè)務品種單一目前基本以一手房、二手房按揭為主，其他品種如以房屋抵押為擔保的個人經(jīng)營貸款等，雖已創(chuàng)辦多年，但在個人貸款總量中其所占份額太小，社會上有大量的融資需求不能得到滿足。
運作模式單一
貸款對象主要是一、二手房，運作模式主要是銀行與開發(fā)商或中介簽訂合作協(xié)議，由開發(fā)商或中介為借款人提供階段性擔保指開發(fā)商或中介為借款人提供從貸款發(fā)放到其所購買房屋抵押登記手續(xù)辦理完成這段時間的貸款擔保。在這種操作模式下，開發(fā)商或中介間接充當批發(fā)商的作用，逐步形成了以開發(fā)商或中介為主要營銷對象，以特定樓盤或中介的房源為載體，再通過開發(fā)商或中介將產(chǎn)品傳遞到購房者手中。
個人房貸市場發(fā)展
初期，銀行的個人住房貸款業(yè)務正處起步階段，銀行沒有實踐經(jīng)驗，廣大消費者的透支消費觀念尚未形成，在這樣的情況下，采用類似批發(fā)業(yè)務的方式處理零售業(yè)務，有助于業(yè)務迅速發(fā)展。但隨著整個房地產(chǎn)市場和個人房貸業(yè)務發(fā)展，這種操作模式已越來越不適應業(yè)務的發(fā)展。
個人房貸營銷模式的特點，使開發(fā)商或中介在業(yè)務發(fā)展和風險防范中充當重要角色一方面，通過對大開發(fā)商、大樓盤和中介的營銷，銀行可以實現(xiàn)個人房貸業(yè)務迅速發(fā)展；另一方面，也使貸款風險集中于開發(fā)商和中介，一旦樓盤爛尾或出現(xiàn)假按揭，銀行將面臨巨大損失。
對個人房貸終端消費者來說，并無選擇銀行的權(quán)力，買房只能選擇與開發(fā)商或中介有合作的銀行，如果日常辦理業(yè)務的銀行，沒有與開發(fā)商或中介簽訂合作協(xié)議，就不能選擇這家銀行辦理貸款，由此可能帶來很大不便和時間上的浪費，同時也是消費者福利的巨大損失。
開發(fā)商或中介的最終目的是實現(xiàn)銷售收入個人房貸作為促銷手段之一，根本目的在于在最短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售收入。而銀行不僅要立足于現(xiàn)階段的放貸，更重要的是保證將來順利收回本息，兩者存在必然的矛盾。在市場競爭日益激烈的情況下，開發(fā)商或中介必然對銀行形成倒逼，如果銀行不能滿足開發(fā)商或中介的要求，就可能喪失個人房貸業(yè)務的來源。銀行由于自身任務、利潤指標壓力，同時迫于開發(fā)商銷售的壓力，喪失獨立審批原則，對一些有潛在風險的借款人發(fā)放貸款。這種審批機制的弱化帶來貸款風險的增大，也會造成開發(fā)商或中介通過假按揭等形式騙取銀行信貸資金。
個人房貸業(yè)務的發(fā)展方向大力發(fā)展零售方式的個人房貸業(yè)務在個人一手房貸款方面，銀行應在維護現(xiàn)有個人房貸業(yè)務批發(fā)渠道的同時，有意識的逐漸擺脫開發(fā)商環(huán)節(jié)，直接面對消費者，發(fā)展零售方式的個人房貸業(yè)務，堅持"兩條腿走路"，這就需要創(chuàng)新?lián)Ｐ问�，如引進專業(yè)擔保公司，為購房者提供階段性擔保，使購房者可自由選擇貸款銀行，不再強買強賣。
在個人二手房貸款方面，銀行應拓寬客源渠道。目前二手房貸款主要依靠中介的客源，采用類似批發(fā)業(yè)務的方式處理零售業(yè)務。同一手房主要依賴于開發(fā)商一樣存在假按揭、喪失獨立審批原則等弊端，且需向中介支付高額"返點"。為此，銀行也應在一定程度上要擺脫中介環(huán)節(jié).具體辦法如下：網(wǎng)點營銷---以工行北京宣武支行為例，其轄區(qū)內(nèi)網(wǎng)點共28個，而單一房地產(chǎn)中介的門店數(shù)絕對少于這個數(shù)字，放眼北京市，全國也是這樣，銀行應利用自身優(yōu)勢，努力拓展個人貸款客源；網(wǎng)絡營銷---銀行可以通過自身網(wǎng)站，開辟有關(guān)二手房交易信息的欄目，為售房者和購房者提供交易平臺，為客戶提供從選房到貸款的一站式服務，如交行北京分行的"個貸e站"已在這方面做出很好的嘗試。
逐步將創(chuàng)新向個人客戶進行轉(zhuǎn)移
這主要包括：1、還款方式的創(chuàng)新。目前，等額本息、等額本金兩種還款方式已不能滿足個人不同程度的需求，銀行應針對不同情況，開發(fā)等額遞增減、等比遞增減、一次性還款、先息后本、先本后息、按季雙周、半年還款等多種方式及各種還款方式組合。2、設計貸款方案，進行貸款理財。隨著還款方式增多，如采用不同還款方式，將使同一筆貸款之間有較大差別，貸款方案設計的需求就會應運而生。貸款后期可以轉(zhuǎn)按、加按，循環(huán)按揭。在條件允許情況下，幫助個人進行貸款理財，實現(xiàn)最大限度的資金融通，并將融資成本降到最低。
建立以個人住房抵押為核心的全方位個人貸款體系
近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，個人住房已成為個人家庭財產(chǎn)中最大、最重要的組成部分。隨著國民收入逐漸積累，群眾的理財需求日益旺盛，如何盤活個人擁有的不動產(chǎn)成為首要問題。銀行應順應這種趨勢，建立以個人住房抵押為核心的全方位個人貸款體系，在防控風險前提下，開發(fā)各種用途的以個人住房抵押為擔保方式的貸款品種，使個人房貸成為個人理財?shù)闹匾M成部分。
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