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2008年濟南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與趨勢
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-27
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機程道平：我來得比較晚，我是半夜來的，所以好多位同仁我還沒來得及很熟悉，昨天已經(jīng)開始了。之所以克服一些困難趕過來，就是能夠認識、熟悉各位新朋友，也能有機會見到老朋友學習、交流。山東師范大學設有房地產(chǎn)系，我們每年招生本科招兩個班左右，人文地理專業(yè)當中也設了房產(chǎn)，我們的學生在山東分布得比較多，基本是這樣的情況。設房地產(chǎn)系的高校不是太多，山東主要是我們一家設這個系，這是做個簡單的自我介紹。我負責房地產(chǎn)系的工作。
今天我跟各位匯報交流的主要是談談濟南市當前，也就是今年房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及對近期發(fā)展趨勢的幾點看法。確實濟南也和中國其他城市一樣，在近一年宏觀調(diào)控背景下，國內(nèi)外多種因素的影響下，也是存在撲朔迷離這樣的情況，但是經(jīng)過進一步的觀察和分析，也能總結(jié)出一些規(guī)律。
我主要談三點。一個是濟南有它自己當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊背景，有一些主要因素，第二個談現(xiàn)狀，第三談談發(fā)展趨勢。濟南發(fā)展背景主要是這樣的，作為山東省會，人口經(jīng)濟大省，是歷史文化名城，這是一個基本背景。作為泉城連續(xù)最近幾年降稅比較充足，天氣還比較大，歡迎大家有時間的話，去泉城看一看。直接相關的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景有這樣的因素，第一個是全運會要在09年10月在濟南召開，所以為了籌備全運會，濟南市最近幾年，尤其是近兩三年很下工夫，投資大量增加，進行基礎改造，建造體育場館，所以體育場館的建設使得體育經(jīng)濟增加，吸引了房地產(chǎn)投資開發(fā)的新的高潮到來。
第二是舊城改造。濟南市重點為棚戶區(qū)改造下了很大決心，06年8月份專門成立了局級的投融資中心。在那之前，濟南市建委委托我們那做了全市的棚戶區(qū)的前期摸底調(diào)查，結(jié)合實際做了相應的報告提交給市政府，然后成立了一個單位來搞這個事情�；I備了大半年之后，從07年春天開始，推出改造的計劃，計劃三年38個縣，后面的細節(jié)最后再說。
第三，濟南市正在大力發(fā)展快速公交。
第四，濟南市有一條河有西向東入渤海，這條河叫小興河，現(xiàn)在污染比較嚴重，所以要下決心進行綜合整治，沿線就帶來了開發(fā)機會。
第五，帶動西客戶片區(qū)。
這是濟南奧體中心的場館，在圖片的右下房是主場，左側(cè)的是游泳館和網(wǎng)球館，現(xiàn)在基本面貌、景觀比較好看了，上方遠處的大樓體量很大，是作為奧體中心的配套服務設施立項的，實際上奧運會用過之后，可能就要作為濟南市的政務中心。這樣就是奧體中心加政務中心，這樣的概念就拉動了濟南澎湖區(qū)域的開發(fā)。
這是棚戶區(qū)改造的圖片，中間對38個區(qū)片3330畝，涉及到3萬多戶，近10萬居民的人居質(zhì)量的改善。另外還帶來了其他的開發(fā)、供應市場的機會�，F(xiàn)在棚戶區(qū)改造項目正在快速的通過招商引資、通過土地的運作，已經(jīng)有10幾片澎湖區(qū)陸續(xù)進入了拆遷，有的開始開發(fā)，這個力度是濟南市有史以來最大的，這就產(chǎn)生很多剛性的需求。
這是BRT交通，快速公交，啟動和發(fā)展得比較快。這是小清河綜合整治，總投資達94個億，要把小清河主要是生活和工業(yè)污水放清，要把污染嚴重的河流治理好，這樣就增加沿岸的人居環(huán)境改善。
這是高鐵濟南站的一個規(guī)劃設計圖，它的位置位于濟南城區(qū)的西側(cè)，所以對西部的開發(fā)有好的機會地現(xiàn)在西部片區(qū)正在規(guī)劃和策劃當中，因此濟南總的規(guī)劃、開發(fā)的框架是東擴西進，主導的開發(fā)方向是東擴，有濟南開發(fā)區(qū)、奧體中心的建設。濟南市整體規(guī)劃已經(jīng)于一年半以前就報國務院了，一直現(xiàn)在還沒有批復，不過這個新的規(guī)劃已經(jīng)開始吸引了大量的投資商。
以上總結(jié)起來有五大濟南市發(fā)展的重要事件，對城市開發(fā)和房地產(chǎn)產(chǎn)生了很大的促進作用，這種形式是兩年以前所不明顯的。這樣的話，就吸引了內(nèi)外地不少大的開發(fā)商、投資商進入進來。
下面根據(jù)市場現(xiàn)狀做個簡要的匯報。先看土地，土地市場濟南市在08年出讓土地32塊，累計土地出讓面積達到395萬平方公里，也就是說半年的時間，土地出讓量超過了07年全年。這是一個對比，從出讓這塊數(shù)量增加，出讓的面積07年是325萬，08年這半年就達到了395萬，接近395萬。剛才韓先生也講到廣州市場暴漲是因為前面有半年政府沒有出讓土地，濟南市在06、07年相對來說出讓土地也是比較少，使得市場的變化，實際上市場在07年的時候濟南市的房價上漲得是比較快的。現(xiàn)在土地放量開始增加了，相應大半年、一年時間以后，市場的供量也會增加，方式的波動很大程度是地方政府把握開發(fā)節(jié)奏，開發(fā)節(jié)奏的波動，尤其是土地出讓放量的節(jié)奏直接相關。
陳國強：土地出讓的面積還有他的規(guī)劃面積。
程道平：規(guī)劃面積我還沒有統(tǒng)計，現(xiàn)在總的容積率增加，所以總的面積應該比過去增加了。從土地用途來分析，07年居住用地和08年比的話，08年商品住宅用地更多，占到了絕對的比例，高達97%，而07年占60%，所以08年土地出讓量大，用于商品住宅開發(fā)的土地比例更大。其中歷下區(qū)占到54%，這說明這個區(qū)特別突出，位于濟南主城區(qū)的偏東部，說明東部的開發(fā)占的分量特別重。
另外，值得一說的就是，在濟南市的東部區(qū)域，其中左側(cè)比較粗的藍線就是濟南市的二環(huán)東路，二環(huán)東路向東成為濟南市的東部主城區(qū)，這里有多片比較大片的土地出讓，像北京的天宏集團(音)到濟南投資，其中北部的片區(qū)，前期投入已經(jīng)一年多了，三個月之前拿到了開發(fā)用地，整個項目叫天然集，規(guī)劃面積是3600米，前期一年多已經(jīng)投入了一些，資金在06年底的時候就拿過來一千萬，然后正式注冊公司，作為土地的前期運營費用，包括拆遷安置。類似這樣的情況還有好幾例，這樣就是更多的公司參與到政府的大規(guī)模區(qū)片開發(fā)的土地運營，和政府有著更密切的活動。爸爸香港的世貿(mào)集團也和濟南市一年簽約，搞4000畝的棚戶區(qū)改造，黃河北岸又搞了旅游區(qū)，面積更大。
關于濟南的住宅成交量，08年有比較明顯的下降，和07年相比，07年是購銷旺，價格也上漲得快，到了08年1月份開始，和全國一樣，存在著明顯的市場觀望，不僅僅是購房者觀望，開發(fā)商也觀望。所以以至于影響到有的樓盤推遲了開盤，有的銷售比較旺的樓盤，像比較大的樓盤，有中國重氣在濟南市區(qū)域內(nèi)的樓盤，它在07年11、12月份的時候，一個月的成交額就達到2個億，但是到了08年的春天2、3月份，據(jù)內(nèi)部認識跟我講，兩個月才6千萬，這種變化非常大，它這個是比較明顯的。成交量不多，但是房價沒有下降，各個樓盤來看，其中有不少樓盤房價還略有上升。所以在08年的春天，總結(jié)來說是量多價還略有上升。
這是價格的變化，07年全年一直到08年的4月份，根據(jù)濟南市建委網(wǎng)絡的分析，房價波動的原因一方面是市場實際存在的情況，另一方面也有報送數(shù)據(jù)的原因，有的可能不是很齊全，當然每個月銷售成交的商品房的檔次、結(jié)構(gòu)也不是比例都均等的，所以這里也對波動產(chǎn)生影響。所以總07年的1月份均價是4400元，到07年12月份達到5500元，上漲了1100元。對濟南來說這個年度是漲價很快的，到了08年的今天，就有波動了，從我掌握的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1月份和2月份的差別比較大，2月份有所下降，2、3、4月又有所恢復了，到08年4月份漲到均價5600元，預計這樣的增長趨勢還會繼續(xù)往后延伸。現(xiàn)在濟南市有多條道路一直到現(xiàn)在還在增加道路的拓寬改造，因為為了全運會改善城市形象，所以不僅住宅，包括商鋪，沿街的商鋪拆了。
從產(chǎn)品類型來看，產(chǎn)品的建設類型，現(xiàn)在已經(jīng)完全樹立了以小高層、高層為主導的地位，這與兩年前大不一樣，兩年前濟南市的商品住宅許多還是多層，現(xiàn)在已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了這種趨勢，這種變化也是必然的。幾年前我也不斷在濟南提這個意見，因為要節(jié)能省地，要省地的話，尤其是在大城市要多發(fā)展高層，現(xiàn)在已經(jīng)形成了這樣的情況。
關于戶型，目前還是兩室、三室為主，但是中小戶型的項目在不斷增加，濟南市90、70，就是占70%現(xiàn)在達不到，在07年的時候是在50%多，現(xiàn)在有所增加，可能應該到60%多。有一些項目審批的時候，我知道已經(jīng)做到中小戶型占70%，正在努力的往中央政府的要求上靠。
第三點，我簡單談談濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在濟的開發(fā)企業(yè)發(fā)生了很大的變化，原來濟南注冊的開發(fā)公司已不少，有400多家，但是好多最近幾年拿地比較激烈，有一些公司已經(jīng)沒有項目了。近一兩年，吸引了多家國內(nèi)外有實力的大公司，這里列了一個名單。01年陽光100(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)在濟南搞了一個大項目，一直做到現(xiàn)在，很成功，近一兩年有更多的，為全運會啟動了一個大項目。保利、天鴻、萬達、香港時茂等都在濟南拿到了項目，大部分已經(jīng)開始開發(fā)，包括還有承吉公司，承吉公司已經(jīng)在濟南拿到六七塊地了，這樣相比之下本地的開發(fā)商出地就減少了，在土地招拍掛的時候競爭不過，拿不到地。這樣外來開發(fā)商的項目將在08年下半年或者說在08年接近年底的時候，會比較集中的提供出來。
下面簡單談但對濟南市市場近期發(fā)展趨勢的展望。濟南市前面五項重大發(fā)展的機遇，使得房地產(chǎn)空前發(fā)展存在多元，雖然過去說濟南住東不住西，住南不住北，北部是黃河，相對地勢低洼，由于現(xiàn)在這五大因素，西部高鐵客站的帶動，北部有小清河的拉動，這樣就使得濟南市空間的開發(fā)就是全面開發(fā)，中部就是棚戶區(qū)改造。
第二個趨勢是保障性住房增加，和全國一樣，濟南市也公布了近三年保障性住房的計劃，經(jīng)濟適用房要建3萬套，平均1萬套，但是08年的1萬套肯定實現(xiàn)不了，估計能實現(xiàn)五六千套，由于項目的選址不太容易，所以可能要推遲一點，但即使是這樣，也比以前有了一個飛躍，不妨給大家透露一下，濟南市住房保障，廉租房就不用說了，全國都晚，幾乎現(xiàn)在還沒有開。經(jīng)濟適用房濟南市在有史以來，連續(xù)多年是空白的，只有07年推出了200多套，這簡直就等于沒有，我個人看法，如果經(jīng)濟適用房在大城市只是少量的推出，必然要扭曲供求關系，達不到保障效果，要推出就要多個盤同時推出，達到一定的量，才能使家庭的認購、審查保持一個比較合理的狀態(tài)。所以真正的保障性住房還沒有進入良性的發(fā)展期。市政府也是有壓力的，這部分如果能下決心持續(xù)增加，對市場會有一個比較大的影響，影響著購買的預期，但是比較難，住房保障明顯增加，我們現(xiàn)在感覺政府要做的力度還是有一些困難，正在忙活著全運會等其他事情。
再一個就是節(jié)能省地，改變產(chǎn)品格局。平均建筑的住宅高度還會再進一步增高，也就是說容積率，土地規(guī)劃的出讓條件就是容積率越來越高。
最后談談濟南市房價的預期，就濟南市來說，由于濟南以上的開發(fā)背景，濟南市住房需求為剛性需求很突出，用于投資和投機的需要比較少，所以沒有很多的泡沫，市場觀望積累的購買力也需要釋放，不可能積累太久。住房保障的力度還不足以顛覆市場格局，所以我們的看法是，對濟南市的商品住宅整體需求量實際上是在不斷增加的。近幾個月來看，今后幾個月應該是有效的供應量還不足，也就是08年下半年由于大量放量土地的開發(fā)還沒有跟上來，不能進入市場，購買的需求在不斷的積累增加，因此08年下半年觀望氣氛會逐漸淡化，購房的交易量會持續(xù)增加。相應的房價也還會有繼續(xù)穩(wěn)步上升的空間，肯定不會出現(xiàn)大幅下跌的情況。但隨著新項目的不斷面世，在08年底、09年供求關系可能會發(fā)生一些微妙的變化，09年濟南的房價能不能升，能升多少，我感覺可能09年房價上升的幅度也要進一步放緩，或者相對穩(wěn)定，或者有微小的上下波動。
這樣基本上就是對于濟南特定的區(qū)域性市場，房價和房市的判斷基本是這樣的看法，由于房地產(chǎn)和不動產(chǎn)有區(qū)域性，不能更大范圍內(nèi)流通，再加上各地方政府由于各城市規(guī)劃的影響，土地計劃影響，整體指標的影響等等，使得各地方政府土地出讓放量的節(jié)奏和強度都存在著差別。這在很大程度上就影響著各地房市的供求關系，尤其是有效供給的量，所以我的看法是中央政府雖然宏觀調(diào)控，基本上是這樣一個相同的形勢，這樣一個力度，但是針對地方政府來說，確實它客觀上存在著這種不動產(chǎn)的特點差別，確實不能全國一刀切，各個城市有各個城市開發(fā)的節(jié)奏和力度，所以在調(diào)控地方市場上來說，應該建立一種更現(xiàn)實、可操作的機制，而不是全國齊步走�，F(xiàn)在就是缺乏這種有針對性、各自能夠主導自己市場的合理的調(diào)控機制。
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