6月11日，SOHO中國有限公司宣布收購?fù)鉃?04地塊項目，總收購代價約為22.5億元（包含擬承接的債務(wù)）。收購?fù)瓿珊�，公司將持有國鼎公�?0%股權(quán)，并間接持有項目公司61.506%的股權(quán)。目前，SOHO中國和該項目其他股東的談判還在進(jìn)行中。

　　落子外灘

 　 據(jù)了解，外灘204地塊位于外灘南端，南鄰城隍廟，北近外灘萬國建筑群，東面黃浦江，與浦東陸家嘴隔江對望，土地可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途。項目總占地面積約22462平方米，總建筑面積約為189000平方米，其中地上建筑面積約為112312平方米。此次SOHO中國收購的國鼎公司享有的地上面積約為69000平方米，地下商業(yè)面積約為12000平方米，庫房、車位等設(shè)施的面積為50000平方米。

　　由于車位、庫房等設(shè)施的商業(yè)價值不大，如果以22.5億元收購總價除以收購的6.9萬平方米地上建筑面積，其樓面地價約為3.26萬元/平方米。

　　此前不久，上海證大置業(yè)有限公司以92.2億元競得上海外灘國際金融服務(wù)中心（8-1地塊），對比兩個地塊，SOHO中國董事長潘石屹表示，兩個地塊的收購成本相差無幾。去年9月，8-1號地塊推出時，潘石屹亦曾表示有興趣參與，而204號地塊在一年以前就開始了談判，價格的確定時間大約為今年2月，在此輪宏觀調(diào)控以前，和8-1號地塊開標(biāo)時間幾乎同期。

　　“在外灘這個地段，我們這個收購價格非常合適。 ” SOHO中國常務(wù)總裁閻巖說，該筆收購中有超50%比例使用了銀行貸款。

　　閻巖認(rèn)為，外灘204地塊是外灘唯一一個已完成拆遷地塊，也是它周圍的建筑中唯一一個可新建項目。該地塊7年前即開始拆遷，但真正拆遷完成時間是在世博會開幕之前。

　　據(jù)了解，該地塊原來的規(guī)劃是五棟建筑，SOHO中國方面表示，目前設(shè)計方案正在調(diào)整，不過地塊建筑面積和用途不會變化。建安費(fèi)等后續(xù)投資強(qiáng)度要取決于新的規(guī)劃設(shè)計方案。目前該地塊周圍商業(yè)項目按照使用面積計算的租金價格大約為40-50元/平方米/天。閻巖也表示，該項目爭取2013年下半年完工，預(yù)期三年后租金水平還有上升空間。

　　SOHO攻略

　　一個多月前，老潘來上海時曾表示:“在北京、上海的選擇中，我們更看好上海，盡管我們目前在上海的投資大概不到全公司的10%，可是我們會在未來的三四年時間加大對上海的投資。 ”

　　在拿下東海廣場后，SOHO中國終于又把外灘項目收入囊中，對此，潘石屹表示，“上海外灘這個項目，我們接觸也有很長時間。早在新政出臺前的3月份，該項目的收購價格等關(guān)鍵細(xì)節(jié)便已經(jīng)基本談妥。 ”

　　潘石屹認(rèn)為，該項目和東海廣場項目定位有很大不同，外灘項目旁邊有交通樞紐、城隍廟等，旅游客流量大，而東海廣場90%以上的物業(yè)類型為辦公物業(yè)。外灘項目規(guī)劃中商業(yè)、辦公類物業(yè)都有，會各占多大比例，要看設(shè)計的時候再劃分。

　　目前，SOHO中國還有140億元現(xiàn)金，還在上海、北京兩大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域四處物色新的項目。

　　“去年買項目花了100億多一點(diǎn)，今年應(yīng)該也差不多。 ”潘石屹說，目前住宅市場有些波動，成交量降得比較明顯，成交價格還撐著。但商業(yè)地產(chǎn)影響不大，也不會影響該公司在繁華地段發(fā)展商業(yè)項目的策略。

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