"聽說了嗎？萬科樓盤又降價(jià)了。"

　　萬科--中國(guó)地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，其一舉一動(dòng)，已成業(yè)界的風(fēng)向標(biāo)。在房屋銷售旺季來臨之際，萬科的降價(jià)，無疑震撼整個(gè)中國(guó)的樓市。近日，萬科再掀降價(jià)風(fēng)潮，平均降幅高達(dá)27%。

　　《投資者報(bào)》獲悉，萬科即將開盤的一個(gè)北京朝陽公園項(xiàng)目，降價(jià)幅度也將達(dá)到20%。

　　萬科降價(jià)經(jīng)

　　早在今年五一假期，萬科就對(duì)其總部所在地--深圳房?jī)r(jià)進(jìn)行過調(diào)整，新房成交均價(jià)從最高峰下調(diào)了近48%，當(dāng)周的成交均價(jià)成為2007年10月迄今的最低值，成交面積同時(shí)創(chuàng)造了最高紀(jì)錄。

　　事實(shí)上，2008年3月以來，深圳的大部分新開盤樓盤，價(jià)位都比去年有所下調(diào)。萬科、金地在深圳的樓盤也不例外，新一期的開盤價(jià)，都比前一期的開盤價(jià)降了10%-25%，并在深圳引發(fā)了一系列老業(yè)主要求退房等糾紛。
 
　　一些本地的開發(fā)商在明降開盤價(jià)后，又以各種促銷、團(tuán)購(gòu)、打折、特價(jià)房一口價(jià)的暗降方式，將降價(jià)促銷進(jìn)行到底。在各種促銷的刺激下，深圳本地成交面積已好過2007年10月以來的最低水平，但是，2008年8月一手房成交面積，仍比去年減少18%。

　　其間，也有開發(fā)商承諾，"7~9月的試購(gòu)期內(nèi)，若房?jī)r(jià)下降，房子可無條件退訂"，但收效似乎并不明顯�，F(xiàn)在，這些開發(fā)商只有一個(gè)目的：趁著金9銀10，盡早出貨。

　　8月底至9月初，新一輪降價(jià)風(fēng)潮隨之而來。對(duì)于降價(jià)，萬科董事、副總裁兼董秘肖莉?qū)Α锻顿Y者報(bào)》記者的解釋是："越是進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)越應(yīng)該通過提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來獲得客戶的認(rèn)同，萬科不會(huì)依賴降價(jià)來贏得客戶和市場(chǎng)。萬科在各地市場(chǎng)的調(diào)整策略顯現(xiàn)出不同的表現(xiàn)，各市場(chǎng)成交量和供應(yīng)量配比等方面都有差異，具體采用什么策略也不能一概而論。"

　　現(xiàn)在，萬科的降價(jià)不再局限于深圳，并已延伸至上海、杭州、北京等地。8月30日，萬科在上海在售的8個(gè)樓盤開始中秋促銷；9月2日，萬科杭州項(xiàng)目的4個(gè)樓盤同時(shí)降價(jià)15%-27%。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，萬科在北京長(zhǎng)安公園旁的樓盤，也準(zhǔn)備以周圍樓盤價(jià)位的8折開盤。

　　而與深圳相比，北京、上海才是萬科布局的重點(diǎn)。萬科2008年中報(bào)顯示：上半年，深圳的結(jié)算面積占全國(guó)的比例是5.32%；北京占11.63%，上海占18.17%。

　　萬科在深圳的在售樓盤以高利潤(rùn)的別墅為主，2008年上半年深圳凈利潤(rùn)率達(dá)18.58%；而上海在售樓盤則多是普通高層住宅，2008年上半年的凈利潤(rùn)率為9.5%。從市場(chǎng)情況來看，普通住宅正是開發(fā)商急于降價(jià)脫手的主要產(chǎn)品。

　　肖莉表示，小戶型正在獲得市場(chǎng)青睞，隨著調(diào)整的深化，這一特征日趨明顯，公司在下半年調(diào)整全年開發(fā)計(jì)劃，希望新項(xiàng)目能夠與目前的市場(chǎng)需求更為匹配。

　　萬科在下半年做出開發(fā)計(jì)劃的調(diào)整，無疑是要推出更多的小戶型，現(xiàn)在率先降價(jià)將普通住宅消化，則是為下一步向普通購(gòu)買者推售小戶型做鋪墊。

　　順應(yīng)宏觀調(diào)控

　　"降價(jià)是萬科的必須手段。"深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺告訴《投資者報(bào)》記者。他認(rèn)為，在股權(quán)激勵(lì)的機(jī)制下，即使管理層無法把握萬科的股價(jià)，萬科的管理層至少也得做一件事，保證利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　按照萬科（2006年~2008年）的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，除了2007年度的4600多萬股股票的歸屬待定之外，2008年度預(yù)提的激勵(lì)股票6000多萬股股票也懸于空中。
 
　　當(dāng)務(wù)之急，是要滿足2008年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的各項(xiàng)業(yè)績(jī)考核指標(biāo)：年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率超過15%，全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率超過12%，如公開增發(fā)或配股，當(dāng)年每股收益增長(zhǎng)率超過10%。

　　萬科2008年上半年的凈利潤(rùn)是20.61億元，2007年全年的凈利潤(rùn)是48.44億元，如果實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15%以上，那么，2008年全年的凈利潤(rùn)必須達(dá)到55.7億元，其中，2008年下半年的凈利潤(rùn)就得達(dá)到35億元以上。由此可見，萬科下半年的利潤(rùn)壓力大于上半年。

　　從半年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，萬科目前正在降價(jià)的樓盤，竣工日期多在今年年底，也就是說，如果這些樓盤銷售出去，就可以結(jié)算成2008年的收入，無疑對(duì)完成2008年下半年的利潤(rùn)指標(biāo)大有幫助，對(duì)達(dá)到股權(quán)激勵(lì)指標(biāo)也大有裨益。

　　對(duì)此，肖莉表示："公司無法預(yù)測(cè)股價(jià)的波動(dòng)，管理層能做的是，把全部精力集中到公司業(yè)務(wù)上。"

　　而另一方面，降價(jià)可以加速回籠資金，用回收的資金買進(jìn)更便宜的地，將來建成的樓盤在定價(jià)上才能更有競(jìng)爭(zhēng)力。不降價(jià)促銷，就可能錯(cuò)過逢低納入土地的新一輪地產(chǎn)周期的機(jī)會(huì)。萬科在半年報(bào)中也提到，今年1~6月份，公司76.2%的項(xiàng)目資源通過合作方式獲取，新增土地平均成本約2155元/平方米，遠(yuǎn)低于去年平均水平。

　　截至6月30日，萬科的期末現(xiàn)金余額達(dá)154億元，這要?dú)w功于去年8月萬科百億增發(fā)所儲(chǔ)備的現(xiàn)金。而實(shí)際上，今年上半年，萬科也同樣遭遇全國(guó)資金緊縮的壓力，半年內(nèi)籌資凈額只有24.45億元，與去年同期的65.23億元相去甚遠(yuǎn)。

　　可以看出，除了萬科自身的策略調(diào)整原因，順應(yīng)宏觀調(diào)控，也是其降價(jià)的重要原因。

　　8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。

　　此前，開發(fā)商預(yù)測(cè)下半年政策不會(huì)繼續(xù)從緊，并對(duì)此抱有等待心態(tài)。但鄧志旺表示，國(guó)家沒有放松信貸，市場(chǎng)化程度較高的深圳等主要城市，至今也沒有出臺(tái)相關(guān)政策。

　　在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中自救，降價(jià)也就成為萬科等眾多開發(fā)商的必然選擇。同時(shí)，降價(jià)也符合中央政府控制房?jī)r(jià)上漲的意愿。這對(duì)于萬科這家全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑更利于其在日后的擴(kuò)張中增加政府印象分。

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