房地產-歐美樓市或二次探底及原因分析_研究報告

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歐美樓市或二次探底及原因分析

http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2011-4-22

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2011-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資

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【出版日期】 2011年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數量】 150個【印

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   隨著3月31日歐盟提出一項新的房貸政策議案，歐美已相繼拿出有緊縮效力的購房貸款新政策提案。有分析認為，雖然新方案能加強保障金融機構和消費者利益，但從緊從嚴的政策取向帶來樓市二次探底的隱憂。

    歐美房貸新政“緊”字當頭

    歐盟3月31日提出的這項新房貸政策議案，旨在讓貸款購房者利益得到保護，避免再次出現2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機。初步措施將是制定統(tǒng)一的抵押品信息對比制度，并加強審核貸款人還款能力。

    據法新社報道，該議案的聲明表示，要確保貸款買房者“能夠在風險面前得到有效的保護”。為了避免重蹈美國次貸危機的覆轍，新的政策給銀行和抵押貸款機構設定了嚴格的限制，以保證買房者得到保護。為杜絕對還款能力的錯誤估計，歐盟的新規(guī)加強了對放貸方的要求，即放貸方要向歐盟監(jiān)管方提供每個抵押品的標準化信息。這個暫定名為“歐洲標準信息表”抵押品條件信息表，以供監(jiān)管當局能橫向對比其他貸款者所出示的抵押品。放貸者還被要求一定要在放貸前評估消費者的還款能力。據悉，英國在2007年至2008年之間，45%的抵押貸款是沒有經過消費者的收入證明而發(fā)放的。

    歐盟預計新的措施將大幅降低抵押貸款違約數量，能為該地區(qū)金融機構每年避免12億至19億歐元的壞賬損失。2008年，歐盟抵押貸款市場的市值相當于該地區(qū)經濟產出值的50%，房產抵押占了抵押貸款市場的70%。

    無獨有偶，3月29日美國監(jiān)管機構也對房貸出臺新緊縮政策。據路透社報道，該規(guī)定稱惟有購房者繳足20%首付金，且在此前沒有貸款問題才能享受最優(yōu)貸款利率，此舉旨在重建貸款紀律，并確定最安全按揭貸款的形式。在該草案中，監(jiān)管機構希望取得相關人士反饋的議題超過170條，暗示法案在最終確定前可能有很大修改。美國證券交易委員會(SEC)正在研究該草案，所有相關的機構都表示將于本周對該草案進行投票，該草案將接受公眾評論60天。

    樓市有二次探底隱憂

    針對新政提案，反對者稱將加劇樓市的不振，房價下跌趨勢難阻。歐美樓市在新政壓力下將更難止跌回轉，IH S環(huán)球透視經濟學家帕特里克·紐波特斷言，樓市的二次探底就將發(fā)生在今年下半年。

    在美國，消費者團體、一些抵押貸款出借人和金融服務團體曾抱怨，20%的首付過高，將令很多人難以購買房屋，進一步拖累本就不景氣的美國房地產市場。聯邦存款保險公司(FD IC )董事長貝爾稱，FD IC特別關注該法案對低收入借款人的影響。監(jiān)管機構提出的另外一個方案是10%的首付加抵押貸款保險。貝爾淡化了可能的影響�！斑@不意味著所有房屋購買者都必須滿足這些高標準才能獲得抵押貸款�！�

    監(jiān)管機構面臨的另外一種反對聲音是，該草案過于嚴格，難以讓民間證券化市場起死回生。

    有分析人士認為房地產市場本身存在“機能障礙”，20%的“安全”房貸無法改變這一狀況。目前，大部分經濟學家對未來房價給予繼續(xù)下跌的判斷，甚至預估一些地區(qū)跌幅將達60%。

    標普認為，如果凱斯-席勒房價指數低于2009年4月的低點，美國房地產市場將有可能在今年6月出現“二次探底”，而目前20個城市的指數僅比最低點高出1.1%。帕特里克·紐波特周二也表示，雖然房價并沒有像2009年那樣急轉直落，但正在慢慢探底。

    房價是否穩(wěn)定往往是衡量經濟衰退結束的最基本指標。一旦房地產領域投資者活躍，這就意味著國家的國內生產總值就會增長。英國、德國和歐洲其他國家的房價仍處于下跌趨勢，歐洲經濟前景由此看在新政壓力下更不樂觀。

    有分析指出，在國際金融危機爆發(fā)數年之后，現在低迷的樓市成為了歐洲各國政府需要解決的當務之急。對于深陷債務危機泥潭的歐洲國家尤為如此，持續(xù)下跌的房價以及擴大的失業(yè)危機，進一步阻撓了國家經濟的恢復。為擺脫債務危機而推出的財政緊縮政策也會對購房者造成很多困擾，房子賣不出去，消費不振，經濟無法獲得起色。

    據悉，英國樓市在2010年初復蘇勢頭強勁，之后就一路下跌。在2011年1月房價下跌1.1%，創(chuàng)下了自2009年8月以來的最大跌幅。專門反映西班牙房地產市場價格的IM IE指數顯示，去年12月西班牙房價下跌3.9%，其住房價格回落到2005年的水平。最糟糕的要數愛爾蘭，房價去年第四季度跌幅達到10.8%，而且下跌速度加快。西班牙銀行在去年10月份估計，該國有將近70至110萬套空置住房，這些未能售出的住房將在今年繼續(xù)打壓售價。

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歐美樓市或二次探底及原因分析