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雙軌制城市住房供應體系解析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-12-15
- 【搜索關(guān)鍵詞】：住房研究報告 投資策略 住房市場分析 發(fā)展前景 競爭調(diào)研 趨勢預測
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“今后再也不用住破舊、狹窄的民工房了！”
2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)評估價值分析與投資前景 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【2011-2015年中國綠色環(huán)保建筑設計運行態(tài)勢及投資 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【2011-2015年中國綠色環(huán)保建筑設計產(chǎn)業(yè)前景預測與 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【2011-2015年中國古建筑業(yè)規(guī)劃研究及投資前景咨詢 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【在位于重慶北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的民心佳苑公共租賃房小區(qū)，看著已經(jīng)封頂?shù)墓夥�，農(nóng)民工田金利打心眼里高興。自從這個公租房小區(qū)開工建設以來，每隔一段時間，田金利都會過來看一看。
田金利的“住房夢”即將成為現(xiàn)實得益于重慶市正在大規(guī)模推進的公租房建設。今年以來，重慶市在全國率先大規(guī)模建設公租房，打造以公租房為主體的住房保障體系，并以此為基礎(chǔ)推進住房“雙軌制”。此舉旨在破解中低收入群體的住房難題，擴大住房保障覆蓋面，真正建立起“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的城市住房供應體系。
破解“夾心層”人群的“蝸居”之痛
今年５０歲的田金利來自北碚區(qū)農(nóng)村，在重慶主城區(qū)打工（當“棒棒”）已五年多了，可是城里的房子太貴，買不起，只得與其他１２名“棒棒”一起在金島花園附近租住了一處１００多平方米的房子。同樣，他的兒子也在主城區(qū)打工，一家三口住在工棚里。田金利說，如果公租房建好，我和兒子打算申請公租房。
剛大學畢業(yè)一年多、在重慶一家公司工作的小鄭對公租房同樣歡迎。她對記者說，去年大學畢業(yè)后，她沒有回老家工作，而是在重慶主城區(qū)找了份工作，一個月工資３０００多元。她說，按照現(xiàn)有的工資收入，在主城區(qū)買商品房很難，短期內(nèi)只能租房住，而一個月10００多元的房租是一筆不小的支出。“報紙上報道的公租房的租金要比市場租金低，如果能租到便宜的公租房，真是太好了，不用著急買房子，等將來有錢了再買也不遲。”小鄭說。
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，在今后若干年，重慶市大力推進以公租房為主體的保障性住房建設，到2012年，全市建設4000萬平方米公共租賃住房，建成后可解決60多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設，力爭解決占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問題。目前，重慶主城區(qū)鴛鴦、大竹林、華巖、西永、蔡家片區(qū)及西永園區(qū)６個公租房項目已陸續(xù)開工。同時，萬州、涪陵、永川等六大區(qū)域性中心城市的公租房也已開工建設。全年開工建設規(guī)模將達１30０萬平方米。
據(jù)了解，重慶的公租房在全國率先打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設戶籍限制。凡年滿１８周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，單身人士月收入２０００元以上、家庭月收入３０００元以下，就可申請公租房。
構(gòu)建“雙軌制”住房供應體系
清華大學公共管理學院教授崔之元認為，在房價高漲的背景下，重慶的公租房制度觸及了住房制度改革的深層次問題，是對城市住房制度完善的重大探索。
專家指出，１９９８年房改前，我國實行福利分房制度，城市居民住房問題基本由政府保障。１９９８年，國家制定政策停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。由此，商品房成為解決城市居民住房的主渠道。然而，伴隨著城市進程加快，城市居民迅速增長，房地產(chǎn)供求矛盾逐漸增加，市場化在改善居民居住條件的同時，也帶來了高房價困擾。由于房價上漲過快等多方面的原因，低收入群體無力購房的問題日益突出。一些新生代城市居民、大學畢業(yè)生、外來務工人員等“夾心層”群眾被排除在現(xiàn)有的住房體制之外，他們享受不到保障房，短時期內(nèi)也買不起商品房，成了“蝸居”、“蟻族”。
重慶市市長黃奇帆認為，房產(chǎn)具有保障性和商品性的雙重屬性，完全由政府保障或完全由市場供給的“單軌制”都存在不足。為此，重慶市在完善住房保障制度過程中，提出了“低端有保障、中端有市場、高端有約束”住房調(diào)控思路，決定以公租房為“抓手”，構(gòu)建新的城市住房供應體系，特別是解決不屬于廉租住房保障對象，又暫時買不起商品房的“夾心層”人群的住房困難問題�；舅悸肥牵海常埃ィ矗埃サ闹械绕率杖肴后w，由政府提供的公租房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，６０％－７０％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。
黃奇帆表示，公租房作為住房供應“雙軌制”的關(guān)鍵一環(huán)，涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟適用房，并延伸到既不能享受廉租房，又買不起商品房的“夾心層”，實現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房的一體化。一方面，不再單獨新建廉租房，而是包含在公租房體系中。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別。另一方面，公租房租滿５年之后，可通過成本價購買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房。業(yè)主如果轉(zhuǎn)讓，只能以購房價加利息升值由政府公租房管理機構(gòu)回購，再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。這就從根本上堵塞了經(jīng)濟適用房因退出環(huán)節(jié)失控而造成的利益輸送和灰色交易通道。
讓困難群體住得更有尊嚴
“不能讓公租房聚居區(qū)成為純粹城市低收入群體的居住地，變成城市‘貧民窟’，而是讓居住在這里的中低收入人群也能享受到較高品質(zhì)的居住條件，活得更有尊嚴。”張定宇表示。
為此，重慶的公租房建設實行商品房、公租房無差別的“混建”模式，高標準、高品質(zhì)規(guī)劃建設。一方面，在布局上，公租房一般布局在輕軌沿線或交通條件較好的地區(qū)，容積率約３．８，完全參照商業(yè)樓盤的標準，配套學校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設施和場地。另一方面，主城區(qū)公租房均布局在一、二環(huán)線之間規(guī)劃的２１個人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務，消除住戶家庭收入高低所造成的心理落差，避免社會階層隔離和形成城市“貧民窟”。
此外，重慶的公租房戶型面積一般在３５－８０平方米，６０平方米以下的占８５％以上，按建筑面積的１０％進行公建配置，并含有每平方米４００元的簡約裝修。
記者在民心佳苑看到，小區(qū)為高層電梯房，戶型在５０－８０平方米之間。目前，小區(qū)內(nèi)5４幢公租房已全部封頂，工人們正在忙著內(nèi)裝修�，F(xiàn)場施工人員介紹，為保證工期，每實施一處樓房主體，周邊綠化都要跟上，交房時，園林景觀綠化也基本完工。記者注意到，小區(qū)周邊已栽種了桂花、銀杏、竹子、紅楓等樹種，綠意盎然，生機勃勃，不遜于周邊商品房的綠化。
從規(guī)劃圖上可以看到，民心佳苑位于“兩江新區(qū)”的核心地段，周邊交通發(fā)達，有輕軌、高速公路、城市主干道，出行便利。同時，小區(qū)附近還規(guī)劃有學校、醫(yī)院、超市等公共服務設施�！皩磉@里住的雖然是中低收入人群，但可以享受到中檔甚至更高水平的住房條件和配套�！苯ㄔO單位——重慶市地產(chǎn)集團總經(jīng)理蒙毅說。
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