今年3月以來，國(guó)內(nèi)樓市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，證券市場(chǎng)估值大幅提升，房地產(chǎn)企業(yè)又開始“排演”通過定向增發(fā)向目標(biāo)上市公司注入資產(chǎn)的“大戲”。其中，有華僑城集團(tuán)旅游地產(chǎn)整體上市等范本，也有金科借殼ST東源（000656）、*ST九發(fā)（600180）化身地產(chǎn)股等大量“烏雞變鳳凰”的案例。 

    中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月至今，已公布定向增發(fā)方案計(jì)劃注入房地產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司已達(dá)11家，涉及金額近310億元。另外，還有ST星美（000892）、*ST炎黃（000805）等數(shù)家殼公司被房地產(chǎn)企業(yè)“相中”，擬變身地產(chǎn)股。 

    業(yè)內(nèi)人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，地產(chǎn)商又開始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至資本市場(chǎng)。有專家提醒，近期，樓市銷售強(qiáng)勁已帶動(dòng)房?jī)r(jià)明顯上揚(yáng)，而地產(chǎn)公司再起上市熱潮，可能加劇房地產(chǎn)泡沫的生成。 

    借殼風(fēng)勁刮 

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，借殼是實(shí)現(xiàn)上市夢(mèng)想的主要途徑。今年上半年，在樓市見底、通脹隱現(xiàn)等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過借殼上市和通過增發(fā)注入資產(chǎn)的案例大量浮出水面。受業(yè)績(jī)顯著增厚效應(yīng)的影響，這些公司的股票受到投資者熱捧。 

    深市三家長(zhǎng)期停牌的公司股票于6月初集體復(fù)牌，主營(yíng)業(yè)務(wù)皆轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。這三家公司分別為萬方地產(chǎn)（000638）、ST中潤(rùn)（000506）和順發(fā)恒業(yè)（000631），股票復(fù)牌當(dāng)日漲幅分別高達(dá)560%、93.69%和1255%。 

    行業(yè)景氣回升、股價(jià)上攻走勢(shì)凌厲，引發(fā)房地產(chǎn)公司借殼ST及資產(chǎn)注入的熱潮。數(shù)據(jù)顯示，僅在6月上半月，就有4家上市公司擬通過資產(chǎn)注入等方式變身房地產(chǎn)公司。 

    6月4日，停牌70多天的ST東源發(fā)布重組預(yù)案，擬以5.18元/股發(fā)行不超過9.21億股，吸收合并地產(chǎn)商金科集團(tuán)47.70億元資產(chǎn)，由此金科實(shí)現(xiàn)整體上市。 

    6月11日，又有三家公司公布了重組方案，欲變身房地產(chǎn)公司。S*ST三農(nóng)（000732）擬向福建泰禾投資有限公司發(fā)行不超過7.84億股股份，購買其持有的福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，交易價(jià)格高達(dá)24.23億元。兆維科技（600658）擬置入北京和智達(dá)投資有限公司持有的北京電子城有限責(zé)任公司91.36%股權(quán)、北京市麗水嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。電子城和麗水嘉園是北京電控僅有的兩家擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，重組完成后，兆維科技就成為北京電控旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的平臺(tái)。幾經(jīng)波瀾的ST星美（000892）重組也有了新動(dòng)向。大股東上海鑫以實(shí)業(yè)有限公司的股東余文敏和豐盛地產(chǎn)，分別將其持有的上海鑫以40%股權(quán)和60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新豐福貿(mào)易（上海）有限公司，這意味著在新世界地產(chǎn)退出之后，新豐福將成為公司新的重組方。業(yè)界預(yù)計(jì)，新豐福掌門人杜惠愷有可能將旗下龍金公司擁有的上海新尚賢坊房地產(chǎn)發(fā)展、上海香港新世界花園等股權(quán)資產(chǎn)注入公司，最終實(shí)現(xiàn)借殼上市。 

    一位投行人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)通過借助優(yōu)秀的殼資源上市，能有效節(jié)省上市成本，同時(shí)也能憑借地產(chǎn)行業(yè)的熱度實(shí)現(xiàn)“財(cái)富激增”的奇跡。  

    三因素助推資產(chǎn)注入 

    “近期，房地產(chǎn)公司向目標(biāo)公司注入資產(chǎn)的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，主要受三重因素影響：一是行業(yè)景氣回升，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)能享有較高的市盈率；二是在證監(jiān)會(huì)重啟IPO的背景下，地產(chǎn)公司上市融資也出現(xiàn)一定程度放寬；三是中小房企特別是民營(yíng)開發(fā)商的融資渠道依然匱乏。”一位券商研究員向中國(guó)證券報(bào)記者坦言。 

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%，商品住宅銷售額增長(zhǎng)49.0%。5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.94，比4月份提高1.18點(diǎn)。這是一年多來房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)首次止跌回升。 

    中原證券一份研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)維持近7個(gè)月的回暖走勢(shì)。2009年可結(jié)算資源增加、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備減少，將使房地產(chǎn)企業(yè)全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)確定性增長(zhǎng)。 

    與此同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)也十分搶眼。年初至昨日收盤，房地產(chǎn)板塊（申萬）已經(jīng)連續(xù)上漲，累計(jì)漲幅高達(dá)110.5%，僅次于有色金屬，位列A股第二位。業(yè)內(nèi)人士表示，由于2009年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，因此相對(duì)市場(chǎng)整體估值，房地產(chǎn)股估值仍有提升空間。 

    不過，對(duì)于中小房企而言，融資渠道單一的問題依然突出。一位券商投行部的人士坦言，“除非是大地產(chǎn)公司，其他來洽談IPO的地產(chǎn)企業(yè)，我們一般都不會(huì)接手，即使是項(xiàng)目特別集中的區(qū)域性開發(fā)商也不想做，因?yàn)槌晒Φ目赡苄院苄��！?nbsp;

    對(duì)于房地產(chǎn)公司特別是中小型公司來說，實(shí)現(xiàn)一些相對(duì)硬性的指標(biāo)不是那么容易�！敖�止分割領(lǐng)取土地證，符合90/70的產(chǎn)業(yè)政策，沒有買了2年沒開工的土地，付清地價(jià)款。這些在證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核中是必然考察的項(xiàng)目�！痹撏缎腥耸空f，而這些指標(biāo)很大程度上影響了開發(fā)商的直接融資。 

    泡沫須警惕 

    “現(xiàn)在地產(chǎn)商資本運(yùn)作的手法，和2007年如出一轍，樓市和地產(chǎn)股一起在推升泡沫。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出。 

    當(dāng)行業(yè)景氣度上升時(shí)，相關(guān)企業(yè)都會(huì)進(jìn)行杠桿式擴(kuò)張，這一過程需要大量資金，而上市是最優(yōu)的選擇。目前，房地產(chǎn)公司往往以開發(fā)資產(chǎn)作為對(duì)價(jià)形式，獲得目標(biāo)上市公司定向增發(fā)的股份，從而實(shí)現(xiàn)控股上市公司的目的，而其主要資產(chǎn)也成為了上市公司的主營(yíng)資產(chǎn)。 

    業(yè)內(nèi)專家指出，從表面上看，針對(duì)ST公司進(jìn)行對(duì)價(jià)注資，可以大幅改善該公司資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，增厚公司業(yè)績(jī)，進(jìn)而使公司步入規(guī)�；瘮U(kuò)張之路。不過，企業(yè)具備可持續(xù)盈利能力并實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，有賴于行業(yè)環(huán)境的反轉(zhuǎn)，也有賴于企業(yè)對(duì)市場(chǎng)機(jī)遇的有效把握。 

    “近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在復(fù)蘇過程中又出現(xiàn)了令人擔(dān)憂的‘過熱’苗頭。中小地產(chǎn)商借殼上市后，可以通過發(fā)債、增發(fā)股份、股權(quán)質(zhì)押等多種形式實(shí)現(xiàn)融資擴(kuò)張，這將增加市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。”房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的吳迪萊經(jīng)理認(rèn)為。 

    借殼*ST中遼（000638）的萬方地產(chǎn)在復(fù)牌后便表示，公司將實(shí)施進(jìn)一步定向增發(fā)，由公司向控股股東北京萬方源房地產(chǎn)開發(fā)公司、萬方控股及戰(zhàn)略合作方長(zhǎng)城公司定向發(fā)行股份購買經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)或股權(quán)。萬方源已與長(zhǎng)城公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者承諾在未來三年內(nèi)向上市公司以定向增發(fā)、合作開發(fā)等方式提供不低于2000畝的優(yōu)質(zhì)建設(shè)用地。據(jù)萬方地產(chǎn)的說法，公司主業(yè)已盈利且具有持續(xù)性。在定向增發(fā)完成后，公司將擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將在未來4-5年內(nèi)給上市公司帶來40.27億元的收入。 

    事實(shí)上，多數(shù)最終注入上市公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能否符合預(yù)期，還是一個(gè)問號(hào)。而且，不少公司的上市目的僅僅是“圈錢”，畫餅不兌現(xiàn)的先例屢見不鮮。而對(duì)于資本運(yùn)作而言，未來減持套現(xiàn)的收益可能依然巨大。

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