鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位及其與銀行業(yè)的緊密聯(lián)系，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及其對(duì)銀行業(yè)的影響，正在引起人們的廣泛關(guān)注

　　1、近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得積極成效

　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況，有關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)性的宏觀調(diào)控措施：

　　1、貨幣政策持續(xù)從緊2007年以來(lái)，央行先后15次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6次加息。2008年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)又實(shí)施了信貸規(guī)�？刂频拇翱谥笇�(dǎo)政策。存款準(zhǔn)備金率的提高尤其是信貸規(guī)�？刂�，明顯抑制了商業(yè)銀行的貸款能力，從而影響了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款供給規(guī)模與增速。加息則導(dǎo)致貸款成本上升，會(huì)在一定程度上抑制居民及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款的需求。

　　2、加強(qiáng)土地管理2007年國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》，該規(guī)定提高了國(guó)有建設(shè)用地有償使用的透明度與土地使用權(quán)出讓的收益，為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度的出臺(tái)，以及物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。國(guó)土資源部、財(cái)政部和人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》。該辦法增強(qiáng)了政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資能力、管理能力和對(duì)土地市場(chǎng)的控制能力；加大了對(duì)閑置土地的清理整頓力度和對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為的約束力度，有利于增加土地的有效供應(yīng)。

　　3、深入推進(jìn)土地有償使用制度改革

　　2008年1月，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，該政策加強(qiáng)了對(duì)閑置土地、未利用地和廢棄地的使用管理，健全了節(jié)約集約用地的長(zhǎng)效機(jī)制，有效打擊了開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為，保障了商品房的及時(shí)、有效供應(yīng)。

　　4、出臺(tái)第二套房貸新政2007年9月，央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。該通知規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，住房消費(fèi)貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。12月又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。該補(bǔ)充通知?jiǎng)t對(duì)第二套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了界定，明確規(guī)定以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。以上政策的頒布提高了購(gòu)房者的資金成本，一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資性需求，有利于降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。

　　從總體上看，上述四個(gè)方面政策法規(guī)的出臺(tái)，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有積極作用。

　　2 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化

　　2008年以來(lái)，隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)和美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一系列新的變化。

　　今年初，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石拋出了房地產(chǎn)業(yè)的"拐點(diǎn)論"，認(rèn)為，2008年的樓市勢(shì)必迎來(lái)房?jī)r(jià)震蕩、拐點(diǎn)凸顯，隨后萬(wàn)科在全國(guó)掀起一場(chǎng)樓市降價(jià)風(fēng)。3月份，北京SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹又再次提出了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的"百日劇變論"，認(rèn)為受國(guó)際資本市場(chǎng)"慘淡"和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。與此同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商為解決資金缺口，開(kāi)始放慢拿地速度，甚至退地、延遲支付土地出讓金，通過(guò)降價(jià)、整售、股權(quán)出售、合作等方式，加快項(xiàng)目回款，以及承擔(dān)高利率的民間借貸等方式，來(lái)度過(guò)融資困境。在觀望氣氛的影響下，深圳、廣州等城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)下跌，一些樓盤(pán)價(jià)格與最高位時(shí)相比，已經(jīng)跌去30%，一些業(yè)主的房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)，個(gè)人房貸開(kāi)始出現(xiàn)"斷供"現(xiàn)象。

　　經(jīng)過(guò)綜合分析，我們將2008年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歸納為以下幾大特點(diǎn)：

　　1、國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)回落，房地產(chǎn)投資仍快速增長(zhǎng)

　　2008年6月份，我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)為103.08，比5月份回落0.26點(diǎn)。這是自去年12月份以來(lái)連續(xù)第7個(gè)月下滑，但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于景氣空間。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速并未放緩。2008年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.5%，仍處于高位增長(zhǎng)。但在信貸持續(xù)緊縮的格局之下，隨著市場(chǎng)觀望情緒的彌漫，企業(yè)投資的意愿和后續(xù)動(dòng)力均顯不足，房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的持續(xù)性不強(qiáng)。

　　2、全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅逐漸回落，不同城市間價(jià)格變化差異較大

　　2008年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平。這是今年以來(lái)（截至6月）漲幅較上月回落最大的一次，也是今年以來(lái)漲幅連續(xù)第6個(gè)月回落。6月份，新建住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅較大的主要城市包括：蘭州2.6%、濟(jì)寧15%、濟(jì)南1.4%，溫州和岳陽(yáng)均上漲1.2%等。環(huán)比價(jià)格降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無(wú)錫-0.4%等。

　　3、全國(guó)主要城市住宅銷售面積負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛迅速蔓延

　　進(jìn)入2008年以來(lái)，全國(guó)尤其是主要大中城市的住宅銷售面積均出現(xiàn)同比下滑。今年前五個(gè)月，全國(guó)住宅銷售面積同比下降6.5%，而深圳、北京、廣州三個(gè)城市的住宅銷售面積同比下降都超過(guò)30%，分別是-68%、-54%和-32%。這說(shuō)明在持續(xù)的宏觀調(diào)控和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛已經(jīng)開(kāi)始迅速蔓延，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求火爆的局面將在短期內(nèi)難以再現(xiàn)。

　　4、信貸緊縮與銷售放緩導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈全面趨緊

　　作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與資金的充裕程度息息相關(guān)。一個(gè)可以直接觀察的現(xiàn)象是，國(guó)房景氣指數(shù)的歷次下降都與房地產(chǎn)資金來(lái)源指數(shù)的下降如影相隨。從去年12月至今年6月，國(guó)房景氣指數(shù)已連續(xù)出現(xiàn)七個(gè)月的下滑，這也是2000年以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)的第四次持續(xù)下滑。資金困局依然是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的主要原因。

　　如果我們對(duì)國(guó)房景氣指數(shù)2000年以來(lái)的歷次下降做分解分析，可發(fā)現(xiàn)信貸緊縮對(duì)國(guó)房景氣下降的影響，甚至超過(guò)銷售增速下降所帶來(lái)的影響。而信貸緊縮的格局如有所改善，也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)景氣度的提升。如2004年2月至2005年12月，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下降近兩年，此后隨著貸款增長(zhǎng)扭轉(zhuǎn)下降的趨勢(shì)，雖然當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售仍然在下滑（定金及預(yù)收賬款增長(zhǎng)率為負(fù)），房地產(chǎn)行業(yè)景氣度也開(kāi)始回升。在下半年信貸有所放松的情況下，則國(guó)房景氣指數(shù)或會(huì)恢復(fù)上升。

　　5、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，預(yù)示未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌

　　2008年1-5月，全國(guó)商品住宅竣工面積增長(zhǎng)18.7%，銷售面積則下降6.5%，一改前兩年供應(yīng)增速回落、銷售加速上升導(dǎo)致銷售竣工比大幅攀升的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)的釋放和需求的萎縮已經(jīng)相當(dāng)明顯。前5月銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)6.5%，回落至2004年以來(lái)的最低水平。如果需求進(jìn)一步萎縮，下半年的銷售均價(jià)可能進(jìn)一步回落至零增長(zhǎng)水平。

　　分地區(qū)來(lái)看，目前上海仍然是供求矛盾最為突出的城市，也是預(yù)期調(diào)整時(shí)間最短的區(qū)域；北京未來(lái)3-6個(gè)月的價(jià)格下降壓力較大。深圳從本地需求的承受能力來(lái)看，仍然有下跌空間。中部城市中，武漢未來(lái)供應(yīng)持續(xù)擴(kuò)張，需求嚴(yán)重萎縮，房?jī)r(jià)下降壓力大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行業(yè)的影響

　　當(dāng)前，存在著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下調(diào)對(duì)國(guó)內(nèi)銀行體系的負(fù)面影響主要有三個(gè)方面：一是住房抵押物的風(fēng)險(xiǎn)；二是個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、房?jī)r(jià)下跌影響銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值，威脅銀行資產(chǎn)質(zhì)量

　　房?jī)r(jià)向下調(diào)整不僅會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。土地價(jià)格迅速下降，必然會(huì)讓土地抵押物價(jià)值下跌，從而使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露出來(lái)。

　　住房抵押貸款目前是國(guó)內(nèi)銀行體系面臨風(fēng)險(xiǎn)較高的一部分資產(chǎn)。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年6月底我國(guó)人民幣貸款余額28.6萬(wàn)億元計(jì)算，那么，就有18萬(wàn)億元以上的貸款處于房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)威脅之中。

　　2、房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)斷供，增加銀行不良資產(chǎn)從央行提供的數(shù)據(jù)看，到2008年3月底，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額為3.13萬(wàn)億元，占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右。如果最為極端的情況出現(xiàn)，即假定到2008年一季度末所有個(gè)人按揭貸款都為不良貸款，那么，整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系不良率將增加11%。

　　3、房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)行困難，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)增大

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2008年3月末，全國(guó)商業(yè)銀行人民幣貸款余額為27.4萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.8萬(wàn)億元，占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的6.6%左右。假設(shè)出現(xiàn)最為極端的情況，即假定到2008年一季度末，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款都成為不良貸款，那么，整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系不良率將增加6.6%。

　　綜合上述分析，我們得出以下結(jié)論：

　　第一，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策作用開(kāi)始顯現(xiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在景氣程度、房?jī)r(jià)漲幅、銷售面積以及資金供應(yīng)等方面都出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。但迄今為止的調(diào)整只是局部性的，總體調(diào)整程度仍屬基本合理范圍。

　　第二，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況分析，目前市場(chǎng)供應(yīng)的釋放和需求的萎縮，導(dǎo)致市場(chǎng)供求迅速失衡，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下降的可能，前景不容樂(lè)觀。

　　第三，迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并未對(duì)商業(yè)銀行貸款造成明顯負(fù)面影響。但如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價(jià)值、個(gè)人住房按揭貸款以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款三種資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個(gè)銀行業(yè)造成一定程度的打擊。

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