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京滬兩地樓市現(xiàn)狀情況深度分析(上)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-19
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機從去年底到現(xiàn)在，近11個月，成交量持續(xù)低迷。在萬科看來，這是比房價下跌更可怕的事。
8月底，萬科開始行動了。王石“廣深樓市出現(xiàn)拐點是禿子頭上的虱子，明擺著”的話猶在耳邊，長三角降價颶風(fēng)突起，樓市拐點已現(xiàn)。
跟隨者步步亦趨，蔓延到北京。9月初，北京出現(xiàn)降價型特價房，有開發(fā)商認(rèn)為“房價將回到2005年”，風(fēng)雨飄搖中，京滬兩座中國內(nèi)地樓市“最堅固的堡壘”搖搖欲墜。
而這，可能只是一場樓市保衛(wèi)戰(zhàn)的前奏——通過小幅降價，激發(fā)潛在的剛性需求，保住交易量，保住市場，穩(wěn)住價格。那么，他們能吸引到足夠的交易量嗎？
本報記者對近期京滬兩地樓市現(xiàn)狀展開調(diào)查分析。
上�，F(xiàn)象
多家開發(fā)商醞釀跟進(jìn)降價 中介拉客促樓盤銷售
“你好，看看對面萬科的房子吧，”在上海三林板塊金地灣流域項目前，記者上周末被一個騎摩托車的小伙子攔住了，他是萬科金色雅筑的代理商漢宇地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員。
而就在金色雅筑售樓處前，還聚集著10多個業(yè)務(wù)員。其中一位業(yè)務(wù)員說，他們公司接手雅筑不到一個月，賣出了好幾百套房子。他說雅筑快清盤了，勸記者要買趕緊買，現(xiàn)在還有10萬元的優(yōu)惠。
漢宇地產(chǎn)，因代理萬科旗下樓盤，這家港資背景的上海本地二手房經(jīng)紀(jì)公司最近被人熟知。而據(jù)記者了解，今年以來，上海很多開發(fā)商選擇了與二手代理公司聯(lián)動推盤的策略。在代理公司的努力下，相鄰的金色雅筑和灣流域展開了貼身肉搏，兩項目相繼降價到14000元左右/平米，帶動了三林板塊的成交量。
部分開發(fā)商暗中醞釀降價
對于萬科大幅降價的舉動，松江九亭板塊一項目正在考慮接受團購，因為鄰近的保利項目已經(jīng)推出優(yōu)惠了。
中房指數(shù)總經(jīng)理陳晟認(rèn)為，上海本地開發(fā)商壓力不算太大，因為他們擴張步伐不大，不像萬科、金地等一線公司那樣壓力來自全國。
但根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，上海領(lǐng)跌的是大華集團旗下項目。據(jù)接近大華的人士分析，大華項目集中在上海，且相對集中在中環(huán)，如果賣得不好就都不好，銷售壓力相對大些。而大華有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)價是根據(jù)市場做出的，而且只針對一些特別樓層和戶型。
記者從多家經(jīng)紀(jì)代理公司處了解到，上海很多開發(fā)商在醞釀跟進(jìn)降價，“每個人手上都有一份降價報告，區(qū)別只是形式問題，”一知名地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)透露。
或重演深圳樓市下跌路徑
近日，隨著多個樓盤降價，業(yè)主鬧退房，上海業(yè)界也刮起斷供傳聞。上周大華錦繡華城傳出斷供，后大華澄清為假，但不能阻止業(yè)內(nèi)對于“降價———退房———斷供”在上海重演的擔(dān)憂。
上海易居研究院研究員楊紅旭認(rèn)為，目前上海降價現(xiàn)象只是擠泡沫，尚未出現(xiàn)大規(guī)模、標(biāo)志性區(qū)域樓盤降價。上海衛(wèi)明不動產(chǎn)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，上海房價目前只能說“開始降了”，降幅只在8%左右。到年底，蔡為民預(yù)計90%的樓盤都會降價。
據(jù)悉，上海房地局、銀監(jiān)局等部門最近都加緊對樓市的摸底調(diào)查，據(jù)上海市房地局內(nèi)部人士介紹，開發(fā)商主動調(diào)整價格是好事，樓市走向正常并且合理，目前沒有聽說政策上會進(jìn)行任何調(diào)整。
北京現(xiàn)狀
降價型特價房現(xiàn)身
以特價房的名義進(jìn)行小范圍的降價，一方面可以促進(jìn)銷售，另一方面也不會引起市場大的反應(yīng)，“金九銀十”，北京多個區(qū)域都出現(xiàn)特價熱，不少知名樓盤紛紛加入這一陣營。
現(xiàn)身核心區(qū)域
特價房已不再局限于特定的區(qū)域了。
東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè)的東闕都是一個投資型的公寓樓盤，該項目所處的區(qū)域是北京的稀缺之地，該樓盤最近推出的數(shù)套特價房受到市場的關(guān)注。
9月份的特價房涉及到多個區(qū)域，如望京的香頌和里外里公寓，東北五環(huán)的金漢綠港、東四環(huán)的阿曼寓所、東三環(huán)的MASTER領(lǐng)寓、東二環(huán)的東闕都、南二環(huán)的順馳藍(lán)調(diào)、南三環(huán)的城南大道等，加上西部的遠(yuǎn)洋山水，特價房在北京呈現(xiàn)的是東南西北全面開花的形勢，而核心區(qū)特價盤的出現(xiàn)，反映出全局促銷的趨勢。
促銷效果顯現(xiàn)
在近期推出的一些特價房中，比較知名的是遠(yuǎn)洋山水樓盤，100套特價房推出時，約有800人前往現(xiàn)場；金漢綠港9月6日到16日對北京籍教師推出特價房，起價6775元/平方米，截至17日，現(xiàn)場銷售人員表示已全部售完；金都杭城的10套特價房也已售出。
據(jù)多家公司的營銷人員介紹，特價房的銷售效果還不錯，只要價格降到購房者承受的范圍內(nèi)，他們就會買。
帶動局部樓市
基于萬科等公司在全國的降價輿論后，樓市心態(tài)也發(fā)生了變化，特價房策略體現(xiàn)了主流開發(fā)商謹(jǐn)慎跟進(jìn)的心態(tài)。在一些特價房的帶動下，北京只有局部區(qū)域出現(xiàn)了跟進(jìn)的趨勢，以東四環(huán)外為例，在金都杭城、遠(yuǎn)洋一方等知名樓盤的特價策略下，金地名京、禧福匯等樓盤也傳出類似的消息。
本次出現(xiàn)的特價房和過去的特價房有本質(zhì)區(qū)別，傳統(tǒng)的特價房以戶型有瑕疵或尾盤為主，但這次推出的特價房大部分只是特價。特價房銷售人員在接受咨詢時，多數(shù)明確表示房源沒有任何區(qū)別，主要的目的就是階段性的促銷，維持銷售進(jìn)度的平穩(wěn)。
深圳市場
8月領(lǐng)跌 位于全國前列
根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格中，深圳以4.1%的跌幅領(lǐng)跌全國。
深圳一市場研究機構(gòu)德思勤9月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)庫監(jiān)測進(jìn)一步說明了深圳目前的局面：去年十月萬科在深圳率先掀起了一波“優(yōu)惠潮”，位于龍崗坪山的萬科金域東郡以7500元/平米推出新單位；南山區(qū)的華聯(lián)城市山林均價由30000元/平米降低到16000元/平米，下降了14000元，是降價絕對值最大的樓盤；下降幅度最大的是龍崗區(qū)的佳兆業(yè)水岸新都和寶安區(qū)的泰華陽光海灣花園，都在48%。
即使是這樣，整個深圳樓市2008年上半年的銷售成績?nèi)匀徊焕硐搿Ｔ谘胄薪迪⒌南鞒龊�，深圳不少地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為嗅到了松動的跡象，但是專業(yè)機構(gòu)的觀點依然鮮明：銷售的僵局還沒有打破，房價的跳水行為還在發(fā)生，購房者還是無動于衷。
萬科第三輪降價即將在10月啟動的消息令北京開發(fā)商極度緊張，深圳的樓市是否會在這樣的預(yù)期下繼續(xù)領(lǐng)跌，進(jìn)入“30%”左右的深幅跳水區(qū)呢？這是目前深圳樓市需要重點防范的問題。
■ 爭議：“退房補貼”被多數(shù)人摒棄
來自多數(shù)開發(fā)商的觀點是，開發(fā)商主要負(fù)責(zé)房子的開發(fā)建設(shè)及銷售，至于房子賣后的上漲或下跌，都和開發(fā)商沒有太大的關(guān)系。萬科已經(jīng)明確表示，降價銷售后不會對老業(yè)主給予補償。萬科的觀點是“萬科不可能接受任何沒有法律、合同依據(jù)的補償、退房要求。”
昨日，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果從合同契約的角度來看，降價后開發(fā)商沒有義務(wù)及責(zé)任給老業(yè)主補償�！胺績r下降后開發(fā)商對老業(yè)主不補償、不退房的行為是站得住腳的�！北本┬涝瓨I(yè)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理羅園認(rèn)為，房屋購買合同中并沒有“降價就可以退房”的約定，老業(yè)主要求補償?shù)囊鬀]有法律依據(jù)。
“從維護(hù)品牌角度，或為了顧及其后續(xù)銷售，開發(fā)商可能會因降價銷售對老業(yè)主有一定的補償，但這樣的開發(fā)商數(shù)量很少。”羅園這樣表示。目前北京有多個項目降價銷售，但除了華業(yè)玫瑰郡之外，還暫無其他項目表示對老業(yè)主進(jìn)行補償。
新浪網(wǎng)發(fā)起的“萬科上海調(diào)價風(fēng)波”調(diào)查顯示，72.6%的受訪者認(rèn)為不應(yīng)該退房；另有3.89%的受訪者認(rèn)為“不好說”；而認(rèn)為應(yīng)該退房的受訪者比例相對較小，僅23.5%。
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