北京奧運經(jīng)濟研究會執(zhí)行會長陳劍對北京后奧運市場表示看多。他認為，北京人均水平有了大幅度提升，北京在奧運整個籌辦期間有巨大的需求。奧運會極大提升了北京城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，比如軌道交通，軌道交通開通到哪里，就帶動周邊房價有所上揚。

　　陳劍認為，北京的房價大致是比較合理的，大概在２００５年到２００７年有一定的泡沫，從去年年底到今年上半年，北京房價進入相對的調(diào)整階段，奧運會后還有調(diào)整。但也要看到，北京房價的支撐是全國，同時北京是現(xiàn)代化、國際化大都市，北京的資源是有限的，所以巨大的需求在支撐著北京的房價，"北京的房價在奧運會之后，經(jīng)過一定時間的調(diào)整，還會繼續(xù)往前邁進"。

　　6 抄底

　　真的抄著了嗎？

　　對于市場的低迷，從來都是有人歡喜有人愁。一邊是業(yè)主和開發(fā)商在為退房"打架"，另一邊是外資大舉買房了。抄底！--很多報道用的都是這個激動人心的詞，但是就像今年股市抄底都被套一樣，房地產(chǎn)的底真的被老外抄著了嗎？

　�。乖拢保叭眨�摩根士丹利中國區(qū)首席執(zhí)行官孫瑋在上海透露，盡管當前內(nèi)地樓市正逐漸陷入蕭條，但摩根士丹利還會繼續(xù)加強這方面的業(yè)務(wù)，"摩根士丹利的投入是長線的，有戰(zhàn)略性、有規(guī)模的。除了內(nèi)部做投資外，公司還有很強的團隊可以找到外部資金投資于中國樓市。"與此對應(yīng)，就在本月初，市場剛剛傳出消息：摩根士丹利正在募集１００億美元的全球物業(yè)基金，并計劃將其中超過１５億美元的資金投入到中國市場。

　　此前關(guān)于外資抄底的報道中，進入的都是大機構(gòu)、大手筆。如凱雷，２００６年，凱雷曾以１．２億美元的總價購進上海中房森林別墅１１０套高級獨棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ＣＢＤ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價格購得上海濟南路８號西苑項目……還有拿地的，如６月，南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國ＳＫ集團和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構(gòu)摘牌，成交總價６．５億元人民幣，等等。

　　經(jīng)濟學家謝國忠在接受記者采訪時則對相關(guān)報道表示不認同。他說，從目前宏觀形勢看，中國經(jīng)濟已經(jīng)進入了一輪新的調(diào)整周期中，房地產(chǎn)市場的調(diào)整也不可避免。房地產(chǎn)市場的泡沫太多，目前還處于擠泡沫階段，"現(xiàn)在說抄底還早"。而且，美國次貸危機引發(fā)了很多機構(gòu)流動性危機，目前的房地產(chǎn)基金的資金量已經(jīng)大為縮水了。

　　易憲容以其一貫的直接態(tài)度反問記者：美國的房價一直在跌，外資去抄底了嗎？

　　那么，在降價潮中，中國房地產(chǎn)市場真的是到了底部區(qū)域嗎？

    7 周期

　　房市進入調(diào)整期？

　　對于目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，"拐點"顯然已經(jīng)過時，潘石屹的定義是"寒冬"。顯然，無論是量，還是價，兩者的走勢都顯示，房價已經(jīng)越過了停滯期，開始下行。不少業(yè)內(nèi)人士做出判斷：中國房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整周期中。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院宏觀經(jīng)濟研究室主任王小廣近日認為，當前中國房地產(chǎn)市場需求正在發(fā)生內(nèi)在性的"反轉(zhuǎn)"變化，房地產(chǎn)市場１０年的持續(xù)繁榮期將結(jié)束，并迎來一個較明顯的增長調(diào)整期。但他表示，房價回落及房地產(chǎn)市場增長調(diào)整將使前期持續(xù)性的投資過熱明顯降溫。

　　投資銀行瑞士信貸發(fā)表研究報告稱，預(yù)期中國樓價將進一步向下，并相信短期內(nèi)政府不大可能有直接的政策放寬。

　　瑞信預(yù)料２００８年內(nèi)地樓價會跌１５％，２００９年再跌５％，料２０１０年以后樓價將持穩(wěn)。因此，瑞信將中國地產(chǎn)商的２００８至２００９年平均每股盈利預(yù)測分別下調(diào)３１％和３５％。

　　恒生銀行日前發(fā)布的報告也指出，房地產(chǎn)投資的增長于今年初開始放緩。一手市場價格增長由一月份的１２％回落至七月的７．９％。目前樓市跌勢或會持續(xù)數(shù)季，之后才會出現(xiàn)較穩(wěn)定的長期復蘇跡象。

　　"行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)的降價銷售趨勢在短期內(nèi)無法明顯緩解全行業(yè)當前所面臨的資金窘境，過去一段時間內(nèi)整個行業(yè)呈現(xiàn)出的投資過熱跡象及其后續(xù)效果的釋放都將是一個緩慢的過程，并將在未來進一步收緊開發(fā)商的資金鏈，對于未能及時補充資本的開發(fā)商而言，行業(yè)冬天的最嚴酷的階段可能仍未到來。"新華財經(jīng)副總裁兼資信評級及研究負責人陳松興博士說。

　　易憲容的看法是，調(diào)整周期才剛剛開始，不會一兩年結(jié)束，可能持續(xù)７～８年。

　　媒體報道薈萃

　　房地產(chǎn)既是有錢人一種投資工具，也是普通老百姓改善生活質(zhì)量的生活必需品，房市不管是漲還是跌，永遠都會吸引消費者的眼球，昨日，國內(nèi)的多個媒體依然把新聞焦點聚集在房地產(chǎn)上。

　　國際金融報

　　樓市降價萬科不孤獨

　　中國房地產(chǎn)市場近年來持續(xù)升溫，使得該行業(yè)在超速發(fā)展中積聚了很大的風險，而目前正是風險逐步釋放的過程。中國房地產(chǎn)行業(yè)的中長期風險仍在于其市場、開發(fā)技術(shù)、金融、管理等因素之間的相互非協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　繼萬科之后，恒大地產(chǎn)全國的１３個樓盤也開始保本"甩賣"，中秋、國慶期間開盤８．５折銷售。南京的恒大綠洲花園毛坯房，真實銷售價格為４６００元／平方米－５０００元／平方米，相比南京市江寧區(qū)物價局對這一樓盤的核價７４８０元／平方米，降幅高達３５％，領(lǐng)降全國房價。

　　據(jù)悉，恒大１３個樓盤打折效果驚人，沈陽恒大城首日實現(xiàn)銷售額４．３億元。而根據(jù)恒大方面的預(yù)售認籌預(yù)算，此次１３個樓盤首日總銷售額或超３０億元，甚至"十一"黃金周７天可入賬５０億元。

　　不僅萬科、恒大，目前越來越多的大型開發(fā)商尋機降價。碧桂園此前也表示，今年底之前，該公司可能開出１６個新盤，加快資金回籠。雖然一直以低價戰(zhàn)略取勝的碧桂園目前沒有調(diào)整價格，但公司內(nèi)部人士稱，不排除根據(jù)市場情況調(diào)整銷售策略。

　　廣州日報

　　仍未到最嚴酷階段

　　八月底萬科在上海降價，掀起樓市軒然大波。傳統(tǒng)旺季即將到來，然而從發(fā)展商到投行均不看好這個"金九銀十"。由于政策沒有放寬跡象，樓市可能還將因"貧血"繼續(xù)下行。

　　發(fā)展商折價銷售以圖回籠資金可能只能解"燃眉之急"。更多跡象顯示，由于預(yù)計有關(guān)房地產(chǎn)的放寬措施短期內(nèi)不會出臺，房地產(chǎn)業(yè)后幾個月乃至明年形勢將更嚴峻。

　�。乖拢啡罩袊�全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在一論壇上發(fā)表言論稱，在房價總體仍上漲、成交量下降的情況下，目前中國房地產(chǎn)市場已形成供給遠遠大于需求的情況，房地產(chǎn)業(yè)后幾個月乃至明年形勢將更嚴峻。

　　上海證券報

　　在港上市房企現(xiàn)金流遇考驗

　　銷售面積下降、純利增幅減少等一系列表象的背后，在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)存貨數(shù)量的高居不下以及借貸金額的增量，都實質(zhì)性反映出今年房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的捉襟見肘。

　　一直被業(yè)界質(zhì)疑其高負債率的綠城中國在９月８日發(fā)布中期業(yè)績。根據(jù)其中期業(yè)績報告，截至６月底，報告期內(nèi)公司收入為１７．６５億元，同比下降了１５％；而"存貨"一欄中，１４０３萬平方米的數(shù)量，與去年下半年相比，環(huán)比增長了１７３％。已確認銷售的建筑面積同比下降了２８．７％至１９．７３萬平方米。

　　一方面是市場銷售疲軟，另一方面，綠城中國仍在期內(nèi)新開工總建筑面積２１５萬平方米，較之去年同期增長１０４％；在建項目總建筑面積７００萬平方米，比去年同期增長了１０５％。收入和支出的不平衡，使得企業(yè)資金鏈壓力陡然增加。

　　現(xiàn)金流的捉襟見肘并不僅僅局限于綠城中國。合景泰富在其中期業(yè)績報告中表示，企業(yè)期內(nèi)現(xiàn)金流為１４．９９１億元，環(huán)比下降５７．８％。與去年下半年處于凈現(xiàn)金水平的狀態(tài)相比，企業(yè)負債比率上升至３５．３％。遠洋地產(chǎn)也公開表示，貸款總額從去年下半年的１１３億元，增加到了１３５億元，企業(yè)現(xiàn)金流動比率為２．７倍。

　　中國青年報

　　說救市不如說暖市

　　就房地產(chǎn)而言，政府忌憚媒體用"救市"一詞，來概括從今年６月以來各地開展的對這個行業(yè)的各具地方特色的政策微調(diào)，用"暖市"一詞形容更為貼切。理由很簡單：這是個被一切諸如責任、良心、貢獻、守信等優(yōu)秀品質(zhì)拋棄的輿論"弱勢"行業(yè)，盡管它每年都能夠給地方財政作出巨大貢獻。但已經(jīng)和地方利益捆綁在一起的房地產(chǎn)業(yè)，從去年年底開始交投低迷，這已經(jīng)嚴重影響到地方財政收入。以一些地方政府的邏輯來看，再不救，這個行業(yè)肯定完蛋，而崩盤之后將帶來牽扯上下游各個行業(yè)的諸多問題，其影響將超出地方政府可控制的范圍。所以地方政府的判斷是，與其等到病入膏肓的時候出手，還不如有癥狀的時候下藥。甚至有激進的救市論者認為，現(xiàn)在出手救市已經(jīng)晚了，因為隨著交易量的萎縮價格開始下跌了，趨勢一旦形成很難逆轉(zhuǎn)。

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