新一輪降價(jià)幅度超出預(yù)期，對(duì)銷售回款有推動(dòng)：

　　8月起，部分一線公司如萬(wàn)科、恒大、世茂等率先發(fā)起新一輪降價(jià)，長(zhǎng)三角成為本輪降價(jià)的風(fēng)暴中心，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了近30%的降價(jià)幅度，但我們也看到，降價(jià)對(duì)銷售回款產(chǎn)生了一定的推動(dòng)作用。與3月份對(duì)萬(wàn)科降價(jià)反應(yīng)截然不同的是，此輪降價(jià)引起了業(yè)內(nèi)多家一線開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以回籠資金。

　　重點(diǎn)城市8月房地產(chǎn)成交情況：

　　長(zhǎng)三角仍然低迷甚至有更進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)，而萬(wàn)科等一線開(kāi)發(fā)商將長(zhǎng)三角作為8月以來(lái)降價(jià)促銷的重點(diǎn)區(qū)域，也是對(duì)近幾月該區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行情況的正常反應(yīng)。環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)則較平穩(wěn)，珠三角的深圳在8月的最后兩周成交量呈底部回升的態(tài)勢(shì)，而廣州6-7月成交量也已回升接近07年上半年的月均成交量。珠三角先于全國(guó)調(diào)整，無(wú)論調(diào)整時(shí)間和空間上都相對(duì)比較充分，目前該市場(chǎng)已有跌勢(shì)放緩的跡象，不排除未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)領(lǐng)先全國(guó)市場(chǎng)的可能。

　　大開(kāi)發(fā)商新推盤(pán)量及銷售情況：萬(wàn)科表現(xiàn)突出：

　　8月，四大開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科明顯增加了新推盤(pán)的量，與前述的持銷項(xiàng)目降價(jià)策略顯然是一致的，而其他3家開(kāi)發(fā)商則在新盤(pán)推出上較緩慢。多家大型開(kāi)發(fā)商均計(jì)劃在9-10月增加新盤(pán)量，屆時(shí)，市場(chǎng)可能會(huì)面臨更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　土地市場(chǎng)：出讓繼續(xù)延緩：

　　受住宅銷售市場(chǎng)低迷的影響，我們所跟蹤的一線城市政府在8月繼續(xù)延緩?fù)恋氐某鲎專�這樣的政策取向，與我們?cè)诒緢?bào)告前述的政府在"囚徒困境"的博弈中所可能采取的措施是一致的。根據(jù)1-8月的推地情況判斷，一線城市的土地出讓極有可能無(wú)法完成計(jì)劃，這也意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后，住宅的供應(yīng)仍然會(huì)出現(xiàn)偏緊的局面。

　　多個(gè)城市出臺(tái)托市政策，但我們認(rèn)為作用有限：出于地方財(cái)政收入及穩(wěn)定市場(chǎng)和金融安全的考慮，多個(gè)城市出臺(tái)了托市政策，但我們認(rèn)為，這些政策對(duì)激發(fā)需求的作用遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)得直接，因此在購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果。

　　對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)的總體判斷：

　　我們看到，本輪降價(jià)從某種意義上來(lái)說(shuō)，形成了開(kāi)發(fā)商對(duì)地方政府的倒逼，而地方政府將采取的措施則使雙方進(jìn)一步陷入"囚徒困境"。

　　對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性、開(kāi)發(fā)商后續(xù)幾個(gè)月將大量增加供應(yīng)進(jìn)而售價(jià)可能繼續(xù)下降的預(yù)期仍然存在，我們認(rèn)為，購(gòu)房者整體的觀望情緒難以因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商的降價(jià)得到根本緩解。預(yù)計(jì)9-10月成交量與7-8月比雖然能有所放大，但顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)"金九銀十"，有可能出現(xiàn)的格局是"價(jià)跌量略增"。

　　8月，部分一線開(kāi)發(fā)商率先發(fā)起價(jià)格促銷活動(dòng)，部分項(xiàng)目降價(jià)幅度超過(guò)市場(chǎng)的預(yù)期，降價(jià)對(duì)資金回籠已產(chǎn)生效果。但我們認(rèn)為，市場(chǎng)的剛性需求是有限的，8月起的供應(yīng)量增加且超過(guò)預(yù)期的降價(jià)將集中提前吸納剛性需求，對(duì)后市是不利的。但從行業(yè)整合的角度來(lái)說(shuō)，一些品牌影響力弱的中小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)進(jìn)一步陷入危機(jī)，有利于掌握較充裕資金的大公司低成本擴(kuò)張。

　　顯然，大部分城市非核心區(qū)域或住宅供應(yīng)量偏大區(qū)域的房?jī)r(jià)下行已成定局，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在成交量的博弈中不斷試探市場(chǎng)的底部。出于土地出讓帶來(lái)的財(cái)政收入及金融安全的考慮，地方政府并不希望房?jī)r(jià)大幅下降，在土地市場(chǎng)低迷的情況下，我們認(rèn)為，地方政府采取措施的順序，可能是政策托市、加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅收監(jiān)管來(lái)彌補(bǔ)一部分土地收入的減少，延后土地供應(yīng)，最后才可能會(huì)是土地出讓價(jià)格的大幅下降。我們看到，本輪降價(jià)從某種意義上來(lái)說(shuō)，形成了開(kāi)發(fā)商對(duì)地方政府的倒逼，而地方政府將采取的措施則使雙方進(jìn)一步陷入"囚徒困境"。

　　對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性、開(kāi)發(fā)商后續(xù)幾個(gè)月將大量增加供應(yīng)進(jìn)而售價(jià)可能繼續(xù)下降的預(yù)期仍然存在，我們認(rèn)為，購(gòu)房者整體的觀望情緒難以因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商的降價(jià)得到根本緩解。9-10月成交量與7-8月比應(yīng)雖然能有所放大，但顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)"金九銀十"，有可能出現(xiàn)的格局是"價(jià)跌量略增"。

　　新一輪降價(jià)幅度超出預(yù)期，對(duì)銷售回款有推動(dòng)：

　　8月起，部分一線公司如萬(wàn)科、恒大、世茂等率先發(fā)起新一輪降價(jià)，長(zhǎng)三角成為本輪降價(jià)的風(fēng)暴中心，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了近30%的降價(jià)幅度，但我們也看到，降價(jià)對(duì)銷售回款產(chǎn)生了一定的推動(dòng)作用。與3月份對(duì)萬(wàn)科降價(jià)反應(yīng)截然不同的是，此輪降價(jià)引起了業(yè)內(nèi)多家一線開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以回籠資金。

　　萬(wàn)科中秋促銷活動(dòng)從其上海在售的8個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始，包括金色雅筑、花園小城、白馬花園、金色里程、燕南園、萬(wàn)科深藍(lán)、四季花城、金色城市。其中白馬花園售價(jià)相當(dāng)于開(kāi)盤(pán)價(jià)的8.5折，促銷的首個(gè)周末兩日成交51套。

　　由于三林地區(qū)供應(yīng)量較大，因此金色雅筑也成為萬(wàn)科在上海降價(jià)幅度最大的項(xiàng)目，今年3月開(kāi)盤(pán)均價(jià)在1.8萬(wàn)元左右，經(jīng)過(guò)8月兩次降價(jià)促銷，均價(jià)已下降到1.3萬(wàn)元左右，降價(jià)幅度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，降價(jià)帶來(lái)的銷售情況明顯好于前幾月，降價(jià)促銷起的第一周內(nèi)該項(xiàng)目銷售近120套。同樣位于三林的新里程項(xiàng)目，相比最后一批開(kāi)盤(pán)1.8萬(wàn)元的均價(jià)，也有約30%的降價(jià)幅度，8月底甚至出現(xiàn)了單價(jià)1.17萬(wàn)元的極端成交價(jià)。受三林板塊整體價(jià)格調(diào)整的帶動(dòng)，金地灣流域原先均價(jià)1.5萬(wàn)的小高層單位目前降價(jià)至1.3萬(wàn)元。

　　萬(wàn)科南京的金域緹香正在降價(jià)促銷的70平米小戶型，均價(jià)從促銷前的11500元/平米直接降至8800元/平米。

　　重點(diǎn)城市8月房地產(chǎn)成交情況：

　　8月及各周的成交量情況看，長(zhǎng)三角仍然低迷甚至有更進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)，而萬(wàn)科等一線開(kāi)發(fā)商將長(zhǎng)三角作為8月以來(lái)降價(jià)促銷的重點(diǎn)區(qū)域，也是對(duì)近幾月該區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行情況的正常反應(yīng)。環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)則較平穩(wěn)，珠三角的深圳在8月的最后兩周成交量呈底部回升的態(tài)勢(shì)，而廣州6-7月成交量也已回升接近07年上半年的月均成交量。珠三角先于全國(guó)調(diào)整，無(wú)論調(diào)整時(shí)間和空間上都相對(duì)比較充分，目前該市場(chǎng)已有跌勢(shì)放緩的跡象，不排除未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)領(lǐng)先全國(guó)市場(chǎng)的可能。

　　珠三角：穩(wěn)中略有回升

　　深圳：

　　8月商品住宅成交面積環(huán)比上升11%，由于去年同期成交量基數(shù)已下降，因此，8月成交量同比僅下降18%。

　　第三周受臺(tái)風(fēng)影響，成交量直線下降，但隨后的兩周成交量不僅恢復(fù)到之前的水平，且有明顯增長(zhǎng)。上周，我們?cè)谏钲趯?shí)地調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，剛性需求在性價(jià)比較好的項(xiàng)目上仍有一定的體現(xiàn)。

　　深圳一手房的成交均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響，在7月上升后，8月掉頭向下重新回到12000元/平米的水平。

　　8月新盤(pán)量達(dá)到42個(gè)，遠(yuǎn)高于7月的17個(gè)，顯示開(kāi)發(fā)商進(jìn)入第三季度，已開(kāi)始備戰(zhàn)9-10月的旺季，市場(chǎng)未來(lái)的壓力將加大。

　　廣州：

　　7月一手房成交量環(huán)比6月下降9%，同比下降20%，6-7月成交量已與07年上半年的平均值接近，據(jù)廣州房地局在網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月成交量也與6-7月相當(dāng)，淡季因素不明顯。

　　近3個(gè)月成交量雖然有明顯回升，但是成交均價(jià)在5月達(dá)到僅次于去年10月的高點(diǎn)后，逐月下滑至9000元/平米關(guān)口。

　　7月住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積90.88萬(wàn)平米，環(huán)比增加59%，達(dá)到近一年來(lái)的最高值。

　　環(huán)渤海：近2周運(yùn)行平穩(wěn)

　　北京：

　　奧運(yùn)后市場(chǎng)并不悲觀，8月受奧運(yùn)影響，成交量環(huán)比雖然下降20%，但我們觀察到，奧運(yùn)后的8月第四周起，成交量明顯回升，但離成交情況較好的5月的均值仍有約20%的差距。

　　蘇州：

　　蘇州市場(chǎng)同樣不容樂(lè)觀，但成交量近3個(gè)月保持了在低位的平穩(wěn)運(yùn)行。8月日均成交量86套，環(huán)比7月下降了15%，同時(shí)一手房成交均價(jià)也略呈下降趨勢(shì)。

　　無(wú)錫：

　　在5月成交量沖高后，無(wú)錫近3個(gè)月的成交量回落幅度較大，而一手房均價(jià)則還未出現(xiàn)明顯下滑。由于無(wú)錫前幾年土地供應(yīng)量較大，在住宅銷售量持續(xù)回落后，市場(chǎng)將面臨不小的壓力。

　　華中地區(qū)：8月成交量下滑明顯

　　武漢：

　　在5-7三個(gè)月的成交量恢復(fù)后，8月成交量環(huán)比7月下降幅度達(dá)到25%。一手房的成交均價(jià)也出現(xiàn)了明顯的下降。

　　大開(kāi)發(fā)商新推盤(pán)量及銷售情況：萬(wàn)科表現(xiàn)突出

　　8月，四大開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科明顯增加了新推盤(pán)的量，與前述的持銷項(xiàng)目降價(jià)策略顯然是一致的，而其他3家開(kāi)發(fā)商則在新盤(pán)推出上較緩慢。多家大型開(kāi)發(fā)商均計(jì)劃在9-10月增加新盤(pán)量，屆時(shí)，市場(chǎng)可能會(huì)面臨更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　萬(wàn)科8月銷售面積47.4萬(wàn)平米，銷售金額40.7億元，環(huán)比銷售面積增加了11.4萬(wàn)平方米，銷售金額增加了9.4億元，其中一部分得益于華東區(qū)域的降價(jià)促銷措施。

　　金地8月實(shí)現(xiàn)銷售面積7.81萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)3.58%；銷售金額7.79億元，較上月下降19.11%，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性因素以外，銷售面積和金額的反向運(yùn)行也顯示出市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)的壓力。

　　保利地產(chǎn)8月實(shí)現(xiàn)銷售面積18.63萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額12.04億元。相比7月份分別環(huán)比上升22.73%、9.57%，扭轉(zhuǎn)了7月的下滑。

　　受住宅銷售市場(chǎng)低迷的影響，我們所跟蹤的一線城市政府在8月繼續(xù)延緩?fù)恋氐某鲎�，這樣的政策取向，與我們?cè)诒緢?bào)告前述的政府在"囚徒困境"的博弈中所可能采取的措施是一致的。根據(jù)1-8月的推地情況判斷，一線城市的土地出讓極有可能無(wú)法完成計(jì)劃，這也意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后，住宅的供應(yīng)仍然會(huì)出現(xiàn)偏緊的局面。

　　上海：

　　上海8月推出5宗住宅用地，規(guī)劃建筑43.62萬(wàn)平米。7月推出的5宗土地在8月成交了4宗，規(guī)劃建筑面積33.18萬(wàn)平米，長(zhǎng)風(fēng)地塊流標(biāo)。

　　北京土地市場(chǎng)：

　　8月份，北京住宅及商住用地市場(chǎng)進(jìn)入斷檔期，沒(méi)有推出招拍掛土地，而7月份則有12宗土地入市；8月成交土地9宗，僅有兩宗涉及到住宅用地，合計(jì)用地面積34.61萬(wàn)平米。上月掛牌的廣渠路10號(hào)項(xiàng)目未成交。

　　按照北京土地儲(chǔ)備中心計(jì)劃，3季度將有為數(shù)不少的住宅及商住用地推出，其中包括今年延期推出的幾個(gè)"地王"項(xiàng)目，如北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋東北角的"CBD地王"--中服商業(yè)地塊、眾多開(kāi)發(fā)商看好的廣渠門外10號(hào)和上季度曾經(jīng)流拍、距離CBD最近的"兩限地王"--廣渠路15號(hào)地。但這些地塊能否順利出讓還存在很大不確定性。

　　深圳土地市場(chǎng)：

　　深圳8月沒(méi)有土地推出，以協(xié)議出讓方式成交了3宗住宅用地，用地面積合計(jì)3.66萬(wàn)平米。

　　多個(gè)城市出臺(tái)托市政策，但我們認(rèn)為作用有限

　　出于地方財(cái)政收入及穩(wěn)定市場(chǎng)和金融安全的考慮，多個(gè)城市出臺(tái)了托市政策，但我們認(rèn)為，這些政策對(duì)激發(fā)需求的作用遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)得直接，因此在購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果。

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