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十年黃金樓市跑到"最后一棒"情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機1981年出生的張璐(化名)沒想到自己剛剛購置婚房，卻似乎要趕上中國十年黃金樓市的“最后一棒”。
“才買了兩個月，價格足足跌了十多萬元，等于幾年的積蓄和父母的支持都打了水漂�！睆堣凑f。9月初，萬科在上海、杭州、武漢等多個樓盤都推出了不同的降價方案，她這樣的先期購房者難以接受。
于是，張璐成為萬科“退房團”的一員。事實上，萬科退房潮正在杭州、上海等城市迅速蔓延，外界反應(yīng)不一。
1998年國務(wù)院宣布停止住房的實物分配后，房地產(chǎn)市場走出了史無前例的大牛市。房地產(chǎn)也成為很特別的商品：一頭連著金融市場、GDP等宏大主題；一頭連著老百姓的生活。
上海房地產(chǎn)學者顧海波說，中國房屋的住房功能與商品功能交織在一起，是推動房價上漲的重要因素。
“我不是炒房者”
9月6日，雨。
在杭州城東工作的張璐，花了半個多小時，趕到位于杭州市余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)的萬科“良渚文化村”銷售大廳，與其他退房者會合。這里距離市區(qū)18公里，道路兩旁掛著“心靈歸屬在鄉(xiāng)村”的廣告詞。
“我工作了三四年，因為最近準備結(jié)婚才買的房子，并不是炒房者�！�1981年出生的張璐說。萬科“良渚文化村”分為白鷺郡南和白鷺郡東兩部分樓盤。2008年7月底，張璐購買了白鷺郡南一套89平方米的兩居室。
“當時是7月20日開盤的，價格還比上一批貴了300元/平方米。一樓還帶有等面積的地下室，而且售樓小姐說可以打9.8折，就算王石老婆來買，也是這個價格。以后也不會有比這更低的價格了�！睆堣凑f，此外，因為在郊區(qū)，與杭州市區(qū)動輒幾萬元的房價相比，算是便宜的。
最終，雙方經(jīng)過討價還價，該套房子總價從86萬元降至83萬元。7月31日，張璐簽訂了購房合同，“當時還為自己的講價功夫而自豪。”她苦笑著說。
讓張璐沒想到的是，9月2日下午，萬科就在杭州推出了“萬客會十周年之青年置業(yè)計劃”。萬科宣布，在中秋之際，將白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣四個樓盤中，精選部分小面積低總價的房源，為青年置業(yè)和首次置業(yè)家庭進行優(yōu)惠。
萬科杭州四樓盤226套小戶型房源以最低7.5折集中面市。張購買的23棟赫然在被整棟打折的房源之中。
“本來就是自己的婚房，并不是投資。明年3月10日才交房的房子，現(xiàn)在連樣子都沒看到，居然兩月不到一下子就損失了十多萬元，等于幾年的積蓄都打了水漂。”張璐說。
2007年12月購入萬科“魅力之城”的張先生，幾乎在最高點進入。他說，自己五年前從浙江溫嶺來杭州打工，身邊有父母和兩個子女，一月租金也要1000元。眼看房價飛漲的他，在去年那一撥漲價中，終于決定購買。
當時，2007年開盤時，單價超過1萬元，且是毛坯。但行情很快逆轉(zhuǎn)，2008年二期開盤房是精裝修，“現(xiàn)在精裝修的房子，比當時毛坯還便宜�！彼f。
退房潮蔓延
9月2日下午，杭州萬科業(yè)主通過QQ聚集起來。其中主要是來自“魅力之城”、“白鷺郡南”和“白鷺郡東”等的業(yè)主，目前三樓盤均未交房�！百I房跟買衣服不一樣，我們都是半輩子的積蓄，誰能經(jīng)得起這樣的降價。我們要求退房，或者補差價�！痹缙趨⑴c退房團的左先生說。
9月5日，80多名購房者在浙江省世界貿(mào)易中心舉行了抗議，浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理饒永生第一次與萬科業(yè)主“面對面”，并承諾第二天上午公司總經(jīng)理傅明磊與業(yè)主懇談。照片和視頻傳到網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)民反映不一，一部分人認為房價回調(diào)是正常的，愿賭服輸；另一部分人則表示同情購房者。
9月6月，周六，也是打折后的第四天。近200名購房者再次來到杭州世界貿(mào)易中心，在12樓偌大的禮堂，近20個圓桌坐得滿滿的，大家打出橫幅，并不時呼喊口號。直至下午5點，業(yè)主們才漸漸散去。
當日上午，在位于世界貿(mào)易中心C座12層的浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司，退房團選出的6名代表與杭州萬科公司總經(jīng)理傅明磊進行談判。
一位姓郭的代表透露：“大概只談了半個鐘頭不到，傅明磊便走了，業(yè)主提出的要求是退房或全額補償，但傅明磊稱補償是絕對不可能的，萬科會在小區(qū)的基本設(shè)施上或小區(qū)環(huán)境上進行改進�！�
談判陷入僵局，部分退房團成員氣憤地對萬科杭州公司進行打砸，一些玻璃等物品被破壞，多臺電腦被移位。樓下停著五六輛警車，數(shù)位民警嚴陣以待。
事實上，類似的場景也在上海、武漢、重慶等城市上演。
在上海，位于浦東三林的萬科金色雅筑售樓處，退房團連續(xù)多天進駐，大喊口號，并告誡一些準備簽約的購房者。萬科8月上旬已推出過優(yōu)惠活動，不到1個月再次降價，累計降價幅度達到了30%。金色雅筑今年3月開盤，已降價3次，從最高18000元/平方米的均價下調(diào)至14000元/平方米，最近降至12000元/平方米。
記者咨詢多位律師，他們均表示，從法律角度來看，如果業(yè)主與萬科之間的購房合同中沒有關(guān)于房價下跌后可退房的約定，那業(yè)主就不能以房價下跌為由要求退房。
打折殺出血路
退房團的抗議似乎并沒有影響到樓盤的銷售。記者在萬科“良渚文化村”售樓大廳看到，一邊是售樓小姐正悉心給購房者介紹樓盤，另一邊則是幾十位業(yè)主圍坐在沙發(fā)上等待說法。有一些業(yè)主還告誡看房者，不要買了房就加入到退房的行列。
大廳樓盤微縮模型上，放著“萬科退房”、“無良萬科”的牌子，有的模型被連根拔起。退房團中，以退休老人和“80”后的購房者為主，大家焦急地商討著。在一旁類似紅榜的銷售進度上，顯示約半數(shù)的房源已經(jīng)被訂購。售樓小姐帶著看房者從容地穿梭于其中，并笑著說，就讓他們抗議吧，反正也不影響售樓。
售樓小姐指著白鷺郡南的樓盤介紹說：“65平方米左右的房子，總價在45萬元左右；88-90平方米的房子，總價在57萬-60萬元之間；110-130平方米的三房，價格在61萬-83萬元之間。大概打了7.5折�！�
“魅力之城”也位于杭州郊區(qū)。此次促銷面積85-89平方米的二期裝修房價格為8500-9500元/平方米。記者從售樓處了解到，這批房源此前的銷售價格為11000-12000元/平方米，大約打了7.3折。
9月6日，在浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司門口，記者看到萬科2008全年銷售計劃，目前，杭州九個在售樓盤的銷售目標共計4419套。任務(wù)細化到各個樓盤，其中白鷺郡東為410套，白鷺郡南1135套，魅力之城888套，西溪蝶園907套等。預(yù)計銷售額將超過25億元。
打折促銷，打破了觀望氛圍，成交量出現(xiàn)上揚。據(jù)當?shù)孛襟w報道，萬科杭州公司“青年置業(yè)計劃”推出當天，共推出優(yōu)惠房源216套，當天實現(xiàn)銷售認購133套，認購金額1.08億元，套數(shù)認購率達61.5%。9月4日，杭州公司拿出魅力之城和白鷺郡南共220套低總價房源加入青年置業(yè)計劃，當天共實現(xiàn)認購112套，認購金額約1.05億元，其中當日新推套數(shù)認購率45%。
在上海，萬科的8個樓盤8月底宣布降價，兩日內(nèi)銷售176套房源，回收約2.57億元現(xiàn)金。
房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)折關(guān)口
“退房風波不會打亂公司的降價策略�！比f科的一位主要負責人說。萬科杭州公司總經(jīng)理傅明磊也表示，正在和要求退房者進行談判。
進入2008年，隨著房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃烈，開發(fā)商面臨巨大資金危機。事實上，今年年初王石就曾多次提到樓市“拐點論”。王石創(chuàng)立的萬科公司于1991年1月在深圳證券交易所上市，作為最早的一批房地產(chǎn)公司，也趕上了中國房地產(chǎn)市場狂飆的二十年。
現(xiàn)在，房產(chǎn)企業(yè)資金普遍緊張已是公開的秘密。在北京市地稅局7月發(fā)布的欠稅榜單上，200余家企業(yè)中地產(chǎn)公司占了四分之一。而在上海財稅網(wǎng)5月刊登的一季度欠稅公告上，百萬元級以上欠稅大戶中，地產(chǎn)公司約占40%。
“房價上漲與資本市場膨脹，以及金融資金超額進入有很大關(guān)系，而銀根緊縮、股市大跌，現(xiàn)在剩下的是自住者的剛性需求�！鳖櫤２ū硎�，“現(xiàn)在的高房價難以獲得支撐，經(jīng)歷長達10年輝煌的中國房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)折關(guān)口。”
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