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“限貸令”對(duì)“金九銀十”影響幾何？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-8
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2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)日前,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。在樓市面臨傳統(tǒng)的"金九銀十"銷(xiāo)售旺季時(shí)管理層再下調(diào)控猛藥,對(duì)市場(chǎng)各方的心理產(chǎn)生了微妙影響,發(fā)展商降價(jià)促銷(xiāo)的意愿有望更為堅(jiān)決。
"927"新政后再下猛藥由央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》內(nèi)容再次指向了房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門(mén)。該《通知》要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款,并重申了對(duì)發(fā)展商"囤地"和農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的貸款限制。
從名義上看,央行和銀監(jiān)會(huì)這份《通知》是對(duì)今年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的金融政策配合,在內(nèi)容上也與去年9月27日兩部門(mén)"房貸新政"的內(nèi)容一脈相承,并沒(méi)有大量新政策內(nèi)容的出現(xiàn)。
但這份《通知》在今年房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求破解資金困局的時(shí)候出臺(tái),其力度則非同一般,畢竟這是繼"927"新政發(fā)布時(shí)隔近一年后的又一調(diào)控"猛藥"。其間金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)樓市一直持觀望態(tài)度,但各大銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)貸在一年間已經(jīng)大幅下降。
有不愿透露姓名的發(fā)展商表示,這一政策的出臺(tái)也意味著此前一度盛傳的"救市"措施,如放松信貸、降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率、刺激消費(fèi)等建議當(dāng)前并沒(méi)有被管理層認(rèn)可,樓市的進(jìn)一步調(diào)整將不可避免。
限貸令是降價(jià)令?盡管《通知》并沒(méi)有涉及與消費(fèi)者密切相關(guān)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),但對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響則會(huì)傳遞到市場(chǎng)中來(lái)。有市場(chǎng)人士迅速發(fā)出了"限貸令就是降價(jià)令"的觀點(diǎn),在傳統(tǒng)促銷(xiāo)旺季的"金九銀十"將有所體現(xiàn)。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀在博客中表達(dá)了"限貸令就是降價(jià)令"的觀點(diǎn)。他表示,"927"沒(méi)有解決中國(guó)樓市的本質(zhì)問(wèn)題,只是將炒家逼出了市場(chǎng)。而這一次的緊急限貸令對(duì)制造高房?jī)r(jià)的一些開(kāi)發(fā)商來(lái)講,如果不趕緊放大成交量,對(duì)后續(xù)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā),囤積的土地很可能就會(huì)被無(wú)償收回。而放大成交量的辦法只有一個(gè),那就是把房?jī)r(jià)降到位。
廣州某大地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,限貸令在促銷(xiāo)旺季前發(fā)布,對(duì)市場(chǎng)肯定會(huì)產(chǎn)生一定微妙影響。他表示,限貸令可能會(huì)刺激購(gòu)房者更堅(jiān)定地觀望發(fā)展商的降價(jià)舉動(dòng),但他對(duì)"限貸令就是降價(jià)令"的提法并不置可否。另外幾家開(kāi)發(fā)商也紛紛表示"沒(méi)有因此而改變促銷(xiāo)策略"。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前房地產(chǎn)企業(yè)最大的問(wèn)題不是銀行收緊房貸,而是銷(xiāo)售一直不暢。由于今年銀行緊縮信貸,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)紛紛在尋找其他獲得資金的途徑,銀行方面發(fā)布帶有重申性質(zhì)的"限貸令"未必會(huì)對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。
體現(xiàn)"有保有壓"值得一提的是,這份《通知》并沒(méi)有一味強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)信貸的限制,而是根據(jù)中央"有保有壓"的調(diào)控精神,提出了對(duì)節(jié)約集約用地項(xiàng)目?jī)?yōu)先予以金融支持。受到信貸支持的項(xiàng)目類(lèi)型包括:在現(xiàn)有工業(yè)用地上提高土地利用率和增加容積率的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)利用空閑、廢棄、閑置用地的項(xiàng)目；以及符合"布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約"要求的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。
此外通知還提到,在符合國(guó)家各項(xiàng)政策和金融機(jī)構(gòu)貸款條件的前提下,要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。同時(shí),積極支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量建設(shè)用地。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備符合規(guī)劃(計(jì)劃)且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地的,要積極予以貸款支持。
專(zhuān)家表示,這些內(nèi)容說(shuō)明金融監(jiān)管部門(mén)意圖從金融信貸上引導(dǎo)地方政府和開(kāi)發(fā)商節(jié)約集約用地,也是為了降低商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
發(fā)展商策略
密鑼緊鼓準(zhǔn)備大戰(zhàn)
緊張的資金現(xiàn)狀和今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力,讓大家都開(kāi)始揣測(cè),各大樓盤(pán)在"金九銀十"將開(kāi)展怎樣的促銷(xiāo)。但是,記者從海珠樓盤(pán)尚東峰景了解到,從奧運(yùn)過(guò)后,該盤(pán)開(kāi)始的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)為樓盤(pán)帶來(lái)了不少的人氣,同時(shí)銷(xiāo)售成交量也達(dá)到了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。開(kāi)發(fā)商表示,十一黃金周期間,要視市場(chǎng)情況來(lái)決定營(yíng)銷(xiāo)舉措,不會(huì)盲目開(kāi)展價(jià)格戰(zhàn)。
相對(duì)于在售樓盤(pán)的"邊走邊看",尚未開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)則顯得更加坦蕩。即將在9月20日開(kāi)盤(pán)的番禺某盤(pán)老板則告訴記者,最近一直在和代理商"吵架"。因?yàn)闃潜P(pán)項(xiàng)目小貨量少,所以很想低價(jià)搶占,在十一前開(kāi)盤(pán),12月就完成銷(xiāo)售任務(wù)封盤(pán)。騰出手來(lái)全心做其它的項(xiàng)目。"抓緊時(shí)間,盡快出貨,盡量回籠資金。"是不少開(kāi)發(fā)商十一黃金周的真實(shí)心情寫(xiě)照。在今年僅剩的、為數(shù)不多的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)上,如何吸引買(mǎi)家的眼球是開(kāi)發(fā)商們目前正潛心琢磨的。而不少集團(tuán)樓盤(pán)的"十一黃金月"也在本周拉開(kāi)了促銷(xiāo)的序幕。近期,各式各樣的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)紛紛登場(chǎng),低折扣成為吸引買(mǎi)家的籌碼。海珠區(qū)某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商坦言,銀行、公務(wù)員、大學(xué)老師、商會(huì),是樓盤(pán)最樂(lè)意接待的團(tuán)購(gòu)群體。而團(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠也不是簡(jiǎn)單的幾個(gè)點(diǎn),直接談出"一口價(jià)",力撐銷(xiāo)售。另外,最近市場(chǎng)上比較熱門(mén)的一二手聯(lián)動(dòng)也不甘示弱,對(duì)黃金周市場(chǎng)正摩拳擦掌。而最近不少發(fā)展商頻頻的更換代理公司,想來(lái)也是想在十一黃金周破釜沉舟最后一搏。
專(zhuān)家視角
"金九銀十"值得期待
韓世同(寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理)
"十一"前后廣州樓市的供應(yīng)量其實(shí)很大,盡管每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有自己的推盤(pán)節(jié)奏,但我還是相信開(kāi)發(fā)商不會(huì)放棄這個(gè)銷(xiāo)售良機(jī)。而消費(fèi)者的購(gòu)房意愿,也不會(huì)像網(wǎng)絡(luò)調(diào)查上的那么低,購(gòu)買(mǎi)需求還是十分充足的。
"金九銀十"能否真的成為現(xiàn)實(shí),根本上還是取決于開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的判斷。從成交量上看,廣州樓市6、7月的成交還不錯(cuò),預(yù)計(jì)8月份也會(huì)保持比較高的成交水平。但9、10月要想繼續(xù)保持高的成交,還是需要進(jìn)一步向下調(diào)整價(jià)格。這是因?yàn)槟壳岸鄶?shù)樓盤(pán)的價(jià)格還是偏高,所能刺激的有效需求還十分有限�，F(xiàn)在樓市的主要問(wèn)題是有效購(gòu)買(mǎi)力不足,很多人持幣待購(gòu)的買(mǎi)家還是被較高的房?jī)r(jià)擋在場(chǎng)外。
樓市進(jìn)入穩(wěn)定期
黎文江(合富輝煌首席分析師)
"十一"前后廣州樓市的供應(yīng)量并沒(méi)有5萬(wàn)套之多。從陽(yáng)光家緣看,目前全市未售套數(shù)有4.1萬(wàn)套,而可售住宅只有1.7萬(wàn)套,其余的大多處于抵押不可銷(xiāo)售狀態(tài)。所以近期可以銷(xiāo)售的供貨量并沒(méi)有想象中的大,我們估計(jì)大約最多會(huì)有2.4萬(wàn)套。
9、10月間的樓價(jià)我認(rèn)為將進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài),開(kāi)發(fā)商也不會(huì)有太大的降價(jià)動(dòng)作。一方面是資金困難的狀況在經(jīng)過(guò)8個(gè)月后會(huì)有所緩解；另一方面均價(jià)也進(jìn)入了9000余元的水平,成交量也達(dá)到60萬(wàn)平方米以上,進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)。接下來(lái)發(fā)展商可能會(huì)出現(xiàn)一些新的促銷(xiāo)手段。
消費(fèi)者反應(yīng)
關(guān)鍵要看價(jià)格是否吸引
劉先生(某機(jī)關(guān)工作人員)
劉先生在某機(jī)關(guān)單位工作,現(xiàn)仍租房住。為了一家人工作生活方便,一直打算在海珠區(qū)買(mǎi)一套2房或3房單位,今年4月考察了位于寶崗大道的幾個(gè)樓盤(pán)后,他認(rèn)為價(jià)格還是過(guò)高,加上當(dāng)時(shí)看跌樓價(jià)聲一片,終于沒(méi)有下定決心購(gòu)買(mǎi)�？彀肽赀^(guò)去了,劉先生慶幸自己當(dāng)時(shí)沒(méi)有下手,"不然就成為負(fù)資產(chǎn)了",劉先生表示。對(duì)于接下來(lái)的"十一",劉先生表示會(huì)去看樓,但是否出手,還是要看到時(shí)樓盤(pán)推出的優(yōu)惠力度如何。他說(shuō),反正現(xiàn)在是不急著買(mǎi)房,租的房子價(jià)格不貴,而且單位有補(bǔ)貼,與其成為負(fù)資產(chǎn)房奴,不如等房?jī)r(jià)跌到理想價(jià)位再說(shuō)。
出手公寓正當(dāng)時(shí)
張先生(某外企高管)
年近40的張先生在天河一家大型外企任職,早幾年在郊區(qū)已購(gòu)入一套大戶型單位,為生活及工作便利,他一直打算在市中心區(qū)再購(gòu)置一套單位。此前張先生一直關(guān)注珠江新城的樓盤(pán),但由于該區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年來(lái)一直處于高位,且大部分都是大戶型,幾回尋覓下來(lái),都沒(méi)有找到適合自己心意的單位。今年來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào),張先生置業(yè)珠江新城的愿望再一次強(qiáng)烈起來(lái)。他眼下看中了某在推公寓盤(pán),由于面積在50平方米左右,60萬(wàn)左右的價(jià)格。張先生表示,珠江新城的房?jī)r(jià)已跌了相當(dāng)幅度了,他判斷再大跌的可能性不大,且購(gòu)買(mǎi)一套小戶型公寓單位,總價(jià)在承受范圍之內(nèi),計(jì)劃趁9、10月再有相關(guān)優(yōu)惠的時(shí)機(jī)出手。
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