今年上半年商用地產(chǎn)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，尤其商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)的十分明顯。據(jù)政府部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，今年上半年廣州十區(qū)新建商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為13.46萬平方米，同比去年上半年大幅降低了60.0%，而成交面積卻在41.6萬平方米。不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于供應(yīng)下跌的幅度明顯大于成交，使得今年上半年的供求關(guān)系仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，下半年這種態(tài)勢(shì)可能加大。

　　上半年成交均價(jià)升6.4%

　　據(jù)陽光家緣近年的供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，2006年屬于新建商鋪市場(chǎng)的谷峰，2007年仍保持在50萬平方米以上，2008年上半年預(yù)售面積卻出現(xiàn)60%的下滑，批準(zhǔn)預(yù)售面積降至13.46萬平方米，而上半年十區(qū)新建商鋪登記交易面積則為24.10萬平方米，明顯高于預(yù)售面積。

　　據(jù)了解，2005年及以前，商鋪市場(chǎng)的年均交易面積基本保持在50萬平方米左右；到了2006年、2007年，年均交易面積一下子放大到80萬平方米左右，增幅超過了60%；進(jìn)入2008年，受一手住宅的影響，上半年商鋪登記交易面積出現(xiàn)的下滑，但預(yù)計(jì)年度的成交面積仍會(huì)在50萬平方米左右的水平。

　　在成交均價(jià)方面，據(jù)保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)，2008年上半年十區(qū)新建商鋪的成交均價(jià)為12182元/平方米，同比出現(xiàn)6.4%的增幅。保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金認(rèn)為，由于供應(yīng)下跌的幅度明顯大于成交，使得今年上半年的供求關(guān)系仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，并逐漸呈現(xiàn)供求兩極分化的現(xiàn)象。雖然一手住宅市場(chǎng)整體低迷，但商鋪市場(chǎng)的價(jià)格受其影響的波動(dòng)幅度比較小，下半年商鋪市場(chǎng)的價(jià)格有望保持穩(wěn)定，下調(diào)壓力小。

　　商鋪盈利功能被夸大

　　知名商業(yè)地產(chǎn)專家李霖表示，目前廣州商業(yè)地產(chǎn)存在的現(xiàn)象是強(qiáng)調(diào)"一鋪或多鋪養(yǎng)三代"，商鋪的贏利功能被明顯夸大，投資者的期望值過高，以至開發(fā)商千方百計(jì)大量開發(fā)商業(yè)，在沒有做仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研及整體規(guī)劃、定位的前提下，就盲目拿地，開發(fā)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致商用地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模泛化。這也是導(dǎo)致多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)出現(xiàn)"未開先閉"的關(guān)鍵因素。

　　據(jù)了解，目前，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還停留在通過銷售產(chǎn)品的"層級(jí)"差價(jià)來維持的原始狀態(tài)，對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)、包裝、組合及售后跟蹤、信息采集、市場(chǎng)研究、消費(fèi)引導(dǎo)等做的還不夠，呈現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)老化的現(xiàn)象。"廣州商業(yè)的贏利模式，賺差價(jià)仍是主流，而通過增值服務(wù)獲利的新模式極其罕見。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的品牌多體現(xiàn)在產(chǎn)品上，而商業(yè)地產(chǎn)本身品牌意識(shí)淡薄，創(chuàng)品牌的手法也比較單一，外在式的多，內(nèi)涵式的造牌行為不多見，即使小有所成，進(jìn)取心也難以為繼。"李霖認(rèn)為，"品牌工程的系統(tǒng)性、連貫性不夠，商業(yè)地產(chǎn)本身品牌的可持續(xù)發(fā)展后勁不足。"

　　投資者要有識(shí)別力

　　楊先生在上下九某名都商業(yè)廣場(chǎng)，總價(jià)90萬元一次性購買了三個(gè)商鋪。開發(fā)商承諾帶租發(fā)售，前幾年租金歸開發(fā)商，之后歸買家。到了租金歸買家的時(shí)候，開發(fā)商卻宣稱，由于各種原因，該商業(yè)廣場(chǎng)停止經(jīng)營。目前，二三樓商鋪處于關(guān)門狀態(tài)，楊先生懊惱不已，只求原價(jià)拋售。

　　李霖認(rèn)為，作為投資者，應(yīng)具備更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別力和運(yùn)作能力，不能盲目的選擇地段；發(fā)展商要有為商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)換代的勇氣和智慧，及提高增值服務(wù)；政府則要做好引導(dǎo)扶持和配合。只要這樣，商業(yè)地產(chǎn)才能經(jīng)營的更好。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有多年操作經(jīng)驗(yàn)的旺地發(fā)展顧問公司首席地產(chǎn)策劃師周穎舟認(rèn)為，很多項(xiàng)目的失敗，其實(shí)是在早期定位及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候就已注定的了。他認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)現(xiàn)在更多偏向于檔次、形象等表面因素，而沒有考慮是否好用、能否有效帶動(dòng)人流等與經(jīng)營者息息相關(guān)的元素。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊奕勇表示，一個(gè)項(xiàng)目能否做成功，其實(shí)關(guān)鍵是看開發(fā)商是否以與經(jīng)營者的共同利益為依歸為出發(fā)點(diǎn)，項(xiàng)目的規(guī)劃是否以人為本，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行設(shè)計(jì)、定位、規(guī)劃和管理是否進(jìn)行了周密的規(guī)劃。

　　專家視點(diǎn)

　　瓶頸：宏觀經(jīng)濟(jì)影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

　　（合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江）

　　商業(yè)地產(chǎn)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)這個(gè)大環(huán)境影響，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)"倒掛"現(xiàn)象，商鋪與住宅銷售價(jià)格相差不遠(yuǎn)，甚至有的住宅價(jià)格還高于商鋪，商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的高價(jià)年代已不復(fù)存在了。至于今后走向沒法預(yù)知，但現(xiàn)在商業(yè)地場(chǎng)處于較尷尬的局面。

　　商業(yè)地產(chǎn)目前想要扭轉(zhuǎn)局面不容易，畢竟受到整個(gè)大環(huán)境的影響，雖然現(xiàn)在每年都有交易會(huì)，但慢慢的這個(gè)對(duì)商業(yè)影響已經(jīng)不是太大了，而且現(xiàn)在世界很多龍頭超市進(jìn)駐，有些甚至出現(xiàn)飽和狀態(tài)，商業(yè)市場(chǎng)跟整個(gè)市政相關(guān)聯(lián)，比如打造廣佛一體、珠三角一體、一小時(shí)生活圈等等，這些很大因素與交通是相關(guān)聯(lián)的，而這些是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沒辦法做到的。像珠江新城從1992年開始規(guī)劃，政府對(duì)此投入了大量人力、物力、財(cái)力，到現(xiàn)在也未必是完全成型。所以，商業(yè)地產(chǎn)資金需要更雄厚，所冒風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，有些要十年以后才能慢慢看到回報(bào)。

　　現(xiàn)狀：目前屬第二代購物中心消化期

　�。ㄍ�地發(fā)展顧問公司首席地產(chǎn)策劃師周穎舟）

　　隨著GDP的不斷增長(zhǎng)和消費(fèi)水平的不斷提高，起碼看好廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來20年的潛力。在過去的兩三年時(shí)間里，廣州的商業(yè)地產(chǎn)與紅紅火火的住宅地產(chǎn)相比雖然有所失色，但這只是前期產(chǎn)品的消化階段。如正佳等產(chǎn)品屬于商業(yè)地產(chǎn)的第二代發(fā)展形態(tài)，當(dāng)時(shí)提出的一些如體驗(yàn)式購物的理念，正是在這兩三年的時(shí)間里得到消費(fèi)者的消化和接受。下一步，廣州將迎來第三代購物中心的發(fā)展機(jī)遇。目前廣州屬于第三代購物中心的主要包括萬博中心、長(zhǎng)隆樂園等華南板塊的一些項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的特點(diǎn)將轉(zhuǎn)化為"休閑、娛樂、購物"的消費(fèi)方式，這也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢(shì)。

　　做商業(yè)地產(chǎn)，最基礎(chǔ)的保證是開發(fā)商要有充足的資金實(shí)力，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者還要懂商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域。過去很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之所以失敗，除了是因?yàn)楣芾聿簧七@一后期的因素之外，更多其實(shí)是在早期定位及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候就已注定的了。這些失敗的商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上更多偏向于檔次、形象等表面因素，而沒有考慮是否好用、能否有效帶動(dòng)人流等與經(jīng)營者息息相關(guān)的元素。

　　發(fā)展：奢侈品牌將帶旺廣州商業(yè)地產(chǎn)

　�。ㄖ倭柯�(lián)行廣州及深圳市場(chǎng)研究部主管李暢）

　　商業(yè)地產(chǎn)是指能夠取得長(zhǎng)期租金收入和配套服務(wù)收入的房地產(chǎn)物業(yè)，從保值的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)要更優(yōu)勢(shì)于住宅項(xiàng)目，住宅隨著住房期越來越長(zhǎng)，房子的折舊力度也越來越大。而商業(yè)地產(chǎn)則會(huì)隨著時(shí)間的推移更具保值，越到后面商場(chǎng)的人氣越旺，這個(gè)場(chǎng)也就更值錢。

　　也正是由于中國的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并能享受人民幣升值帶來的匯兌損益，近年來已成為外資追逐的對(duì)象。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資商追求的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。而且商業(yè)地產(chǎn)的投資周期長(zhǎng)、投資金額大、客戶定位精度高，因此對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、服務(wù)水平的要求也非常高，有很高的進(jìn)入壁壘。

　　對(duì)于廣州的商業(yè)地產(chǎn)來說，最明顯的特征就是大量的國際品牌，特別是奢侈品牌，開始把拓展的觸角伸入廣州。目前廣州奢侈品消費(fèi)群體已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模，每年累計(jì)消費(fèi)額接近100億元。在環(huán)市路和天河CBD，諸如Salvatore Ferragamo，Just Cavalli，Orrefors這些國際品牌紛紛在廣州開出了他們的第一家店鋪。一些現(xiàn)有奢侈品牌也都紛紛繼續(xù)擴(kuò)大營業(yè)面積以應(yīng)對(duì)不斷增長(zhǎng)的銷售額，如Burberry。

　　有限的供應(yīng)和高端品牌的進(jìn)入吸引了新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者本季度在市中心沒有新的大體量物業(yè)落成。有限的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)并沒有給予高端品牌太多的選擇，環(huán)市路和天河城CBD仍然是他們進(jìn)入廣州市場(chǎng)的首選。不斷增長(zhǎng)的銷售和優(yōu)質(zhì)客戶的涌入繼續(xù)推高優(yōu)質(zhì)商鋪的租金，第二季度商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度為5.7%。優(yōu)質(zhì)商鋪的緊張供應(yīng)得到了來自市場(chǎng)的響應(yīng)，定位類似于麗柏的美東百貨將于明年在農(nóng)林下路開業(yè)，屆時(shí)將為奢侈品牌提供更多的商鋪選擇。

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