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次貸危機對中國房地產(chǎn)市場影響分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-5
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 次貸危機 樓盤 深圳 房地產(chǎn) 銀行業(yè) 貸款 樓市
- 中研網(wǎng)訊：
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最近這段時間國際經(jīng)濟局勢起伏跌宕，先是一度疲軟的美元再度走強，隨后高高在上的原油價格出現(xiàn)急挫，緊接著，鐵礦石、大豆、糧食這些緊俏物資的價格也開始走低，黃金等貴金屬的價格更是暴跌，國際經(jīng)濟環(huán)境的大逆轉(zhuǎn)會怎樣影響我們的生活？我們從中應(yīng)該怎樣調(diào)政我們的宏觀政策？今天開始，我們將用幾天的時間分析國際經(jīng)濟變化帶給我們的啟示。
這兩天颶風(fēng)古斯塔夫的到來，讓美國南部沿海遭受重創(chuàng)，在美國上空，還有另外一場颶風(fēng)，刮了很長一段時間，今天還讓經(jīng)濟學(xué)家談之色變，企業(yè)家叫苦連連，這場颶風(fēng)名字就叫“次貸危機”，國際貨幣基金組織預(yù)測，全球金融動蕩造成的總損失將高達9450億美元，這場金融颶風(fēng)給所過之處留下了什么樣的景象？先到美國的底特律去看看。
次貸危機：這場金融颶風(fēng)沖擊著美國經(jīng)濟，也牽動著世界的神經(jīng)
記者：“我身后的這棟住宅在兩年前的售價是6.5萬美元，最近卻被一家銀行以1美元的價格甩賣出去，有報道稱，由于樓市低迷和房屋稅款等項目的支出，買主可能連這區(qū)區(qū)1美元的投資都難以收回成本�！�
位于美國底特律市特拉維斯大街8111號的一棟兩層樓的住宅，由于房屋的主人無力償還貸款，銀行收回了這棟住宅，而由于市場低迷，這套房子難以再次出售，同時每年還需要繳納3900美元的高昂稅款和其它費用，無奈之下，銀行掛牌1100美元對這棟房子進行“跳樓大賤賣”，可在長達半年的時間里，這里一直無人問津，為了甩掉這塊燙手山芋，銀行不得不打出1美元的價格，在美國的大城市里，買一斤大白菜也要花1.375美元，很難想象，如今1美元竟然可以在底特律買一座兩層樓的房子，而根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人網(wǎng)站顯示，底特律市還有另外兩座住宅以及一塊空地也只售1美元。
人們把“一幢房不如一斤白菜貴”的美國現(xiàn)象歸咎于次貸危機的影響，的確，這場起源于美國的次貸危機，讓美國房地產(chǎn)市場行情比預(yù)計的更加糟糕，全美房價指數(shù)已從最高點下降了10%，20個大城市房價更下降了13%左右。記者：“據(jù)了解在近5年內(nèi)購買房產(chǎn)的美國人當(dāng)中，有近1/3購房者抵押貸款的負債已經(jīng)超過其房產(chǎn)價值，而持續(xù)下跌的房價又導(dǎo)致房主很難將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手盈利，而根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，美國的房價仍未擺脫跌勢�！�
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理翰德偉：“從美國開始，目前根據(jù)我們的調(diào)研，歐洲市場也受到了影響，我們確實看到倫敦的投資在住宅和商用投資市場都受到了影響。”
翰德偉告訴記者，從去年下半年以來，美國和英國的交易量就大幅降低，而這兩個市場通常占全球總交易量的一半以上，根據(jù)全球?qū)I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行日前發(fā)布的全球資本流動報告顯示，受到次貸危機的影響，全球商業(yè)房地產(chǎn)交易市場也受到了連累，2007年上半年，全球商業(yè)房地產(chǎn)交易量達到歷史最高水平，2008年同期卻下跌了41%。
在房地產(chǎn)交易持續(xù)萎靡的態(tài)勢中，金融市場也同步低迷，美林、高盛、花旗、雷曼兄弟、摩根大通等在內(nèi)的國際知名投行都深陷次貸泥沼，瑞士銀行于8月12日發(fā)布了二季度財報，宣布該行次級抵押貸款相關(guān)資產(chǎn)進一步減記60億美元，至此，全球逾100家最大銀行及證券公司自去年初次貸危機暴發(fā)以來，蒙受的資產(chǎn)減記與信貸損失總額已經(jīng)突破5000億美元。
2007年9月21日，美聯(lián)儲主席伯南克曾表示，由次貸引發(fā)的金融危機“遠比最壞的預(yù)估還要糟糕”，如今，距離他發(fā)表這番言論，又是一年時間過去了，危機仍在繼續(xù)發(fā)酵，猶如驚濤拍岸，沖擊著美國經(jīng)濟，也牽動著世界的神經(jīng)，我們簡單看一下這場起源于美國房地產(chǎn)市場泡沫和過度借貸的危機為什么會把這么多人都拉下了水。
美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟學(xué)終身教授陳志武：“最主要的原因就是在那個用錢的人，和那個可以提供的錢的投資者之間的委托代理鏈條太長了�！�
陳志武，美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟學(xué)終身教授，他告訴記者，次級抵押貸款是指面向信用較差或收入較低的借款人提供的住房貸款，也是美國住房貸款市場的一次意義深遠的金融創(chuàng)新，首先，發(fā)放貸款的金融機構(gòu)不再僅僅是商業(yè)銀行，還包括獨立的住房貸款公司，其次，房利美、房迪美等機構(gòu)大量收購這些住房貸款，一方面轉(zhuǎn)移了貸款發(fā)放機構(gòu)的風(fēng)險，另一方面又為貸款發(fā)放機構(gòu)提供了源源不斷的資金，支撐它們發(fā)放更多的住房貸款，最后，按揭貸款的風(fēng)險也并不由房利美、房地美等來承擔(dān)，而是再通過證券化細化、分攤到成千上萬個資本市場投資者的手中，分攤到全球各地的投資者手中，造就了一個前所未有的全球證券金融市場體系。
1938年之前，美國的住房按揭貸款市場跟今天中國的情況類似，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)向購房者直接發(fā)放貸款，它們既是放貸者，也是風(fēng)險承擔(dān)者，自然對放貸行為不敢大意�？墒沁@樣做的不足是，銀行可提供的按揭貸款資金有限，流動性太差，這意味著許多老百姓買不起房子，于是美國的金融機構(gòu)開始研發(fā)新的金融手段，次級貸款業(yè)務(wù)應(yīng)運而生，購房者終于能以極低的首付款，甚至零首付買到房產(chǎn)。
陳志武：“一系列的圍繞著這個住房按揭貸款，證券化的這些發(fā)展，使得美國的這個金融行業(yè)，金融體系，能夠為美國的普通的家庭，提供的買房的這些貸款和資金的支持，確確實實達到前所未有的高度�！�
在1994年到2006年間，超過900萬戶美國家庭購買了新住房，其中大約20%的家庭借助于這項新的金融業(yè)務(wù)――次級貸款，然而盡管次級按揭本意是好的，它使得窮人也能買得起房，但它最終還是走過了頭，據(jù)統(tǒng)計，2001年全美25%次級抵押貸款發(fā)放給了那些收入證明缺失的借款人，到2006年這個比例已升至45%。由于證券化使得貸款機構(gòu)不再承擔(dān)貸款的信用風(fēng)險，于是它們不再關(guān)心貸款的質(zhì)量，這項創(chuàng)新帶來的大量魯莽借貸必然種下危機的種子。
陳志武：“從某一種意義上，有某一種程度的花別人的錢不心疼，這樣一個效果，這樣一個道理在發(fā)揮這個作用�！�
在2008年首屆陸家嘴論壇上，美國財政部副部長大衛(wèi)?麥考密克深入解析了美國次貸危機，他認為，面對國際經(jīng)濟新形勢，美國金融服務(wù)市場創(chuàng)新出了各種復(fù)雜的新型產(chǎn)品，這些產(chǎn)品分散了風(fēng)險，也降低了借款成本，帶來了巨大的利益，幫助很多人擁有了自己的住房，于是人們對風(fēng)險放松了警惕，進一步導(dǎo)致了信用標(biāo)準(zhǔn)的放松，次貸危機的確是一場在高度證券化和高度衍生產(chǎn)品化的金融體系中，由金融創(chuàng)新所引發(fā)、因貨幣政策和政府監(jiān)管失誤所造成的系統(tǒng)性混亂，正如大衛(wèi)?麥考密克在論壇上所說的，金融創(chuàng)新雖然優(yōu)勢多多，但有的時候也會出現(xiàn)難以預(yù)測的結(jié)果。
我們從深圳的斷供風(fēng)波中看到了什么？
金融大鱷喬治?索羅斯在《金融煉金術(shù)》一書中說到，在獨特的金融市場中，創(chuàng)新無處不在，這些自認為比古代煉金術(shù)士更聰明的金融玩家們，能夠“無中生金”。次級貸就是金融手段創(chuàng)新的典型代表，銀行和貸款公司們以為資產(chǎn)證券化可以無限大地分散風(fēng)險，沒想到缺乏約束的市場機制，卻導(dǎo)致了信用泡沫化，從而引發(fā)了一場金融核裂變，次貸危機拿近萬億美元的代價，給大家上了堂風(fēng)險教育課，其實，該上好這堂創(chuàng)新與風(fēng)險課的不僅有美國，我們的房地產(chǎn)市場也可以從別人的教訓(xùn)里學(xué)點東西。
本欄目記者今年7月份在深圳市采訪過一位李小姐，今年初，她在深圳市布吉的一個叫英郡年華的樓盤通過按揭購買了一套40多平米的房子，但是在交了三個月的月供后，李小姐做出斷供的決定。
深圳英郡年華樓盤斷供業(yè)主李小姐：“太過分了，拼命地降價，現(xiàn)在布吉整個樓盤，英郡是很出名的，它降價降得很出名�！�
原來，李小姐購買英郡年華的單價是11000多元，比她更早一點購買的業(yè)主價格更高，最高達到13000多元，但現(xiàn)在新開的三期樓盤售價只有6888元，跌幅超過了40%，同時6888的新房不僅送精裝修，送全套家電，還有一系列的優(yōu)惠。
李小姐：“現(xiàn)在我那個房子估計也就是30萬元都沒人要了，太不負責(zé)任了，它每天都在跌價�！�
李小姐告訴記者，這套房子已經(jīng)是實實在在的負資產(chǎn)，因為30萬都賣不出去，但是她卻欠著銀行40多萬元的貸款，如果再繼續(xù)養(yǎng)這套房，還貸加利息一共還要付給銀行100萬元左右，在英郡年華，和李小姐一樣做出斷供決定的還有兩個人，而在深圳，目前選擇斷供的不僅有像李小姐這樣買房自住的人，還有一些炒房客。
深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀人風(fēng)雨：“像奧城，據(jù)我們掌握的一個不完全的數(shù)據(jù)現(xiàn)在就有20多套業(yè)主已經(jīng)斷供�！�
在我們的節(jié)目播出以后不久，國務(wù)院一支調(diào)研小組專程赴深圳針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及對銀行業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險等問題進行針對性調(diào)查，隨后深圳市銀監(jiān)局表示，深圳銀行業(yè)個人房貸業(yè)務(wù)目前風(fēng)險可控，在中央財經(jīng)大學(xué)，記者見到了中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授，他告訴記者，雖然我國房地產(chǎn)市場與美國次級按揭市場之間存在很大不同，房產(chǎn)首付最低在20%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款，但是深圳出現(xiàn)斷供的根源卻與某些銀行所謂的“創(chuàng)新型貸款”有著直接的關(guān)聯(lián)。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇：“斷供的背后我們也看到的確有一些銀行在一開始貸款的時候就通過各種暗箱操作就降低了貸款標(biāo)準(zhǔn)了，比如說有的，他首付只付給了銀行百分之十，甚至還有這種零首付�！�
在深圳這些銀行的所謂貸款創(chuàng)新中，大幅降低了首付比例，由此造成的零首付和首付只有一成的購房者因為成本較低，最有可能首先選擇斷供。
李小姐：“本來按國家規(guī)定是兩成，銷售當(dāng)時也是為了賣房子幫我墊了一成，只付了6萬元，其它兩個業(yè)主斷供的都是跟我一樣的。”
記者：“零首付你們以前那個銀行做得比較多？”
深圳某房產(chǎn)中介工作人員：“哪家銀行都有�！�
在深圳，記者了解到，在前兩年樓市火爆的時候，很多銀行都以金融創(chuàng)新的名義想出各種“高招”吸引人們貸款買房，比如，2006年曾推出的“雙周供”業(yè)務(wù)，它允許以“雙周”而不是以“月”為單位進行還款，這樣，借貸人不僅能縮短還款期，而且還能少交利息，深受歡迎；再比如，“循環(huán)貸”業(yè)務(wù)，它允許人們將商品住房抵押給銀行而獲得一定的貸款額度。這樣，借貸人買越多的房產(chǎn)，就能獲得越多的貸款額度，更受“炒房客”的追捧，而在這些金融創(chuàng)新項目的幫助下，深圳的房地產(chǎn)價格在去年以驚人的速度不斷攀升，到去年年底，深圳銀行房貸規(guī)模已達到700億元，雖然目前深圳的貸款違約現(xiàn)象尚屬“可控”，但是這些類似次貸的盲目創(chuàng)新的確給我們敲響了警鐘。
郭田勇：“我們只是要強調(diào)銀行，可以進行創(chuàng)新，但是，創(chuàng)新一定要有底線�！�
該如何看待金融市場中的創(chuàng)新行為，又該如何規(guī)避可能由此帶來的巨大風(fēng)險？
無論是美國的次貸危機，還是深圳的斷供風(fēng)波，都在提醒我們，金融手段的確需要創(chuàng)新，但創(chuàng)新的同時更需要警惕帶來的風(fēng)險，一旦市場失去風(fēng)險控制，失去有效的監(jiān)管，就一定會點著火藥桶，在“2008年陸家嘴金融論壇”上，國務(wù)院副總理王岐山就曾強調(diào)，金融行業(yè)的創(chuàng)新必須把維護金融安全穩(wěn)定放在首要位置，那么，在房地產(chǎn)市場局勢未明的時候，我們該如何看待金融市場中的創(chuàng)新行為，又該如何規(guī)避可能由此帶來的巨大風(fēng)險？
就在樓市即將迎來金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季時，央行、銀監(jiān)會卻聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進節(jié)約用地的通知》，要求銀行在商業(yè)性房地產(chǎn)、農(nóng)村集體建設(shè)用地等領(lǐng)域加強信貸合法合規(guī)審查，其中對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)貸款更是提出了五項具體的要求，著名經(jīng)濟學(xué)家曹鳳岐認為，監(jiān)管部門此時下發(fā)的“限貸令”，再一次體現(xiàn)了監(jiān)管方收縮銀根、防范風(fēng)險的意愿。
北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐：“就中國目前的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了一些問題，現(xiàn)在我們價格有些地區(qū)下降的也是比較厲害的，假設(shè)我們這個房地產(chǎn)的價格再下降的話，實際上就會出現(xiàn)銀行的不良貸款，就是說這個出現(xiàn)很多的一些問題。”
房價走勢尚未明朗，管理層又要求銀行加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查，可以避免因房價下跌而產(chǎn)生的壞賬風(fēng)險。曹鳳歧認為，這與目前中央提出一保一控的調(diào)控方針十分吻合，只有避免銀行可能面臨的金融風(fēng)險，才能確保整體經(jīng)濟的健康和持續(xù)增長，而同時，銀根緊縮帶來的房價平穩(wěn)甚至適當(dāng)下調(diào)也有利于控制物價的過快上漲。
曹鳳岐：“中國還是投資帶動，它(房地產(chǎn))是一個投資重要的一個方面，那么這塊投資沒有啦，那我們肯定得投資就受到很大的一些個影響啦，影響經(jīng)濟的一個是投資，一個是消費�！�
曹鳳岐告訴記者，央行和銀監(jiān)會此輪“限貸令”的出發(fā)點是貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，充分利用和發(fā)揮金融在促進節(jié)約集約用地方面的積極作用，這也表明監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款將采取“有保有壓”的區(qū)別對待，符合節(jié)約集約用地的項目，加大支持力度；違反相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定，包括閑置土地等，將禁止或限制發(fā)放貸款，這樣的做法有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，進而穩(wěn)定整體經(jīng)濟健康運行。
曹鳳岐：“要保一些個我們這個老百姓實用的，比較低價的這些個小戶型的這種住房，還要這個繼續(xù)的開發(fā)，繼續(xù)的來做，那么在這種情況下如果開發(fā)商，缺乏這個資金，我們該貸還得貸，大概是這樣子可能對開發(fā)商高漲的一些助貸那當(dāng)然就，你就不能夠支持。”
長期在美國從事金融經(jīng)濟學(xué)研究的陳志武教授認為，近年來，我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模迅速發(fā)展，而房地產(chǎn)商又過分依賴商業(yè)銀行貸款，為了保證金融安全，我們不僅要收縮銀根，防范商業(yè)銀行的信貸安全；還應(yīng)該進一步鼓勵金融創(chuàng)新、放開金融市場的手腳，因為中國金融業(yè)改革的最終目標(biāo)是進一步對外開放，這一根本方向不能因為國際金融市場的波動而發(fā)生調(diào)整，更不應(yīng)該因一次金融危機就放棄金融化、資本化的發(fā)展，因為我們應(yīng)該看到，在過去差不多40年間，通過住房按揭貸款證券化的發(fā)展，讓美國把房地產(chǎn)市場所隱含的風(fēng)險，通過債券化交易分散到了全世界各個不同的國家。
美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟學(xué)終身教授陳志武：“但是相比之下，在今天的中國，完全由中國的銀行體系百分之百的承擔(dān)，這是我們應(yīng)該要擔(dān)心的，所以我覺得，從美國次貸危機中間，應(yīng)該得到一個積極的這個教訓(xùn)是，不僅僅，不應(yīng)該放棄這些金融化、證券化的發(fā)展，而且恰恰要進一步的加快，這樣的話，才能夠真正的把中國的這個經(jīng)濟風(fēng)險、金融風(fēng)險，在全球更大的范圍之內(nèi)給它分散出去�！�
金融安全策略
隨著全球金融市場開放程度的不斷擴大，在金融創(chuàng)新的同時加強金融安全更是迫在眉睫。今天，我們就來搜索一下，看看其他國家在保護金融安全方面有哪些值得借鑒的地方。
在日本、英國、印度等國家，為了保護本國利益，防止重要的金融資源旁落他國，當(dāng)?shù)卣紝⒔鹑诳刂茩?quán)牢牢地掌握在自己手中，對外資入股本國金融業(yè)控制甚嚴，從不對外資銀行采取大開綠燈的政策優(yōu)惠，即便獲準(zhǔn)進入本國，也不允許其插手銀行核心業(yè)務(wù)，更不允許從當(dāng)?shù)厝〉觅Y金供應(yīng)。
和允許外資控股本國銀行的少數(shù)新興市場國家相比，西方發(fā)達國家的銀行大都由本國資本和國有銀行控制著。英國是金融的始祖，沒有任何人能控制英國銀行；法國最大的10家銀行中，有8家是國有銀行；日本百分之九十多的金融股權(quán)也掌握在自己手中；美國一直大力提倡金融自由化和金融開放，但是美國最大的9家銀行全部由本土資本控股。
對于想進入美國的外資銀行來說，美國的金融限制尤其嚴格，比如禁止外資銀行在境內(nèi)吸收美國居民存款；不支持外資銀行在美國當(dāng)?shù)財U充業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營零售業(yè)務(wù)；不支持外資銀行收購兼并或控股美國銀行等等。中國的四大國有商業(yè)銀行在美國設(shè)立分行一直路途艱難，至于控股美國銀行更是無法想象的。
半小時觀察：要金融創(chuàng)新更要金融安全
去年的時候，美國次貸危機對我們的影響微乎其微；可是伴隨著負面影響的一步步加劇，次貸危機居然也變成了中國股市大跌、房地產(chǎn)業(yè)萎靡的頭號借口。
勿容置疑，經(jīng)濟發(fā)展必須要創(chuàng)新，但難在尋找金融創(chuàng)新與金融安全之間的一個平衡。某種程度上說，次貸危機對中國的影響不僅僅是經(jīng)濟損失，還有發(fā)展方向與路徑的迷失。次貸危機如同斯芬克司提出的一個問題，使我們難以把握金融深化的速度，也迷惑于金融創(chuàng)新究竟是一把怎樣的“雙刃劍”。
我們欄目持續(xù)關(guān)注了房地產(chǎn)業(yè)在過去一年的起起伏伏，也關(guān)注了一些城市已經(jīng)出現(xiàn)的“斷供風(fēng)波”，細究一下原因不難發(fā)現(xiàn)：大部分購房者之所以選擇斷供或退房，除了房價下跌的因素外，還因為他們的首付比例非常低，甚至是國家政策明令禁止的“零首付”。顯然，這正是開發(fā)商和金融機構(gòu)為了加快銷售、抬高房價，以金融創(chuàng)新為名義內(nèi)外勾結(jié)干出來的“貓膩”，而由于缺乏足夠的風(fēng)險防范，他們也許會品嘗著由此帶來的“苦果”。
次貸危機是一場噩夢，房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌也是一場噩夢。但是我們不能因為有噩夢而不做去睡覺。金融創(chuàng)新、房貸證券化是一種趨勢，也是解決房價暴漲暴跌的一劑良藥，問題是我們必須提前筑好一道防范金融風(fēng)險的“防火墻”。
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