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中國房地產經歷最困難時期發(fā)展情況深度分析(中)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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中國房地產公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負債經營模式。
銀行和房地產公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項目必須首先落實資本金。按此規(guī)定，房地產企業(yè)一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個商品房開發(fā)項目。
“當時相當一批開發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動開發(fā)”，中國指數(shù)研究院咨詢部主管張化學說，這批開發(fā)商實際上只用5%～10%的資金就可以撬動整個項目了。
除了向銀行貸款，房地產公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行為主導的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個沿海城市各設立一家證券交易所，并且實行嚴格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國有企業(yè)占多數(shù)。因此，房地產企業(yè)想通過證券市場融資，難度較大。
共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產企業(yè)提供巨額貸款的一個重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地產企業(yè)中，超過一半為國有企業(yè)。
銀行與房地產企業(yè)關系密切后，就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結現(xiàn)象。
2003年1月，北京市世濤鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司董事長李慶賢，假借自己公司欲購買北京匯華天和生物技術有限公司股權的名義，與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書，獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬元的貸款。
事實上，這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規(guī)定，在委托貸款協(xié)議書中用銀行名義為李的公司提供擔保。
事發(fā)后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數(shù)百萬資金則再也無法追回。
另外一方面，個人住房按揭貸款也相當寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個人住房貸款成為銀行熱門的金融產品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競爭白熱化時，甚至推出了零首付。
“零首付”居民住房貸款，在實際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國建設銀行和中國工商銀行(4.64,-0.05,-1.07%,吧)在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務；另一種是開發(fā)商自己運作，方法包括開發(fā)商開出購房者已經負擔20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房價，利用虛高的房價得到100%的貸款。
現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅，購房時正好碰上了零首付時代。2000年，當顏打算在北京購買一套住房時，當時新開盤的紫竹花園、都會華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優(yōu)惠。
上述零首付，事實上都是開發(fā)商先墊款交付銀行，然后購房者在一到二年時間內，將20%的首付款分批交付開發(fā)商即可。顏最終選擇了陽光曼哈頓的一套總價約為30萬元的一居室住房。在交給開發(fā)商2.5萬元定金后，顏紅就搬進了新家。
零首付雖然減免了當期負擔，卻加重了未來還貸的負擔。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經濟形勢的變化，利率的上調，購房者未來債務負擔增加，從而影響其還貸能力。
事實上，零首付是建立在透支未來消費的基礎之上。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發(fā)達國家的該比率均在70%以下。
信貸危機已經凸顯
高負債經營模式，需要房價不斷上漲才能支撐。
在經濟繁榮時期，由于銀行持有大量的房地產，或者是以房地產為抵押品的資產，房地產價格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進一步擴大對房地產業(yè)的信貸供給，推動房地產價格持續(xù)走高。然而，一旦房價出現(xiàn)下跌，就會影響銀行還款。
目前，信貸危機已經凸顯。
截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點，已經逼近3%的國際警戒線。
在金融重鎮(zhèn)上海，上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。
央行也意識到這是一個全國性的問題，在2008年8月發(fā)布的一份報告中提醒，金融機構需要密切關注房地產信貸的三重風險：一是部分房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。
“隨著房地產市場下行通道進一步確立，不良貸款率將會顯著提高。”海通證券(15.81,-0.23,-1.43%,吧)的一位著名分析師表示，房價下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產和土地資產將會貶值，在以銀行為主導的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個金融系統(tǒng)的動蕩。
最近一項新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會公布《金融促進節(jié)約集約用地通知》，要求各金融機構嚴禁放貸給開發(fā)商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價過快上漲，所采取的系列信貸調控的最新舉措。
2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產開發(fā)貸款和住房按揭貸款。
中國農業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當前房地產行業(yè)的貸款業(yè)務一般都放在最后考慮。
盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認為，一些中小房地產公司將瀕臨破產。國泰君安證券研究所報告稱，2008年房地產行業(yè)資金缺口會達到3100億元。
滬深兩市發(fā)布的年中報的109家房地產企業(yè)，上半年負債總計超過3500億元，較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截止至2008年8月29日)。
即便持有150多億元現(xiàn)金的萬科集團，在2008年中報中也明確提出將謹慎拿地，繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。
可想而知，降價促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權，將成為不少房地產企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。
此前在資本市場利好行情和房價暴漲的鼓舞下，中國房地產業(yè)曾經掀起了一場圈地熱，那些極度擴張并且負債累累的開發(fā)商此時卻被自己囤積的大量土地所累。
地產公司首創(chuàng)置業(yè)，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區(qū)的華明項目60%股權轉讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價各為400萬元及600萬元。
首創(chuàng)置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市，主要項目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預警，重慶、成都等首創(chuàng)置業(yè)樓盤云集之地2008年出現(xiàn)的銷量下滑、價格下跌，將導致公司現(xiàn)金吃緊。
招商地產，萬科集團最近也有類似賣地舉動。
發(fā)行公司債，是上市房地產公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年以來，金地集團等發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。
一些非上市地產公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產開發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。
但即使這樣高的利率，并非所有開發(fā)商都能貸到。
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