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廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 廣州 樓市 商品房 限價(jià)房 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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從去年年底開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商賣房不再像“賣白菜”那么容易了。原本不被看好的奧運(yùn)樓市淡季,卻出乎意料地掀起推貨促銷熱潮,“奧運(yùn)特價(jià)”頻出。奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)開(kāi)賽一周多,記者連日來(lái)踩盤(pán)發(fā)現(xiàn),盡管不少樓盤(pán)絞盡腦汁積聚人氣,但是出手買房的市民遠(yuǎn)不如看樓者眾,有樓盤(pán)甚至出現(xiàn)零成交。
有業(yè)內(nèi)人士指出,“過(guò)飽和”的廣州房屋供應(yīng)量將使各樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有一次大規(guī)模的降價(jià)調(diào)整過(guò)程。
樓市促銷:
開(kāi)發(fā)商頻打“奧運(yùn)牌”
今年以來(lái),在蘿崗某外企工作的王玲每個(gè)周末都輾轉(zhuǎn)各個(gè)樓盤(pán)之間。房?jī)r(jià)的疲軟,讓她感覺(jué)正在接近自己的第一套房。這個(gè)周末,她放棄了在家看奧運(yùn)比賽的計(jì)劃,到廣園東某樓盤(pán)看樓。
比賽事更吸引王玲的是開(kāi)發(fā)商的奧運(yùn)促銷。7月以來(lái),廣州樓市上演了一場(chǎng)堪比奧運(yùn)激烈競(jìng)賽的龍爭(zhēng)虎斗,打折、買別墅送公寓、送車、送裝修,開(kāi)發(fā)商各出奇招,其中一波接一波以?shī)W運(yùn)之名進(jìn)行的宣傳攻勢(shì)不斷展開(kāi)。
奧運(yùn)一開(kāi)幕,位于小北路的小北御景、天河區(qū)的陽(yáng)光假日?qǐng)@等樓盤(pán)就搶閘入市。據(jù)悉,碧桂園、萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)、方圓等開(kāi)發(fā)商都紛紛瞄準(zhǔn)“奧運(yùn)月”推出新盤(pán)。
奧運(yùn)前,廣州樓市促銷早早啟動(dòng)了一二手聯(lián)動(dòng)賣樓的營(yíng)銷新招。記者連日來(lái)走訪發(fā)現(xiàn),一些二手房中介門(mén)店奧運(yùn)期間在門(mén)口顯眼位置掛出看樓信息,提升樓盤(pán)的人氣。
讓購(gòu)房者怦然心動(dòng)的是,折扣促銷來(lái)得更加兇猛。奧運(yùn)期間,不少樓盤(pán)干脆推出特價(jià)單位、“奧運(yùn)價(jià)”單位吸引買家。不少開(kāi)發(fā)商為促銷大派重禮,送車位、送豪華裝修、送旅游,送名車。
同時(shí),開(kāi)發(fā)商還想方設(shè)法積攢人氣。在海珠區(qū)的某大型社區(qū),開(kāi)發(fā)商不單將簽約洽談區(qū)“改裝”成了觀賽區(qū),還別出心裁地在門(mén)口擺出奧運(yùn)五環(huán)旗和獎(jiǎng)牌榜,相當(dāng)醒目。某樓盤(pán)奧運(yùn)期間到樓盤(pán)看樓的市民可獲奧運(yùn)紀(jì)念品,買樓還有奧運(yùn)驚喜大禮包送。有樓盤(pán)還推出了金牌競(jìng)猜活動(dòng)。
樓市直擊:
有樓盤(pán)銷售零成交
在這場(chǎng)促銷奧運(yùn)會(huì)中,誰(shuí)能領(lǐng)跑廣州樓市?連日來(lái),記者在海珠區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)等地踩盤(pán)發(fā)現(xiàn),多數(shù)售樓部門(mén)庭冷落,而周末看樓的人較多,但也比起往常的周末有所減少。
上周日,記者在廣州大道北某樓盤(pán)看到,約10名銷售人員在空蕩蕩的大堂里聊天,記者在該處呆了將近1小時(shí),沒(méi)有看到前來(lái)看樓的人。而在天河龍洞某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),看房者也是寥寥無(wú)幾。
這邊樓盤(pán)門(mén)可羅雀,那邊卻有個(gè)別新盤(pán)由于促銷到位,“逆市飄紅”。天河區(qū)某樓盤(pán)10日開(kāi)盤(pán),當(dāng)天銷售額達(dá)4500萬(wàn)元。上周六,荔灣區(qū)某樓盤(pán)新開(kāi)盤(pán),記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn),銷控表上已經(jīng)標(biāo)出近70套房“有主”。原來(lái),該樓盤(pán)在推盤(pán)前就開(kāi)放樣板房,聚集人氣,并且提前認(rèn)購(gòu)有1000元/平方米的折扣。
記者采訪發(fā)現(xiàn),對(duì)于開(kāi)發(fā)商“煞費(fèi)苦心”推出的奧運(yùn)讓利“大餐”,不少市民并不“感冒”。16日上午10時(shí),記者在翡翠綠洲的看樓車接待點(diǎn)駿景花園看到,排隊(duì)等著去看樓盤(pán)的人已達(dá)60多。在售樓現(xiàn)場(chǎng),不少人和售樓人員咨詢洽談,但簽訂購(gòu)房合同的人并不多。王玲說(shuō),她更期待的是奧運(yùn)盛會(huì)后的房?jī)r(jià)“大跳水”。
市場(chǎng)反應(yīng):
市民認(rèn)為還沒(méi)降到位
抱有王玲這種想法的人不在少數(shù)。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù),奧運(yùn)比賽正式開(kāi)始的9日—15日一周,廣州樓市共簽約1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩(wěn)定,最多的一天簽約量達(dá)350套,但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤(pán),更多的樓盤(pán)都是零成交。
廣州中原地產(chǎn)發(fā)布7月研究報(bào)告顯示,在白云區(qū)和番禺區(qū),宏觀因素的影響相對(duì)比較大。股市低迷,影響了部分置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)能力,更是影響了這一部分人的入市信心。而奧運(yùn)會(huì)的來(lái)臨,一方面使得他們無(wú)暇看樓,暫緩置業(yè)計(jì)劃；另一方面,對(duì)奧運(yùn)之后廣州樓市的不確定,使得這些買家情愿再等等,不急于入市。
“我們需要的是直接降價(jià),所以現(xiàn)在還不打算出手,大家都在觀望中,奧運(yùn)會(huì)后很多樓盤(pán)肯定會(huì)大跳水的。”王玲認(rèn)為,廣州房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位,開(kāi)發(fā)商給出的優(yōu)惠也多是一些口號(hào)罷了。不少市民表示,開(kāi)發(fā)商“直接降價(jià)才是硬道理”。
開(kāi)發(fā)商:
降價(jià)要找個(gè)“體面理由”
實(shí)際上,很多開(kāi)發(fā)商很清楚,購(gòu)房者進(jìn)入深度觀望之中。國(guó)際房地產(chǎn)研究及服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行表示,觀望情緒預(yù)計(jì)要持續(xù)到今年第四季度,當(dāng)確信奧運(yùn)結(jié)束后并未造成房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌,一些買家才會(huì)重新進(jìn)入市場(chǎng)。
“在現(xiàn)在的行情下,我們已經(jīng)不是在考慮是否要降價(jià),也不是考慮降價(jià)后是否真的對(duì)銷售有促進(jìn)作用的問(wèn)題了,我們主要是想如何為降價(jià)找個(gè)讓大部分人信服的理由,或者說(shuō)找一個(gè)能不讓‘老業(yè)主’找麻煩的體面理由�！蹦硺潜P(pán)銷售人員這樣解讀。
長(zhǎng)期關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)的一位業(yè)內(nèi)人士指出,奧運(yùn)分散了人們對(duì)樓市的注意力,再加上市場(chǎng)現(xiàn)在處于普遍觀望中,盡管不少開(kāi)發(fā)商促銷推貨,但是仍然很難刺激購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。他表示,上半年很多推遲開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)下半年集中上市,“過(guò)飽和”的廣州房屋供應(yīng)量將使各樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有一次大規(guī)模的降價(jià)調(diào)整過(guò)程。
分析
開(kāi)發(fā)商推貨 為何不避奧運(yùn)?
原因①
資金壓力大后市不看好
此前,奧運(yùn)被人們視為樓市的冬眠期。人們沒(méi)想到,這一波奧運(yùn)促銷攻勢(shì)來(lái)得如此兇猛。
原先市場(chǎng)多擔(dān)憂奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)不利影響,為何現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商又敢于正面迎接奧運(yùn)?保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金分析,在資金和后市不看好的雙重壓力下,開(kāi)發(fā)商不能也不應(yīng)該避開(kāi)奧運(yùn)。
廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州一手住宅的成交金額約為240億元,同比降25.7%,發(fā)展商資金回籠遭遇了一定的困難。除了資金回籠的壓力,還有擔(dān)心奧運(yùn)后市場(chǎng)會(huì)變得更壞的壓力。
有專家認(rèn)為,今年上半年,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不明朗,使很多開(kāi)發(fā)商放慢了推貨力度,甚至有的樓盤(pán)早已拿到預(yù)售證,但遲遲未推。迫于資金回籠等各種壓力,相當(dāng)一部分捂盤(pán)比較久的房企都把目光聚焦到下半年,從而大大地提高了廣州整體市場(chǎng)的供應(yīng)量。
原因②
供貨大潮到推貨要“搶跑”
這兩年,推動(dòng)房?jī)r(jià)上升最主要的原因是供求不平衡。合富輝煌集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為,目前廣州供大于求的情況正在出現(xiàn)。
記者從“陽(yáng)光家緣”的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知,8月廣州樓市正迎來(lái)供應(yīng)大潮。截至8月1日,目前廣州一手住宅可售套數(shù)為32412套,可售樓盤(pán)397個(gè)。按目前的成交量,估計(jì)可供市場(chǎng)消化七八個(gè)月。
來(lái)自合富輝煌的市場(chǎng)研究資料顯示,8月住宅的新增供應(yīng)量有望創(chuàng)今年以來(lái)的新高。在荔灣區(qū),8月新增供應(yīng)量達(dá)到1500套；天河區(qū)新盤(pán)有陽(yáng)光假日?qǐng)@、中海璟琿華庭二期等,新增量也有1000套左右；花都區(qū)則聚集了2300套新貨,有望創(chuàng)下今年以來(lái)的推貨新高。
因此,奧運(yùn)成為開(kāi)發(fā)商“搶跑”的好時(shí)機(jī)�！巴菩仑洸灰欢ㄙu得好,但不推新貨肯定賣不好�！边@是目前多數(shù)推新貨開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。
“皇帝女兒不愁嫁”的商品房如今不僅要面臨著越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力,而且多出兩個(gè)“搶奶”的兄弟。
今年下半年,將有更多限價(jià)房搶閘入市。今年上半年,限價(jià)房在與商品房的肉搏中,占得上風(fēng)。今年3-6月,除4月份鳳凰城以低于限價(jià)房的價(jià)格爭(zhēng)得了當(dāng)月銷售冠軍外,其余幾月都由限價(jià)房穩(wěn)坐榜首。
此外,廣州經(jīng)適房的銷售已于5月啟動(dòng),將在下半年開(kāi)始出售。這勢(shì)必又將分流一部分購(gòu)房市民。 - ■ 與【廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分析】相關(guān)新聞
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