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滬上樓市遇“半滯銷(xiāo)”阻擊情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 上海 樓市 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 商品房 二手房
- 中研網(wǎng)訊：
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房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257萬(wàn)套525.9萬(wàn)平方米，總成交金額高達(dá)739.61億元。套均面積116.2平方米，比2007年的124.6平方米縮小了6.8%，表明國(guó)家的70/90規(guī)劃正在起效，預(yù)計(jì)2008年下半年的套均面積還會(huì)有所下降。業(yè)內(nèi)人士指出，上半年樓盤(pán)半滯銷(xiāo)的局面仍將繼續(xù)。
【新房】
供過(guò)于求，量低價(jià)高
2008年上半年樓市可以用兩個(gè)字形容，那就是平淡。雖然不乏亮點(diǎn)，但包括成交量、成交均價(jià)等數(shù)據(jù)與同期相比已不可同日而語(yǔ)。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市共推出一手商品房源618.04萬(wàn)平方米，只比去年同期減少11.7%；但是成交量卻只有525.9萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于去年同期1043.63萬(wàn)平方米的一半。
成交量的大幅下滑，使得上半年樓市重現(xiàn)供過(guò)于求。但由于去年房?jī)r(jià)的上漲，今年新上市樓盤(pán)的價(jià)格較周邊樓盤(pán)去年的房?jī)r(jià)高出近一倍，這使得上半年新房的平均成交價(jià)格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上漲了41%，而2007年與2006年上半年的同比漲幅只有4.4%。
富陽(yáng)中國(guó)控股統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年上半年公寓（剔除保障性用房）新增497.4萬(wàn)方，同比2007年下降了19.9%，同比06年下降了32.9%。成交量方面，今年上半年公寓成交452.3萬(wàn)方，同比2007年下降了50.1%，同比06年下降了39%；從成交套數(shù)來(lái)看，今年上半年共成交了..2萬(wàn)套，同比2007年減少了3.6萬(wàn)套，同比2006年則減少了2.3萬(wàn)套。
上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年1－6月中，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)冷淡，半年商品住宅新增供應(yīng)622萬(wàn)平方米，成交504萬(wàn)平方米，供求比為1：0.81。供過(guò)于求的市場(chǎng)格局與2007年的火爆相比，難免令人感覺(jué)天上地下。
業(yè)內(nèi)人士指出，量低價(jià)高的局面還將持續(xù)。因?yàn)�，開(kāi)始以去年那一輪的房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上到今年3月才基本停止，房?jī)r(jià)上漲的數(shù)據(jù)到二季度后才開(kāi)始在交易數(shù)據(jù)上逐步體現(xiàn)。那么，新上市樓盤(pán)的增加，交易價(jià)格還將走高。但這并不意味著房?jī)r(jià)還在上漲，因?yàn)橐恍](méi)有前瞻性規(guī)劃的樓盤(pán)，其品質(zhì)是難于支撐去年來(lái)近一倍的價(jià)格上漲，那么他們將在供過(guò)于求的夏季樓市里獲得修正，出現(xiàn)價(jià)格下跌的局面。
富陽(yáng)分析師指出，由于樓市觀望氣氛濃厚，許多開(kāi)發(fā)商選擇延后開(kāi)盤(pán)，造成上半年公寓新增供應(yīng)大幅減少。上半年市場(chǎng)即使和樓市相對(duì)較為緩和的2006年上半年相比，今年上半年樓市在成交套數(shù)、成交量上仍是大幅縮水，宏觀調(diào)控及樓市觀望氣氛對(duì)樓市影響較大。
【二手房】
交易門(mén)檻提高阻礙市場(chǎng)流通
受新房市場(chǎng)影響，上半年二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了不小"阻力"。美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總黎志賢告訴記者，上半年市場(chǎng)主要特點(diǎn)表現(xiàn)為價(jià)格繼續(xù)上漲，但市場(chǎng)成交量大幅下降。政策、金融等各項(xiàng)因素正在影響從一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)，從而影響市場(chǎng)的判斷力。一手房市場(chǎng)成交量的大幅萎縮使得相應(yīng)的二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛濃烈導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交也大幅下降。
黎志賢指出，出現(xiàn)類(lèi)似狀況主要有三大原因，首先是特定時(shí)期影響。6月份為上海的梅雨季節(jié)，同時(shí)又是孩子的高考期間，對(duì)近期二手市場(chǎng)的成交量有一定的影響。其次是交易門(mén)檻的不斷提高。政府對(duì)封堵"避稅"漏洞這關(guān)二手房交易前要先詢(xún)價(jià)，"封殺"做低房?jī)r(jià)，房產(chǎn)交易要先過(guò)"估價(jià)"這關(guān)低于市價(jià)3%-5%就不得交易。二手交易門(mén)檻的不斷提高，促使市場(chǎng)流通難度加大。第三則是不利消息接踵而來(lái)。上海二手房市場(chǎng)開(kāi)始強(qiáng)征20%個(gè)稅（雖然是虛驚一場(chǎng)）并在小范圍試點(diǎn)等等眾多市場(chǎng)消息，受到近期市場(chǎng)的關(guān)注，觀望氣氛加重。
【開(kāi)發(fā)商】
大開(kāi)發(fā)商拋盤(pán)小開(kāi)發(fā)商觀望
在6月總體供過(guò)于求、樓盤(pán)大面積滯銷(xiāo)的情況下，卻出現(xiàn)了天山怡景苑、金地未未來(lái)、盛唐福邸等排隊(duì)、搖號(hào)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)。與此同時(shí)不少開(kāi)發(fā)商選擇了曾經(jīng)流行一時(shí)的打折促銷(xiāo)。鼎鑫名流苑、保集綠島家園等對(duì)于一次性付款購(gòu)房者給予95折優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)冷清與熱銷(xiāo)的矛盾情景同時(shí)出現(xiàn)，主要有兩個(gè)因素造成的。市場(chǎng)方面，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)的情況下，房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期走勢(shì)還是看好，目前只是短期調(diào)整，因此一些以青年買(mǎi)家為主的自住需求，依然不會(huì)放棄購(gòu)房的打算。開(kāi)發(fā)商方面，由于去年一些開(kāi)發(fā)商大量購(gòu)地，使得后繼開(kāi)發(fā)資金的需求壓力大增，因此像萬(wàn)科、保利、金地這樣的開(kāi)發(fā)商就會(huì)不停地推盤(pán)以求回融資金。而這些大開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，由于大開(kāi)發(fā)商要回融資金，所開(kāi)出來(lái)的價(jià)格都會(huì)有較高的性?xún)r(jià)比，吸引走大多數(shù)剛性需求的同時(shí)，使得其他多數(shù)樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比相對(duì)有所下降。
于是，在市場(chǎng)總體較冷的情況下，就形成了少數(shù)樓盤(pán)熱銷(xiāo)，多數(shù)樓盤(pán)滯銷(xiāo)的情況。但由于中長(zhǎng)期市場(chǎng)看好，能夠解決資金問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商就選擇了觀望，只有少數(shù)資金有困難的開(kāi)發(fā)商才會(huì)不停地打折促銷(xiāo)。
【購(gòu)房者】
尋求精致化產(chǎn)品
調(diào)查報(bào)告顯示，高房?jī)r(jià)的壓力使得所有的購(gòu)房者都對(duì)產(chǎn)品提出了更為苛刻的要求，希望房子里的每一個(gè)平米都能發(fā)揮到最大的用處，不允許有絲毫的浪費(fèi)。原先那些相對(duì)粗放型的產(chǎn)品已經(jīng)很難被接受，或是性?xún)r(jià)比被打了很大的折扣。
與此同時(shí)，以滿(mǎn)足中產(chǎn)居家為主的主流熱銷(xiāo)產(chǎn)品輪廓也越來(lái)越清楚。這些產(chǎn)品的價(jià)格基本在1.5萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米之間，面積基本上是在75-90平方米之間，主要分布在內(nèi)外環(huán)及外環(huán)周邊區(qū)域。在這個(gè)期間內(nèi)，誰(shuí)的產(chǎn)品空間利用越充分性?xún)r(jià)比就越高，就越能獲得購(gòu)房者的認(rèn)可。
因此，目前能夠獲得購(gòu)房者能認(rèn)可的產(chǎn)品極為有限，難得出來(lái)的幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)就只能一擁而上的哄搶。而那些很難獲得認(rèn)可的產(chǎn)品，不在價(jià)格上拉出差距的話(huà)，就很難獲得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，這也是近來(lái)一些樓盤(pán)高達(dá)95折的優(yōu)惠，還是難于吸引到買(mǎi)家的原因。
因此，從市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的綜合判斷，在經(jīng)過(guò)二季度的量低價(jià)高之后，購(gòu)房者已經(jīng)基本上接受了去年漲上來(lái)的高房?jī)r(jià)。當(dāng)經(jīng)過(guò)三季度的低迷成交之后，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)外環(huán)以?xún)?nèi)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品所剩無(wú)幾，因此在四季度時(shí)會(huì)降低一些要求購(gòu)買(mǎi)一些滯銷(xiāo)產(chǎn)品，此時(shí)的供需關(guān)系就會(huì)有所改變，接下來(lái)一些開(kāi)發(fā)商就可能重新提高報(bào)價(jià)。
●業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)
平淡中尚現(xiàn)五亮點(diǎn)
對(duì)于今年上半年的市場(chǎng)走勢(shì)，上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理王佳表示，平淡之中仍有不少值得關(guān)注的亮點(diǎn)，可以歸納為以下5點(diǎn)。
1、宏觀緊縮政策，加速房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整
2007年9月提高二次購(gòu)房的貸款利息及首付成數(shù)的政策發(fā)布，這一政策的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)投資、投機(jī)無(wú)疑是一個(gè)當(dāng)頭棒喝，而2008年受該政策影響仍然明顯。由于中美利率倒掛，使用利率工具局限性較大，為了控制貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，國(guó)家頻頻使用存款準(zhǔn)備金率工具。截至上半年，我國(guó)已5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)后，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5％的歷史高位。同時(shí)，股市的低迷使得開(kāi)發(fā)商從證券市場(chǎng)渠道融資的難度變得越來(lái)越大。開(kāi)發(fā)商從銀行手中獲得貸款的難度越來(lái)越大，其它融資渠道也變得不太通暢。因而有些資金極度缺乏的開(kāi)發(fā)商，不得不選擇民間高利貸以解燃眉之急。在這個(gè)銷(xiāo)售不暢、資金缺乏的房地產(chǎn)行業(yè)"冬天"，行業(yè)面臨調(diào)整重新洗牌。
2、股市動(dòng)蕩，加劇樓市觀望上證指數(shù)從今年一月份的5,522點(diǎn)跌到6月份的近2800點(diǎn)，蒸發(fā)了大量資金，大量的股民被套牢。在股市下跌之后，不僅股市的財(cái)富效應(yīng)嚴(yán)重弱化，而且由于股市的價(jià)格迅速下跌，進(jìn)入股市的投資者基本被套牢。投資者不僅無(wú)法通過(guò)賺錢(qián)效應(yīng)從股市獲得購(gòu)買(mǎi)住房的按揭首付款或進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)得到數(shù)據(jù)顯示，從股市抽逃出來(lái)的大部分資金，也并沒(méi)有進(jìn)入樓市，大多選擇了相對(duì)更安全的銀行等其它去處，樓市觀望加劇。
3、住宅土地市場(chǎng)供應(yīng)稀少整個(gè)上半年只有兩幅住宅用地出讓?zhuān)碛幸桓弊≌玫剞D(zhuǎn)讓?zhuān)习肽昕傆?jì)有26萬(wàn)方的住宅土地供應(yīng)。由于市場(chǎng)不甚明朗，且大部分開(kāi)發(fā)商手中缺少資金，底價(jià)成交、甚至是土地流拍事件常有發(fā)生。在這種情況下，政府推地的積極性也在降低；另一個(gè)方面，控制住宅用地的供應(yīng)量，也有利于現(xiàn)今樓市房?jī)r(jià)的維持，防止大量住宅用地的入市并沖擊現(xiàn)有樓市價(jià)格。近期部分土地出讓?zhuān)艽蟪潭壬鲜钦畬?duì)市場(chǎng)的試探，下半年住宅土地的推量也將受此次土地成交狀況所影響。
4、外資對(duì)滬高檔物業(yè)熱情不減，高檔房需求旺盛
外資對(duì)滬高檔物業(yè)熱情不減，上半年海外機(jī)構(gòu)投資者在上海的整幢物業(yè)成交金額約14億美元，比2007年同期上漲84%，而其它收購(gòu)部分高檔物業(yè)的外資也有許多。整幢收購(gòu)主要包括凱雷集團(tuán)以約2.8億美元收購(gòu)濟(jì)南路8號(hào)未售部分，未來(lái)資產(chǎn)耗資1.36億美元收購(gòu)新天地尚明居，高富諾以1.69億美元收購(gòu)華山夏郡，亞太置地花費(fèi)6.43億美元收購(gòu)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)。雖然一些投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y組合調(diào)整和達(dá)到預(yù)期受益等多方面原因出售資產(chǎn)，但是對(duì)于當(dāng)初的投資都有明顯的溢價(jià)，而現(xiàn)今仍然有許多其他的外資接手，說(shuō)明大部分外資仍然十分看好內(nèi)地強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的中遠(yuǎn)期發(fā)展仍然十分有信心。
5、小戶(hù)型房熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商重視小戶(hù)型開(kāi)發(fā)
從去年6月第一批小戶(hù)型上市至今，小戶(hù)型一直為市場(chǎng)熱點(diǎn)，每每一經(jīng)推出就被搶購(gòu)一空，出現(xiàn)了難得的連夜排隊(duì)購(gòu)房的壯觀情形。在剛性需求的主導(dǎo)下，戶(hù)型設(shè)計(jì)及空間規(guī)劃上使得房屋空間利用率得到提高、更加人性化，配套完善、交通便利的產(chǎn)品非常受市場(chǎng)歡迎。如文翔名苑等一批小戶(hù)型產(chǎn)品成為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品。
今后，小戶(hù)型房受到的關(guān)注度仍將進(jìn)一步提高，一方面是鑒于國(guó)家70/90政策，另一方面這也符合市場(chǎng)的需求。而開(kāi)發(fā)商也將針對(duì)小戶(hù)型房，進(jìn)行各方面的完善與創(chuàng)新，創(chuàng)造出新的產(chǎn)品亮點(diǎn)。
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