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深圳房地產(chǎn)交易量情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-11
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 深圳 房地產(chǎn) 樓市 房?jī)r(jià) 商品房 辦公樓
- 中研網(wǎng)訊：
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“樓市低迷，是全國(guó)的普遍現(xiàn)象。但是，深圳的情況因其特殊性，應(yīng)算是少數(shù)�！饼埍蟛⒉黄婀稚钲诮诘臉鞘袛�(shù)據(jù)一片慘淡。
“房地產(chǎn)救市，是業(yè)界很多人的想法，但由官方來(lái)表達(dá)還不多�！�10日下午，滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌說(shuō)。
7月9日，深圳國(guó)土資源和房屋管理局，發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫(xiě)的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)。
《報(bào)告》直言，在持續(xù)下跌的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)跌落到一年前，萎縮的交易量退回10年前的情況下，為了“降低交易門(mén)檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍”，建議采取減免交易稅費(fèi)，適度放松貨幣政策的“救市建議”。
這份《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示，上半年深圳新建商品房銷(xiāo)售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷(xiāo)售面積154.25萬(wàn)平方米，同比減少50.02%；辦公樓銷(xiāo)售面積1.78萬(wàn)平方米，同比減少89.23%；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積11.94萬(wàn)平方米，同比減少34.65%。
深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒對(duì)記者表示：“目前，深圳的房?jī)r(jià)還在調(diào)整的過(guò)程之中。”這意味著，已經(jīng)引起區(qū)域業(yè)界、金融界憂慮的“負(fù)資產(chǎn)”的苗頭還要繼續(xù)生長(zhǎng)。
“可能比10年前還要慘”
在9日公布的《報(bào)告》中，數(shù)據(jù)顯示“按目前的銷(xiāo)售規(guī)模統(tǒng)計(jì)，深圳今年全年的住宅銷(xiāo)售面積可能在350萬(wàn)平方米左右，這僅相當(dāng)于1997年、1998年。”
“辛辛苦苦十多年，轉(zhuǎn)眼回到十年前。”有原創(chuàng)輝地產(chǎn)中介的業(yè)內(nèi)人士笑談。他給記者分析，這個(gè)350萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)，是深圳市房地產(chǎn)研究中心用當(dāng)前，今年前六個(gè)月的數(shù)據(jù)推測(cè)出來(lái)的，前半年的銷(xiāo)售面積是170.41萬(wàn)平方米。
他強(qiáng)調(diào)，“關(guān)鍵是，現(xiàn)在深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是下行通道，絲毫看不到現(xiàn)在已經(jīng)止跌回穩(wěn)。如果保持前半年這個(gè)下跌的趨勢(shì)，后半年肯定達(dá)不到另一個(gè)170萬(wàn)。全年的數(shù)據(jù)可能比10年前的還要慘。”
作為報(bào)告的撰寫(xiě)人之一，王鋒分析在目前已經(jīng)出現(xiàn)深度調(diào)整的情況下，未來(lái)的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。但他不忘補(bǔ)充，“深圳的房?jī)r(jià)還處在繼續(xù)調(diào)整的過(guò)程之中”。
沒(méi)有外力來(lái)扭轉(zhuǎn)這種頹勢(shì)，希望習(xí)慣性落腳于“政府救市”上。
《報(bào)告》在分析慘淡的數(shù)據(jù)之后，明確建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門(mén)檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。
另外，《報(bào)告》也提及“針對(duì)房地產(chǎn)方面主要是對(duì)首次購(gòu)房者和90平方米以下購(gòu)房者予以扶持，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，以及給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模�！�
但也有專(zhuān)家相信市場(chǎng)的“自愈”能力。
“下半年深圳的商品房在價(jià)格上會(huì)有調(diào)整，但下降幅度有限，均價(jià)破萬(wàn)的可能性不大�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I(yíng)運(yùn)中心主任高海燕分析，“有的人認(rèn)為后面推出的樓盤(pán)降價(jià)幅度會(huì)更高，實(shí)際上有不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)降價(jià)很多，有些可能已經(jīng)降到位�！�
建議“適度放松貨幣政策”
“仔細(xì)注意這份《報(bào)告》中，關(guān)于‘救市建議’的措辭�！鄙钲谑心成虡I(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人給記者分析。
《報(bào)告》中在諫言救市的部分，寫(xiě)明“建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整，特別是結(jié)合近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵(lì)生產(chǎn)、投資及消費(fèi)”。
該負(fù)責(zé)人指出，2007年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的措施開(kāi)始在今年顯露效果，而出臺(tái)救市政策就不得不選擇恰當(dāng)?shù)睦碛�。銀行的負(fù)資產(chǎn)還沒(méi)有大量的出現(xiàn)，金融風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，“救市”就不能放在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，而不得不放在更大的“市場(chǎng)背景”中去談。
龍斌認(rèn)為，“深圳房?jī)r(jià)在全國(guó)有特殊性。2006年底和2007年，少數(shù)人的投機(jī)很厲害�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)高是因?yàn)闆](méi)人接盤(pán)�！�
對(duì)前期市場(chǎng)的矯正的過(guò)程，龍表達(dá)了個(gè)人看法，“一方面是減免交易契稅、活躍市場(chǎng)。二手市場(chǎng)很容易因此而被激活。另外一方面，深圳市場(chǎng)有特殊性。其實(shí)，即使減免契稅，深圳這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)還是會(huì)繼續(xù)調(diào)整的�！�
上述房貸負(fù)責(zé)人分析，購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，賣(mài)房時(shí)按所得收入全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅。在目前深圳房?jī)r(jià)跌幅20%的情況下，減免5個(gè)點(diǎn)還是可觀的。但再跌下去，可能收效就甚微了。
“5%的營(yíng)業(yè)稅可以看作一個(gè)交易壁壘，在救市政策的可選擇范圍里，這個(gè)交易稅減免是直接有效的�！彼嬖V本報(bào)記者。
本報(bào)獲悉，針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的一定程度上的“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象，銀行方面已經(jīng)開(kāi)始調(diào)研加大對(duì)“危險(xiǎn)放貸”緊盯。這部分放貸集中在去年年中的6個(gè)月。
但是，目前，深圳房?jī)r(jià)深跌之后，風(fēng)險(xiǎn)釋放。新增的放貸被銀行方面認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)貸款”。“各個(gè)銀行又都開(kāi)始加大房貸的放貸力度�！痹撠�(fù)責(zé)人向記者直言，“如果這個(gè)時(shí)候，房貸放松，很容易得到銀行方面的響應(yīng)”。
9日公布的《報(bào)告》還提及，避免房?jī)r(jià)大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場(chǎng)供求關(guān)系問(wèn)題，保證市場(chǎng)供應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求;二是要長(zhǎng)期警惕并采取措施抑制過(guò)度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的“常態(tài)化”運(yùn)行。
《報(bào)告》建議：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對(duì)存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過(guò)舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場(chǎng)供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)潛力不足的問(wèn)題。 - ■ 與【深圳房地產(chǎn)交易量情況分析】相關(guān)新聞
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