一邊是熱火朝天，一邊是門可羅雀，近日樓市表情的反差令人咋舌。細(xì)細(xì)深究，冰火兩重天的背后竟有"玄機(jī)"……

　　樓市正處結(jié)構(gòu)性調(diào)整期

　　早在今年３月，英聯(lián)就明確表達(dá)了自己的市場觀點(diǎn)：深圳樓市四、五月份會(huì)加速探底，六月進(jìn)一步快速探底，在樓市出現(xiàn)一個(gè)合適的價(jià)格重心后，年底將會(huì)趨穩(wěn)。

　　深圳樓市從去年調(diào)整至今，整個(gè)市場的價(jià)值正在慢慢分化中，整體快速調(diào)整已近尾聲，現(xiàn)慢慢進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。就結(jié)構(gòu)性調(diào)整的差異而言，表現(xiàn)為商業(yè)、寫字樓與住宅調(diào)整的差異，小戶型與大戶型調(diào)整的差異，一手樓與二手樓調(diào)整的差異，關(guān)內(nèi)與關(guān)外調(diào)整的差異，豪宅與普通住宅調(diào)整的差異。

　　聯(lián)系美國次貸危機(jī)中，美國四大房地產(chǎn)開發(fā)商２００７年虧損額在７２７億美元之間，但是最大的豪宅開發(fā)商ＴＯＬＬＢＲＯＴＨＥＲＳ卻盈利３５００多萬美元，這正是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的差異表現(xiàn)之一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，受影響最大的不是高端住宅，而是普通住宅。

　　就目前的區(qū)域比價(jià)關(guān)系而言，特區(qū)內(nèi)的樓價(jià)調(diào)整基本到位，特區(qū)外特別是一些短時(shí)間內(nèi)房價(jià)上漲過快的區(qū)域仍有較大調(diào)整空間。

　　而在目前的市場環(huán)境中，開發(fā)商跑贏同行比跑贏市場更重要；充足的現(xiàn)金流比高額的利潤更重要；做營銷比銷售更重要。在一片滯銷聲中，那些順勢而為，大幅調(diào)價(jià)銷售的樓盤仍取得了較好的銷售業(yè)績。例如萬科今年１５月累計(jì)銷售面積２２１萬平方米，同比增長３９．１５％，足以說明市場的剛性需求的旺盛，只要價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期時(shí)，置業(yè)者就會(huì)陸續(xù)入場。

　　中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)變，未來地產(chǎn)的開發(fā)模式也將轉(zhuǎn)變。開發(fā)商在瘋狂拿地后進(jìn)入反思與思辯期，已有開發(fā)商認(rèn)識到單一住宅開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)，開始研究集成地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)及舊改地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)短周期時(shí)代的來臨，未來的地產(chǎn)開發(fā)模式必將不同于過往１０年的開發(fā)模式，因此，新的市場形勢下，房地產(chǎn)投資者必須對新的產(chǎn)品模式、融資模式、營銷模式及土地開發(fā)模式做深入研究，先知先行，方能做大做強(qiáng)。

　　回到理性利潤時(shí)代

　　深圳樓市仍處于調(diào)控"余震"的沖擊中。半年多來，開發(fā)商不斷調(diào)整營銷策略，消費(fèi)者也在調(diào)整中觀望。

　　樓市呈現(xiàn)兩個(gè)極端：一是跟風(fēng)降價(jià)，今年初萬科牽頭降價(jià)，金地、中海紛紛效仿，聰明的中小開發(fā)商迅速跟風(fēng)降價(jià)，部分供求定位相對準(zhǔn)確的項(xiàng)目，經(jīng)過數(shù)月力挽狂瀾，其銷售業(yè)績終于沖破５０％以上。除此之外，不少"高開低走"的項(xiàng)目，還要應(yīng)對業(yè)主因降價(jià)隱患帶來的變相"維權(quán)"。

　　二是力挺高價(jià)。不少開發(fā)商想魚和熊掌兼得，存在僥幸心理，認(rèn)為持續(xù)上漲的房價(jià)，不可能出現(xiàn)"一夜"間顛覆。于是力挺牛市順延下來的泡沫"高價(jià)"。個(gè)別高層項(xiàng)目的頂層，甚至飚高到１０萬元／平方米的高價(jià)。深圳消費(fèi)者抗風(fēng)險(xiǎn)能力高于其他一般城市的置業(yè)者，"買漲不買跌"的消費(fèi)心態(tài)早就形成，因此這些高價(jià)項(xiàng)目還是抗不住大勢，銷售基本停滯。

　　去年已經(jīng)有很多項(xiàng)目積壓存量，加上今年市場的強(qiáng)勁供應(yīng)。目前，深圳樓市的供應(yīng)量高達(dá)５萬套以上。按照現(xiàn)在"蝸牛"式的銷售速度，銷售時(shí)間將長達(dá)兩年以上。銷售激烈競爭區(qū)主要集中在后海、寶安、龍華等區(qū)域。

　　不難想象，即使是中國地產(chǎn)老大萬科，今年采取的營銷策略也是"斬倉銷售"，中小開發(fā)商根本無力承受在高量供應(yīng)環(huán)境中的擠兌。更嚴(yán)重的是，非實(shí)力型開發(fā)商均采用銀行"巨額"信貸維持項(xiàng)目開發(fā)，而銀行信貸的周期是１２年，眾多項(xiàng)目開發(fā)與銀行信貸為同一周期，銷售回款的壓力可見一斑。在市場疲軟、銀行催債的雙重壓力下，開發(fā)商不得不再次低頭。因此近日深圳出現(xiàn)的"關(guān)外破５，關(guān)內(nèi)破８"房價(jià)殘局，是市場多方面重壓的必然結(jié)果。

　　綜上所述，樓市供應(yīng)量日趨加大，買家觀望依然濃烈，銷售速度緩慢，銀行信貸壓力重重，在諸多因素作用下，深圳中低端項(xiàng)目的售價(jià)將繼續(xù)下滑，局部地區(qū)極有可能回到５年前理性利潤的時(shí)代。

　　環(huán)球同此涼熱

　　時(shí)下的深圳樓市，大家評之為"冰火境地"。一邊是別墅豪宅受寵；一邊是價(jià)格在６０００多元的廉價(jià)樓盤熱銷。而市場的主流產(chǎn)品，價(jià)格在１萬元至２萬元之間的樓盤處于頹勢，總量數(shù)百萬平方米之巨。其實(shí)，這不是深圳樓市獨(dú)有之怪現(xiàn)狀。兩極火熱，中間冰涼的現(xiàn)象，是全球市場共有的。

　　看全球樓市：在歐美經(jīng)濟(jì)乏力的大形勢下，全球豪宅市場依然紅火。在２００６年第四季度至２００７年第四季度全球豪宅總體價(jià)格平均上漲１１％。

　　倫敦是豪宅最貴的城市，每平方米均價(jià)為４．６萬歐元（４６萬元人民幣）；摩納哥為第二貴城市，豪宅均價(jià)為４．３５萬歐元；法國的度假勝地費(fèi)拉角圣讓和庫舍韋，豪宅均價(jià)為３．５萬歐元。在俄羅斯，圣彼得堡和莫斯科這兩大城市的房價(jià)漲了三成以上。中國和俄羅斯均被認(rèn)為是新興經(jīng)濟(jì)體國家。因此，中國大都市的樓市與俄羅斯也是很相似的。從長期來看，豪宅市場的增長將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通住宅市場，緊隨世界財(cái)富增長而增長。原因只有一個(gè)：富人總是變得更富有。

　　深圳樓市的背后，恰是大都市社會(huì)階層的分化：新富階層的財(cái)富積累速度很快，這一群體的數(shù)量也在快速增長，資本市場不斷給富豪榜提供新名單；而中產(chǎn)階級的相當(dāng)一部分卻逐漸淪為貧困階層。這是全球的發(fā)達(dá)國家面臨的普遍問題。美國、日本和歐洲都是如此。美國一位學(xué)者說，"曾代表美國夢的一代人：醫(yī)生、教師、公務(wù)員和制造業(yè)的管理人員，都面臨著跌落社會(huì)低層的命運(yùn)。"

　　對房地產(chǎn)商而言，可以肯定的一個(gè)趨勢是：未來世界經(jīng)濟(jì)的增長將首先使得豪宅、別墅和度假型物業(yè)受益。如果要想長期成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，開發(fā)商首先要盯住的是兩頭：富人和窮人。

　　想賣房先"跳水"

　　自樓市進(jìn)入下滑通道，無數(shù)的開發(fā)商就每天接受著冰火的考驗(yàn)，有的價(jià)格一調(diào)整，銷售就看漲；有的雖然跳了水，卻鉆進(jìn)了冰窟窿，房子還是賣不動(dòng)。

　　購房者不買賬也沒關(guān)系，但銀行的賬是一定要賣的，所以開發(fā)商的日子更難過了。屢屢爆出某某開發(fā)商被銀行追得提不上褲子。此時(shí)此刻，若想繼續(xù)觀望等待市場回暖似乎是遙不可及了，因?yàn)楦鼑?yán)峻的時(shí)刻即將到來。

　　筆者預(yù)計(jì)，８月份當(dāng)整個(gè)中國都聚焦奧運(yùn)會(huì)時(shí)，恐怕也是開發(fā)商們最難熬的時(shí)候。所以，６、７月對開發(fā)商們尤為關(guān)鍵。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，６、７月份將是２００８年深圳推盤的高峰期，也是二手房和出租房供應(yīng)的高潮階段，大有新房老房迸涌而出的氣勢。

　　供給量大增，需求量卻保持變化不大，投資力量需求基本離市，剛性需求兩頭大，中間小，導(dǎo)致深圳多數(shù)項(xiàng)目在這兩個(gè)月會(huì)十分難過。所以，根據(jù)市場需求重新定奪市場價(jià)格成為開發(fā)商的唯一選擇。

　�。对轮邢卵�，位于南山的雷圳０７５５以最低價(jià)７９８０元／平方米探市成功，當(dāng)天銷售近２００套。同樣處于風(fēng)頭浪尖的中海康城國際以最低價(jià)４９８０元／平方米深度探市，同樣獲得２００余套的銷售成績。但同期沒有采取任何價(jià)格措施的項(xiàng)目仍處在冰冷的市場考驗(yàn)下，依然習(xí)慣性的吃"鴨蛋"。

　　降價(jià)了，便有可能吃上香餑餑，不降價(jià)呢，似乎只有漫長的等待。所以，筆者認(rèn)為：６、７月份是開發(fā)商們集體降價(jià)的最佳機(jī)會(huì)。雖然降價(jià)未必一炮走紅，但不降價(jià)只有死路一條。冰火市場，考驗(yàn)著開發(fā)商們的耐心和決心。

　　到底誰是今年深圳樓市的"跳水"冠軍，目前尚未定論，一切只等待開發(fā)商們的鳴鑼調(diào)價(jià)了。

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