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2008年深圳房價走勢分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-28
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機孫天華：最后請深圳市尺度市場策略顧問有限公司董事長凌志華介紹一下2008年深圳房價走勢分析。
凌志華：我講之前給大家說一些感觸，我做市場做了8年，做開發(fā)商做了3年，有很大的感觸，有很多的時候都看到表面的數(shù)據(jù)，比如最近央視做了一個節(jié)目，麗水現(xiàn)象，我當時正在麗水，我們準備在麗水拿一個地，如果你不了解這個市場，你看到的表面數(shù)據(jù)是有很大的誤導的。麗水地區(qū)大家都說是浙江最窮的地區(qū)，覺得這個地方泡沫非常嚴重，但是麗水是大家投資意識都比較強的城市，這個地方有三個特點，華僑特別多，25萬華僑，掌握的資金大概在150億美金，所以家家有華僑，家家來的錢不是來自于生產(chǎn)，不是來自于市場，而是來自于贈與，當?shù)氐娜耸怯羞@樣的一種需求，所以我們要分析這個數(shù)據(jù)，它究竟說明了什么。第二，這個地方政府推動非常強，我在全國各地來看沒有一個拆遷項目像這個地方這么順利的，政府每平方米給補償8800到1萬元，這個房價限價是1.2萬左右，也就是說你補來的錢可以去買房的，這在全國任何一個城市都做不到，比如在深圳，政府補給他的只有6000元平方米，但是這個地方已經(jīng)到了2.8萬一平方米，在麗水你根本看不到這樣的現(xiàn)象。第三，政府專門針對驪山，就是在外經(jīng)商的，浙江人在外面做老板的特別多，回來拉動了地方的經(jīng)濟，如果你僅僅從民間發(fā)現(xiàn)當?shù)叵M的水平，你肯定會得出一般的結論。麗水有沒有泡沫呢，當然有，跟中國的絕大部分一樣。
第二，我要講的就是，永遠不要忽視需求法則，我們很多時候講太多的外部的影響，比如去年房價漲的…去年10月份說房價要調整，大家認為房地產(chǎn)市場一定會進入調整，應該來說是在大家的分析預料之中的。這個時候所有的外部因素只是我們發(fā)展的催化劑，是表面性的，真正的決定發(fā)展的動力，所以我們在講的時候，需求法則在經(jīng)濟活動當中是起根本作用的。剛才大家都說剛性需求，來自于自住的需求，來自于自己消費的需求。我們剛才說麗水60%都是外部需求，深圳最高的時候70%是投資需求。我在前面講這兩點，我覺得做任何分析、開發(fā)都需要注意的，我們要深入發(fā)展的本質，領另外我們永遠不要忽視需求法則。
深圳的房價自從去年10月份到達最高點之后一直在下跌，是單邊下跌的，跟任何的市場不太一樣�，F(xiàn)在深圳房價的市場的調整已經(jīng)到了尾聲了嗎，我們看到一些回暖現(xiàn)象，這個調整什么時候結束呢？從我剛才說的兩點來作一個判斷，我做得比較簡單，沒有太多的數(shù)據(jù)。
主要的觀點是三個。一個是2007年10月份達到最高點17350元/平方米，價格就一直開始調整的，應該來說到今天仍然在持續(xù)。第二我們十分認同，房價要回歸到與經(jīng)濟發(fā)展及居民收入相稱的均衡狀態(tài)，前者是決定我們消費，后者決定我們的投資，很簡單的道理，我們不需要搞太多花里胡哨的東西，如果他買不起，或者他沒有投資價值，我認為房價始終要回歸到理性。
第三，深圳房價階段性探底后，出現(xiàn)短暫反彈不足以說明調整會很快結束，我們預計調整時間可能持續(xù)3-5年。
第四，深圳房價繼續(xù)大幅下跌的可能性不大，下跌空間有限，我們現(xiàn)在看到很多的人說還要低50%，那是什么概念，5000元一平嗎？
第一個問題，就是深圳房價處于調整期，我們看這樣的數(shù)據(jù)，這是從06年1月份開始的，一直到08年5月份，在07年10月份達到17350元，現(xiàn)在大概是11040元，08年平均成交的均價大概是12800左右，07年是13330元，實際上如果單個從年度來看，08年的房價比07年下降了不到5%，因為這是一個均價。與去年最高10月相比，跌幅是36%。這是07、08商品住宅成交面積，真深圳這樣的地區(qū)不可能忽視二手房，二手房的交易量如果不加進來的話，你整個數(shù)據(jù)都是失真的，我不知道其他地區(qū)情況是怎么樣，二手房大體上是5月份34萬，新房是38萬，這個數(shù)據(jù)跟廣州地區(qū)相差不大，但是整個數(shù)據(jù)來看，成交量上升還是比較明顯的，但是房價一直在下跌，所以我們認為房價仍然處于調整期。
我們在今年，深圳春季交易會做了一個研究，這是跟深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會一起做的，有七成的投資者不看好08年牛市。七成被訪者認為08年購房的可能性均值是41%，七成被訪者在2008年內購房的可能性較低。從前面三點我覺得市場處于這種調整期。
第二，深圳房價出現(xiàn)調整的原因，我們列了四點。第一是政策的因素，從07年開始連續(xù)12次加息等等一系列的政策的累計效應發(fā)生了作用。第二我認為經(jīng)濟浮動的周期性，因為深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，一直持續(xù)在增長，到了07年高峰以后，市場和宏觀調控雙重作用之下，也會進入調整期。第三就是市場結構，因為從去年來看，社會科學院公布了一個數(shù)據(jù)，就是領到產(chǎn)權證和半年內就轉手的住房占住房總套數(shù)的30%，這個數(shù)據(jù)非常高，最高的時候就是投資性需求大概占了七成，所以投機成份偏高，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，很多炒樓的現(xiàn)象，溫州炒房團，深圳炒房團等等已經(jīng)在國內比較有名了，所以市場結構也影響整個房地產(chǎn)市場的調整。第四，我覺得投資者的預期，剛才我已經(jīng)講了，如果投資者預期未來不好的話，他們會選擇觀望，這都是影響深圳房地產(chǎn)市場的重要因素。
深圳房價會繼續(xù)調整，有四個理由，第一個土地供應在加大，第二經(jīng)濟適用房，第三個“90、70”的政策，第四，投資者觀望的心理。我想這會導致市場調整的繼續(xù)。
這是深圳市下半年的供應量，現(xiàn)在深圳市可售面積在470萬左右，現(xiàn)在正在賣的大概有4萬多套，應該將近5萬套這樣。下半年保安區(qū)大概有100多萬平方米，這個數(shù)據(jù)讓我們看到，我們下半年要推的話，就相當于現(xiàn)在所有房的總量，如果把現(xiàn)在的可售面積要19個月，如果把下半年推出的話，要30多個月才賣完，所以開發(fā)商的銷售壓力也非常大，所以沒有開發(fā)商三年內不有所動作，所以房價的調整也是來自開發(fā)商的壓力。
調整會持續(xù)多久？回到第二個問題，我們有個均衡狀態(tài)，這個觀點就是房價要回歸到與經(jīng)濟發(fā)展及居民收入相稱的均衡狀態(tài)。地從投資的角度來講，租售比在200-300之間是合理的，這樣跟大部分國家的數(shù)據(jù)也是一致的，因此我們認為這是一種平衡的狀態(tài)，也就是調整到什么情況之下。
從1997年到2007年房價收入比，在2004年之前基本上是5到7之間，房價的波動一般都不是很大，從06年開始達到13，07年達到16，08年我們預計會在12左右，09年大概在9.88左右。我們認為房價會調整三到四年，房價到2011年到9千每平方米。另外大家看租售比，現(xiàn)在深圳市每年的租金上漲10%左右，不到10%，租金上漲也比較快，從租金上漲來看，大概調整的時間也在三年左右，我們現(xiàn)在再來看國際上的經(jīng)驗。
每一次房價的周期，國際上有先例，澳大利亞在1981-1986年下跌35%，持續(xù)了五年，這個我們算了一下，下跌了30%左右，調整的時間在4.5年左右，所以我們覺得深圳也不例外。
我們的結論就是，深圳的房價處于調整期，預計調整的時間會3-5年，繼續(xù)調整的幅度在10-20%，深圳現(xiàn)在均價在11000左右，最高下跌20%，大概在9000左右，我認為這個已經(jīng)具備相當?shù)耐顿Y價值，如果再跌的話會導致很強烈的反彈，當然偶然因素會改變經(jīng)濟發(fā)展的路徑。深圳的情況確實跟全國不太一樣，我相信它的數(shù)據(jù)具有領先性，也預示著全國市場可能也要經(jīng)過這么一波，然后找到平衡點，達到理性的回歸。
孫天華：非常遺憾，由于時間的關系，我們的袁開紅老師也準備了很充分的講稿，但是今天沒有來講解，同時我們也沒有時間討論了，但是沒有關系，這個論壇會會定期召開，希望大家像今天一樣發(fā)表自己的言論。最后希望各位專家?guī)兔ψ鲆幌�，第一件事請每位專家簡單寫一句對我們這次活動的意見合建議，然后署上自己的名字。另一件事，吃飯以后所有的專家要照一張合影。這次論壇到此結束，謝謝大家。
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