2008年上半年，是在調(diào)整中起起伏伏的一年，從年初的市場(chǎng)急劇降溫，到3月因團(tuán)購降價(jià)等刺激的市場(chǎng)回調(diào)，再到紅五月的回暖市場(chǎng)。而就在開發(fā)商為紅五月的成交而欣喜時(shí)，6月存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的消息使市場(chǎng)又再次陷入了觀望。

　　起伏不定的市場(chǎng)，使下半年樓市也陷入了不明朗的局勢(shì)。

　　1

　　價(jià)格回落調(diào)整

　　2008年上半年最大的表現(xiàn)是去年瘋漲的樓價(jià)，出現(xiàn)了調(diào)整性回落。

　　2007年，受到深圳投資客的需求刺激，東莞樓價(jià)一路飛漲，短短兩三個(gè)月的時(shí)間里，樓價(jià)一路突破6000元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米大關(guān)，迅速向萬元樓價(jià)靠攏。而水漲船高的樓價(jià)并沒有攔住購房大軍的腳步，追漲情緒使購房者依然前赴后繼地購房入市。

　　2007年9月27日，關(guān)于提高第二套房首付比例的通知，迅速扼制住了深圳投資客的入市步伐，市場(chǎng)的觀望情緒轉(zhuǎn)濃，成交下滑。但此時(shí)開發(fā)商依然對(duì)市場(chǎng)存在預(yù)期，雖然時(shí)有特價(jià)單位推出，但整體售價(jià)依然保持堅(jiān)挺。

　　2008年一月，金色華庭二期率先推出4680元/平方米的整棟單位，打破了市場(chǎng)售價(jià)保持堅(jiān)挺但成交量走低的僵局。然而，當(dāng)時(shí)這只是個(gè)盤行為，并未引起其他開發(fā)商的跟風(fēng)。2月，進(jìn)入春節(jié)的傳統(tǒng)淡季，2月成交量創(chuàng)下新低。

　　2月29日，成為上半年東莞樓市的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。萬科、光大兩大開發(fā)商率先在東莞以團(tuán)購的名義降價(jià)，團(tuán)購最低折扣可以低至7折以下。龍頭企業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)非比尋常，當(dāng)周內(nèi)，數(shù)個(gè)開發(fā)商發(fā)出特價(jià)促銷信息，其中豐泰城新一批貨量單位直接以4300元/平方米啟動(dòng)發(fā)售。

　　此時(shí)，依然有不少開發(fā)商仍按兵不動(dòng)，預(yù)期市場(chǎng)回暖。而購房者的觀望情緒仍濃。

　　3月底4月初，有開發(fā)商頻頻以價(jià)格調(diào)整試探市場(chǎng)之后，開發(fā)商也明白價(jià)格才是促動(dòng)市場(chǎng)成交的硬道理，越來越多的開發(fā)商將項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，團(tuán)購、一口價(jià)等促銷方式頻現(xiàn)樓市。5月，傳統(tǒng)旺季的拉動(dòng)效應(yīng)，更多開發(fā)商在"五一"節(jié)點(diǎn)前后降價(jià)促銷。價(jià)格在兩個(gè)月的調(diào)整之后，開始穩(wěn)定波動(dòng)。而此時(shí)，城區(qū)樓價(jià)已從去年動(dòng)輒8000余元/平方米的售價(jià)，下調(diào)至5500元/平方米左右的平均售價(jià)。

　　2

　　成交量起伏波動(dòng)

　　"拐點(diǎn)論"從2007年年底說到2008年，依據(jù)實(shí)際上主要是供求關(guān)系。2008年上半年，供求關(guān)系的變化影響了價(jià)格的波動(dòng)，而價(jià)格的波動(dòng)又影響著購買力的釋放。

　　從"9·27房貸新政"發(fā)布起，深圳投資客的消失，自住購房者的觀望情緒，使成交量迅速出現(xiàn)回落。雖然在2007年12月受到東莞取消購房入戶政策的刺激，成交出現(xiàn)過一段時(shí)間的提升，然而短期效應(yīng)在政策規(guī)定的期限（2008年1月1日）到來之后，成交量迅速回落，一度跌回谷底。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月樓市商品房成交27.5萬平方米，與2007年12月相比環(huán)比下降47.70%，同比2007年1月下降58.07%。其中住宅24.7萬平方米，環(huán)比下49.15%，同比下降59.47%。成交量回落主要原因一方面是取消購房入戶政策，新莞人購房熱情驟然下降，另一方面則是樓市"拐點(diǎn)論"頻起，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步持續(xù)和蔓延，消費(fèi)者多處于持幣觀望狀態(tài)。

　　2月29日，萬科，光大旗下樓盤以團(tuán)購名義大折扣度促銷，部分樓盤跟風(fēng)降價(jià)，不少樓盤的售價(jià)低至4000余元/平方米的價(jià)位。在價(jià)格的刺激下，部分持幣待購的購買力得以釋放。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份東莞樓市住宅成交面積為29.62萬平方米，環(huán)比上升220.56%。

　　購買力的釋放，使從2007年第四季度開始就刻意放緩工期推遲項(xiàng)目入市的開發(fā)商，在4月也漸漸放棄了觀望態(tài)度，同時(shí)由于"五一"傳統(tǒng)旺季的臨近，開發(fā)商加大了推盤力度。 4月，東莞住宅供應(yīng)量為69.44萬平方米，環(huán)比上升128.7％。雖然4月供應(yīng)有增量，但由于4月價(jià)格調(diào)整的樓盤不多，價(jià)格刺激力有所減弱，成交反而出現(xiàn)了下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月商品房銷售總面積為29.37萬平方米，環(huán)比下降7.41％，其中住宅銷售面積為27.29萬平方米，環(huán)比下降7.87%。

　　4月成交的小幅下滑并沒有使開發(fā)商對(duì)5月失去期待。進(jìn)入5月，時(shí)值"五一"小黃金周，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一波推盤小高潮，加上開發(fā)商的讓利促銷，剛性需求積極入市，市場(chǎng)交投相對(duì)前四個(gè)月明顯活躍，成交量環(huán)比4月大幅反彈。

　　值得一提的是，雖然成交量環(huán)比大幅反彈，但同比去年同期，降幅仍然高達(dá)41%。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月的成交量同比下降58%，2月同比降幅47%，3月同比降幅34%，4月同比降幅36%，5月的成交量同比降幅自3月份以來正在逐步提高，說明今年的銷售旺季與往年的火爆行情相比需求下降明顯，也說明市場(chǎng)觀望氣氛在傳統(tǒng)黃金周的刺激下仍然未能有效打破。

　　進(jìn)入6月，6月7日晚，央行忽然宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。多次上調(diào)準(zhǔn)備金率會(huì)給購房者一個(gè)心理預(yù)期即國家貨幣政策將持續(xù)收緊，這會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上持幣待購現(xiàn)象有所增加，購房者對(duì)于后市的預(yù)期進(jìn)一步看空，觀望情緒再度濃厚。據(jù)市房管局公眾信息局網(wǎng)上成交備案數(shù)據(jù)顯示，7日之后，東莞住宅網(wǎng)上備案日成交量持續(xù)在100套以下徘徊。這種觀望情緒的彌漫，使行內(nèi)人士目前對(duì)下半年市場(chǎng)出現(xiàn)了看空，預(yù)期6月-7月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)回落，回暖速度放緩。

　　3

　　城區(qū)依然是成交重點(diǎn)

　　2007年鎮(zhèn)區(qū)在東莞的樓市成交中有相當(dāng)不俗的表現(xiàn)，尤其是近深圳片區(qū)，因深圳投資客的熱捧而成為成交明星。相較之下，主城區(qū)新增商品房在2007年反而處于弱熱，成交比重約為34%。

　　進(jìn)入2008年，前5個(gè)月新上市的樓盤成交比重達(dá)到55%，提高了22個(gè)百分點(diǎn)，排除城區(qū)供應(yīng)量相對(duì)鎮(zhèn)區(qū)提高的部分，鎮(zhèn)區(qū)整體成交依然處于弱勢(shì)。

　　對(duì)于此，有行內(nèi)人士分析表示，縱觀2008年城區(qū)樓盤所采取的大幅降價(jià)行動(dòng)，如金色華庭二期殺跌出貨，萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)、光大景湖灣畔二期團(tuán)購優(yōu)惠促銷，在龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，城區(qū)樓盤紛紛加入降價(jià)促銷的行列，加上城區(qū)配套較為完善以及未來地區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，城區(qū)樓盤的降價(jià)有效地刺激了需求，使得成交量比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鎮(zhèn)區(qū)。同時(shí)也反映出鎮(zhèn)區(qū)眾多樓盤降價(jià)幅度仍然不夠，使得市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)持續(xù)下跌的預(yù)期強(qiáng)烈。

　　一方面是降價(jià)刺激的需求，另一方面，當(dāng)投資客在市場(chǎng)上逐漸隱退，市場(chǎng)需求以自住為主體時(shí)，城區(qū)的自住需求群體明顯高于鎮(zhèn)區(qū)的需求。而城區(qū)的成交又集中于南城和東城，這兩個(gè)區(qū)域項(xiàng)目推出銷售速度相對(duì)較快，購房者的關(guān)注度也相對(duì)較高。

　　除主城區(qū)之外，常平、寮步、虎門、長安等鎮(zhèn)區(qū)在上半年的成交也居于前列。行內(nèi)人士告訴記者，常平和長安的成交一直比較穩(wěn)定，而寮步、虎門在前幾年的供應(yīng)量偏小，局部呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，而近兩年供應(yīng)量有明顯增加，早期積累的購買力得以釋放。

　　4

　　新增供應(yīng)量明顯放緩

　　受到房貸新政和購房者觀望情緒的影響，萎縮的成交量使開發(fā)商在2008年上半年的觀望情緒也十分濃厚，部分原定于上半年入市的項(xiàng)目，紛紛延遲了入市時(shí)間。

　　據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2008年第一季度，新增供應(yīng)總建筑面積為132.96萬平方米，同比下降4.67%，環(huán)比下降51.11%。總體供應(yīng)趨勢(shì)下降明顯。

　　進(jìn)入4月，隨著東莞樓盤價(jià)格不斷下調(diào)，樓市逐漸升溫，市場(chǎng)買方觀望氣氛被打破，加上鄰近"五一"假期，賣方熱情凝聚，紛紛推盤。4月東莞新增商品房供應(yīng)74.51萬平方米，環(huán)比上漲71.6％，其中新增住宅供應(yīng)69.44萬平方米，環(huán)比增長128.7％。而到5月，隨著小黃金周的結(jié)束，市場(chǎng)供貨速度又明顯放緩。

　　雖然上半年新增供應(yīng)量相對(duì)不多，但是由于2007年市場(chǎng)存量不小，同時(shí)新上市樓盤成交低迷，可售存量供應(yīng)持續(xù)快速增加，市場(chǎng)以消化存量為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年前五個(gè)月東莞新上市樓盤供應(yīng)量256.1萬平方米，共27908套。成交方面，新上市的樓盤共成交57.5萬平方米、6151套，按面積銷售率為22.5%。其中新上市樓盤住宅銷售54.4萬平方米、5515套，銷售率為24.2%。說明新增供應(yīng)銷售情況不容樂觀。

　　2008至今全市住宅總銷售面積120萬平方米，其中消化2008年新增供應(yīng)57.5萬平方米，消化2007年及以前存量為62.5萬平方米，說明市場(chǎng)以消化存量為主。而購房者觀望情緒濃厚，帶來的直接影響是東莞可售住宅存量的不斷增加。根據(jù)東莞中原研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，全市可供出售的住宅達(dá)43000套，約480萬平方米。如按2008年1、3、4三個(gè)月月均27萬平方米的銷售速度，這些存量的消化就需要長達(dá)1年半的時(shí)間。

　　而"90/70政策"在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的影響也漸趨明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月東莞新增供應(yīng)商品住宅面積區(qū)間還主要集中在三房和四房，其中三房占40.9％，四房占27.8％，反映了目前依然是東莞大戶型結(jié)構(gòu)需求特征。進(jìn)入4月，東莞新增供應(yīng)商品住宅面積區(qū)間主要集中在兩房和三房，其中三房占51.40%％，兩房占16.86%％。5月份東莞新增供應(yīng)量?jī)煞空紦?jù)主導(dǎo)，供應(yīng)套數(shù)為2020套，占住宅供應(yīng)總套數(shù)的35.7%，其次是三房單位，供應(yīng)套數(shù)為1419套，占比25.1%。

　　而購買力也在同樣發(fā)生變化，隨著投資客的消退，2008年前5個(gè)月供求狀況，普通住宅在自住需求為主導(dǎo)的行情下去貨速度相對(duì)較快。而公寓項(xiàng)目也由投資向自住過渡。

　　5
 
    半年供應(yīng)充足后市企穩(wěn)

　　受寒冬天氣、市場(chǎng)觀望氣氛、樓市低迷等影響，2008年上半年入市新盤較少，新增供應(yīng)不多。而據(jù)行內(nèi)統(tǒng)計(jì)，下半年預(yù)計(jì)入市新盤量也不是很多，而其中還有些項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)楸旧砉て谟绊懀�或者開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，放緩工程進(jìn)度和推盤進(jìn)度等因素，入市時(shí)間受到影響。

　　雖然新貨入市量不多，但下半年市場(chǎng)供應(yīng)卻并不會(huì)少。據(jù)介紹，2007年8月是東莞新建商品房供需拐點(diǎn)，自該月開始，東莞新建商品房的累積銷售率持續(xù)走低。而市場(chǎng)持續(xù)有新增供應(yīng)量，隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)的持續(xù)增加，銷售增長的趨緩，累積供應(yīng)量曲線與累積銷售量曲線所形成的"喇叭口"越來越大，可售存量積壓越來越大，存量的消化壓力持續(xù)增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前僅城區(qū)可售存量就高達(dá)195萬平方米，近20000套，供應(yīng)量依然不小。

　　經(jīng)過上半年的價(jià)格調(diào)整，加上下半年供應(yīng)的相對(duì)充足，使下半年樓市企穩(wěn)跡象明顯。據(jù)行內(nèi)人士分析表示，經(jīng)過2008年上半年3月和5月的兩次價(jià)格探底，價(jià)格短期在5500元/平方米附近站穩(wěn)，近期降價(jià)空間有限。另外，從市場(chǎng)主力樓盤的價(jià)格調(diào)整情況來看，大多數(shù)的價(jià)格調(diào)整幅度高達(dá)15%--30%，調(diào)整基本到位，市場(chǎng)下跌動(dòng)力已經(jīng)逐步衰竭，市場(chǎng)短期企穩(wěn)跡象明顯。因此，下半年的一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格繼續(xù)下挫空間非常有限，預(yù)計(jì)將在這區(qū)間進(jìn)行反復(fù)振蕩，商品房?jī)r(jià)格逐步趨向平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)。

　　但是由于6月央行忽然宣布決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)上有相當(dāng)一部分購房者對(duì)于屢提存款準(zhǔn)備金率后是否會(huì)對(duì)房貸加息存在擔(dān)憂，再加上對(duì)后期政策走勢(shì)和市場(chǎng)走勢(shì)的看空，一些不是特別急需購房的購房者甚至改變了預(yù)期計(jì)劃。"預(yù)期近兩個(gè)月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)回落，回暖速度放緩。"

　　6

　　開發(fā)商競(jìng)合突圍加速洗牌

　　樓市的驟變，銀根的一再收緊，使開發(fā)商從2007年第四季度到2008年上半年，一直在謀尋新的出路。

　　合作開發(fā)，突圍出城，都是發(fā)展商謀尋出路的表現(xiàn)。

　　合作開發(fā)從2007年開始成為焦點(diǎn)，萬科與新世紀(jì)的合作，金地與新世紀(jì)的合作，新世紀(jì)與宏遠(yuǎn)的合作，直至2008年萬科與宏遠(yuǎn)的合作，這幾家行業(yè)知名企業(yè)的合作開發(fā)，頻頻向市場(chǎng)透露著信息：在銀根持續(xù)收緊的時(shí)候，與其求銀行，不如求自己，積極去開拓新的資金來源渠道，減輕自身壓力。在銷售難有起色，銀根依然是收緊政策，謀求上市也不是那么容易的年代，合作開發(fā)或許是一個(gè)可以使大家都能持續(xù)發(fā)展下去的渠道。

　　而另外的一些開發(fā)商，則在選擇一種新的發(fā)展模式：選擇一個(gè)新的區(qū)域作為重點(diǎn)發(fā)展方向，該區(qū)域應(yīng)該是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱的市場(chǎng)，比如二、三線城市，暫且將其稱之為"暫時(shí)的藍(lán)海"，選擇時(shí)應(yīng)考慮城市的未來發(fā)展，從人口、軌道交通、外資進(jìn)入、規(guī)劃、政策等指標(biāo)來衡量，在這片"暫時(shí)的藍(lán)海"中建立根基，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，在"暫時(shí)的藍(lán)海"消失之前發(fā)展起來，成為具有區(qū)域藍(lán)海"暫時(shí)的藍(lán)海"中建立根基，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，在"暫時(shí)的藍(lán)海"消失之前發(fā)展起來，成為具有區(qū)域影響力和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌開發(fā)商，為日后的陣地戰(zhàn)建立雄厚的資本，使企業(yè)長期穩(wěn)定地可持續(xù)發(fā)展下去。

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