6月初，一則退地消息在房地產(chǎn)界引起一陣騷動(dòng)。去年9月高價(jià)出讓的上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊遭遇開(kāi)發(fā)商"退地"。

　　有消息稱(chēng)，這塊地將在上海市近期的土地公告中推向市場(chǎng)，重新組織掛牌出讓。這一地塊當(dāng)時(shí)以近4倍于底價(jià)的驚人價(jià)格由上海志成企業(yè)發(fā)展優(yōu)先公司（簡(jiǎn)稱(chēng)"上海志成"）獲得，如果土地被重新拍賣(mài)，上海志成將因違約而損失超過(guò)3000萬(wàn)元的土地保證金。

　　無(wú)獨(dú)有偶。今年2月末，福州融信地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)"融信地產(chǎn)"）也毅然將去年9月高價(jià)拍得福州市中心白馬路的"黃金地塊"退還給了福州市國(guó)土資源局。為此融信地產(chǎn)付出的代價(jià)是7000萬(wàn)元的保證金。當(dāng)初為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得這塊土地，融信地產(chǎn)毫不猶豫地付出9.04億元的資金，平均9953元的樓面地價(jià)，一度超過(guò)了當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于主動(dòng)放棄該地塊的原因，融信地產(chǎn)總經(jīng)理林峻嶺表示，主要是考慮到"性?xún)r(jià)比"和"資金"兩方面的因素。

　　瘋狂的地王

　　高價(jià)拿地導(dǎo)致全國(guó)各地地王頻出的景象，幾乎貫穿了2007年一整年。

　　臨近2007年年末，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石首次通過(guò)中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目向全國(guó)觀眾承諾，2008年后萬(wàn)科絕不再拿地王。王石在這次表態(tài)中公開(kāi)承認(rèn)，萬(wàn)科2007年曾拿了兩塊地王，一塊在東莞，一塊在福州。
 
　　在2007年，以上市公司為主的房地產(chǎn)公司高價(jià)拿地的現(xiàn)象在全國(guó)被反復(fù)上演。去年8月，南京市國(guó)土資源部公開(kāi)拍賣(mài)板橋大方村地塊，該地塊在雅居樂(lè)地產(chǎn)、上海復(fù)地、金地集團(tuán)等11家開(kāi)發(fā)企業(yè)激烈的競(jìng)價(jià)中，5.7億元的底價(jià)一路飆升，最終金地集團(tuán)旗下的深圳公司以22.5億元將其拿下。不僅地價(jià)翻了4倍以上，土地成本更是高達(dá)每平方米2200元，幾乎與當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)相當(dāng)。

　　在這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)中，一個(gè)有趣的場(chǎng)景是，拍賣(mài)人員曾三次善意提醒開(kāi)發(fā)商要"理性應(yīng)價(jià)"，換來(lái)的卻是整個(gè)會(huì)場(chǎng)的哄堂大笑。顯然開(kāi)發(fā)商對(duì)這種"善意"并不領(lǐng)情。

　　地王的價(jià)格一浪高過(guò)一浪。重慶、成都、上海，天津、廣州等地，地王不斷產(chǎn)生也不斷被刷新。去年7月，北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)以92億元的高價(jià)聯(lián)合拍得湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)單宗土地拍賣(mài)總價(jià)最高的紀(jì)錄。

　　隨著地王的頻頻產(chǎn)生，土地款自然就成為去年房地產(chǎn)公司主要資金支出。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就在其博客中透露說(shuō)，去年開(kāi)發(fā)商投入買(mǎi)地的資金達(dá)到3萬(wàn)億元，超過(guò)房地產(chǎn)全年的銷(xiāo)售收入。

　　支撐去年地產(chǎn)商瘋狂拿地舉動(dòng)的，是在2007年股市一路向6000點(diǎn)挺進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)上市公司在股市、房市和地市間的對(duì)賭行為。

　　根據(jù)今年4月底中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.5》的不完全統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)等手段從股市融得的資金在1000億元以上。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，正是資本在2007年釋放出了前所未有的能量，使得"地王"頻頻出現(xiàn)。

　　除此之外，讓開(kāi)發(fā)商在地王面前毫不手軟、幾近瘋狂的另外一個(gè)原因是他們對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的樂(lè)觀預(yù)測(cè)。一位開(kāi)發(fā)商私下透露說(shuō)，去年如果哪個(gè)項(xiàng)目每個(gè)月的單價(jià)不漲個(gè)千八百塊錢(qián)，他們?cè)诤推渌��?xiàng)目負(fù)責(zé)人聊天時(shí)，都覺(jué)得自己沒(méi)面子。在去年，開(kāi)發(fā)商對(duì)外說(shuō)得最多的一句話(huà)就是，"房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲"。

　　誰(shuí)為地王埋單

　　就在開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地并期待房?jī)r(jià)持續(xù)大漲的時(shí)候，一盆冷水迎面潑來(lái)。
 
　　2007年年末，全國(guó)范圍內(nèi)的土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)開(kāi)始齊齊掉頭，各地土地流拍的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，高房?jī)r(jià)也迫使購(gòu)房者開(kāi)始步入觀望期。

　　今年1月16日，北京市廣渠路15號(hào)地塊公開(kāi)拍賣(mài)。這不僅是近年來(lái)北京四環(huán)內(nèi)出讓的最大一塊住宅用地，也是距離CBD最近的兩限房地塊。這個(gè)原本可以稱(chēng)得上是"絕版地王"的地塊，由于只有兩家開(kāi)發(fā)商投標(biāo)，未滿(mǎn)足"投標(biāo)單位3家以上"的條件而慘遭流標(biāo)。業(yè)界一時(shí)為之嘩然。

　　有統(tǒng)計(jì)資料顯示，最近半年的時(shí)間內(nèi)，北京、上海、南京等一線(xiàn)城市已有超過(guò)40宗的土地流標(biāo)、流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經(jīng)開(kāi)始向二線(xiàn)城市蔓延。

　　地王們所面臨的不僅是市場(chǎng)方面的壓力。去年9月，銀監(jiān)會(huì)、央行規(guī)定，商業(yè)銀行不得對(duì)有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。10月，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令），建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。

　　融資渠道受阻、一線(xiàn)城市成交持續(xù)低迷，以及去年眾多開(kāi)發(fā)巨頭在土地市場(chǎng)上的過(guò)激行為，讓大多數(shù)開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到巨大的資金壓力。

　　曾于去年9月拿下三塊地王的富力地產(chǎn)，已經(jīng)明確地將今年的主要任務(wù)確定為銷(xiāo)售回款。

　　除龍湖地產(chǎn)、北辰集團(tuán)等個(gè)別公司旗下的地王在按計(jì)劃推進(jìn)外，大部分的地王目前并未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　樓市進(jìn)入調(diào)整期？

　　按今年1月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（下稱(chēng)《通知》）中強(qiáng)調(diào)，土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)。這是中國(guó)政府首次對(duì)閑置時(shí)間在一年以上、兩年以?xún)?nèi)的土地出臺(tái)懲罰性規(guī)定�！锻ㄖ�》還指出："土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。"

　　回顧去年各地地王的拿地時(shí)間，大多都集中在2007年10月份后，正值國(guó)內(nèi)土地價(jià)格最高的時(shí)期。

　　專(zhuān)家表示，此前開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地的重要原因在于，他們能將拿地的成本向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁，"在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主體單一，開(kāi)發(fā)商壟斷供應(yīng)市場(chǎng)的情況下，這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的"。

　　然而隨著購(gòu)房者觀望情緒日漸濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生變化。廣州市中旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)陳仁科稱(chēng)，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，很多城市房?jī)r(jià)大幅跳水，土地成本與項(xiàng)目收益已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)倒掛的情況。

　　一位業(yè)內(nèi)人士在其博客上也表示，不斷出現(xiàn)的退地現(xiàn)象預(yù)示著買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也說(shuō)明市場(chǎng)行情的不樂(lè)觀。因?yàn)槿绻�銷(xiāo)售可期，開(kāi)發(fā)商想辦法融資開(kāi)發(fā)或者找其他公司合作開(kāi)發(fā)應(yīng)該都是可行的。"像萬(wàn)科的東莞地王出賣(mài)了50％的股權(quán)，雖少了股權(quán)但也減少了風(fēng)險(xiǎn)。"

　　而對(duì)于全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)而言，上海作為一線(xiàn)城市出現(xiàn)的退地現(xiàn)象具有全局性意義。"盡管開(kāi)發(fā)商們還在繼續(xù)鼓吹房?jī)r(jià)只漲不跌的論調(diào)，但'退地'現(xiàn)象將是中國(guó)樓市步入新一輪調(diào)整期的又一征兆。"專(zhuān)家稱(chēng)。

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