簡(jiǎn)要內(nèi)容：價(jià)格戰(zhàn)的序幕在限價(jià)房的挑動(dòng)下，在金沙洲上演，同時(shí)在整個(gè)廣州樓市蔓延。在廣州樓市數(shù)月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目都能在一兩天內(nèi)基本售罄，頗值得人尋味。
 
　　關(guān)于房?jī)r(jià)，不久前有兩位房地產(chǎn)業(yè)界的"大佬"相繼宣稱(chēng)了已調(diào)整到位。曾拋出"拐點(diǎn)論"并帶頭降價(jià)的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石說(shuō)，萬(wàn)科該降的都已經(jīng)降了，今后應(yīng)該不會(huì)再降價(jià)了；富力董事長(zhǎng)李思廉在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，房?jī)r(jià)很難再跌了。

　　不再降價(jià)，這應(yīng)該代表了許多發(fā)展商的共同心聲。然而，持續(xù)萎靡不振的樓市，卻未能讓發(fā)展商們心想事成。

　　相映成趣的是，近期要與限價(jià)房"血拼"價(jià)格的商品樓盤(pán)，隊(duì)伍竟越來(lái)越壯大開(kāi)來(lái)；而之前一些只敢羞羞答答地優(yōu)惠的發(fā)展商，公開(kāi)促銷(xiāo)的力度也正在加大。

　　市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)自有其客觀規(guī)律。當(dāng)股市跌破3000點(diǎn)時(shí)，政府連出兩大利好緊急救市，雖有反彈，但股指最終還是輕易地?fù)羝屏?政策大底"。這就是趨勢(shì)的力量。

　　政策呵護(hù)有加的股市，尚且無(wú)法扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)驅(qū)熊迎牛，已走在下降通道同時(shí)還頻遭宏觀調(diào)控冷風(fēng)吹襲的樓市，現(xiàn)在說(shuō)見(jiàn)底，恐怕更是為時(shí)尚早。

　　近期，廣州樓市出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的現(xiàn)象：曾經(jīng)作為區(qū)域抑制房?jī)r(jià)"風(fēng)向標(biāo)"的限價(jià)房，正遭受同區(qū)域低價(jià)商品房的"群起攻擊"，多個(gè)樓盤(pán)紛紛都打出便宜過(guò)限價(jià)房的旗號(hào)賣(mài)樓；與此同時(shí)，一些曾經(jīng)在降價(jià)潮中價(jià)格異常堅(jiān)挺的樓盤(pán)，價(jià)格開(kāi)始逐步松動(dòng)了，而多個(gè)發(fā)展商去年拍得的"地王"，開(kāi)始易主了……種種跡像表明，樓市的優(yōu)惠力度正在加大，房?jī)r(jià)正在繼續(xù)加速尋底。發(fā)展商資金鏈緊繃、經(jīng)濟(jì)前景不明朗加劇的觀望、保障性住房正改變供應(yīng)格局和樓市暴利的現(xiàn)實(shí)存在等，令房?jī)r(jià)仍有一定的下探空間。

　　現(xiàn)象篇　限價(jià)房VS低價(jià)房誰(shuí)是終結(jié)者？

　　原本為"平抑區(qū)域房?jī)r(jià)"而生的限價(jià)房，如今正在遭受市場(chǎng)尷尬的挑戰(zhàn)。繼時(shí)代糖果的"挑旗"之后，鳳凰城美譽(yù)、錦繡新天地乃至中海金沙灣等多個(gè)樓盤(pán)都標(biāo)出比限價(jià)房更低的價(jià)格，與限價(jià)房公然搶客。

　　低價(jià)房PK限價(jià)房

　　廣州首個(gè)限價(jià)房---金沙洲保利西子灣的開(kāi)售給廣州樓市造成的影響一波又一波，也令金沙洲的樓盤(pán)在2007年末上演價(jià)格戰(zhàn)。在今年伊始，金沙洲的時(shí)代糖果鮮明的打出"PK限價(jià)房"的旗號(hào)推出更低價(jià)位的商品房搶市，以4880元／平方米的低價(jià)"明挑"保利西子灣6500元／平方米的限價(jià)。其后，同處于該區(qū)域的中海地產(chǎn)玩起了"左手打右手"的游戲，在自己推出限價(jià)房中海金沙馨園的同時(shí)，幾乎與同等價(jià)位推出了自己的大型住宅小區(qū)中海金沙灣的新貨單位。

　　價(jià)格戰(zhàn)的序幕在限價(jià)房的挑動(dòng)下，在金沙洲上演，同時(shí)在整個(gè)廣州樓市蔓延。

　　在東部，同樣的戲碼也在上演。

　　面對(duì)龍光限價(jià)房項(xiàng)目龍光·峰景華庭的4000元／平方米的一口價(jià)，在上周，鳳凰城美寓也直接打出了"比限價(jià)房更低"的口號(hào)，推出最后一批洋房產(chǎn)品，"90到106平方米升級(jí)版洋房，總價(jià)35萬(wàn)／套"的特價(jià)口號(hào)，折算下來(lái)單價(jià)才3800多元／平方米。同樣，敏捷地產(chǎn)在新塘的兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)，錦繡新天地以3680元／平方米起價(jià)、錦繡銀苑以以2480元／平方米起價(jià)，定價(jià)標(biāo)靶直指限價(jià)房。

　　限價(jià)房曾是低價(jià)標(biāo)桿

　　廣州政府在2006年籌劃推出限價(jià)房(當(dāng)時(shí)稱(chēng)為"雙限雙競(jìng)"住房，后來(lái)逐步簡(jiǎn)稱(chēng)為限價(jià)房)的初衷是為了用政府的有形之手來(lái)增加中低價(jià)住房的供應(yīng)量，或者說(shuō)豐富住房供應(yīng)的層次體系。

　　從目前的實(shí)踐來(lái)看，限價(jià)房的作用不僅是豐富了住房供應(yīng)體系，同時(shí)也牽制了過(guò)熱的商品房市場(chǎng)。

　　在廣州樓市數(shù)月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目都能在一兩天內(nèi)基本售罄，頗值得人尋味。

　　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析認(rèn)為，按照限價(jià)房銷(xiāo)售政策，限價(jià)房的價(jià)格按土地公開(kāi)出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類(lèi)型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，直接分流了市場(chǎng)上的部分需求，從而拉低了周邊樓盤(pán)的價(jià)格。同時(shí)，限價(jià)房也加劇了購(gòu)房者的觀望心理。

　　廣州房管局新聞發(fā)言人黃文波也曾表示，限價(jià)房政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，尤其是抑制周邊商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)起到立竿見(jiàn)影的效果，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了"風(fēng)向標(biāo)"的作用。

　　限價(jià)房遭遇價(jià)格戰(zhàn)

　　但是，問(wèn)題也開(kāi)始凸現(xiàn)，廣州樓市迅速轉(zhuǎn)淡的市場(chǎng)大環(huán)境下，限價(jià)房的"限價(jià)"開(kāi)始成為自身的瓶頸。"低價(jià)"優(yōu)勢(shì)也在發(fā)展商不斷調(diào)低的商品房?jī)r(jià)格下顯得蒼白。

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，價(jià)格低是限價(jià)房最吸引人的地方，不少市民購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房最主要原因還是因?yàn)橄迌r(jià)房便宜。4月份，廣州市新建商品住宅均價(jià)為10997元／平方米，而龍光限價(jià)房為4000元／平方米。不少市民表示，買(mǎi)限價(jià)房就是沖著4000元／平方米的價(jià)格來(lái)的。同一區(qū)域的鳳凰城美譽(yù)的跳水特價(jià)，讓不少買(mǎi)家在驚嘆之后開(kāi)始了比較。

　　"不可否認(rèn)，限價(jià)房引來(lái)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)會(huì)在一定程度上為廣州的整體房?jī)r(jià)降溫，但目前面對(duì)部分商品房的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，拿地成本不低的限價(jià)房能否還有市場(chǎng)空間，就很難說(shuō)了。"有房地產(chǎn)專(zhuān)家這樣認(rèn)為。

　　仲量聯(lián)行廣州策略顧問(wèn)部主管田強(qiáng)認(rèn)為，限價(jià)房的政策需具長(zhǎng)遠(yuǎn)方向，供應(yīng)亦要有科學(xué)規(guī)劃。如在短期內(nèi)提供過(guò)量的供應(yīng)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一定的影響。但如能準(zhǔn)確計(jì)算供應(yīng)的落成，避免區(qū)域交通壓力和其他社會(huì)問(wèn)題，限價(jià)房的政策將可舒緩現(xiàn)時(shí)低收入居民的房屋需求，對(duì)市場(chǎng)整體運(yùn)作起穩(wěn)定作用。

　　"堅(jiān)挺樓盤(pán)"價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)

　　今年來(lái)，退房退定現(xiàn)象在幾個(gè)一線(xiàn)城市的樓市"不謀而合"地出現(xiàn)。

　　去年半年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲45%的深圳，從去年下半年起開(kāi)始一路領(lǐng)跌全國(guó)。而今深圳的房?jī)r(jià)已跌至一年前，許多樓盤(pán)的三、四期價(jià)格比首期還要便宜。樓市振蕩引發(fā)的直接后果就是"退房潮"，降價(jià)成為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商沖突的導(dǎo)火索。同時(shí)，深圳的"退房大軍"并不孤獨(dú)，北京、上海兩大城市正在與其"遙相呼應(yīng)"。

　　在廣州，上周六一場(chǎng)由降價(jià)引發(fā)的維權(quán)、退房戲碼也在東部某大盤(pán)上演。參加維權(quán)的業(yè)主表示，表面的理由是"由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在組團(tuán)出售時(shí)沒(méi)有整體規(guī)劃告知消費(fèi)者"，而私底則承認(rèn)，大批業(yè)主在半年內(nèi)甚至是一個(gè)星期內(nèi)不同程度損失總價(jià)10-20%，這樣的銷(xiāo)售手法和做法使眾多前中期業(yè)主很難接受事實(shí)。"毫無(wú)疑問(wèn)，降價(jià)太多是業(yè)主們唯一的難言之隱。在發(fā)展商的清貨促銷(xiāo)中，業(yè)主難免遭受降價(jià)資產(chǎn)縮水的陣痛。

　　即使是高端市場(chǎng)，銷(xiāo)售同樣也遇到了瓶頸。號(hào)稱(chēng)最保值的海珠區(qū)某大盤(pán)，在上周五給記者發(fā)了一條促銷(xiāo)的短信。而一日之內(nèi)，與該樓盤(pán)同屬一集團(tuán)的四個(gè)樓盤(pán)都向記者發(fā)出了"特價(jià)"銷(xiāo)售的信息，其中，最大的優(yōu)惠達(dá)到了95折，還另有業(yè)主介紹費(fèi)贈(zèng)送，對(duì)于價(jià)格堅(jiān)挺，甚少優(yōu)惠的該集團(tuán)來(lái)說(shuō)，此舉甚是少見(jiàn)。

　　從記者走訪(fǎng)的情況看，為了刺激購(gòu)房者的胃口，很多開(kāi)發(fā)商采取了優(yōu)惠折扣或者贈(zèng)送物品等方式。不過(guò)，這些優(yōu)惠措施并沒(méi)有取得很好的效果。一位看房市民直言，"越是打折越覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)跌，所以還是觀望為好"。

　　從目前的情況看，無(wú)論是房地產(chǎn)商還是購(gòu)房者，似乎都在"憋著"，一方是憋著少上些房源，保證房?jī)r(jià)不落，另一方是憋著等房?jī)r(jià)下落。

　　但是，這種"滯脹"的局面恐怕不能持續(xù)太久。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，目前樓市出現(xiàn)交易量下跌，正處于滯脹初期，和今年"雪災(zāi)"或者是證券市場(chǎng)暴跌所引發(fā)"股災(zāi)"不同，樓市還尚未有"房災(zāi)"形成，但整個(gè)樓市今年來(lái)看是一個(gè)險(xiǎn)局。
 
　　探因篇　四大原因促成加速探底

　　"端午"促銷(xiāo)平淡收?qǐng)觯瑯鞘邢蛳绿降椎内厔?shì)沒(méi)有絲毫改變。廣州樓市歷經(jīng)半年多的調(diào)整，成交量持續(xù)低迷，近期，降價(jià)的范圍正在蔓延，促銷(xiāo)力度漸見(jiàn)加大。是什么原因令樓市這種"空前大優(yōu)惠"正在加速？有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，至少有四大原因促進(jìn)廣州樓市加速探底。

　　原因一：房地產(chǎn)信貸收緊開(kāi)發(fā)商資金緊繃

　　發(fā)展商紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，很容易讓人聯(lián)想到日益緊繃的資金鏈。由于中央貨幣政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)今后必然將面臨貸款難的問(wèn)題。為了保證企業(yè)正常運(yùn)行，加快銷(xiāo)售迅速回籠資金是必然選擇。

　　中央收緊房地產(chǎn)信貸的信號(hào)從去年下半年便不斷放出。2007年9月底，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)相關(guān)通知，嚴(yán)控第二套房貸款。這一政策后來(lái)被證明成為樓市由盛轉(zhuǎn)衰的拐點(diǎn)。去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是明確指出，2008年中央將采取從緊的貨幣政策，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防止出現(xiàn)明顯通貨膨脹。此后，大量房地產(chǎn)商開(kāi)始陷入資金短缺的困境。日前央行一次性提高存款準(zhǔn)備金率100基點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的17.5%，信貸之韁再度收緊。

　　在銀行貸款收緊和巨大的還款壓力下，少數(shù)上市公司紛紛拋出發(fā)行公司債的融資申請(qǐng)及其他借貸計(jì)劃，以求熬過(guò)難關(guān)。但更多的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有其他道路可走，唯有降價(jià)促銷(xiāo)才能滿(mǎn)足資金需求。

　　原因二：放眼皆是"利空"市場(chǎng)觀望買(mǎi)賣(mài)停滯

　　在今年的樓市中，"觀望"恐怕是出現(xiàn)頻率最高

　　賣(mài)地求生漸見(jiàn)普遍

　　最近幾則新聞引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注。今年3月，恒大在暫緩上市后，業(yè)界一直有傳聞其欲將地王進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。"不過(guò)由于目前市場(chǎng)低迷，愿意接手的開(kāi)發(fā)商寥寥"，消息人士透露。同時(shí)，雅居樂(lè)地產(chǎn)也傳出了其惠州項(xiàng)目積極引入外資合作的消息。正在幾大企業(yè)忙于"辟謠"的同時(shí)，萬(wàn)科東莞地塊轉(zhuǎn)讓終于塵埃落地。

　　此消息一出，便在業(yè)內(nèi)引起了高度關(guān)注。雖然萬(wàn)科稱(chēng)只是"出于發(fā)展戰(zhàn)略的需要，換了一個(gè)合作伙伴"，而宏遠(yuǎn)方面也強(qiáng)調(diào)"這只是一次非常簡(jiǎn)單、正常的商業(yè)合作"，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在此時(shí)選擇合作，是在樓市處于下行通道環(huán)境下的一種明智選擇。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)缺錢(qián)，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。如何彌補(bǔ)這些資金缺口，是房地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急。目前的政策并不支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，也不支持滿(mǎn)足投機(jī)需求的個(gè)人住房貸款。同時(shí)，股市低迷又使通過(guò)上市和再融資獲得資金的愿望難以實(shí)現(xiàn)。賣(mài)地求生或者尋求合作成為新的出路。

　　在全國(guó)范圍來(lái)看，在房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻的情況下，土地對(duì)于發(fā)展商已不再是像前兩年那么趨之若騖，"現(xiàn)金為王"的今天，高價(jià)土地有時(shí)還成燙手的山芋。發(fā)展商"退地"也非新鮮事，如去年9月福建融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將高價(jià)拍得的土地退還。而更為普遍的是，自去年底樓市風(fēng)向發(fā)生變化以來(lái)，土地"流拍"的字眼不時(shí)出現(xiàn)在公眾面前。

　　四大原因促成加速探底

　　的字眼，樓市買(mǎi)賣(mài)雙方幾乎全部陷于觀望的狀態(tài)更是首次出現(xiàn)。直到目前，部分前期死守樓價(jià)的主流發(fā)展商才開(kāi)始改變做法，推出優(yōu)惠試探市場(chǎng)。但觀望的氣氛并沒(méi)有得到根本上的改觀。

　　購(gòu)房者的觀望源于對(duì)樓價(jià)快速上漲預(yù)期的破滅。在樓價(jià)上漲勢(shì)頭得到有效抑制的情況下，炒房者和長(zhǎng)期投資客紛紛停手觀望，主流的換房買(mǎi)家也不急于跟風(fēng)買(mǎi)房，中低收入群體重新燃起了樓價(jià)下跌的期望。此外，居高不下的CPI和通貨膨脹、股市下跌導(dǎo)致的資產(chǎn)縮水、美國(guó)次貸危機(jī)等引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩乃至今年發(fā)生的多起災(zāi)害，都令樓價(jià)的走勢(shì)更加撲朔迷離。

　　而發(fā)展商對(duì)未來(lái)樓價(jià)的走勢(shì)也不再堅(jiān)定看好。今年1-5月，廣州樓市的成交量一直呈萎縮狀態(tài)，只有5月份的成交勉強(qiáng)回暖。而發(fā)展商在"五一"前后的猛烈促銷(xiāo)攻勢(shì)并未達(dá)到預(yù)期，隨后的"端午"假期也收效甚微，甚至直到"十一"前，市場(chǎng)上再也沒(méi)有更好的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)，除了用價(jià)格吸引購(gòu)房者外，發(fā)展商基本上別無(wú)選擇。

　　合富輝煌首席分析師黎文江多次呼吁，發(fā)展商應(yīng)追隨萬(wàn)科、保利等企業(yè)采取"一步到位"式的降價(jià)策略，此前萬(wàn)科金色康苑、保利林海山莊等"日光盤(pán)"的熱銷(xiāo)也說(shuō)明樓價(jià)降到合理區(qū)間后可以迅速得到市場(chǎng)認(rèn)可。黎文江認(rèn)為，發(fā)展商采用逐步降價(jià)試探的做法，反而會(huì)令市場(chǎng)觀望氣氛進(jìn)一步加劇。

　　原因三：保障住房不斷上市樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　廣州市構(gòu)建住房保障體系的努力在2008年已經(jīng)初見(jiàn)成效，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的大量推出大大緩解了商品房市場(chǎng)上供求失衡的矛盾，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此回歸理性，博弈的天平開(kāi)始向購(gòu)房者一端傾斜。

　　3月底出臺(tái)的《廣州市市轄區(qū)2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，再次明確了廣州市政府將繼續(xù)采取增加住宅供應(yīng)量的手段來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，長(zhǎng)期不正常的住宅供需比也同時(shí)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。戴德梁行根據(jù)國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)分析，第一季度廣州全市一手住宅的供需比例為1.74：1，與去年屢屢超過(guò)1：2的供需比形成強(qiáng)烈反差。

　　今年發(fā)售的多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目也令商品房市場(chǎng)首次出現(xiàn)了大規(guī)模分流。保利西子灣、中海金沙馨園、萬(wàn)科新里程和龍光峰景華庭的總成交量達(dá)到3300套以上，并且?guī)缀跏侨�部賣(mài)光，在搶占不少市場(chǎng)份額的同時(shí)更令市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。從下半年開(kāi)始，各大限價(jià)房樓盤(pán)還將不斷推出新組團(tuán)，對(duì)其他普通商品房的銷(xiāo)售壓力有增無(wú)減。

　　此外，廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售工作已經(jīng)于5月啟動(dòng)，將在下半年開(kāi)始正式出售。首批近2000套經(jīng)濟(jì)適用房分別位于金沙洲、同德圍和新廣從公路地段，房?jī)r(jià)根據(jù)不同項(xiàng)目的成本由物價(jià)部門(mén)審批后確定。但根據(jù)松洲新社區(qū)4409元／平方米的基準(zhǔn)價(jià)，4850元／平方米的最高售價(jià)估計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將普遍和周邊二手住宅價(jià)格相當(dāng)。這勢(shì)必又將分流一部分購(gòu)房市民，對(duì)商品住宅，特別是中低端商品住宅的銷(xiāo)售形成沖擊。

　　在新社區(qū)、限價(jià)房不斷增加的供應(yīng)下，中低價(jià)位的住宅供應(yīng)將不斷增加，逼迫其他樓盤(pán)重新確定銷(xiāo)售價(jià)格。各大發(fā)展商和樓盤(pán)的新一輪促銷(xiāo)，已經(jīng)不得不把保障性住房當(dāng)作競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看待。

　　原因四：拿地成本低降價(jià)仍有利可圖

　　對(duì)于發(fā)展商目前所遇到的困難，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜曾打過(guò)一個(gè)形象的比喻："現(xiàn)在最多只算是切個(gè)指頭，還遠(yuǎn)不到'斷臂'的時(shí)候"。記者了解到，目前在售的不少樓盤(pán)成本低廉，即便是目前推出了各種措施讓利，也仍然可以獲得巨額的利潤(rùn)。

　　根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，廣州今年4月房?jī)r(jià)依然維持在10997元／平方米的高位，比2003年樓價(jià)低點(diǎn)時(shí)高了2倍還多。但目前廣州市在售的300余個(gè)樓盤(pán)中，有相當(dāng)一部分土地是早年通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式獲得的，其拿地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于各區(qū)域"地王"的價(jià)格。但是這些樓盤(pán)也都享受到了高價(jià)"地王"所帶來(lái)的土地增值收益，定價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其綜合成本。

　　去年的"地王"頻現(xiàn)和樓價(jià)飆升掩蓋了大多數(shù)樓盤(pán)成本極低的事實(shí)。據(jù)消息人士透露，某大集團(tuán)今年推出的一個(gè)江景豪宅盤(pán)，其圈地成本折合樓面地價(jià)不過(guò)每平方米數(shù)百元，即便按照其所宣傳的產(chǎn)品品質(zhì)和超豪華配套，其單套住宅的總成本也在5000元／平方米以下。但其大肆宣傳降價(jià)促銷(xiāo)后的價(jià)格至今依然在每平方米萬(wàn)元左右，仍有高達(dá)50%的利潤(rùn)空間。

　　和上述樓盤(pán)類(lèi)似的例子在廣州樓市屢見(jiàn)不鮮。特別是在番禺、花都、增城等協(xié)議出讓一度盛行的郊區(qū)，少數(shù)大集團(tuán)動(dòng)輒圈地?cái)?shù)百上千畝。樓盤(pán)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，售價(jià)也不斷上漲，其利潤(rùn)空間更是難以計(jì)數(shù)。在售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本價(jià)的情況下，發(fā)展商在相對(duì)疲弱的市道適當(dāng)降價(jià)促銷(xiāo)，的確算不上什么。

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