頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們，在全國(guó)率先推出了個(gè)人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式，正是這些各種名目的貸款，為深圳樓市提供了源源不斷的資金
　　
　　“深圳速度”至今依然是深圳人的驕傲，當(dāng)這個(gè)城市快節(jié)奏地創(chuàng)造GDP和居民財(cái)富的同時(shí)，樓市搭上了一趟高速行駛的車(chē)，只不過(guò)這一趟，是上天下地的過(guò)山車(chē)。

　　2007，深圳因?yàn)榉績(jī)r(jià)領(lǐng)漲而受到全國(guó)關(guān)注，因?yàn)檫@一年的1~6月，幾乎每個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)兩位數(shù)；2008年，深圳仍是焦點(diǎn)，則是因?yàn)榉績(jī)r(jià)連續(xù)幾個(gè)月下跌。

　　可以說(shuō)，一年半的時(shí)間內(nèi)，深圳樓市畫(huà)了一條倒寫(xiě)的V字，以便讓研究者們記住這個(gè)“離經(jīng)叛道”的標(biāo)本。

　　房子：特征被淡化的標(biāo)的

　　在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè)，如果沒(méi)有見(jiàn)證2007年的精彩，可以說(shuō)是莫大的遺憾。因?yàn)閹缀趺恳粋�(gè)當(dāng)時(shí)身在其中的人，都還能清晰講述出至少一兩個(gè)堪稱(chēng)傳奇的買(mǎi)樓故事。

　　最讓李先生印象深刻的是，2007年上半年，他們公司的客戶(hù)人員不得不請(qǐng)客戶(hù)吃飯唱歌消遣，來(lái)獲得放盤(pán)的許可。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的深圳樓市“千金易得、一房難求”，只要賣(mài)家能放盤(pán)，無(wú)論開(kāi)什么價(jià)格，中介都能賣(mài)出去。

　　深圳中原地產(chǎn)是最早提出深圳房?jī)r(jià)將回落到2006年底水平的機(jī)構(gòu)。該公司研究部負(fù)責(zé)人張偉回憶起去年上半年的樓市時(shí)表示：“2006年底之前，深圳房?jī)r(jià)上漲比較平穩(wěn)，價(jià)格漲幅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、租金水平保持一致；但到了2007年，情形發(fā)生急劇變化，當(dāng)時(shí)每個(gè)月價(jià)格都在漲，而且呈現(xiàn)兩位數(shù)的上漲幅度，例如去年5月，一個(gè)月房?jī)r(jià)就漲了22％�！�

　　當(dāng)時(shí)的深圳樓市，每個(gè)人都只擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題，那就是買(mǎi)不到房。一個(gè)買(mǎi)家可能剛剛從發(fā)展商手中簽下認(rèn)購(gòu)協(xié)議，他身后就已經(jīng)有好幾個(gè)人排著隊(duì)想買(mǎi)他的房子了。于是，買(mǎi)家為買(mǎi)房要給中介“茶錢(qián)”，而中介為尋房源要給賣(mài)家“好處”。

　　爆炒之后的房子成為一個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離價(jià)值的標(biāo)的物，位置如何、面積大小、戶(hù)型朝向通通變得不重要，重要的只是一張買(mǎi)賣(mài)合同：一手買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商的認(rèn)購(gòu)書(shū)；以及二手買(mǎi)家與一手買(mǎi)家簽訂的“遠(yuǎn)期合同”。

　　所謂“遠(yuǎn)期合同”，是一手買(mǎi)家與二手買(mǎi)家之間私下簽訂的契約。由于房?jī)r(jià)往往在一兩個(gè)月內(nèi)就大幅度上漲，買(mǎi)家擔(dān)心拖下去會(huì)買(mǎi)不到，便在房子沒(méi)交樓、沒(méi)產(chǎn)權(quán)證、完全不符合二手房買(mǎi)賣(mài)規(guī)定的情形下與賣(mài)家簽訂的購(gòu)房協(xié)議。　

　　房源緊俏下，深圳樓市投機(jī)盛行。中原地產(chǎn)通過(guò)調(diào)研其代理樓盤(pán)的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，深圳一手盤(pán)中投資比例普遍在60%~70％之間，個(gè)別樓盤(pán)中的投資比例高達(dá)80％。此刻的房子，居住的使用價(jià)值已經(jīng)被淡化；賺錢(qián)，成為絕大多數(shù)人買(mǎi)房的唯一理由。

　　銀行：暴漲背后的推手

　　在被問(wèn)及深圳房?jī)r(jià)何以能夠半年上漲60％，張偉的答案是“資金”；作為深圳一個(gè)普通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，徐小姐的回答是“深圳太多錢(qián)了”。

　　盡管幾乎沒(méi)有人能清晰地描述出“資金從哪里來(lái)”，即使對(duì)“熱錢(qián)”頗有研究的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，也表示沒(méi)有數(shù)據(jù)可以統(tǒng)計(jì)深圳吸引了多大規(guī)模的“游資”，但這并不能妨礙深圳的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將2007年的樓價(jià)暴漲歸罪于“資金推動(dòng)”。

　　分析深圳樓市的資金來(lái)源，對(duì)于任何業(yè)內(nèi)人士而言都不是個(gè)容易的課題，但值得關(guān)注的是除了來(lái)自?xún)?nèi)地和港澳的買(mǎi)樓資金或者外來(lái)的“熱錢(qián)”以外，一個(gè)不可忽視的資金源頭，是深圳各家商業(yè)銀行的房貸。

　　一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：深圳銀行放貸太激進(jìn)了，什么都敢做，什么房貸產(chǎn)品都敢推。
　　據(jù)了解，在深圳房?jī)r(jià)上漲之際，除了買(mǎi)房者堅(jiān)定地認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，銀行也認(rèn)為個(gè)人放貸是最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，各家銀行都在努力爭(zhēng)奪這一部分資源，各家銀行都在忙同一件事情，即推新產(chǎn)品，設(shè)計(jì)最輕松的貸款方式，盡量挖掘客戶(hù)最少的資源，獲取最大額度的貸款。

　　頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們，在全國(guó)率先推出了個(gè)人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式，正是這些各種名目的貸款，為深圳樓市提供了源源不斷的資金。

　　按照正常的房貸程序，如果一個(gè)人有100萬(wàn)元，他只能支付3套價(jià)值100萬(wàn)元的房子的首期，每套房從銀行獲得70萬(wàn)元貸款；假如他某一套房的價(jià)格上漲到150萬(wàn)元，一經(jīng)重新評(píng)估進(jìn)行“循環(huán)貸”、“氣球貸”之后，就能重新從銀行獲得七成約105萬(wàn)元的貸款額度，截留早期的70萬(wàn)元貸款后，有35萬(wàn)元資金能從銀行套現(xiàn)出來(lái)，用于支付新購(gòu)房子的首期。以此類(lèi)推，原本只能支付3套房首期的100萬(wàn)元，將足以支付6套或更多房子的首期。

　　張偉稱(chēng)，總體上來(lái)說(shuō)，銀行在樓市中的資金份額越滾越大。據(jù)悉，在深圳，多數(shù)商業(yè)銀行2007年全年的個(gè)人房貸任務(wù)，在去年8月就提前完成，不少銀行不得不新申請(qǐng)放貸額度。

　　在銀行的支持下，深圳普通投資者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介從業(yè)的年輕人，雖然每月收入僅5000元，但他高峰時(shí)期5套房每月的按揭款竟達(dá)到2萬(wàn)元。

　　銀行的資金推動(dòng)樓市高歌猛進(jìn)，因此當(dāng)去年9月27日央行關(guān)于二套房貸新規(guī)定一經(jīng)出臺(tái)，深圳樓市驟然降溫，之后的國(guó)慶黃金周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收?qǐng)觥６�在去年上半年，深圳一手住房平均每天的成交量都�?00~300套之間。

　　回歸：一個(gè)震蕩的過(guò)程

　　去年10月深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀透過(guò)媒體表達(dá)“樓價(jià)會(huì)回落到2006年年底水平”的觀(guān)點(diǎn)時(shí)，一度被視作“搏出位”，因?yàn)榧词巩?dāng)時(shí)深圳樓市已經(jīng)呈現(xiàn)僵局，但沒(méi)有人相信房?jī)r(jià)的下跌會(huì)來(lái)得這么迅猛和徹底。

　　數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)自2007年10月達(dá)到歷史最高均價(jià)——17350元/平方米之后，進(jìn)入調(diào)整期。深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，深圳1~5月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12815.94元/平方米，基本回到去年初水平。

　　其中，今年前5個(gè)月住宅價(jià)格分別是15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，除了2月份有少許上漲外，其余4個(gè)月均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，幾個(gè)月的整體跌幅達(dá)到30％。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，30％是一個(gè)生死線(xiàn)，這意味著如果價(jià)格進(jìn)一步下跌，將有一部分房子率先資不抵債，出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”。

　　張偉稱(chēng)，雖然此前已經(jīng)預(yù)測(cè)到房?jī)r(jià)需要回調(diào)30％左右才合理，但經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的下跌之后，目前深圳的樓市卻進(jìn)入了一個(gè)無(wú)法預(yù)測(cè)的狀態(tài)。在他看來(lái)，目前市場(chǎng)上并不缺乏購(gòu)買(mǎi)需求，也不缺乏購(gòu)買(mǎi)的實(shí)力，但缺乏購(gòu)買(mǎi)的信心。

　　“之前的預(yù)測(cè)是基于市場(chǎng)的判斷，因?yàn)?006年底是一個(gè)分界線(xiàn)，此前市場(chǎng)上漲溫和合理，此后市場(chǎng)瘋狂而不合常理。”但對(duì)于后市，張偉稱(chēng)已經(jīng)沒(méi)有市場(chǎng)規(guī)律可循，也無(wú)法依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)作出判斷。深圳房?jī)r(jià)是否進(jìn)一步下滑，已經(jīng)成為只能依靠時(shí)間予以解答的問(wèn)題。

　　事實(shí)上，過(guò)去幾個(gè)月深圳的樓市除了房?jī)r(jià)在回調(diào)，成交量呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)。1、2月延續(xù)了去年的僵持以及春節(jié)影響，成交量跌至低谷；3月份在部分樓盤(pán)大幅降價(jià)下成交有所回升；但4月買(mǎi)家再度觀(guān)望，期待開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)，導(dǎo)致成交再度萎縮；但到5月，成交量又一次放大。不過(guò)6月份的數(shù)據(jù)可能會(huì)給之前看到希望的開(kāi)發(fā)商又一次帶來(lái)打擊。

　　張偉稱(chēng)：太多因素導(dǎo)致樓市受到?jīng)_擊，南方持續(xù)不斷的雨水也使6月份買(mǎi)房者的熱情減退。不過(guò)在他看來(lái)，只要不是單邊下跌，而是震蕩整理，就說(shuō)明人心還很矛盾，市場(chǎng)尚存機(jī)會(huì)。

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