近日，隨著越南盾兌美元貶值2.7%，越南的房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌達(dá)50%以上，而一直是漲聲不斷的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今，也終于傳來(lái)了降價(jià)的消息。

    報(bào)載，為了打破房子滯銷(xiāo)僵局，昨今兩天，北京10多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不惜放下身價(jià)為央視獨(dú)家舉辦房展，并公開(kāi)宣稱(chēng)，給予購(gòu)房者較深的折扣。開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)商品房市場(chǎng)誕生以來(lái)的房展之最。

    目前，坊間關(guān)于中國(guó)樓市即將大跌的議論喧囂塵上，熱鬧非凡。仿佛房?jī)r(jià)下降是中國(guó)樓市今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的主旋律已成定局。然而，透過(guò)這眾說(shuō)紛紜的表象，筆者卻有三喜三憂。一孔之見(jiàn)，拋磚引玉，求教方家。

    一喜房?jī)r(jià)終于松動(dòng)。隨著深圳房?jī)r(jià)由2007年10月的17350元/平方米，降至2008年4月的11962元/平方米，半年來(lái)持續(xù)深幅下跌，全國(guó)相當(dāng)多的城市跟著刮起了降價(jià)風(fēng)，堅(jiān)挺多年的房?jī)r(jià)不降的神話終于成為過(guò)去式。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上海商品房?jī)r(jià)格在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌；北京商品房新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)出現(xiàn)6個(gè)月以來(lái)的首次下降。此外，很多城市不少樓盤(pán)還打出了促銷(xiāo)牌，如送車(chē)庫(kù)、送物業(yè)管理費(fèi)和額外折扣等。

    綜觀樓市，總的趨勢(shì)是，銷(xiāo)售艱難，曾經(jīng)高不可攀的房?jī)r(jià)正在逐步回歸理性。

    為此，有專(zhuān)家預(yù)言，當(dāng)深圳房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸的時(shí)候，那些尚未步入調(diào)整的城市早晚也要步深圳的后塵�！�

    二喜土地新政高調(diào)實(shí)施。2008年6月底開(kāi)始實(shí)行的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)土地新政），明確規(guī)定“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)”。

    同時(shí)，為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同管理，國(guó)土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，自2008年7月1日起執(zhí)行。明確規(guī)定，商品住宅項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。若受讓人未能按照本合同約定日期開(kāi)竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。　　

    而，中國(guó)人民銀行在“土地新政”6月底大限來(lái)臨之際，則再次大幅度提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，這意味著銀行的房產(chǎn)信貸資金將會(huì)減少，對(duì)資金吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。

    這種種形成合力，將逼迫開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)，促成大量樓盤(pán)集中上市，形成階段性的供過(guò)于求局面。同時(shí)，因?yàn)榇驌袅说貎r(jià)預(yù)期，將促使地價(jià)下降，從而加速房?jī)r(jià)下滑。
有專(zhuān)家稱(chēng)，在“土地新政”的逼迫下，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)繼各地“退房潮”之后的大范圍“退地潮”，從而進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)理性回歸。

    三喜住房保障條例即將出臺(tái)。日前，備受關(guān)注的《深圳市住房保障條例(草案)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）送審稿已通過(guò)了深圳市法制辦的審議，此草案目前已報(bào)送至深圳市政府，這將是中國(guó)制定的首個(gè)住房保障性法規(guī)。令人欣慰的是，該條例將非深圳戶籍居住人群也納入了住房保障體系。

住房保障包括城市非戶籍居住人群，此舉無(wú)疑具有積極的示范意義。

    據(jù)媒體報(bào)道，目前，全國(guó)性的《住房保障條例》已列入立法計(jì)劃。

    據(jù)悉，全國(guó)性的住房保障體系將大庇居住困難者，在這種保障體制下，符合條件的居住困難者都能夠在合理的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，解決居住需要，這對(duì)從源頭上遏止房?jī)r(jià)漫無(wú)邊際的瘋漲，不啻是最好的阻擊。

    在這三喜的同時(shí)，筆者尚有三憂。

    一憂歪嘴和尚念歪經(jīng)。去年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確規(guī)定第二套房貸款首付款比例不得低于40%，隨后又明確了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該說(shuō)，二套房貸款新規(guī)的實(shí)施，提高了炒房風(fēng)險(xiǎn)和炒房成本，一定程度上遏制了炒房行為�！�

    然而，前不久，深圳四大銀行卻對(duì)此置若罔聞，放松二套房貸，變相為購(gòu)房者提供優(yōu)惠。

    銀行松動(dòng)二套房貸，究其實(shí)質(zhì)是在替開(kāi)發(fā)商和自己　“解套”。因?yàn)樵谶`規(guī)貸款之后，銀行可以分散貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以加速資金回籠，賺取利潤(rùn)。

    然而，卻使購(gòu)房者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)高漲的周期即將再次到來(lái)的錯(cuò)覺(jué)，高位接盤(pán)，誤入危機(jī)四伏的金融迷宮。

    專(zhuān)家認(rèn)為，個(gè)別銀行自做主張的政策松動(dòng)，如果引起連鎖反應(yīng)，后果不堪設(shè)想。很有可能造成炒房行為的死灰復(fù)燃，引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲……　

    此類(lèi)，上有政策，下有對(duì)策，歪嘴和尚念歪經(jīng)的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮。屆時(shí)，土地新政等緊縮政策是否也會(huì)復(fù)其轍，事與愿違。筆者深憂。

    二憂熱錢(qián)炒作樓市。央行上�？偛拷�日印發(fā)《上海市信貸投向指引》。在“紅色”信貸投向限制和禁止類(lèi)中，強(qiáng)調(diào)要限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國(guó)家政策發(fā)放貸款。

    面對(duì)主管部門(mén)此次出手，有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，近期已經(jīng)有部分外資蠢蠢欲動(dòng)，陸續(xù)在上海、北京等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然出手�！�

    資料顯示，外資客戶投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，其中對(duì)二手高端住宅市場(chǎng)的關(guān)注最為搶眼。

    這些熱錢(qián)，對(duì)建立健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，其破壞力是難以估量的。必須予以高度重視。

    三憂價(jià)格壟斷。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是放開(kāi)的，相對(duì)于工業(yè)品利潤(rùn)普遍在10%左右，房地產(chǎn)利潤(rùn)有的甚至高達(dá)100%，絕對(duì)是暴利行業(yè)。

    為了使利潤(rùn)維持在一定高度，有的房地產(chǎn)商聯(lián)手進(jìn)行區(qū)域造市，通過(guò)彼此的溝通和默契，變相形成區(qū)域性的價(jià)格聯(lián)盟，進(jìn)行價(jià)格壟斷�；蛘呤峭ㄟ^(guò)大開(kāi)發(fā)商介入后的區(qū)域性“標(biāo)志性建筑”，帶動(dòng)周遍地區(qū)整體樓價(jià)上漲。

    房?jī)r(jià)高的離奇，老百姓怨聲載道，有關(guān)部門(mén)也一直在試圖壓制房?jī)r(jià)。然而，房?jī)r(jià)卻象受熱的溫度表，水銀柱一個(gè)勁地望上竄。

    筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格放開(kāi)，并不意味著房?jī)r(jià)就能象脫韁的野馬不受控制，隨心所欲。房?jī)r(jià)下降只是其回歸本來(lái)面貌的一種表現(xiàn)。要使虛高的房?jī)r(jià)真正回歸理性，在合理的價(jià)格區(qū)域內(nèi)上下浮動(dòng)，必須打破潛規(guī)則的價(jià)格聯(lián)盟和價(jià)格壟斷，在房地產(chǎn)土地、建造等諸成本和利潤(rùn)透明公開(kāi)的基礎(chǔ)上，建立完善的成本、利潤(rùn)審核機(jī)制。同時(shí)，盡快制定和啟動(dòng)反暴利法。

    媒體報(bào)道說(shuō)，越南樓市爆跌，與需求無(wú)關(guān)。中國(guó)樓市價(jià)格的漲與跌，也不僅僅是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化，其中，變數(shù)萬(wàn)般，原因甚多，切莫過(guò)分樂(lè)觀。

    而且，不同的機(jī)構(gòu)出于不同的利益動(dòng)機(jī)，給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)字差距甚大，難以正確反映樓價(jià)的實(shí)際變化。中國(guó)樓市的真正漲與跌，還需要時(shí)間和市場(chǎng)的驗(yàn)證。

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