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中國樓市另類"滯脹"情況深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-17
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)最近幾個月，除了深圳等少數(shù)幾個城市房價出現(xiàn)明顯下跌外，其他地區(qū)房價幾乎沒有大的下調(diào)，一些熱點地區(qū)房價仍在上漲。
現(xiàn)在，在媒體上，一些專家和部分地產(chǎn)商出來表態(tài)，認(rèn)為房價要下跌；另一方面，一些地產(chǎn)商開始捂盤，保持市場供給的緊缺。在這種情況下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了另類"滯脹"--銷售停滯、價格微漲。
這種"滯脹"的形成無疑使房地產(chǎn)市場變得更加撲朔迷離，大家不知道該買房還是該賣房，目前很多購房者說得最多的話就是"持幣觀望"。在記者采訪的購房者中，大多數(shù)人表示，在很大程度上，持幣觀望的一個重要原因是媒體上對房價下跌的各種報道。
那么，房價到底會不會下降呢？
從記者走訪的情況看，雖然很多開發(fā)商仍守著原有的價格不變，但為了刺激購房者的胃口，他們也采取了優(yōu)惠折扣或者贈送物品等方式。不過，這些優(yōu)惠措施并沒有取得很好的效果。拿一位看房市民的話來說，"越是打折越覺得房價會跌，所以還是觀望為好"。
房地產(chǎn)商似乎也不僅僅只選擇打折這樣的促銷方式，很多開發(fā)商把樓盤"化整為零"，選擇逐步開盤的方式，以減少同一時間內(nèi)市場房源的供給。這看似是開發(fā)商"捂盤"，但似乎也透露著一種無奈。試想，如果市場房源供給充裕而需求仍然不足，那么，將會有更多的聲音支持房價下調(diào)。目前這種供需的"緊平衡"，其實在一定程度上維持了房價滯而不跌。
從目前的情況看，無論是房地產(chǎn)商還是購房者，似乎都在"憋著"，一方是憋著少上些房源，保證房價不落，另一方是憋著等房價下落。因此，這種"滯脹"的局面恐怕不能持續(xù)太久。時間長了，房地產(chǎn)商資金供應(yīng)難以為繼，而具有真實需求的購房者也不能太久持幣而不購房。
現(xiàn)在的疑問是，哪方面會勝利？從目前的形勢看，開發(fā)商的資金鏈問題將是市場變盤的關(guān)節(jié)點。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉估計，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，今年我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元-5000億元左右的資金缺口。
分析人士認(rèn)為，如果不能彌補(bǔ)這些資金缺口，房地產(chǎn)商將不得不"拆房子賣地"。目前的政策并不支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也不支持滿足投機(jī)需求的個人住房貸款。同時，股市低迷又使通過上市和再融資獲得資金的愿望難以實現(xiàn)。因此，如果新增資金跟不上，加快售房回收資金將成為一些房地產(chǎn)商的唯一出路。
作為本輪房地產(chǎn)牛市的領(lǐng)頭羊，上海樓市價格仍較為堅挺，但成交量持續(xù)萎靡。
新盤放量上市
5月份，上海樓市經(jīng)歷了一波新盤放量上市的高潮，部分樓盤仍然漲價銷售。佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份共有161批商品房源上市（剔除動遷配套房），推出178.83萬平方米新房源，環(huán)比上升38.1%，略高于去年同期的176.59萬平方米。如果加上10個推遲上市樓盤的最少30萬平方米供應(yīng)量（預(yù)售要求新盤首推最少3萬平米），5月樓市的推盤量將遠(yuǎn)超去年同期。而在這些集中上市的房源中，只有3個樓盤售價小幅下滑，而老盤新推房源中，有35個樓盤價格出現(xiàn)上漲。
5月漲價的樓盤中，表現(xiàn)搶眼的是位于徐匯區(qū)的百匯園。記者在網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)中看到，百匯園在2007年4月份推出的房源報價為16800元/平方米；到了2007年底，報價就飆升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源報價升至42000元/平方米。但網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，盡管不斷提價，百匯園2007年推出的房源仍然處于在售狀態(tài)。據(jù)介紹，百匯園上月新推樓盤的成交價事實上遠(yuǎn)低于公開報價。
成交持續(xù)低迷
盡管開發(fā)商們熱衷于提價，但市場給他們的反應(yīng)卻是一盆冷水。在價格上揚的同時，上海樓市的成交量持續(xù)萎靡。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月商品房和商品住宅的成交量雖然環(huán)比分別上漲9%和6.4%，但與火熱的去年5月不能相提并論，商品住宅的成交量只相當(dāng)于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的總成交量只有143.31萬平方米，供需比達(dá)到1.24:1。其中，商品住宅的成交量為104.28萬平方米，供需比更是達(dá)到1.28:1。
比成交量萎靡更令業(yè)內(nèi)關(guān)注的是近期發(fā)生在上海普陀區(qū)的一起開發(fā)商退地事件。2007年，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司通過上百輪的競價，最終以11.04億元的價格拍得普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，而這塊地的起始拍價不過3.14億元，該地塊也因此成為普陀區(qū)當(dāng)年的"地王"。不料今年傳出消息稱，該地塊將于近期重新面向市場競拍，因為上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司因為自身原因放棄了這塊"地王"，在開發(fā)商中引起了很大的震動。此外，有消息稱，此前一直在上海耗資百億之巨收購房產(chǎn)的摩根斯坦利開始在上海出售旗下物業(yè)，這也引發(fā)了人們對外資是否撤出上海樓市的關(guān)注。
分析人士認(rèn)為，銀根緊縮顯然已經(jīng)對開發(fā)商造成重創(chuàng)，但上海由于對房價上漲的預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，使得房價仍然居高不下。外資在上海樓市中所占比重較高，其未來抉擇對上海樓市未來走向至關(guān)重要。因此，購房者在分析上海樓市時，除了關(guān)注政策因素外，也不可忽視外資的動向。
天津:
小步穩(wěn)漲 成交下滑
記者日前走訪了天津的一些樓盤，發(fā)現(xiàn)天津房價依然堅挺，但成交量下滑明顯，一些樓盤開始打折促銷。
值得注意的是，濱海新區(qū)的房價漲幅加大。中國指數(shù)研究院的報告顯示，4月份天津市商品住宅成交均價為7022元/平方米，與3月基本持平。
濱海新區(qū)升溫
國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份天津房價環(huán)比上漲0.6%。從記者走訪的情況來看，5月天津市內(nèi)的六個城區(qū)房價略有上漲，不同區(qū)域冷熱不一，其中濱海新區(qū)漲幅尤為明顯。
隨著濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)地位的明確，以及京津城際鐵路等項目建設(shè)的推進(jìn)，該區(qū)域的房價迅速攀升。據(jù)天津市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計，5月份濱海地區(qū)新建商品住宅均價為每平方米7237元，6月首周均價攀升到7978元。濱海新區(qū)重點區(qū)域之一的開發(fā)區(qū)住宅均價達(dá)到每平方米12135元，房價反超市區(qū)。開發(fā)區(qū)5月中旬開盤的萬通華府，2層起價超過每平方米17000元。
同時，天津市內(nèi)六個城區(qū)的房價普遍超過1萬元。如河北區(qū)海河區(qū)域的金灣公寓去年10月時的開盤均價是每平方米7000元，目前上漲到了10500元。由于產(chǎn)權(quán)類型、地理位置等原因，這個價格在記者走訪的幾個區(qū)域，屬于相對較低的。金灣公寓銷售人員李先生稱，天津房價在各大城市中并不算高，過去甚至一直比較滯后，近兩年房價的上漲有"補(bǔ)漲"的成分。
但在現(xiàn)場看房的陳先生表示，目前的房價已經(jīng)感覺過高，雖然自己有購房需求，但還想"再等等"。他認(rèn)為，國家保障性住房的建設(shè)以及宏觀調(diào)控，將使房價控制在理性區(qū)間。
紛紛打折促銷
盡管房價堅挺，但天津的成交量出現(xiàn)了較為明顯的萎縮。據(jù)天津市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計，5月份新建商品房的成交套數(shù)及成交面積環(huán)比分別下降9.8%和1.9%，同比分別下降21%和26%。
因此，不少樓盤采取了與全國其他地方相似的打折促銷活動。河北區(qū)的海河大道"甲殼蟲"公寓毛坯均價為11000元每平方米，給出的優(yōu)惠折扣有:一次性付款優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%，購買VIP卡可沖抵2萬元房款；河西區(qū)的都市瀾軒項目除一次性優(yōu)惠2萬元外，贈送價值萬元的冰箱、電視，以及贈送一年物業(yè)費等。
"今年的房地產(chǎn)形勢確實不如往年。"河西梅江區(qū)域的世紀(jì)梧桐公寓接待人員李小姐向記者表示。世紀(jì)梧桐今年3月開盤時均價為11500元每平方米，如今部分戶型均價降至10600元。
合肥:房價暗降與捂盤現(xiàn)象并存
安徽省省會合肥的房屋均價，在全國省會城市中處于中等水平。
根據(jù)記者的調(diào)查，目前合肥一些樓盤價格已經(jīng)開始打暗折。與此同時，另一些樓盤卻存在捂盤現(xiàn)象。
中心城區(qū)非中心價格
位于老城區(qū)的御景灣是典型的中高檔小高層商品住宅區(qū)，這個位置好比是北京市的東、西兩城區(qū)。目前，這個樓盤價格為每平米6400多元。售樓小姐介紹，這個樓盤去年開盤，要到明年底才能交房入住。"我們的樓盤從去年9月份開盤以來進(jìn)行了多次調(diào)價，可能6月份還會調(diào)價一次。"
"我們這附近將建造合肥市標(biāo)志性建筑--兩座高層商業(yè)樓盤，這個地方的房價肯定會上漲。"售樓小姐說，"我們都覺得這里被低估了，所以自己也買了這個樓盤的房子。"
位于合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)綠城的一個小高層的樓盤標(biāo)出了每平米約5600元的價格，這個樓盤的售樓小姐打出的是"品牌"牌，她主要推介的是公司的社區(qū)設(shè)計、綠化、物業(yè)管理等方面的能力，以及這個區(qū)域與眾多高新企業(yè)比鄰的優(yōu)勢。位于中心城區(qū)的樓盤每平米6400多元的房價與位于高新開發(fā)區(qū)5600多元的房價相比，確實沒有高出多少。
長期居住在合肥的一位朋友說，目前合肥正在大力開發(fā)高新區(qū)和濱湖新區(qū)，這些地區(qū)的房價與老城區(qū)基本相當(dāng)。
暗降現(xiàn)象明顯
在記者走訪的售樓處，大多是房源不多、問者也寡，一些問價的人認(rèn)為房價還是偏高，"現(xiàn)在到處都在報道，房價可能會下降，所以還是看看再說"。
幾個售樓處多多少少都有些暗降的現(xiàn)象。位于高新區(qū)的一些樓盤可以申請約每平方米300元的"裝修基金"，另一些尚未降價的樓盤也表示6月份會有一系列的優(yōu)惠。即使位于老城區(qū)的一個樓盤，也開出了98-99折的優(yōu)惠。售樓小姐還許諾，"目前車位是按照每戶1:1的比例設(shè)計的，今后很有可能會送車位。"
從可售房源來看，已開盤的這些樓盤所剩的房屋已經(jīng)不多，但大多數(shù)售樓小姐表示，這些開發(fā)商采用了分期上市的策略，即每次開盤僅拿出整個樓盤中的一部分，待基本售罄后再新開其他部分。"其實，現(xiàn)在市場上在售樓盤中，可供選擇的套型不多了，我們還有一部分將在隨后的幾個月陸續(xù)開盤。"一位售樓小姐表示。
這些售樓小姐普遍認(rèn)為，合肥的樓盤價格比較低。但記者的一位朋友卻認(rèn)為，合肥樓市的人氣不足是房價較低的主要原因。
目前，合肥城區(qū)大概才200多萬人口。另外，合肥與其他城市如蕪湖等規(guī)模相當(dāng)，所以合肥的積聚效應(yīng)也不足。因此，合肥房價與其他省會城市相比相對較低。
價滯量跌 北京房價"橫盤整理"
如今北京的房地產(chǎn)市場似乎進(jìn)入了"價滯量跌"的整理階段。
記者日前走訪北京一些樓盤發(fā)現(xiàn)，剔除各種明折和暗折因素后，北京房價基本處于"停滯"狀態(tài)，而且一些項目出現(xiàn)推遲開盤的"捂盤"現(xiàn)象。專家認(rèn)為，北京樓市的這種調(diào)整將持續(xù)一段時間，調(diào)整時間和力度不僅受奧運因素影響，還要看貨幣政策和宏觀調(diào)控的具體情況。房價上漲乏力
根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，5月北京房價環(huán)比上漲0.4%，4月環(huán)比上漲0.2%，而1-3月環(huán)比漲幅分別達(dá)到0.7%、0.5%和1.0%。從數(shù)字上來看，不同于深圳等城市的房價已經(jīng)明顯調(diào)整，北京房價依然在緩慢地上漲。但顯然，進(jìn)入二季度北京房價增速進(jìn)一步放慢，加上促銷折扣等未被統(tǒng)計考慮的因素，北京房價基本處于停滯狀態(tài)。
中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰表示，雖然從統(tǒng)計數(shù)字上看，北京房價體現(xiàn)了"穩(wěn)中有漲"的趨勢，但值得關(guān)注的是，由于市場觀望情緒濃重，不少新開樓盤調(diào)低了開盤價格，這部分價格變動并未體現(xiàn)在統(tǒng)計中。
樓盤花樣眾多的打折促銷活動也通常不反映在統(tǒng)計數(shù)字中。與年初如同"小荷才露尖尖角"的促銷打折相比，如今北京更多樓盤加入了促銷的行列。除了房價折扣，贈送物業(yè)費、停車位、家電裝修甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段。東四環(huán)百子灣區(qū)域的美利山項目五一假期推出了每平方米11980元的節(jié)日特價房，正常均價是15000元，目前這種"特價房"依然在售；朝陽區(qū)尚未開盤的奧東18號初步定價28000元/平方米，該項目如果在開盤前進(jìn)行意向簽約，會得到25000元/平方米的優(yōu)惠價格；6月1日開盤的豐臺區(qū)六里橋區(qū)域的保利百合花園，推出了辦理銀行卡可以得到房價優(yōu)惠2萬元的促銷活動。
采取直接降價的樓盤也有一些。位于西南三環(huán)的萬年花城，去年秋天3期開盤后，該樓盤價格今年初一度上漲至均價17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三環(huán)，均價卻回落到了15000元，部分戶型價格更下調(diào)到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開盤均價15500元/平方米，目前已經(jīng)售出三分之二，剩下的均價在14500元左右。
不過，并不是所有的樓盤都采取降價或折扣的措施。據(jù)記者了解，去年下半年之后開盤的樓盤，為了加快回籠資金，大多采取降價或打折的措施，并且幅度較大。而之前開盤的樓盤，大多已經(jīng)銷售了大部分房子，房價變動幅度不大。如中關(guān)村區(qū)域的悅園去年5月開盤價格是20000元起價，目前漲到了25800元，該樓盤已經(jīng)銷售大半，并無其他折扣措施。
"捂盤商"擔(dān)憂成交量
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少原定5、6月開盤的樓盤，如西海國際、德勝佳苑、華潤置地廣安門項目都推遲了開盤時間，推遲的原因主要有未拿到銷售許可證、未如期完工等。
業(yè)內(nèi)人士分析，除了客觀原因外，確實存在一些推遲開盤的現(xiàn)象。如目前規(guī)定領(lǐng)取銷售許可證三日內(nèi)須開盤，一些開發(fā)商便以推遲領(lǐng)證時間為由延期開盤。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開盤，主要是對于市場成交量的擔(dān)憂，想等到將來市場回暖再推出樓盤。
事實上，進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的5月，北京房屋成交量已經(jīng)有了一定程度的提升。李文杰介紹，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴(yán)重，跌幅達(dá)到70%，但是二季度開始緩慢回升，成交量大概相當(dāng)于去年的一半。招商證券的報告則顯示，5月份，北京一手住宅成交99.5萬平方米，環(huán)比上漲33.0%。
盡管如此，不少開發(fā)商對目前的情形難言樂觀。一方面，5月原本屬于銷售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分說明問題。另一方面，受上年末土地供應(yīng)量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，北京商品住宅出現(xiàn)了近年罕見的供大于求局面，原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉(zhuǎn)。
"如果真存在捂盤現(xiàn)象，那是因為開發(fā)商的判斷出現(xiàn)了問題，開發(fā)商今后可能蒙受更大的損失。" 中國社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示。
李文杰認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)由昔日資金普遍過剩轉(zhuǎn)為資金短缺，這將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度。不少大的開發(fā)商如萬科、SOHO中國近來已經(jīng)加快了收購步伐。
漲跌預(yù)期不一致
經(jīng)歷了年初時的"價漲量跌"，對于如今的"價滯量跌"，人們不禁會問，北京樓市未來是否會出現(xiàn)"量價齊跌"的情況？
此前高盛發(fā)布報告認(rèn)為，北京房價未來有可能出現(xiàn)10%-15%的跌幅。對此，在保利百合花園看房的王陽先生說:"北京是首都，各類人群的購房需求還是比較旺盛的。我個人不認(rèn)為北京房價會經(jīng)歷一個急跌的過程，如果房價比現(xiàn)在低5%，我就會立刻考慮買房。"
殷劍峰認(rèn)為:"今年可能是北京樓市的一個拐點。整個城市房屋價格增長速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區(qū)域，甚至?xí)霈F(xiàn)絕對價格下降。這樣的趨勢將在北京沒有了奧運預(yù)期之后的下半年更加明顯地體現(xiàn)出來，唯一的疑問在于放緩和下降的程度會有多大。"
李文杰則表示:"目前可以說最壞的時候已經(jīng)過去。從北京近來成交量抬頭，到南方的廣州、深圳等城市二手房租售價格小幅回暖，都體現(xiàn)了這個跡象。" 他預(yù)計，北京房價漲幅放緩趨勢仍會延續(xù)，大幅放量的可能性很小，但絕對價格下跌的可能性在減小。
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