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沈陽樓市發(fā)展情況深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-16
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機拍賣價，比底價只高出2元
“還有加價的嗎? 1232元第一次，1232元第二次，1232元最后一次，成交！”拍賣師汪倩瑜無奈地落下了手中的拍賣槌，這一價格僅比拍賣底價——1230元/平方米高出2元。盡管她自始至終都在極力調(diào)動會場內(nèi)的競拍氣氛，也在宣布“成交”前
把三次叫價的語調(diào)拉得很長，但還是沒能改變沈陽市PH08-025地塊被低價拍出的命運。5月20日上午10時，這場國有土地使用權(quán)拍賣會在沈陽市土地交易市場舉行，對于遼寧華安拍賣有限公司的注冊拍賣師汪倩瑜來說，這是一場相當(dāng)“輕松”的拍賣會，因為整個拍賣會從開始到結(jié)束，只用了不到20分鐘。
但這也是一場“失敗”的拍賣會，面對僅有的8家參與競拍的競買人，5個拍賣標(biāo)的均以比底價略高有限的價格拍出，每個拍賣標(biāo)的加價最多不超過三次，任憑拍賣師用盡渾身解數(shù)，但氣氛始終沒有一點熱度。
而在去年，這里的景象完全不同。
“去年的土地拍賣會，最多時一個地塊要加價十幾輪才能分出勝負�！迸馁u師汪倩瑜說，自從今年年初以來，國有土地拍賣在沈陽一下子冷落下來，不但拍賣會的場次大幅減少，參與競拍者的熱情也在迅速降溫——競拍者人數(shù)從最開始的坐滿拍賣廳，到現(xiàn)在一般只有一兩排。
無人問津，
土地拍賣一再延期
“上次發(fā)布拍賣公告后沒有人報名參加競拍，自動流拍了，所以我們重新進行了一些調(diào)整，準(zhǔn)備在延期后再拍一次�！�5月14日下午，沈陽市規(guī)劃和國土資源局(下稱“沈陽市國土局”)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局的工作人員王盛，向少有的一位致電咨詢者解釋轄區(qū)內(nèi)兩塊國有土地一再延期拍賣的原因。
其中的一個地塊(編號為JK2008-26)原定于當(dāng)天上午進行公開拍賣。但就在拍賣前一周的5月6日，沈陽市國土局發(fā)布公告，宣布這塊土地的拍賣將延期至5月20日進行。一同延期的另一地塊(編號為JK2008-01)原定拍賣時間為4月22日，比前一地塊更早。
王盛說，盡管這次拍賣的時間比原定時間延期了一周，但直到5月14日下午，仍然沒有一家開發(fā)商報名參與競拍。
“臨陣”延期拍賣的還不止這一例。5月7日，沈陽市國土局沈北分局發(fā)布公告，宣布原定于5月16日拍賣的宗地編號分別為沈北2008-001號、沈北2008-002號、PH08-025、PH08-026、PH08-002、PH07-059和PH07-060號的7塊地塊，延期至5月20日在沈陽市土地交易市場公開拍賣。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解，在此之前，還有一些沈陽市內(nèi)公開掛牌出讓使用權(quán)的國有土地被延期拍賣。
不過，直到5月20日拍賣會當(dāng)天，沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)JK2008-01號地塊和沈陽沈北新區(qū)PHPH08-002、PH07-059及PH07-060號等三塊國有土地，仍然沒能順利“走”上拍賣席，其原因相關(guān)部門并未公布。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，從編號來看，這幾塊土地開始掛牌轉(zhuǎn)讓的時間要更早一些，很有可能是已經(jīng)經(jīng)過多次延期拍賣都無人問津的“沉積”土地，這次拍賣前仍無人報名競拍，所以有關(guān)部門不得不再次被動地將其保留。
沈陽樓市4月“雙降”
時間倒退回半年前，汪倩瑜和王盛都遠沒有現(xiàn)在這樣“清閑”。
“我去年每個月要主持好幾場拍賣會，最多時一周就有兩三場，其中大部分都是關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，用‘火爆’都遠遠無法形容當(dāng)時的拍賣場景�！弊鳛樗谂馁u行的“主力拍賣師”之一，汪倩瑜在那段時間里曾經(jīng)忙得不可開交。
但是進入今年，她的工作頻率一下子放慢了，因為拍賣行接到的委托業(yè)務(wù)數(shù)量突然銳減，有時她一個月只需要參加一兩場拍賣會。
同樣，與去年9、10月份相比，王盛每天接到的關(guān)于參加土地拍賣的咨詢電話數(shù)量也在直線下降。
沈陽市房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，自今年年初以來，在沈陽市公開掛牌的地塊中大量出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，部分地塊為了尋找到買家，一再延期拍賣，但仍然沒有買主上門。這與去年房地產(chǎn)開發(fā)商不惜高價爭相“囤地”的情況形成了鮮明的對比。
為什么在短短半年時間里，沈陽市國有土地使用權(quán)拍賣發(fā)生了由“炙手可熱”到“無人問津”的巨大變化？究竟是房地產(chǎn)開發(fā)商手中已經(jīng)拿到了足夠的土地？還是他們不愿再拿地開發(fā)新的項目？
面對記者的問題，沈陽多家房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人都以各種理由回避。不過，沈陽市有關(guān)部門近期公布的一些公開資料似乎可以從側(cè)面顯示出一些問題。
根據(jù)沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布的《2008年4月份沈陽市房地產(chǎn)市場運行分析》，沈陽市4月房地產(chǎn)市場的上市量和銷售量同比均出現(xiàn)大幅的下降，降幅分別達到了20.30%和29.98%。
此外，該文件提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，在4月份，沈陽市商品住宅戶均成交面積為88.99平方米，比3月份減少了1.43個百分點，商品房成交均價與3月基本持平，上漲幅度僅為0.38%。與此同時，中高價位商品住宅存在銷售壓力，其中價位為每平方米4000元—5000元的商品住宅表現(xiàn)尤為明顯，上市面積所占比例比銷售面積所占比例高出7.96個百分點，出現(xiàn)了明顯的供過于求態(tài)勢。
為此，沈陽市房產(chǎn)局還特別向政府發(fā)出建議，要對開發(fā)企業(yè)實施正確引導(dǎo)，避免大量高價位商品住宅供給所可能導(dǎo)致的滯銷情況。
“拐點”陰影迫近？
“在去年，幾乎所有的樓盤都在大幅漲價，動輒每平方米就漲價300元至500元，但這也擋不住市民的購房熱情，只要有新樓盤開盤，購房者就會蜂擁而至�！背滔壬巧蜿柲撤康禺a(chǎn)傳媒公司的業(yè)務(wù)負責(zé)人，對于最近一年來沈陽房地產(chǎn)市場的變化，他的感受非常深刻。
他說，從今年年初到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場仿佛從一片陽光明媚開始步入陰云密布之中，幾個月來，大多數(shù)在售商品房項目的銷售價格每平方米上漲都不超過200元，但在銷售過程中，還要把這部分漲幅通過打折等促銷活動反饋給購房者，即使如此，仍無法撬動顯得有些沉悶的市場需求。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，與去年房地產(chǎn)市場的火爆場景不同，今年以來，沈陽房地產(chǎn)市場最大的變化表現(xiàn)在商品房的銷售價格停滯不前和成交量的下降上。面對市場上發(fā)生的猝不及防的變化，一些開發(fā)商前期大量買地引起的后遺癥也開始顯露出來，商品房供應(yīng)量與購房者需求量之間原本供不應(yīng)求的關(guān)系在悄悄發(fā)生著轉(zhuǎn)化。
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解，近期沈陽部分商品房樓盤每天接待的購房者數(shù)量確實出現(xiàn)了不同程度的減少�！按蠖鄶�(shù)有購房意愿的百姓在觀望和等待，他們認為房價可能會下降。”一些樓盤銷售人員對此解釋說。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，種種現(xiàn)象表明，在國家的宏觀調(diào)控下，在購房者的觀望和等待中，在開發(fā)商的不知所措中，沈陽樓市似乎正在一步一步落入“拐點”的陰影之中。
心理恐慌導(dǎo)致“杯弓蛇影”？
不過，也有人對“拐點”說法不認同。
“希望房地產(chǎn)市場不要出現(xiàn)‘杯弓蛇影’的故事！”5月28日，沈陽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉亞臣接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，在國家宏觀調(diào)控背景下，購房者及開發(fā)商對樓市調(diào)整的心理預(yù)期和恐慌過度，是造成沈陽房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部“萎縮”現(xiàn)象的主要原因。
“大多數(shù)購房者從心理上是希望房價下降的，從而放大了對房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期，當(dāng)然也有部分開發(fā)商甚至不必要地產(chǎn)生了對樓市出現(xiàn)危機的恐慌�！彼J為，從短期來看，沈陽樓市并不會出現(xiàn)拐點，因為中國房地產(chǎn)市場還未進入蕭條周期，無論是從供求關(guān)系，還是從房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)度來看，我國房地產(chǎn)市場仍在正常的周期范圍內(nèi)運行。從長期來看，我國城市化建設(shè)進程和整個經(jīng)濟繼續(xù)向好的態(tài)勢發(fā)展，是支撐房地產(chǎn)市場向上的兩個關(guān)鍵因素。
劉亞臣表示，國家宏觀調(diào)控并不是單獨針對房地產(chǎn)市場，只是由于房地產(chǎn)開發(fā)商大量依靠銀行信貸資金，所以在宏觀調(diào)控中受到的影響首當(dāng)其沖。
“資金問題固然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定沖擊，但這種沖擊并不是毀滅性和致命性的，相反，它將更好地推動房地產(chǎn)市場行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，通過汰弱留強來促進行業(yè)的合理有序發(fā)展，并且能降低銀行信貸風(fēng)險和更好地保護購房人的利益。”劉亞臣表示，目前的樓市調(diào)整是對去年市場局部過熱的一種主動修正，在經(jīng)過行業(yè)內(nèi)部的新一輪洗牌后，沈陽房地產(chǎn)市場有望在今年下半年重新步入“牛市”。
據(jù)了解，在沈陽部分本地房地產(chǎn)開發(fā)商“收緊戰(zhàn)線”的同時，首創(chuàng)置業(yè)、碧桂園、恒基兆業(yè)等來自外埠的實力房地產(chǎn)企業(yè)卻在陸續(xù)進入沈陽房地產(chǎn)市場，并在積極進行大手筆運作。這些現(xiàn)象似乎也印證了劉亞臣的觀點。
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