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北京樓市發(fā)展態(tài)勢分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機北京樓市的傳統(tǒng)旺季在今年并沒有如期而至。3月份市場的小幅回暖曇花一現(xiàn)，也沒有給4、5月份帶來“陽春的溫度”。北京房地產(chǎn)整體交投依然萎靡不振；伴隨著成交量的大幅下滑，北京的房價環(huán)比也已呈現(xiàn)“滯漲”狀態(tài)。
目前，北京房地產(chǎn)市場的各方都在觀望，期待奧運會后市場走勢能朝著有利于自己的方向發(fā)展。因此，開發(fā)商抱團取暖，雖然頻頻打出多種促銷手段，但相對于高高在上的整體房價僅僅是“小恩小惠”；而多數(shù)有購買力的消費者則擔心現(xiàn)在出手有可能“高位被套”，所以繼續(xù)選擇持幣等待。
對于這種博弈，業(yè)內(nèi)專家指出，奧運會本身對于城市房價影響十分有限，而決定北京后奧運時代房地產(chǎn)運行的關鍵因素，還是城市發(fā)展帶來的房產(chǎn)供應，能否與有購買力的新增需求相匹配；在目前的貨幣政策下，人們的房產(chǎn)購買力顯然已經(jīng)不能支撐房價的新一輪大漲，而下跌的風險并非不存在；北京樓市的僵持局面將如何演化，仍然撲朔迷離。
商品住宅首現(xiàn)供大于求
2006年以來，代表市場需求的北京商品住宅銷售量，一直高于代表供應的新開工面積、獲取預售證項目面積等指標；而這也成為了支撐房價氣勢如虹上漲的“基本面”。但是，情況正在發(fā)生變化。
北京一家房地產(chǎn)咨詢機構經(jīng)理吳迪萊告訴記者，今年以來，北京不少新房項目的銷售率很低，造成市場整體銷售量下滑；因此，北京樓市在今年4月份出現(xiàn)了少見的“供大于求”的局面。
在北京西南二環(huán)邊的廣安門外大街上，近期有一處住宅項目的三期開盤；由于定價過高、銷售低迷，因此，該項目除了推出通常的折扣優(yōu)惠外，還為意向購房人提供“一對一”的置業(yè)咨詢服務。
亞豪地產(chǎn)機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4、5兩個月，北京市新增商品住宅供應面積為186.5萬平方米；而銷售量為170.7萬平方米；其中，4月份商品住宅供應面積99.5萬平方米，而商品住宅僅銷售74.7萬平方米，供應量超出需求量達24.8萬平方米。
21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為，4、5兩個月之所以會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，主要是因為北京市場受觀望心態(tài)、宏觀政策等因素的影響，交易量大幅下降；與此同時，開發(fā)商面臨著較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開盤入市的力度，此外，奧運因素也會導致開發(fā)商提前開盤入市；所以出現(xiàn)了供應量大增的現(xiàn)象。
北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也印證了供大于求的現(xiàn)象。受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，新開工面積在上年持續(xù)下降的基礎上，今年以來呈回升趨勢。4月末，北京市商品房新開工面積790.5萬平方米，同比增長36.8%。其中，住宅新開工面積為558.1萬平方米，同比增長52.2%。
而商品房銷售面積降幅擴大。1至4月，北京市商品房銷售面積為261.3萬平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅銷售面積為181.3萬平方米，下降54%。
退房潮若隱若現(xiàn)
退房現(xiàn)象在房價快速上漲的2007年基本銷聲匿跡，但近期卻開始顯現(xiàn)。一位打算購買新房改善居住條件的買房人告訴記者，3月份，他在北京五棵松附近的一處新盤項目簽下了1套住房，但1個月后便退了�！拔屹I的時候房價是15500，而現(xiàn)在那個樓盤依然是這個價；感覺房價有可能降；而我現(xiàn)在有一套二手房住，裝修也不錯，所以就退了�！�
一位手上握有6套住房的北京投資客對記者表示，當他看到那五棵松項目的開盤價時，便認為，那里的房價已經(jīng)高估，所以不具有投資價值。
亞豪地產(chǎn)機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年5月，北京共有44個新盤項目放量入市，除7個新項目外均為老項目后期放量，新增供應6740套、87萬平方米商品住宅，整體開盤均價為15628元/平方米，環(huán)比漲幅不到1%。二手房成交平均價格為9697元/平方米，環(huán)比漲幅僅為0.13%。
而4月份，北京新建住宅銷售價格環(huán)比僅上漲0.2%，漲幅比上月回落0.9個百分點；其中，90平方米及以下的新建住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落1.3個百分點。
由于今年以來房價漲幅趨緩，3月份開始，新房二手房市場均出現(xiàn)“滯漲”，不少投資人和打算置業(yè)升級的人擔心房價下跌，導致退房或退定現(xiàn)象日益突出。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年北京房地產(chǎn)市場在1至4月份間，新房銷售月平均撤銷次數(shù)約1000套以上。而1-4月，北京市銷售商品住宅15217套，月均3800余套。由此計算，退房率可能高達20%以上。
市場人士介紹，目前北京四環(huán)以內(nèi)區(qū)域的新房，雖然成交價格有微幅上揚，但成交量較之去年同期卻有40%的跌幅，同時成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢；許多購房者認為后市不明，從而選擇將已定的房源退回。而且，信貸方面執(zhí)行力非常嚴格，也使得許多想購買第二套房產(chǎn)的人產(chǎn)生退意。
開發(fā)商身處兩難
一位市場觀察人士指出，北京的地產(chǎn)商目前正處于兩難境地。在商品房市場上，開發(fā)商原本希望通過加速推盤配合優(yōu)惠策略打開局面，但效果并不理想，因此不得不將項目延期；在土地市場上，由于供應放量價格下行，競爭日趨激烈。
“5月份，北京有很多項目拿到了預售許可證，但其中相當一部分沒有按照相關政策按時開盤，而是往后延了�！眳堑先R說。對于一些項目延期開盤的原因，業(yè)內(nèi)人士認為，這相當于開發(fā)商主動“限產(chǎn)保價”。由于近期市場冷清、人氣不足，新項目開盤無疑是增加市場供應，對房價產(chǎn)生下行壓力。
記者了解到，位于大興的小戶型項目螞蟻工房的發(fā)證時間為5月14日，按北京市的銷售管理辦法規(guī)定，一個項目在拿到預售許可證三天內(nèi)必須全部開盤銷售。但一位售樓員明確告訴記者：“現(xiàn)在項目還在預約登記階段�！敝劣诤螘r開盤，她說：“可能是6月底或7月初�！�
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前還有不少拿到預售許可證的項目成交量為零，對于這些項目，房地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理肖先生認為：“沒開盤的可能性比較大，因為新盤推出，賣得再不好，也不會零成交�！�
業(yè)內(nèi)預計，6月份將有近期50個項目陸續(xù)入市銷售，其中有不少項目是原定于5月前后推出但是由于種種原因推遲入市的樓盤。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，5月1日至5月31日有54個項目獲得預售許可證，如果這些項目延期到6月順利開盤，預計在6月份將形成集中供應，但從目前的形勢來看，開發(fā)商會不會繼續(xù)延期，還很難說。
在土地市場上，開發(fā)商盡管資金鏈繃緊，但出于長遠考慮，不得不繼續(xù)拿地。據(jù)北京市土地整理儲備中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份，北京共成交8宗土地，成交土地面積79萬平方米，規(guī)劃建筑面積101萬平方米，平均樓面價為3794元/平方米，其中住宅及含住宅性質(zhì)用地成交5宗，成交土地面積57萬平方米，規(guī)劃建筑面積81萬平方米。
環(huán)比4月，成交地塊總數(shù)增長了14%、成交土地面積增長了31%，規(guī)劃建筑面積增長了45%，不過樓面價則比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。
亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，5月份，北京土地交易的各項指標均呈現(xiàn)上揚態(tài)勢，這表明，雖然北京樓市需求低迷、銷售不暢，但開發(fā)商對在土地市場上的競爭依然激烈；特別是在對一些優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪上表現(xiàn)得更為突出。
5月19日，三宗順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅性質(zhì)用地便受到了多家開發(fā)商的一致追捧；該三宗地塊歷經(jīng)百余輪競價，最終被中糧地產(chǎn)的子公司競得，在競價過程中，三宗地塊的成交價平均抬升了159%。
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