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廣州海珠樓市板塊發(fā)展情況深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-13
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)經(jīng)過去年的蟄伏，海珠區(qū)樓市今年年中全面爆發(fā)，無論新盤數(shù)量，還是產(chǎn)品特色都冠絕全城，特別是近十個新盤、數(shù)千套新貨的聯(lián)袂上市，無疑將成為購房者置業(yè)選擇的首選。
海珠的雄起，也是海珠樓市板塊的重新崛起。目前主要集中在四大區(qū)域：一是寶崗大道、昌崗路和革新路的海珠西板塊，匯聚了可頤豪苑、蘭亭熙園、寶崗華庭等新盤；二是廣州新中軸線、廣州大道南的海珠東南板塊，這個被贊譽(yù)為“廣州的浦東”、“珠江新城CBD后花園”，不少超級大盤形成了眾星連城之勢；三是濱江路江景樓盤，從東面的珠江帝景苑到西面的光大·水岸榕城、天鵝灣，成為進(jìn)駐濱江路的最后的貴族。四是東曉南板塊，包括頤景華苑、尚東峰景、芳草軒等，四大區(qū)域板塊既鼎立又連橫，上演今年廣州樓市最絢爛的傳奇。
海珠的雄起，也是海珠市政變遷的延續(xù)，從海珠西的“老城不老”的中心繁華，到因應(yīng)區(qū)政府、生態(tài)保護(hù)搬遷而帶來的新中軸線板塊的興起，海珠樓市呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)的局面。為此，本報特別策劃海珠“樓市雄起”系列報道，將在6月13日、6月20日、6月27日分別以專題、特刊、置業(yè)地圖等方式刊出。
表現(xiàn)1：紅六月海珠樓市有望回暖
廣州成交套數(shù)前十名的樓盤中，海珠占四個
邁入六月，海珠樓盤成交量延續(xù)明顯回升，眾多樓盤的成交套數(shù)躋身廣州前列。根據(jù)新浪房產(chǎn)頻道的統(tǒng)計，在六月開頭一周（5月30日-6月5日），廣州成交套數(shù)前十名的樓盤中，海珠占有四個，翠城花園以103套、9279平方米的銷量位居榜首；蘭亭御園以41套、3226平方米排在第三位，可逸豪苑、恒鑫東和灣也進(jìn)入成交排行榜的前十名，分別成交了27套和21套。光大·水岸榕城、富力銀禧花園、天鵝灣等成交量也比較大。
海珠樓市表現(xiàn)不俗
隨之而來的首個端午節(jié)假期，雖然受到高考與多雨天氣雙重考驗，但海珠樓盤也還是有不俗的表現(xiàn)。光大·水岸榕城與光大·上江在端午假期三天共售出30多套單位；截至本周，六月份已售出50余套單位。珠江御景灣端午節(jié)主推的是長島御岸組團(tuán)G2棟產(chǎn)品，為217平方米五房二廳三衛(wèi)單位，現(xiàn)場看樓客云集，人氣旺盛，創(chuàng)下了三日銷售4000萬的成績。城啟天鵝灣也取得了3000萬的銷售業(yè)績。合生海珠的逸景翠園和頤景華苑，三天假期每天的人流量為平時的三倍以上，成交量也隨之提升。頤景華苑推出一批83平方米精選全新小戶型單位，由于總價較低，除享受新品回饋的優(yōu)惠以外，端午節(jié)開展的送全屋名牌家電更是吸引了大量客流，包括空調(diào)、冰箱和廚衛(wèi)用具一應(yīng)俱全，成為本次端午節(jié)銷售的一大亮點。
看樓者均是實客
會展世界城的張小姐介紹，該盤新一期自推出以來銷售都比較不錯，60多套單位已經(jīng)銷售過半，近期因為受天氣的影響，逢周末都下大雨，客戶量有些下降，不過都維持在一周幾套的速度在賣。逸景翠園相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這個假期來看樓的人，實客非常多，幾乎可以達(dá)到每兩臺客就有一臺要落訂購買的。一直處于陰雨綿綿的樓市，有望在六月走出艷陽晴天。
表現(xiàn)3：海珠成全城置業(yè)核心區(qū)域
越來越多的河北居民往海珠安家置業(yè)
海珠樓盤的購房人群也在悄悄起變化，以往購房者海珠本區(qū)的占絕大多數(shù)，但隨著老城越秀荔灣新盤的枯竭以及天河房價的高企，越來越多的河北居民往海珠趕，前來挖掘價值高地、價格低地的優(yōu)質(zhì)樓盤。
越秀荔灣天河買家居多
據(jù)合生相關(guān)人員介紹，作為與廣州珠江新城、琶洲會展中心形成“金三角”的珠江帝景，一直是全廣州性的大盤，海珠以外的買家比例在六成以上，還有不少珠三角及全國各地的高檔買家。另一個江景大盤珠江御景灣的客戶分布也頗能說明問題，該盤海珠的比例只有35%，但天河的卻占到40%，越秀荔灣約占13%，番禺回流客也有5%，值得一提的是，香港的買家也有4%左右。
天鵝灣區(qū)外買家超6成
另一個濱江西路上的樓盤濱江1933，外區(qū)買家的比例也高達(dá)63%.其中天河、越秀的比例達(dá)到39%，荔灣的有16%，而海珠的在已售客戶中，只有37%的比例。最近開盤的天鵝灣銷售速度較快，其區(qū)外買家也超過6成，尤其以越秀、荔灣居多，還有不少港澳的投資客。蘭亭御園的區(qū)外買家有4成，蘭亭熙園有2成多，也是以越秀、荔灣買家為主。
表現(xiàn)4：交通完善海珠暢達(dá)全城
置業(yè)海珠另一因素就是交通路網(wǎng)的完善
新光快速通車交通更方便去年1月，連通番禺與中心城區(qū)的新光快速路正式通車，意味著“南拓”戰(zhàn)略的實施又更進(jìn)一步。新光快線通車后，從新滘南到市橋只需15分鐘。此外，正在建設(shè)中的新光快速路二期將建獵德大橋。獵德大橋?qū)⒆畲笙薅鹊鼐徑馀c洛溪大橋一脈相連的廣州大橋早晚塞車的交通壓力，從而更有效地疏導(dǎo)廣州市中軸線上的南北向交通，完善廣州市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。新光快速的開通，與華南快速、地鐵三號線、地鐵四號線等的開通一樣，都將大大促成城市南拓交通主動脈的形成。
疊景路和逸景路正在建設(shè)中
疊景路和逸景路規(guī)劃建設(shè)中，其中逸景路工期預(yù)計9個月，政府規(guī)劃2008年貫通，建成后逸景路將東西接駁廣州大道南和瑞康路，紡織商圈匹配財富大道，逸景區(qū)域未來價值前景無限。隨著逸景路的改建，區(qū)域立體交通樞紐位置愈發(fā)明顯，板塊經(jīng)濟(jì)也將持續(xù)激增。
南洲路全線貫通意義重大
更值得一提的是預(yù)計今年內(nèi)將全部完工的南洲路。該路為市規(guī)劃大道，是海珠區(qū)3縱8橫1環(huán)主干路網(wǎng)之一。
廣州大道南至南洲水廠路段已經(jīng)改建完畢，延伸至珠江御景灣的二期工程今年內(nèi)將完成。屆時整條南洲路的貫通，將與華南快速、新光快速、地鐵三號線形成接駁，對全市交通改善有重大意義。立體的交通網(wǎng)絡(luò)地鐵三號線、新光快速干線、華南快速干線以及正在籌建的港澳客運(yùn)碼頭，形成地下、水、陸空等立體化、便捷的國際級交通大動脈，由海珠區(qū)東南部為中心向城區(qū)及周邊區(qū)域的路程將保持在半小時內(nèi)到達(dá)。而在海珠西部區(qū)域，目前已有地鐵二號線貫通，而正在建設(shè)中的廣佛地鐵和地鐵8號線建設(shè)，將以地鐵網(wǎng)絡(luò)的形式，使西部各樓盤均可享受5分鐘的地鐵便利生活，使全城的置業(yè)生活更無界限。
東曉南路交通更成熟
頤景華苑相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者描繪了“10余分鐘暢游全城的夢想”，他說東曉南路的樓盤，首先是通過地鐵二號線延長線與廣佛地鐵線核心交匯站（海珠客運(yùn)站）的地鐵網(wǎng)絡(luò)；其次是通過南洲路、工業(yè)大道、東曉南路等城市主脈環(huán)繞，與環(huán)城高速入口相距咫尺，20多條公交線路貫通南北，10分鐘暢達(dá)海珠、越秀、天河等中心城區(qū)。
看點
六七月份樓價將回復(fù)到正常水平
有業(yè)內(nèi)人士表示，4月份前整個市場氛圍相對較冷，仍處于觀望階段。但從“五一”以來總體的成交情況看，相比2007年有較大幅度增長的走勢來判斷，市場已加快復(fù)蘇回暖，將有可能在六七月份回復(fù)到正常水平。恒鑫東和灣的張經(jīng)理也認(rèn)為，今年下半年還會有下降的空間，但這個空間已經(jīng)不大了。之后會出現(xiàn)一個上漲的趨勢，但上漲的速度不會快。2009年會整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，因為市場還有大量的中堅力量蓄勢待發(fā)，只有價格調(diào)整到合適的位置，消費(fèi)者會馬上出手，特別是價格開始上漲時，因為消費(fèi)者都有買漲不買跌的心理。
區(qū)域分析
市政利好驅(qū)動四大板塊齊頭并進(jìn)
海珠區(qū)有著得天獨厚的地理和人文環(huán)境，是廣州市唯一的島區(qū)，與荔灣、越秀、天河、黃埔、番禺各區(qū)隔江相鄰，江岸線長達(dá)47.35公里，地理位置優(yōu)越，有豐富的土地資源、大面積的水網(wǎng)果林風(fēng)景區(qū)，呈現(xiàn)出“山水城市”的格局。
海珠優(yōu)越的地理位置和自然條件，歷來是廣州人傳統(tǒng)的置業(yè)熱點區(qū)域，但在2006年-2007年樓盤推出量相對于天河、白云、番禺等區(qū)域來說，無論樓盤還是貨量都相對較少。進(jìn)入今年，海珠的供應(yīng)逐步增多，一二月份住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為25.53萬平方米，同期新建商品住宅交易登記面積11.21萬平方米。到3月底，海珠區(qū)可售住宅3235套，可預(yù)售面積約53萬平方米；4月份新批準(zhǔn)9.41萬平方米，經(jīng)過五月銷售旺季的消化，目前可售套數(shù)為3670套，可售面積475605平方米。
不過在今年下半年，這一可售貨量的數(shù)據(jù)還有可能提高。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海珠下半年貨量充足，預(yù)計總體供貨量超過8400套以上，主要集中在工業(yè)大道、寶崗大道片區(qū)。五月份以來，工業(yè)大道以及寶崗大道搶足了風(fēng)頭，水岸榕城、翠城花園、可逸豪苑的表現(xiàn)均可圈可點，可謂人財兩旺。延續(xù)五月熱銷勢頭，以上項目在下半年均有充足的貨量供應(yīng)。而海珠區(qū)的濱江概念樓盤亦將在下半年集體發(fā)力，啟動江景項目的新一輪推廣高潮。
A寶崗大道、昌崗路和革新路的海珠西板塊
該地段匯聚了可頤豪苑、翠城花園、蘭亭御園、蘭亭熙園、翠屏·瀚宇貴都、寶崗華庭等樓盤，還有天鵝灣、光大·水岸榕城等樓盤，這是目前海珠區(qū)最為火熱的板塊。近期屢屢有樓盤沖擊陽光家緣樓盤銷售排行榜的三甲。
B廣州新中軸線、廣州大道南的海珠東南板塊
這個板塊主要有珠江、合生系的大盤，包括珠江帝景、珠江羅馬家園、逸景翠園、珠江御景灣等大盤，聯(lián)合行動打造海珠東部居住價值聯(lián)合體。廣州新城市中軸線的南下，使與珠江新城的隔江相對的區(qū)域有望形成“廣州的浦東陸家嘴”，這里是廣州政府重點規(guī)劃之一，若干年后，這里將形成具有廣州地標(biāo)性的觀光旅游、城市慶典、金融商圈等功能的區(qū)域，在周邊林立的廣場帶、公園、觀光塔、珠江河道包圍下，形成一個高檔的商務(wù)中心豪宅區(qū)域。
由商務(wù)豪宅區(qū)繼續(xù)往南，則是廣州城市中心最為稀缺的萬畝果園生態(tài)資源。目前政府大手筆推動海珠東南部市政建設(shè)，并有意將萬畝果林改造成旅游度假中心。根據(jù)政府部門的規(guī)劃，萬畝果林要改造成為一個最具嶺南特色的生態(tài)旅游型城市濕地公園。其中較快啟動的有上沖生態(tài)公園。從政府的規(guī)劃定位中可知，“生態(tài)旅游城市公園”是萬畝果林等中央生態(tài)區(qū)的全新使命，它肩負(fù)著榮耀并滋潤整座城市的重任。隨著海珠萬畝果園的中央生態(tài)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，海珠東部“中央生態(tài)居住區(qū)”的地位呼之欲出，未來的居住價值也隨即提升。目前，享受著萬畝果園優(yōu)質(zhì)稀缺資源的珠江御景灣、羅馬家園、逸景翠園等樓盤，已成為廣州生態(tài)豪宅樓盤的標(biāo)桿。
C被視為豪宅區(qū)的濱江路板塊
濱江路是廣州的豪宅區(qū)之一�！霸粕蒋B翠、珠水夜韻”，珍稀的水景自然資源成為人們爭相進(jìn)駐的地方，二沙島、濱江路已成為富商巨賈的聚居地。尤其是濱江東一帶，鄰近中山大學(xué)、大元帥府等，人文、藝術(shù)氣息濃厚，居住便利，備受置業(yè)者青睞。經(jīng)過多年的開發(fā)，濱江東沿線高樓林立，可開發(fā)土地已非常稀少，一線江景物業(yè)更是如鳳毛麟角。目前濱江東沿線在售的豪宅盤從東到西主要有珠江帝景克萊·金殿、珠江新岸公寓、恒鑫東和灣、保利康橋、富力銀禧花園、濱江1933等，價格跨度也比較大，目前在1.3萬-2.8萬元/平方米之間。將于6月15日公開發(fā)售的華標(biāo)品峰為48層一線江景地標(biāo)豪宅，有望開創(chuàng)濱江東居住新高度，并成為海珠樓市在淡季中為廣州樓市貢獻(xiàn)的一大亮色。
D最具有生活氛圍的東曉南板塊
東曉南樓盤包括頤景華苑、尚東峰景、芳草軒等。該板塊生活氛圍成熟，超市、商場林立，連沃爾瑪?shù)葒H商業(yè)巨頭都有意將其廣州首店放在該區(qū)域。在路網(wǎng)交通完善的帶動下，區(qū)域的價值正逐步展現(xiàn)，目前該區(qū)域房價從8000-11000元/平方米，成為廣州中心城區(qū)最大的樓價“洼地”。
走勢：海珠樓價洼地凸顯性價比
有發(fā)展商表示，海珠的房價在幾個中心行政區(qū)中，相對是比較低的，而且不同的樓盤的價格差異也比較大，這就有利于滿足更多消費(fèi)群體和消費(fèi)層次的需求。根據(jù)4月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海珠區(qū)一手住宅銷售均價12184元/平方米，同期天河的均價最高，達(dá)到15941元/平方米，比海珠樓價高出30.8%；越秀區(qū)的房價14778元/平方米，也比海珠樓價高21.2%.在城市中心區(qū)域，購房者如流水，由高房價處往低房價處流動，也是很正常的。
另外，海珠區(qū)具體樓盤房價的價差也比較大，如濱江東的樓盤價格高的在2.5萬-3萬元/平方米，而低的卻可以達(dá)到1.3萬元/平方米；同時革新路的望江樓盤，有的售價1.18萬元/平方米，也有的售價在1.8萬元/平方米。寶崗大道、昌崗路的樓盤價格一般在9800-13800元/平方米，而東曉南路不少樓盤售價在8000-11000元/平方米，有的毛坯房最低價單位甚至低于8000元/平方米。
價格的調(diào)整目前正逐步接近買家的心理價位，而投資客的觸覺似乎更靈敏。在海珠的一些樓盤，目前又可見投資客的出沒。如濱江1933最近就有豪客出手購買了5套單位，總價金額之巨可想而知。光大·水岸榕城推出的金牌投資公寓，總價40萬起，首付12萬起，受到教育投資者與房產(chǎn)投資者的追捧，每每推出新貨不久即告售罄。芳草軒銷售部負(fù)責(zé)人林小姐介紹，此前有不少購買芳草園的業(yè)主，將天河北的房子以高價出租后，自己在芳草軒購買價格更便宜的房子居住。而有溫州的投資客，在一期大展拳腳，成序列地購買房子。
個案
老城區(qū)居民蜂擁海珠看樓置業(yè)
逸景翠園天河買家二成多
廣州大道南的逸景翠園由于擁有便利的交通和成熟的配套，來自外區(qū)的購房客超過了40%，其中天河達(dá)到二成多。東曉南路的樓盤也得到眾多外區(qū)客戶的青睞，合生開發(fā)的頤景華苑，雖然海珠區(qū)域購房者的總比例占70%，但來自越秀天河的比例在增加，其中越秀占11%，天河占9%，荔灣占4%，其他區(qū)域占6%.
芳草軒深受老客戶喜歡
芳草軒的開發(fā)商就是此前天河北芳草園的發(fā)展商，深受老客戶的喜歡，在已售的單位中，天河區(qū)的買家約占15%左右，另外還有不少海關(guān)的買家。
光大·水岸榕城自住客以老城為主
海珠西部的光大·水岸榕城海珠區(qū)外的買家占到約1/3強(qiáng)，其中自住客以荔灣、越秀的買家為主，天河的買家主要是購買公寓的投資客。
寶崗華庭老城買家居多
據(jù)寶崗華庭相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該盤區(qū)外買家總體在三成左右，尤其是荔灣、越秀的居多。在記者采訪的樓盤中，大部分樓盤海珠區(qū)以外的買家都在三成以上，海珠成了老城中心區(qū)居民置業(yè)的一個重點區(qū)域。
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