07年9月11日，地產(chǎn)大腕萬科拿下五四北地王，福州的樓市開始澎湃起來 07年9月11日，地產(chǎn)大腕萬科拿下五四北地王，福州的樓市開始澎湃起來

　　5月28日，同為外來地產(chǎn)大腕的華潤置地競得福州三環(huán)路東側(cè)的2幅共540多畝的大地塊

　　與萬科不同的是，華潤拿地的價(jià)格低了很多。

　　半年多來，在福州樓市這個(gè)新興的舞臺(tái)，上演著一幕幕轟轟烈烈的變局故事。這些外來實(shí)力房企陸續(xù)在福州亮相，在給福州帶來日益與全國甚至國際接軌的產(chǎn)品的同時(shí)，也深刻影響著本土企業(yè)的運(yùn)營思路及樓市的轉(zhuǎn)變。

　　外來房企頻頻進(jìn)軍福州

　　市場直擊

　　其實(shí)，福州樓市從來都不缺乏關(guān)注者。福州地產(chǎn)發(fā)展二十多年來，本土地產(chǎn)商穩(wěn)扎穩(wěn)打，這幾年還逐漸將觸角伸向二三線城市。與此同時(shí)，近5年來，仁文、群升、福晟、建發(fā)、禹洲、萬科等外來房企也紛紛在福州"落地"。

　　外來房企進(jìn)軍福州大事記

　　從總部位于泉州的福建金帝集團(tuán)開發(fā)的仁文大儒世家，到廣州云星集團(tuán)子公司福晟集團(tuán)開發(fā)的"錢隆系列"樓盤、廈門建發(fā)房產(chǎn)的標(biāo)桿之作國賓級(jí)別墅領(lǐng)域，再到即將于6月中下旬展現(xiàn)在大眾視野的萬科金域榕郡，眾多外地品牌在福州市場成功"落地"，贏得了福州消費(fèi)市場的認(rèn)可，外來大鱷給福州樓市帶來的變局也載入了福州樓市的歷史--

　　2003年，首次進(jìn)入福州市場的泉州企業(yè)金帝集團(tuán)拿下當(dāng)時(shí)不被福州開發(fā)商所看好的鼓樓西區(qū)700畝地塊，使得土地的儲(chǔ)備量在福州僅次于融僑位居第二位。其打造的"國家康居示范工程"，使福建省的住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)提升至"康居"品質(zhì)時(shí)代。

　　2004年，廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)進(jìn)駐福州市場；兩年后，云星地產(chǎn)在榕成立福建福晟集團(tuán)，隨后，這支廣東地產(chǎn)入閩第一軍就在福州地產(chǎn)圈掀起了一股狂潮，2006年中，福晟集團(tuán)開發(fā)的市中心項(xiàng)目錢隆天下以高出周邊項(xiàng)目20％的價(jià)格開盤，從而帶動(dòng)2006年最為迅猛的漲價(jià)行情。

　　2007年9月，萬科集團(tuán)以27.2億元的高價(jià)拿下五四北福泰鋼鐵廠250畝地塊，樓面價(jià)格達(dá)到7000多元／平方米，引發(fā)福州房價(jià)輪番上漲。

　　2008年5月，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)廈門禹洲集團(tuán)在福州打造的禹洲·鼓山一號(hào)，出現(xiàn)在公眾面前時(shí)就和香港太平山、臺(tái)灣陽明山、北京香山相較，打造別墅豪門之勢顯而易見。

　　2008年5月21日，廈門海晟房地產(chǎn)有限公司6.12億元拍得烏山西路50.22畝地塊。7天后，華潤集團(tuán)以略高于底價(jià)的價(jià)格拍走三環(huán)路東側(cè)540多畝的兩塊地，對(duì)沉寂半年多的福州樓市來說，這無疑是一劑強(qiáng)心針。

　　外來房企的本地化運(yùn)作

　　這幾年，外地開發(fā)商對(duì)投資福州房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出的積極態(tài)度引人側(cè)目。為了更好地融入福州市場，許多外地的開發(fā)商紛紛在福州成立子公司，把福州列為企業(yè)發(fā)展的據(jù)點(diǎn)，并輻射整個(gè)福建。如，廣東云星集團(tuán)在福建成立的福晟集團(tuán)，泉州金帝集團(tuán)在福州成立的仁文建設(shè)，就是典型代表。

　　而外來房企在本土的嘗試也帶著明顯的"內(nèi)外結(jié)合"色彩。拿萬科來說，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，來榕之前萬科已在福州本地蹲點(diǎn)近半年，他們一方面與福州專業(yè)人士交流，一方面考察福州有生命力的古民居，同時(shí)總結(jié)福州近20年來的住宅得失。而萬科的先遣部隊(duì)則直接"掃街"調(diào)研，與出租車司機(jī)、店鋪老板等最廣泛的福州人居實(shí)體做交流。拿下鋼鐵廠地塊后，萬科開始打造在"歷史中創(chuàng)建未來"的設(shè)計(jì)理念，老廠房被現(xiàn)代材料賦予新的形式，老鐵路和其他工業(yè)感物件滲透在景觀規(guī)劃中，這些都使得萬科成為結(jié)合自身優(yōu)勢適應(yīng)本土文化的典范。

　　不僅僅萬科，"據(jù)我所知，像萬科、華潤這些大企業(yè)選擇進(jìn)入一個(gè)城市，事先都會(huì)做足功課，進(jìn)行充分的評(píng)估和調(diào)研。"泰禾集團(tuán)副總裁宵寧說。業(yè)內(nèi)人士表示外地房企頻頻進(jìn)軍福州樓市并逐漸滲透福州市場，這是樓市企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠解釋，外來房企進(jìn)入二三線城市是這幾年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，外來房企在一線城市的擴(kuò)張已經(jīng)接近飽和，一線城市房價(jià)基本沒有什么上漲空間了，外來房企自然就轉(zhuǎn)向成長空間良好的二三線城市尋求發(fā)展。

　　外來房企為何看好福州樓市

　　市場分析

　　"在萬科進(jìn)入福州之前，其實(shí)很多外來企業(yè)也進(jìn)來過，規(guī)模大、實(shí)力雄厚的也有，比如李嘉誠長江實(shí)業(yè)控股開發(fā)的衣錦華庭，不過后續(xù)的產(chǎn)業(yè)就沒有了。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？這與當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地產(chǎn)發(fā)展水平也是有密切關(guān)系的。福州的房價(jià)在這兩年才有一個(gè)成倍的上升，房價(jià)上不去可能是外企棄守福州的主因。利潤空間小，導(dǎo)致項(xiàng)目的操作空間難以跟上。"地產(chǎn)專家劉福泉的一席話也佐證了此時(shí)外來房企入市福州正是恰當(dāng)時(shí)機(jī)。

　　"大海西"戰(zhàn)略的制定，使福州成為核心城市之一，城市的格局不斷在擴(kuò)張，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了契機(jī)。選擇在海西戰(zhàn)略發(fā)展之初介入，無疑風(fēng)險(xiǎn)最小。

　　另外，兩岸三通后，福州地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇很多。陽光國際集團(tuán)執(zhí)行總裁李日強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)了，三通后，海峽兩岸的貿(mào)易往來更雙向，將推動(dòng)整個(gè)海西經(jīng)濟(jì)板塊的崛起，同時(shí)有望成為海西樓市的新助力。

　　同時(shí)，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的背景下，地產(chǎn)投機(jī)性的泡沫已經(jīng)減少了。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從去年的過于激進(jìn)恢復(fù)到理性發(fā)展，市場的剛性需求沒有變，"此時(shí)，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的外來企業(yè)機(jī)會(huì)就來了，這個(gè)時(shí)候入市也是相對(duì)比較理性和適宜的。"福建群升置業(yè)總經(jīng)理肖斌分析。

    　拿華潤這次拿地來說，樓面價(jià)格才3000多元／平方米，兩年前，福晟·錢隆金山和泰禾·紅峪的樓面地價(jià)均為每平方米1800多元，但資金沉淀了這么久，華潤此次所拿地塊每平方米也不過多了1200多元，而且基本是一線沿江，灣邊大橋又即將通車，將來開盤之日，三環(huán)也基本貫通了�？梢赃@么說，這樣的地價(jià)是相對(duì)比較理性和合適的。

　　王阿忠所長還從福建特殊的地理和僑鄉(xiāng)背景來分析外來房企對(duì)福州樓市的看好："在外來房企看來，福州樓市的上漲還有一定的空間。人民幣升值，對(duì)福州八縣的人來說，購買力還是比較強(qiáng)勁的。房價(jià)漲、人民幣升值，對(duì)他們來說等于雙份收益。雖然這部分群體還不是主流，但是外來房企會(huì)充分挖掘這個(gè)增長點(diǎn)。"

　　外來房企加劇福州樓市競爭

　　未來走向

　　"外來品牌房企的進(jìn)駐，會(huì)給福州房地產(chǎn)引入先進(jìn)的開發(fā)理念和操作模式，這有利于形成良好的行業(yè)示范效應(yīng)，推動(dòng)福州房地產(chǎn)市場快速升級(jí)和洗牌。"肖斌說。然而對(duì)消費(fèi)者來說，樓盤品質(zhì)的提高和選擇面拓寬是最實(shí)際的，買方市場正在逐步形成中。

　　外來房企加速地產(chǎn)行業(yè)洗牌

　　行業(yè)層面上，外來房企搶灘福州樓市勢必加劇行業(yè)競爭和地產(chǎn)企業(yè)的重新洗牌。

　　隨著外來資本的進(jìn)入，開發(fā)商彼此間的競爭也從單一的項(xiàng)目收益變?yōu)槿�面、全過程、全領(lǐng)域的企業(yè)運(yùn)作競爭，具體表現(xiàn)為在土地、資本、合作方、客戶、管理、團(tuán)隊(duì)、品牌、服務(wù)等所有環(huán)節(jié)的競爭，是一種要求更大差異化和效能的競爭。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，大資本的大量進(jìn)入，將使得樓市從原本的自由、分散競爭，逐漸變成大資本、大品牌之間的競爭。中小企業(yè)、中小資本、中小品牌處于競爭不利狀態(tài)，話語權(quán)將逐漸喪失，他們從原來的主導(dǎo)地位，變成只能跟風(fēng)、觀望，被逐漸邊緣化，不得不尋找另外的出路：或者去另外的城市發(fā)展，或者被兼并，或者干脆退出。

　　前線地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長繆斌進(jìn)一步分析："在實(shí)力強(qiáng)勁的外來競爭者面前，一些資金、實(shí)力相對(duì)雄厚的本土企業(yè)會(huì)開始緊張，開始反思，然后籌備力量等待下一次出手。另一些資質(zhì)孱弱的本土企業(yè)將面臨窘境，甚至被淘汰出局，從而加速行業(yè)的洗牌和重組。"外來房企引領(lǐng)品質(zhì)升級(jí)競爭

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)同，外來地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入，會(huì)讓本土公司的開發(fā)模式、開發(fā)理念、開發(fā)水平更上一層樓。

　　比如福建金帝集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的泉州金帝花園，通過了康居智能化單項(xiàng)的申報(bào)審批。而后，金帝集團(tuán)在福州開發(fā)的仁文大儒世家將這一指標(biāo)升華，進(jìn)行綜合的康居指標(biāo)申報(bào)，并最終成為我省第一個(gè)"國家康居示范工程"項(xiàng)目，其所倡導(dǎo)的康居生活樣本大大提升了福州樓市整體品質(zhì)。

　　再比如，世茂許氏家族引以為傲的"濱江模式"始自２００１年。當(dāng)年世茂集團(tuán)開始將業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展到上海。這一年，位于上海黃浦江東岸的世茂濱江花園啟用"全球銷售"理念引發(fā)房地產(chǎn)市場轟動(dòng)。濱江住宅，給市場帶來了一連串驚喜。

　　俗話說得好，"榜樣的力量是無窮的。"之前有很多福州的開發(fā)商都會(huì)跑到深圳、上海、北京等一些房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟的城市，去參觀一些品牌公司開發(fā)的經(jīng)典樓盤。而現(xiàn)在，這些公司到了自己的家門口，可以學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)更多了。

　　從消費(fèi)者的角度，外來資金的涌入往往對(duì)樓房品質(zhì)的提升有著助推作用。隨著居住要求的提高，高品質(zhì)樓盤越來越受到人們的青睞，品牌效應(yīng)在市場中逐步深化，外來房企憑借成熟的開發(fā)模式和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，不斷賦予品質(zhì)以新的定義，并把各具特色的建筑文化、生活理念帶給本地消費(fèi)者。對(duì)購房者來說，可以買到質(zhì)量更有保障、售后服務(wù)更好的產(chǎn)品，選擇面拓寬，購房者將從中得到更大的實(shí)惠。

　　王阿忠所長補(bǔ)充說道，這幾年福州樓市發(fā)展得很快，導(dǎo)致一些開發(fā)商只要把樓盤推出來就能賺錢，因此都沒有好的產(chǎn)品讓人印象深刻，這是賣方市場的表現(xiàn)。外來房企的進(jìn)入，必然會(huì)帶動(dòng)樓盤的多樣性發(fā)展，產(chǎn)品競爭也會(huì)更加激烈，消費(fèi)者選擇樓盤的面寬了，這就是賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。

　　外來房企：新興居住板塊的助推器

　　五四北和金山是福州房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，開發(fā)量至少占據(jù)了全市開發(fā)量的八成左右。萬科選擇五四北，華潤選擇金山，由于這兩家外來地產(chǎn)大鱷本身的知名度以及所開發(fā)樓盤體量都相當(dāng)大，所以必然成為這兩個(gè)區(qū)域的風(fēng)向標(biāo)。

　　王阿忠所長認(rèn)為，外來房產(chǎn)大鱷們憑借自身的影響力，以及與板塊的互動(dòng)，也將逐漸改變板塊的影響力。

　　而事實(shí)上，房產(chǎn)大鱷對(duì)板塊的影響力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。位于福飛北路的萬科金域榕郡是萬科進(jìn)入福州市場的第一個(gè)項(xiàng)目，早在拿地之時(shí)，就以"地王"之姿帶動(dòng)福州房價(jià)輪番上漲。如今，政府大手筆投資開挖琴庭湖解決五四北內(nèi)澇問題，貴新隧道、三環(huán)路全線開工等一系列工程，在優(yōu)質(zhì)規(guī)劃與地產(chǎn)大鱷精品物業(yè)的帶動(dòng)下，五四北已經(jīng)為越來越多的人認(rèn)同和欣賞。

　　值得關(guān)注的是，這種影響力還將繼續(xù)。業(yè)內(nèi)人士分析，華潤此次拿地的樓面價(jià)為每平方米3000多元，開盤的時(shí)候均價(jià)至少要在每平方米6000元以上才能保證正常的利潤。這樣的地產(chǎn)大鱷進(jìn)入金山，選擇烏龍江邊，也保證了這一板塊的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)很大滑落。

　　外來房企：擔(dān)當(dāng)城市運(yùn)營商角色

　　值得一提的是，除了少數(shù)外來房企在福州市中心地塊有項(xiàng)目之外，因?yàn)榈貕K規(guī)模比較大等原因，大多數(shù)外來房企首先進(jìn)入的區(qū)域，是五四北、金山、東區(qū)等福州次中心地段。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著這些外來地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入福州新興區(qū)域，福州樓市可能出現(xiàn)到處是"熱點(diǎn)"區(qū)域的現(xiàn)象。

    事實(shí)上，很多品牌實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的外來地產(chǎn)大鱷，與其說他們是一個(gè)開發(fā)商，倒不如說他們是一個(gè)城市運(yùn)營商，他們喜歡對(duì)一些規(guī)模比較大的地塊下手。

　　而"開發(fā)一個(gè)帶旺一片"，更是他們對(duì)每一個(gè)新近區(qū)域所作出的貢獻(xiàn)。國內(nèi)地產(chǎn)巨頭中海地產(chǎn)公司斥資百億，在西安的曲江新區(qū)造城，除了開發(fā)其建筑面積逾200多萬平方米的三處大型精品社區(qū)，以及20多萬平方米的商業(yè)及相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施之外，它還參與城中村改造和公共設(shè)施建設(shè)，所做之事已經(jīng)不是單單做一個(gè)項(xiàng)目那么簡單。

　　再比如福州購房者熟悉的萬科，在進(jìn)駐福州之前就非常擅長運(yùn)營新的區(qū)域。萬科獨(dú)立在杭州操作的第一個(gè)住宅項(xiàng)目就在九堡，不少杭州開發(fā)商因此開始重新打量九堡的區(qū)域價(jià)值。而此之前，在九堡啟動(dòng)的項(xiàng)目只有２個(gè)。杭州媒體認(rèn)為這個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)來自熱議的地鐵、客運(yùn)中心等利好，也跟外來開發(fā)商萬科密切關(guān)聯(lián)。

　　聲音

　　業(yè)內(nèi)專家、本土的地產(chǎn)商抑或已經(jīng)在福州發(fā)展了幾年的外地房企面對(duì)外來地產(chǎn)大鱷頻頻進(jìn)軍福州，他們將如何應(yīng)對(duì)？對(duì)未來的市場又有怎樣的看法？

　　林峻嶺（融信地產(chǎn)總經(jīng)理）：許多外來房企也在本土化操作

　　其實(shí)，外來房企進(jìn)軍福州對(duì)福州本土房企并不會(huì)有太大影響，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場是理性的，這幾年福州本土的開發(fā)商也在走出去，和外地的交流也很頻繁，我們的產(chǎn)品的品質(zhì)也在不斷提高。很多外來房企進(jìn)軍福州，也在進(jìn)行本土化的操作，所謂"入鄉(xiāng)隨俗"嘛。

　　羅新（世歐地產(chǎn)總經(jīng)理）：共同進(jìn)步同時(shí)加快"洗牌"過程

　　外來大鱷接連進(jìn)入福州，必然給福州帶來"品質(zhì)"之爭，因?yàn)樗麄兊睦砟罡�先進(jìn)，經(jīng)驗(yàn)更豐富，這必然對(duì)本地的開發(fā)商形成一定的壓力，如果你想繼續(xù)生存，不被市場淘汰，你就必須進(jìn)步，因此，就這點(diǎn)來說，我是歡迎的。當(dāng)然，在共同進(jìn)步的同時(shí)，外來者也會(huì)加快本土樓市的"洗牌"過程，那些資金缺乏、品質(zhì)較差的小企業(yè)會(huì)加快他們自身的淘汰。

　　肖寧（泰禾集團(tuán)副總裁）：外來房企帶來動(dòng)力和壓力

　　外來房企進(jìn)軍福州，我相信是動(dòng)力也是壓力。福州市場是被看好的。品牌開發(fā)商必然會(huì)帶來新鮮的開發(fā)理念和研發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)樓市品質(zhì)的提升是有好處的。從壓力方面來說，全國品牌開發(fā)商的最大優(yōu)勢就是品牌號(hào)召力。不過有壓力才會(huì)有進(jìn)步，我相信，本土的品牌開發(fā)商的產(chǎn)品品質(zhì)不會(huì)差，而且我們更熟悉本土市場，在這方面更有優(yōu)勢。

　　施躍新（禹洲集團(tuán)福州分公司總經(jīng)理）：理性市場下拼的是實(shí)力

　　目前福州的樓市，受到相關(guān)政策影響，大家買房理性了，開發(fā)商拿地理性了，在理性的市場下，最終要比拼的就是開發(fā)商的實(shí)力和產(chǎn)品的品質(zhì)、特色等，包括營銷手段也要有一些創(chuàng)新才能打動(dòng)買方市場。外來房企進(jìn)入福州，肯定是跟我們禹洲一樣，看好福州的房地產(chǎn)市場。多一個(gè)大企業(yè)進(jìn)入福州，就會(huì)帶來新的競爭，一種新的理念，促進(jìn)行業(yè)的整合。

　　肖斌（群升置業(yè)總經(jīng)理）：開發(fā)商要尋找自己的細(xì)分市場

　　其實(shí)本土的地產(chǎn)商也在向外擴(kuò)張，這是一個(gè)互相學(xué)習(xí)、滲透的過程。市場是理性的，開發(fā)商更要理性。別太在意"華潤來了"，也別太在意市場暴漲或是跌了，剛性需求的根基還是在的，現(xiàn)在開發(fā)商要做的就是尋找自己的細(xì)分市場，做好自己的產(chǎn)品，這才是硬道理。

　　劉福泉（地產(chǎn)專家）：本土房企對(duì)外來房企是歡迎的

　　對(duì)外來房企來說，福州除了地理、經(jīng)濟(jì)等原因之外，吸引開發(fā)商的還有一個(gè)重要因素--沒有所謂的"壁壘"，福州這個(gè)城市還是比較兼容的，對(duì)外來房企的進(jìn)入還是歡迎的。福州本土企業(yè)也渴望能通過與實(shí)力企業(yè)的交流來提高自身水平。

　　繆斌（前線機(jī)構(gòu)董事長）：福州地產(chǎn)格局沒有實(shí)質(zhì)變動(dòng)

　　不管怎樣，外來房企的進(jìn)入，對(duì)福州格局雖然沒有實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)--他們的產(chǎn)品有自己的定位，還不足以更替福州本土固有的一些東西，但是，他們也必然帶來一些外來的東西，從而促進(jìn)福州的地產(chǎn)業(yè)在品質(zhì)方面更上一層樓。這也正是交流的好處之一。

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