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奧運概念樓盤逆市情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-11
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 奧運 樓盤 房地產(chǎn) 北京 北辰實業(yè) 萬通地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機隨著奧運倒計時100天、90天、80天，一天天靠近，奧運圣火傳遞從境外到境內(nèi)，從海南到江西、浙江，奧運概念股隨之卷土重來，北京北辰實業(yè)、萬通地產(chǎn)、金融街控股等地產(chǎn)類個股，亦給業(yè)內(nèi)帶來了廣闊的想象空間。
早在幾年前就熱炒的"奧運概念"在奧運臨近時再次在上市房企中熱演。
5月9日，馮侖掛帥的萬通地產(chǎn)6.7億購進北京萬通中心D座商業(yè)地產(chǎn)，在公司公告上明確表示，本次收購完成后預計五年內(nèi)可獲得租金收入3.24 億元，凈利潤6000萬元。
一向有"奧運概念"地產(chǎn)股之稱的萬通地產(chǎn)在闡述此次交易對公司的影響時如此描述："隨著奧運會臨近及大型跨國公司進入CBD，寫字樓的需求量將會逐步提升，為我公司拓展商用物業(yè)業(yè)務提供了堅實的市場基礎。"奧運概念股 "卷土重來"
近期股市整體持續(xù)低迷的情況下，奧運概念股常常成為"萬樹叢中一點紅"。如，4月28日早盤，奧運概念股井噴，中國國貿(mào)、北京城鄉(xiāng)封于漲停，北京城建、中體產(chǎn)業(yè)、西單商場等大漲均超過5%。奧運概念板塊大面積飄紅，整體上漲近2%，與大盤下跌近50點形成巨大反差。
自從"4·24"下調(diào)印花稅以來，滬深股市逐漸擺脫了暴漲暴跌的格局。"但是從整個行情的發(fā)展趨勢來看，市場強勢震蕩特征十分明顯。在市場風險得到有效釋放，政策利好出臺救市這樣的大背景下，調(diào)整或許帶來的將是買入的機會，沉寂許久的奧運板塊有望成為市場的下一個突破口。" 浙商證券分析師彭繼周分析認為，距離奧運會開幕時間的臨近倒逼了奧運股的崛起。
從盤面上來看，滬深股市5月14日收盤震蕩走高，滬綜指以3549.67點低開，盤中最高至3661.97點，漲2.73%；深成指以13055.14點低開，盤中最高至13532.34點，漲3.50%。而奧運概念類地產(chǎn)股首開股份漲3.32%，泛海建設漲6.30%，北辰實業(yè)漲5.69%，萬通地產(chǎn)、億城股份、金融街控股、陽光股份漲幅均高于整體盤面。
事實上，奧運題材已持續(xù)數(shù)年，只不過，2001年申奧成功后，"奧運"作為一大投資主題在五年左右的時間處于漫漫熊市，到了2006年牛市得到了初步確立，一些受益行業(yè)公司股價有了較好表現(xiàn)。2007年中下旬進入到主題的深度挖掘階段，后隨大市經(jīng)歷盤整。
奧運會到來之即，奧運概念再次成為部分上市房企打出的"王牌"。
奧運概念樓盤逆市沖高
奧運場館周邊樓盤是奧運概念地產(chǎn)股的首張"王牌"。
在自去年9月已拉開序幕，范圍波及全國的此輪樓市調(diào)整期中，根據(jù)《樓市》記者調(diào)查，北京樓市中，亞奧板塊成為抗波動能力較強的典型區(qū)域之一。
遠洋地產(chǎn)一向相對低調(diào)，在公開的媒體報道中幾乎從未打過奧運概念，不過由于其所開發(fā)的遠洋·萬和城地處北四環(huán)，西臨亞運村和奧林匹克森林公園，為亞奧核心區(qū)最后一塊規(guī)模在30萬平方米以上的綜合性開發(fā)用地，5月10日開盤當日上午，就獲得認購50余套的業(yè)績。
而一向有奧運概念股之稱的地產(chǎn)股近期大多都有新盤業(yè)績不錯的記錄。北辰實業(yè)投資的媒體村奧運會期間將為6000名記者提供住宿服務，其二期于4月26日開盤，截至5月16日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，項目已簽約529套。據(jù)介紹，開盤前５天銷售額已達６億元，目前，這一數(shù)字正呈穩(wěn)步增長趨勢。并且成交均價也穩(wěn)步走高，與一期相比，二期成交均價抬升345元，達12145元/平方米。
媒體村的銷售佳績使開發(fā)商北辰實業(yè)直接受益。廣發(fā)證券分析師花長勁預計媒體村奧運會結束后當年能交付約三分之一，剩余面積延至次年交付，為公司未來業(yè)績快速增長埋下伏筆。季報顯示，北辰實業(yè)今年一季度凈利潤同比增長18．71％，受益于媒體村項目，其二季度業(yè)績有望繼續(xù)大幅增長。
北京城建集團建設的國奧村項目也是奧運工程項目，其4月19日獲取預售許可證的A5、B7、D7號3棟樓目前成交均價27425元/平方米，在不到半年的時間里，比2007年12月31日獲取預售許可證的C8、D3、D6號樓成交均價高出1749元。
亞奧板塊老盤后期紛紛加快了上市步伐，北京城建在亞奧板塊的另一樓盤公園2008，自2006年10月21日獲取銷售許可證后直到今年3月16日才又獲取106#住宅樓銷售許可證，其早已于2005年便獲取預售許可證的113#樓到去年9月份也終于開始銷售。
另，早在2001年已開盤的亞運新新家園，其四期聯(lián)排別墅也將于今年入市。而保利地產(chǎn)的保利香檳花園、保利金泉廣場項目都有房在售。保利金泉廣場目前還有不到20套，均價18000元/平方米，與2006年均價8500元/平方米相比，翻了一倍有余。世茂集團的世茂奧臨花園在售觀景樓房32000元/平方米比此前項目銷售均價高出12000元。
誰受益"奧運"更長久？
有樓盤在亞奧板塊的上市房企將直接受益其樓盤銷售佳績。以媒體村為例，廣發(fā)證券分析師花長勁預計，項目2008年結算面積可達14萬平方米，若按照目前的成交均價來計算，則今年此項目至少將為北辰實業(yè)貢獻17億的結算收入。
"奧運概念對上市房企的影響可分為兩類：一類是一次性短期利好，比如，近年企業(yè)有項目在奧運場館周邊，房價上漲較快，尤其是今年項目結算，利潤要比往年高。另一類就是奧運的舉辦對公司未來長遠發(fā)展帶來利好。"中原證券研究所行業(yè)研究員魏博對《樓市》記者表示，打"奧運概念"旗號的不同上市公司能享受到的奧運利好層次是不同的。
北辰實業(yè)受益項目范圍更廣
除直接參與奧運會設施建設，伴隨著亞運會而誕生的北辰實業(yè)由于早已在亞奧板塊長期"深耕"，因此，北辰實業(yè)受益奧運會的項目非常廣泛。
公司直接參與2008奧運工程建設的項目有2個，除上文所提及的總建筑面積60萬平方米的媒體村外，還有53萬平方米的奧運國家會議中心及配套設施工程。
隨著公司奧運項目的逐步竣工，公司投資物業(yè)的規(guī)模將逐漸增大。目前公司酒店業(yè)務載體為五洲皇冠假日酒店和五洲大酒店，國家會議中心項目竣工后，公司將新增兩座酒店，分別為擁有客房333間的五星級酒店和客房462間的四星級酒店。同時增加15萬平方米的國家會議中心，以及總建筑面積99991平方米的寫字樓兩棟。商業(yè)項目中，2008年之后將增加北辰大廈商業(yè)部分、綠色家園商業(yè)部分以及國家會議中心商業(yè)部分，合計總建筑面積約16.93萬平方米，屆時，公司零售商業(yè)總面積將達到近20萬平方米。
"2008年北辰實業(yè)主要結算項目為綠色家園（14萬平方米，含奧運媒體村）、碧海方舟（2萬平方米）、香山清琴（4萬平方米）、長河玉墅（2萬平方米）等項目，投資物業(yè)貢獻約20億元，新增收入主要由國家會議中心項目和北辰大廈項目提供，預計全年主營業(yè)務收入將達到53億元，實現(xiàn)凈利潤7.31億元，每股收益約0.217元；2009年將是公司奧運項目全面運營的第一年，預計投資物業(yè)將帶來約39億元收入，新增收入主要來自新增的零售商業(yè)及寫字樓項目，全年總收入約97億元，凈利潤約11.67億元，每股收益約0.346元。"廣發(fā)證券分析師花長勁預算。
北辰實業(yè)、北京城建、天鴻寶業(yè)（2008年4月29日更名為首開股份）三家上市公司均參與了奧運工程建設。北京城建集團承擔著國家體育場、五棵松體育館、工人體育館、奧運村等7項奧運工程的建設。但相比其他兩個公司，北辰實業(yè)與奧運會的關系更為密切，受奧運會的影響也更為深遠。一方面公司興建的奧運會設施能夠長期給公司帶來收益，另一方面奧運會的舉辦也開辟了奧運商業(yè)區(qū)域，公司的多個項目都處在這一區(qū)域，能夠直接受益于此。
萬通地產(chǎn)等受益奧運帶房價高漲
擁有奧運概念股之稱的京城上市房企還有萬通地產(chǎn)、億城股份、陽光股份、泛海建設等，由于此類上市房企或以北京為主要投資區(qū)域，或在北京擁有較多土地儲備，而奧運一定程度上又推動了京城房價持續(xù)上漲，因此，公司在奧運概念中大幅收益。
萬通地產(chǎn)開發(fā)的亞運新新家園自2001年就開盤，其開發(fā)建設貫穿了奧運申、辦的全程，萬通地產(chǎn)也體驗了奧運題材發(fā)展的各個階段，房價也從2004年的330萬元-680萬元/套上漲到1200萬元-2000萬元/套。
泛海建設開發(fā)的泛海國際居住區(qū)屬于總建筑面積約260萬平方米的城市大盤，其房價亦從2006年7月份的14500元/平方米一路高歌到目前的均價31500元/平方米。
由陽光股份與首創(chuàng)置業(yè)2003年攜手推出的高端項目陽光上東總建筑面積約70多萬平方米，2003年時均價為10000元/平方米，而目前尾房的價格為24000?31000元/平方米，其最后一個組團戶型范圍在140?480平方米，也將于今年入市。
自2002年起，億城股份相繼開發(fā)了北京碧水云天·頤園、卡爾生活館，以及正在開發(fā)銷售中的北京萬城華府、億城西山華府等項目。
"億城股份在建及土地儲備近百萬平米，主要集中在北京和長三角地區(qū)，"億城股份公司董事鄂俊宇認為截止2007年公司的土地儲備能滿足未來三年開發(fā)需要。受益于奧運經(jīng)濟，光大證券分析師趙強看好億城股份未來獲取新項目的能力及由于看重業(yè)績增長而帶來的市場動量，他認為公司未來可保持盈利持續(xù)增長。
中體產(chǎn)業(yè)受益參與多項"奧運項目"
與北辰實業(yè)、北京城建相比，中體產(chǎn)業(yè)除參與奧運設施奧林匹克文化廣場外，公司參與的奧運項目類型更多，更豐富。
嚴格意義上講，中體產(chǎn)業(yè)所屬行業(yè)為"其他社會服務業(yè)"，不過中體產(chǎn)業(yè)的絕大部分利潤是來自于全國各地的奧林匹克花園開發(fā)的收入。2007年中體產(chǎn)業(yè)體育賽事毛利潤為3312萬元；而房地產(chǎn)毛利潤則達49093萬元。
在體育主題地產(chǎn)"奧林匹克花園"項目建設上，目前全國44個城市中已有55個奧林匹克花園項目。2007年，中體產(chǎn)業(yè)業(yè)績相比2006年實現(xiàn)了翻番式的增長。
"2008年中體產(chǎn)業(yè)已經(jīng)全力以赴進入奧運會。參與的項目簡言之有三個大項目、四個小項目。三個大項目包括：門票總代理、奧運文化廣場建設、奧運特許產(chǎn)品在全國的經(jīng)營權。四個小項目包括：成立奧運助威團、奧運會保險經(jīng)紀代理、奧運會贊助商的服務、奧運會測試賽的推廣。"中體產(chǎn)業(yè)副總裁陳順在接受《樓市》記者采訪時表示。
在近期即便經(jīng)受了小非的大筆套現(xiàn)減持之后，中體產(chǎn)業(yè)股價仍然不改上攻趨勢。 "現(xiàn)在每天的換手率都在10%左右，很明顯有很多游資在參與。"有證券分析師指出。不過，中原證券研究所行業(yè)研究員魏博在接受《樓市》記者采訪時認為，不論是票務代理供應還是奧運特許產(chǎn)品經(jīng)營等對公司收益來講都是一次性的貢獻，不是長久貢獻。
從記者了解到的情況來看，中體產(chǎn)業(yè)在通過多種途徑為未來鋪路，計劃利用北京奧運會的契機，加強與國際重大賽事的聯(lián)系，如倫敦奧運會、世界杯足球賽等，力爭形成有效的合作；并且奧林匹克文化廣場在時機成熟時，也將會與相關國家奧委會合作，進一步推廣。因此，奧運會帶給中體產(chǎn)業(yè)的影響究竟能有多長遠關鍵在于中體產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展以及其在參與多項奧運項目時對品牌的提升。
金融街控股受益或更在未來
奧運經(jīng)濟一般分為前期基礎設施投資、召開期間的消費以及之后的輻射延伸經(jīng)濟效應。有分析人士認為，奧運會未召開的前期可關注建筑、地產(chǎn)等板塊，隨著時間臨近則應該重點關注消費概念、零售業(yè)、旅游業(yè)的個股。什么行業(yè)收益奧運經(jīng)濟更長久？
據(jù)有關部門統(tǒng)計，2001?2008年，北京固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到15000億元，北京奧運設施建設及相關投資將達到2800億元，北京市統(tǒng)計局也曾在2001年稱，舉辦奧運會將對北京每年的經(jīng)濟增長產(chǎn)生2個百分點以上的拉升作用，進而使全市經(jīng)濟在近10年中保持兩位數(shù)的增長。
"奧運經(jīng)濟對中國的金融業(yè)利好因素更大。"中原證券研究所行業(yè)研究員魏博打了個比喻說，奧運會的舉辦對商業(yè)、金融等都有影響，但是中國很難成為全球性的購物中心，但是卻有可能成為國際性的金融中心，而如此來判斷的話，在奧運概念上市房企中金融街控股受到奧運利好更長久。
金融街控股年報數(shù)據(jù)顯示，2007年，其業(yè)績穩(wěn)步提高，實現(xiàn)營業(yè)收入42.14億元，凈利潤7.3億元，同比分別增長21.04%、36.33%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入增長35%，物業(yè)租賃收入增長105%，實現(xiàn)基本每股收益0.68元，以商務地產(chǎn)為核心的業(yè)務收入結構逐步形成。
國海證券分析認為，金融街控股地處北京，是全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，擁有北京西城區(qū)金融街規(guī)劃區(qū)商業(yè)地產(chǎn)獨家開發(fā)權。在土地資源方面,目前擁有的土地儲備總規(guī)劃建筑面積約為580萬平方米，其中商務地產(chǎn)項目投資占總項目儲備總投資的比重約60%，且多集中在北京、天津等城市核心區(qū)域。公司公開增發(fā)已經(jīng)順利實施,發(fā)行募集資金將投入德外項目H地塊、A5地塊、津門項目、津塔項目和惠州中區(qū)項目等5個項目，成為公司新的利潤增長點，公司兼具奧運與濱海概念,在人民幣持續(xù)升值以及北京奧運會即將來臨的背景下，有望引起市場資金的關注。
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