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深圳房?jī)r(jià)跌幅情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-10
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“被套住的人其實(shí)并沒有大家想象的那么慘”。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)就在很多媒體報(bào)道有大批炒房人被深度套牢、入不敷出時(shí),在深圳有近六年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的孟先生告訴記者，“現(xiàn)在被套的大多數(shù)人都是在之前賺了錢的,真正賠的有，但是不多�！�
通過半個(gè)月的走訪，記者了解到，在外界看來房?jī)r(jià)幾乎要崩盤的深圳，事實(shí)上要平穩(wěn)得多。
深圳房?jī)r(jià)是否真如外界所說跌了很多？被套的炒房人到底有多少？他們的現(xiàn)狀如何？房?jī)r(jià)還會(huì)下挫到什么程度？這一系列的問題似乎都在把矛頭指向問題的中心點(diǎn)——由深圳房?jī)r(jià)下跌所引發(fā)的問題是否已經(jīng)或正在形成一個(gè)真實(shí)的謊言？
在孟先生看來，被套是真，但真實(shí)狀況并沒有那么糟糕。
深圳房?jī)r(jià)跌了多少
前不久，深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布數(shù)據(jù)稱，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回2007年年初的水平，甚至有媒體稱波動(dòng)幅度為105%。家住福田區(qū)的李先生告訴記者：“就我的房子而言，根本沒有跌到這個(gè)水平，這是謠傳�！�
李先生所指的房子是位于深圳關(guān)外龍崗區(qū)的一棟別墅，“我是2007年1月17日拿到房產(chǎn)證的，當(dāng)時(shí)價(jià)格是6400元/平方米，現(xiàn)在1.2萬(wàn)/平方米，怎么可以說跌回到2007年年初？”
中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉告訴記者：“全市平均來說，還是跌了很多，基本回落到去年2、3月的水平。深圳國(guó)土局發(fā)布的數(shù)據(jù)能代表深圳房?jī)r(jià)的走向，但是如果要對(duì)深圳房?jī)r(jià)有一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，必須要分開來看，關(guān)外和關(guān)內(nèi)差別很大。”
在張偉看來，李先生沒有錯(cuò)，但李先生所說只是深圳房?jī)r(jià)的冰山一角，并不是深圳全市跌幅的真實(shí)寫照。
顯然，調(diào)查清楚深圳房?jī)r(jià)關(guān)內(nèi)、關(guān)外真實(shí)的跌幅，對(duì)了解深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)以及被套人群的真實(shí)狀況至關(guān)重要。
據(jù)記者了解，近1.2萬(wàn)/平方米的均價(jià)雖然距去年高峰期的近1.8萬(wàn)/平方米跌了近30%，但是在瞬間到達(dá)的1.8萬(wàn)的頂點(diǎn)到底有多少成交量？這是個(gè)值得拷問的問題，而這將直接關(guān)系到被套人的損失嚴(yán)重程度。
中聯(lián)地產(chǎn)福田中心區(qū)某業(yè)務(wù)員告訴記者：“雖然去年的房?jī)r(jià)一度漲到了1.8萬(wàn)，甚至接近2萬(wàn)，但是從我們真正的成交價(jià)格來看，最好的福田區(qū)都在1.5萬(wàn)和1.6萬(wàn)之間，到達(dá)1.8萬(wàn)時(shí)幾乎沒有人成交，所以，真正跌幅不是很大�！�
而大家一致認(rèn)為水分最大的關(guān)外，大多數(shù)已經(jīng)跌破萬(wàn)元，相對(duì)高峰期雖然跌幅達(dá)近50%，但在高峰期進(jìn)入的人又有多少？
某中介業(yè)務(wù)員告訴記者：“關(guān)外的房子議價(jià)空間比關(guān)內(nèi)還要大，實(shí)際成交的價(jià)格沒有炒的那么高�！�
張偉說：“沒有成交量的房?jī)r(jià)是沒有意義的，不管是高還是低”。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2007年全市新增供應(yīng)主要分布在龍崗及寶安兩地，合計(jì)共377萬(wàn)平方米，占全市的份額達(dá)到68%。而關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)，只占30%強(qiáng)而已，也就是關(guān)外項(xiàng)目占主要比例。
數(shù)據(jù)顯示，去年5月，深圳市商品房成交均價(jià)最高的為南山區(qū)，成交均價(jià)為21988元/平方米。甚至超過了中心區(qū)所在的福田區(qū)。
“飆升原因主要是受深圳灣大橋7月1日通車、新口岸通關(guān)刺激，這條深港西部通道連接起深圳南山區(qū)和香港元朗區(qū)，很多炒房人受‘深港融合’概念影響很大�！泵舷壬J(rèn)為，“南山是炒房人相對(duì)集中的地方，炒家進(jìn)出頻繁，被套人中南山占有一定比例。”
在張偉看來，關(guān)外寶安、龍崗，關(guān)內(nèi)南山、羅湖是投資客和炒房人聚集的主要區(qū)域。
被套群體到底有多少人？關(guān)內(nèi)關(guān)外各占多少比例？在高位接盤時(shí)是怎么想的？或許從孟先生的投資經(jīng)歷可見一斑。
被套人有多少
三十多歲的孟先生對(duì)于買房被套，有著來自炒房征戰(zhàn)的肺腑之言：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降，是有人被套住，這能怪誰(shuí)呢？去年六七月的價(jià)格實(shí)在太高了，有投資經(jīng)驗(yàn)的人都不會(huì)進(jìn)場(chǎng)了�！�
孟先生從2004年到現(xiàn)在，投資過的房子不下十余套，作為一名職業(yè)炒家，他從深圳樓市獲益頗多。直至2006年年底，中信紅樹灣一套總價(jià)是385萬(wàn)元的豪宅，在2007年4月份，以總價(jià)500多萬(wàn)元出手，凈賺100余萬(wàn)元。
2007年年中，深圳房地產(chǎn)到了最為瘋狂的時(shí)候。
“開發(fā)商、銀行、炒房人，交織在一起，那種瘋狂的程度你無(wú)法想象，買房子就像買菜一樣�！泵舷壬f，“經(jīng)過一兩年的磨煉，到了2006年，我的思維已經(jīng)變了，關(guān)注國(guó)家政策，看股市表現(xiàn)，綜合多方面因素，我的換手率維持在半年以內(nèi)，不管賺多少，半年內(nèi)一定出手�！�
不少像孟先生這樣的老牌炒家，選擇紛紛離場(chǎng)，但是對(duì)市場(chǎng)判斷不足、缺乏經(jīng)驗(yàn)的人還在不斷地涌入，一直到7月底。
在深圳房?jī)r(jià)攀升至1.8萬(wàn)元至2萬(wàn)元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交狀況為：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是說新房成交量為15840套，舊房成交量為14280套。
這就是深圳房地產(chǎn)邁入瘋狂狀態(tài)時(shí)，選擇進(jìn)場(chǎng)交易的購(gòu)房人數(shù)，新舊幾乎對(duì)半，總量在3萬(wàn)套左右。
張偉分析稱，這其中投資比例能達(dá)到70%，另外，這里面有20%的人有些許投資經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)已經(jīng)脫手，而其他的估計(jì)就需要撐一下了，也就是說新舊房在一起，估計(jì)1.5萬(wàn)套左右，目前面臨房?jī)r(jià)估值下降壓力。
深圳市國(guó)土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年，新房成交89794套，二手房成交55672套。2005年新房達(dá)到100024套，二手房成交64015套，成為近年的高峰。自2006年起，新房成交套數(shù)開始下降，當(dāng)年共成交85770套，二手房成交87485套。2007年，新房成交55222套，比上一年下降達(dá)35%。二手房成交91152套，每年成交量在15萬(wàn)套左右。
也就是說，如果被套房數(shù)在1.5萬(wàn)套左右，其占每年15萬(wàn)套的比例為10%左右。
也就是說，真實(shí)的成交價(jià)格和套數(shù)顯示，被套人的規(guī)模和損失程度都遠(yuǎn)沒有達(dá)到外界想象的那么嚴(yán)重。
孟先生說：“根據(jù)我了解的情況，這里面大多是一些小客戶，比如公司白領(lǐng)，拿著相對(duì)高的工資，供得起房，但是經(jīng)驗(yàn)要差一點(diǎn)，還有一些從股市轉(zhuǎn)過來的人，對(duì)房市了解的有限，還有很少一部分年輕中介業(yè)務(wù)員，但這個(gè)不是主流�！�
“這些小客戶有些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首付幾十萬(wàn)元對(duì)他們來說不是問題，主要是投資關(guān)外、南山、羅湖的中小戶型。”
他分析：“10%到20%的人群是被套住的，這其中有10%的人已經(jīng)虧完首付，這部分人著急套現(xiàn)，20%的人接近虧到首期款，40%還在撐，30%還有錢繼續(xù)供。”
深圳某銀行信貸部專業(yè)人士告訴記者：“房貸逾期比例的確有上升情形，但是斷供的情況不嚴(yán)重。”
另外，張偉認(rèn)為，很難估計(jì)深圳房?jī)r(jià)還會(huì)下挫到什么程度，我們不看好下半年的市場(chǎng)，從現(xiàn)在的價(jià)格來看，與實(shí)際購(gòu)買力是相匹配的，但是越跌越不買，越不買越跌，假設(shè)國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境能穩(wěn)定住，到今年年底，房?jī)r(jià)也許會(huì)回暖。
深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕說，深圳的房市不排除繼續(xù)下跌，但是幅度應(yīng)該比過去6個(gè)月減緩。
深圳大學(xué)金融系主任、深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平表示，對(duì)未來房地產(chǎn)的走勢(shì)，在一線城市，比如北京、上海、深圳、廣州調(diào)整的幅度可能會(huì)比較大。
據(jù)記者了解，高盛在一份最新報(bào)告中預(yù)測(cè)，受到近些年來房?jī)r(jià)上漲過快、緊縮式宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求等因素影響，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將在未來一年出現(xiàn)至少15%的下降。
在經(jīng)過對(duì)包括上海、北京等4個(gè)一級(jí)城市和8個(gè)二級(jí)城市的調(diào)查后，高盛認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)需要下調(diào)10%至20%才能刺激處在觀望中的樓市需求。
孟先生說：“這些被套人估計(jì)有30%會(huì)陸續(xù)放盤，這些人如果能消化掉這部分房子，價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，并且會(huì)逐步漲起來，被套人也就會(huì)慢慢解套，但是從現(xiàn)在的成交量來看，這部分房子什么時(shí)候能消化掉，是個(gè)問題�！�
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