最新數(shù)據(jù)顯示，京城商品住宅日均簽約量達(dá)到216套，遠(yuǎn)高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。目前京城樓市是真正回暖還是乍暖還寒，《樓市》特對(duì)北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬、偉業(yè)顧問副總經(jīng)理張劍、華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎、北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱等進(jìn)行了采訪。

    截止到5月20日，《樓市》市場研究部最新數(shù)據(jù)顯示，京城商品住宅日均簽約量達(dá)到216套，遠(yuǎn)高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。樓市回暖反彈的跡象"蠢蠢欲動(dòng)"，目前京城樓市是真正回暖還是乍暖還寒，《樓市》特對(duì)北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬、偉業(yè)顧問副總經(jīng)理張劍、華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎、北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱等業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了采訪。

　　怎樣描述樓市現(xiàn)狀？

　　公衍奎：分化與沉淀分化是指市場表現(xiàn)不均勻，不同城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)不同，就北京而言，不同的物業(yè)表現(xiàn)也不相同，高檔、中低檔、豪宅的走勢(shì)都不一樣。沉淀是指開發(fā)商和買房人的心態(tài)均在發(fā)生變化。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在市場冷淡的時(shí)候，競爭的就是產(chǎn)品，如何提高產(chǎn)品成為開發(fā)商目前要考慮的重點(diǎn)之一。而買房人的需求也在沉淀，貸款利率的提高，二套房貸新政都迫使買房人需考慮購買房屋是用來理財(cái)，還是真的自住。目前業(yè)內(nèi)普遍用觀望來形容市場，但是觀望一定程度上更帶有搖擺不定投機(jī)的性質(zhì)，而沉淀是大家真正靜下心在琢磨。

　　牟增彬：觀望、等待、博弈目前市場現(xiàn)狀可用觀望、等待、博弈來描述�，F(xiàn)在不僅僅是購房人和開發(fā)商在博弈，還包括政府，實(shí)際上是三方的博弈。政府出臺(tái)政策無非有兩個(gè)目的，一是調(diào)節(jié)市場，一是規(guī)范市場，諸如8·31之類的政策主要是用以規(guī)范市場，而去年下半年的二套房貸等政策則是用以調(diào)節(jié)市場，去年市場的確出現(xiàn)了房價(jià)非理性上漲等不良跡象需要調(diào)節(jié)。一般政策都會(huì)在五、十月份出臺(tái)，究竟政策還會(huì)不會(huì)出臺(tái)，將取決于今年的市場能不能穩(wěn)定。

　　樓市是否有回暖跡象？

　　張劍：跡象初顯從城市建設(shè)的規(guī)律來講，每個(gè)城市的房屋供應(yīng)都會(huì)經(jīng)歷兩三年時(shí)間的飛速增長，然后隨著成片大規(guī)�？砷_發(fā)用地的供應(yīng)逐漸減少，房屋的供應(yīng)也會(huì)在一定程度上有所趨緩。實(shí)際上，連續(xù)兩年來京城的成交量都在持續(xù)下降，但是去年下降原因主要是供應(yīng)不足，而今年需求觀望所占因素更大。從今年1～4月新獲銷售證的樓盤數(shù)量看，可能比去年同期還有增長，但從我在房產(chǎn)行業(yè)一線的體驗(yàn)來看，很多項(xiàng)目消化速度包括客戶來電來訪的情況確實(shí)不理想。但四月份以來，據(jù)我們了解，很多項(xiàng)目來電來訪的情況在一定程度上開始恢復(fù)，有轉(zhuǎn)好的跡象，但是整體成交上還沒有體現(xiàn)出來。

　　什么時(shí)間可能回暖？

　　牟增彬：第三季度末市場或回暖從房地產(chǎn)發(fā)展周期來判斷，此輪調(diào)整期有可能延續(xù)到今年第三季度末，屆時(shí)市場成交量或?qū)⒒嘏�。那么從現(xiàn)在到九月末，樓市仍然為調(diào)整期，但在此期間，新政策出臺(tái)的可能性不大，政策調(diào)整的目的主要使市場穩(wěn)定。而從7月20日到9月20號(hào)之間，部分房產(chǎn)項(xiàng)目停工，從供應(yīng)量的角度來看，將會(huì)減少，并且在此期間人們更關(guān)注的是奧運(yùn)比賽，很多人會(huì)將購房的計(jì)劃暫時(shí)放緩，需要也會(huì)縮減，供需同時(shí)減少，市場可能會(huì)相對(duì)冷清，也相對(duì)穩(wěn)定，所以新政策應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)。去年的樓市調(diào)整主要以9月底的"二套房貸"政策為標(biāo)志，到了今年第三季度末時(shí)，該政策已經(jīng)過一年時(shí)間的執(zhí)行，從房地產(chǎn)發(fā)展周期來看，樓市很可能會(huì)回暖。

　　張劍：回暖面臨兩方面變數(shù)從長遠(yuǎn)來看，北京的住宅市場整體需求非常旺盛，包括新增人口的住房需求、外來人口的住房需求、拆遷造成的住房需求、投資需求等。根據(jù)偉業(yè)測(cè)算數(shù)據(jù)，北京房地產(chǎn)市場最保守需求達(dá)到3000多萬平方米，大概需要20萬套到30萬套之間的需求量，但近年京城每年的供應(yīng)僅達(dá)到10萬套到15萬套之間，從長遠(yuǎn)來看，供需矛盾并未解決，目前只是階段性的觀望。

　　樓市是否回暖還面臨奧運(yùn)會(huì)到來和政策兩方面的變數(shù)。首先，在通貨膨脹背景下，房產(chǎn)作為抗通貨膨脹的屬性將更明顯，奧運(yùn)期間北京會(huì)增加非常多的流動(dòng)人口，而且這部分人口大部分支付能力都非常強(qiáng)，不排除會(huì)給北京樓市帶來強(qiáng)勁的購買和租賃需求。其次，目前宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，如果未來市場各地銷售狀況持續(xù)不理想，進(jìn)而牽連到一些宏觀指標(biāo)比如GDP明顯下降或出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，不排除出臺(tái)新政策或者在實(shí)際操作層面政策會(huì)適度放寬，而這將影響到房地產(chǎn)走勢(shì)。因此，市場什么時(shí)候回暖還要受到奧運(yùn)會(huì)流動(dòng)人口的購買力以及未來政策的走向這兩方面的變數(shù)。

　　什么樣的樓盤先回暖？

　　公衍奎：高檔樓盤欲先行回暖目前就北京而言，高檔、中低檔、豪宅不同物業(yè)的走勢(shì)都不一樣，市場的分化與區(qū)隔也越來越明顯。我在此對(duì)物業(yè)的分類并不是以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)項(xiàng)目客群來劃分。高檔樓盤就是以具有資產(chǎn)價(jià)值觀念的人群為目標(biāo)客群的項(xiàng)目，中低檔樓盤則為老百姓的生活必需品，豪宅是超越生活必需品的奢侈品。

　　對(duì)當(dāng)前國內(nèi)流動(dòng)性過剩的宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)造成的結(jié)果就是開發(fā)商無法從銀行貸到款，而買房人按揭的利率也在提高。不過市場的大背景依然是貨幣過剩，因此，就造成了社會(huì)上財(cái)富的再分配，很多資源性城市人群非常有錢。當(dāng)前又面臨通貨膨脹，錢存到銀行會(huì)貶值，而股市又相對(duì)低迷，資金究竟如何才能不貶值？就必須有資產(chǎn)觀，而以這部分具有資產(chǎn)觀念人群為客群的樓盤就是高檔樓盤。有資產(chǎn)觀的人會(huì)更早購房，因此，高檔房樓盤就會(huì)首先回暖，不過能銷售比較好的高檔樓盤還必須有獨(dú)特資源，比如地段比較好、品質(zhì)比較高等。

　　張劍：中低檔樓盤受調(diào)整影響更大在此輪調(diào)整期內(nèi)，如二套房貸政策、利率調(diào)整等政策對(duì)購買中低檔樓盤的人群影響更大，因?yàn)榻鹑诳刂频氖歉�依賴銀行貸款的人群，而購買中低檔樓盤的人群購房基本通過銀行按揭，利率的提升使其負(fù)擔(dān)加重，直接引起觀望。另外，近兩年政府加大了保障性住房的建設(shè)力度，讓很多欲購買中低檔樓盤的人群在觀望的同時(shí)，有了等待的機(jī)會(huì)，這也間接影響了中低檔樓盤的銷售。

　　兩方面因素聯(lián)合作用下，中低檔樓盤受到此輪市場調(diào)整影響更大，因此，回暖等待的時(shí)間也更長。等保障性住房大批推出之時(shí)，如果此部分人群大多確實(shí)無希望購買保障性住房，那么中低檔商品房市場將回暖。

　　回暖后樓市如何發(fā)展？

　　張坤昱：房價(jià)整體下跌不太可能國家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商資金鏈緊張，買房人觀望，成交量走低，各方面構(gòu)成了目前樓市盤整的狀態(tài)。不過成交量的變化實(shí)際上不能與2007年做完全對(duì)比，去年在股市與樓市的相互拉動(dòng)下諸多因素造成房地產(chǎn)市場的發(fā)展是非理性的，建立在2007年的基礎(chǔ)上，毫無疑問，目前的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)觀望，成交量是低的。

　　不過市場整體是良性的，北京購買力也足夠，并且目前部分開發(fā)商也開始主動(dòng)調(diào)整，新開樓盤的定價(jià)相對(duì)比較理性，為未來房價(jià)上漲留出了空間。到今年第四季度，預(yù)計(jì)買賣雙方的心理預(yù)期達(dá)成共識(shí)，市場博弈就會(huì)有結(jié)果，不排除個(gè)案樓盤作出調(diào)整，但是整體房價(jià)下跌不太可能。

　　牟增彬：2007年火爆難再現(xiàn)今年房地產(chǎn)的調(diào)整實(shí)際上對(duì)于北京而言，房價(jià)基本沒受到太大影響，主要是成交量受到了觀望影響。

　　就未來趨勢(shì)來說，只要中國城市化進(jìn)程不改變，3億多人要進(jìn)城，要解決居住問題，剛性需求就不會(huì)改變。而從土地供應(yīng)來看，2008年的供應(yīng)已經(jīng)明顯郊區(qū)化，城市中心土地越來越少，未來城市核心黃金地段的土地升值將非常快。而郊區(qū)由于房價(jià)還沒有達(dá)到北京市整體均價(jià)，因具價(jià)格吸引力，成交量也必然漲；預(yù)計(jì)城區(qū)與郊區(qū)交界處地段的樓盤表現(xiàn)會(huì)比較穩(wěn)定。從整體來看，成交量上漲是必然趨勢(shì)，但是相比較2007年的火爆程度來講，今年不可能恢復(fù)同樣水平，但是不排除以后長遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)越來越活躍。

• · 北京房產(chǎn)市場危險(xiǎn)情況分析
• · 2008年下半年房價(jià)變動(dòng)情況分析
• · 地震使北京樓市微妙變化分析
• · 京滬深三地銷售情況分析
• · 廣州樓市發(fā)展情況分析
• · 從緊貨幣信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響分析

• · 阜新市舉辦房地產(chǎn)業(yè)迎新年大型展示活動(dòng)
• · 廣州市房協(xié):房價(jià)下行時(shí)不應(yīng)推出限價(jià)房
• · 上海經(jīng)適房預(yù)計(jì)明年下半年試供應(yīng)
• · "看房"成另類度假主題 北京豪客組團(tuán)海南看房
• · 二手房營業(yè)稅新政明起執(zhí)行 "優(yōu)惠"時(shí)間維持一年
• · 山東刺激樓市政策出爐

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)