我們今天來(lái)關(guān)注一下北京的房?jī)r(jià)，從去年下半年開(kāi)始，北京樓市漲價(jià)的腳步就開(kāi)始放慢了，到了今年4月份，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅仍然繼續(xù)回落，下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，那么五月，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)所說(shuō)的每年的銷(xiāo)售旺季，北京的房?jī)r(jià)是否能夠扭轉(zhuǎn)持續(xù)放緩的趨勢(shì)，重新恢復(fù)上漲的勢(shì)頭呢？我們今天先來(lái)認(rèn)識(shí)一位在北京炒房的溫州人，老高。

    北京樓市究竟是熱是冷？

    進(jìn)入到4月份，溫州人老高心里越來(lái)越不踏實(shí)了，在北京東三環(huán)附近，他有28套房子想要賣(mài)出去，可是進(jìn)入到2008年，他一個(gè)買(mǎi)賣(mài)也沒(méi)有談成，連跟他打聽(tīng)價(jià)格的人都很少了，向來(lái)敏銳的老高隱隱地嗅出房地產(chǎn)市場(chǎng)的危險(xiǎn)。     

    溫州投資客老高：“按照我的看法，漲到頭了停止了�！�

    老高的判斷直接來(lái)源于他手里的房子，他的房子絕大多數(shù)都集中在美景東方，這個(gè)樓盤(pán)位于北京東三環(huán)華威橋附近，交通便利，地段也很好，2005年，開(kāi)發(fā)商把房子拿到溫州出售，善于投資的溫州老鄉(xiāng)買(mǎi)了150多套房子，其中有一部分就委托在北京的老高來(lái)銷(xiāo)售，兩年之內(nèi)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，從開(kāi)始買(mǎi)入的7000元漲到2007年10月份的1萬(wàn)5千元，然后價(jià)格就再也不漲了，房子也賣(mài)不動(dòng)了，老高決定多跑幾家中介公司，把美景東方的房子委托在那里，廣撒網(wǎng)或許能撈來(lái)幾條大魚(yú)。順益興聯(lián)行工作人員：“這個(gè)多少錢(qián)？”

    老高：“這個(gè)一萬(wàn)五�！� 順益興聯(lián)行工作人員：“這個(gè)戶(hù)型有沒(méi)有1萬(wàn)四賣(mài)的？” 老高：“沒(méi)有。”

    天誠(chéng)廣信房產(chǎn)中介工作人員：“那就13000到14500，只能這價(jià)了，你要賣(mài)貴了，要扛著就扛著�！�

    順益興聯(lián)行工作人員：“你說(shuō)像你那個(gè)西南向的3居室，14800絕對(duì)不可能�！� 鏈家地產(chǎn)工作人員：“13000差不多吧，再一個(gè)你還得朝向好點(diǎn)，朝向不好也不好賣(mài)。”

    幾家中介跑下來(lái)，老高有點(diǎn)失望，中介給出的的價(jià)格一家比一家低，不光價(jià)格低，中介的生意也是意想不到的差。順益興聯(lián)行工作人員說(shuō)，1月2月一套沒(méi)有，3月份賣(mài)了兩套，所有的周邊的公司，所有公司賣(mài)了兩套。老高沒(méi)有想到房?jī)r(jià)下來(lái)了，中介的生意還這么差，要是照這個(gè)速度，自己手里的20多套房子還不一定什么時(shí)候能賣(mài)出去呢。順益興聯(lián)行工作人員：“07年我們?nèi)狈孔�，不缺客�?hù)，08年是不缺房子，缺客戶(hù)�！�

    工作人員告訴老高，不是他們故意把價(jià)格說(shuō)低，而是現(xiàn)在登記賣(mài)房子的客戶(hù)突然之間就冒出一大批，在他們的內(nèi)部網(wǎng)站上，美景東方這個(gè)樓盤(pán)就有400多套房子等待出手。美景東方總共才有2000多套現(xiàn)房，400多套房子等待出售就相當(dāng)于5分之一都是空著的，這還不算去年已經(jīng)賣(mài)掉的房子，老高有些措手不及，顯然急于出手的不光是老高，投資客們都察覺(jué)了到這個(gè)市場(chǎng)的變化，雖然老鄉(xiāng)們委托給老高的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于13000元/平米，老高也只好把所有的房子都在這里做了登記，希望能早些賣(mài)出去。

    老高的一筆房產(chǎn)帳

    春江水暖鴨先知，北京樓市究竟是熱是冷？像老高這種整天泡在樓市里的職業(yè)房蟲(chóng)最敏感，他連跑了幾家中介，都說(shuō)現(xiàn)在的房子即使殺價(jià)也很難賣(mài)的動(dòng)，而北京的統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月房屋銷(xiāo)售面積同比下降了54%，全市銷(xiāo)售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%，其中，4月份當(dāng)月銷(xiāo)售住宅4619套，比3月減少502套。老高說(shuō)自己屬于先知先覺(jué)的人，判斷房?jī)r(jià)是否有上漲空間有很多依據(jù)，在他看來(lái)，市場(chǎng)上的細(xì)微變化都是信號(hào)，除了市場(chǎng)冷清的人氣，他還給我們另外算了一筆帳。來(lái)看看算出了什么？老高：“實(shí)際上按照現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，貸款就不合適了，原來(lái)你買(mǎi)一套房，是100平方，是5000多，50萬(wàn)能買(mǎi)出來(lái)了，貸款給你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠銀行40萬(wàn)，欠40萬(wàn)是平均一個(gè)月交3000來(lái)塊錢(qián)。”

    在老高看來(lái)，如果100平米的房子漲到1萬(wàn)元/平米，首付不變，還是20％，每個(gè)月連本帶息就要交6000元，要是漲到1.5萬(wàn)元/平米，每個(gè)月就要交9000元，如果再加上利息上漲的因素，還有物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等費(fèi)用，每個(gè)月大概要還款1萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字絕非普通百姓能承受得了的，如果不用貸款，150萬(wàn)元全款買(mǎi)房，老高也覺(jué)得不劃算。老高算了這樣一筆賬，月租3300元，一年可租39600元，扣除1萬(wàn)塊錢(qián)的中介費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，還剩下29600元，如果一年當(dāng)中再空轉(zhuǎn)一個(gè)月，就只剩下26300元，相比之下，現(xiàn)在銀行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是150萬(wàn)存銀行五年，就能拿回40多萬(wàn)元的利息，這比吃租金合算多了，如果五年之內(nèi)，這房?jī)r(jià)漲不到2萬(wàn)/平米，買(mǎi)房子實(shí)際上是吃虧的。老高溫州老鄉(xiāng)的一套房子，大三居，廚房衛(wèi)生間地板都裝修好了，邊出租，邊等待合適的價(jià)格出售，為了方便出租，老高買(mǎi)了新的空調(diào)和電視，還添置了簡(jiǎn)單的家具，但是現(xiàn)在房子想出手了，卻賣(mài)不掉了。還款壓力加大、租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不起房貸，這在精明的溫州人眼里就是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，這說(shuō)明逃離市場(chǎng)的時(shí)候到了，但是顯然出貨的人太多，房子就賣(mài)不掉也很難租出去，這房子已經(jīng)空了快兩個(gè)月了，老高非常著急。

    為了讓這個(gè)房子更加醒目，老高在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告，看著對(duì)面就要蓋起來(lái)的新樓，他對(duì)能否租出去一點(diǎn)底都沒(méi)有，更別說(shuō)是賣(mài)出去了。窗外的這片工地是美景東方的三期，房子已經(jīng)蓋起一些，廣告也已經(jīng)打出去，但是還沒(méi)有開(kāi)始賣(mài)，美景東方的三期暫定的價(jià)格是每平米1.8萬(wàn)元，但是老高很懷疑這個(gè)價(jià)格能否把房子賣(mài)出去。五一之后，美景東方的開(kāi)盤(pán)價(jià)定為17000元每平米，這比4月份的價(jià)格每平米降了1000元，老高家離美景東方不遠(yuǎn)，從他們家往外面看，就是一大片臨時(shí)建筑，在老高看來(lái)，這些地方將來(lái)都是可以蓋樓房的。而在老高家的另一面，正在建設(shè)中的樓盤(pán)已經(jīng)是密密麻麻。為了了解樓市行情，老高經(jīng)常到各大樓盤(pán)打探消息，整個(gè)北京城幾乎都跑遍了，他發(fā)現(xiàn)中介的生意都不太好做，在一個(gè)小區(qū)的門(mén)口，房屋買(mǎi)賣(mài)的信息把一個(gè)布告欄層層疊疊地覆蓋起來(lái)，就在一個(gè)布告欄對(duì)面的中介機(jī)構(gòu)是冷冷清清，很多人看看就走了，在世紀(jì)東方城，一個(gè)中介的工作人員告訴老高說(shuō)現(xiàn)在房主已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)了。

    數(shù)據(jù)顯示，2004年，北京市竣工商品房面積為3067萬(wàn)平方米；2005年為4679.2萬(wàn)平方米；2006年為4651萬(wàn)平方米，2007年為3342.1萬(wàn)平方米。老高注意到，北京市區(qū)到處可見(jiàn)大型的住宅樓盤(pán)。一個(gè)正在建設(shè)中的工地在南二環(huán)之內(nèi)，路的盡頭就是北京西客站的南廣場(chǎng)，工地的旁邊就是低矮的平房，他們正等著拆遷；西二環(huán)，名叫“金融新中心”的樓盤(pán)也在加緊施工。在房?jī)r(jià)一天天走高的情況下，這么多的住宅樓和大片的空地讓老高對(duì)近期的市場(chǎng)一點(diǎn)也不樂(lè)觀。老高：“我看蓋樓現(xiàn)在總有一天飽滿(mǎn)的時(shí)候�！�

    北京樓市的現(xiàn)狀，炒房人改何去何從？

    剛才老高算了一筆房產(chǎn)賬，照他這個(gè)算法，眼下無(wú)論炒房還是租房，其實(shí)都在虧錢(qián)，冷清的中介、無(wú)人問(wèn)津的出租房，密密麻麻的新樓盤(pán)，在老高看來(lái)，每一個(gè)細(xì)節(jié)帶來(lái)的都不是什么好消息，北京樓市出現(xiàn)這樣的一幕，老高之前也做好了心理準(zhǔn)備，但他沒(méi)想到這些變化會(huì)來(lái)的這樣快，完全打亂了他的腳步，繼續(xù)來(lái)看看老高的炒房經(jīng)歷。老高把手里的20多套房子在幾家中介公司登了記，但一直沒(méi)有生意上門(mén)，一周后，老高終于有些坐不住，他打算到熟悉的中介公司去打探一下虛實(shí)，但工作人員的一席話(huà)，讓他有些心涼。海利盈地產(chǎn)工作人員：“我去年收的房子，現(xiàn)在還沒(méi)賣(mài)呢，我一個(gè)月是3%的息，我在這坐一天，我就有800塊錢(qián)給他。”

    順益興聯(lián)工作人員：“我跟你說(shuō)實(shí)話(huà)，今年順益興震動(dòng)挺大的，以前一直保持收房的業(yè)務(wù)，去年10月老板從深圳考察回來(lái)全停了不收了，到11月底的時(shí)候，看上套房子，老板說(shuō)真不能收了，我說(shuō)不收我們這沒(méi)飯吃，我們不干了，我說(shuō)不行，得收房，因?yàn)樗�不知道，我把錢(qián)給房東已經(jīng)下下去了，沒(méi)辦法了，收了，現(xiàn)在那個(gè)房子壓了那了，我們現(xiàn)在收不了。”

    這些中介是因?yàn)楹屠细呤煜げ耪f(shuō)了實(shí)話(huà)，加上兩個(gè)人的說(shuō)法基本一致，這讓老高心里很不安，有實(shí)力的公司都覺(jué)得未來(lái)充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)，他決定給老鄉(xiāng)們打個(gè)電話(huà)，告訴他們這邊的真實(shí)情況。老高：“真的賣(mài)不了必須要降價(jià)，就掉價(jià)賣(mài)，要不掉價(jià)賣(mài)，老在那里不行啊�！�

    房子賣(mài)不掉，老高的中介費(fèi)就拿不到，但這些老高還不是特別在乎，畢竟不是自己的房子，真正讓老高著急的是位于國(guó)貿(mào)附近的富力城，那邊的兩套房子都是自己家的，老高決定再去富力城打探一下。麥田房產(chǎn)工作人員：“現(xiàn)在像新房子就是2萬(wàn)上下，就2萬(wàn)到21000左右�！�

    老高：“那差3000了�！� 麥田房產(chǎn)工作人員：“以后價(jià)格肯定是要下調(diào)的，如果你說(shuō)按這樣的價(jià)格的確比較少人看房�！� 記者：“現(xiàn)在說(shuō)到21000，你接受嗎？”

    老高：“我看還降，回家商量商量吧�！� 記者：“原來(lái)你的心理價(jià)位是多少？22000？”

    老高：“22000，他原來(lái)打電話(huà)給我就22000，他就有顧客要，現(xiàn)在21000還考慮考慮有沒(méi)有人要�！� 老高：“再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，走吧，上別的公司看看，走�！�

    （十分鐘后，沒(méi)有結(jié)果，老高很失望。）老高的房子在2007年的時(shí)候想2.2萬(wàn)一平米賣(mài)出去，但那個(gè)時(shí)候老高把房子租出去了，又想可能房?jī)r(jià)還要漲，就沒(méi)有著急，現(xiàn)在房子空出來(lái)了，沒(méi)想到房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了2萬(wàn)元以下。在21世紀(jì)門(mén)店的布告上，依然還有賣(mài)到23000的房子，但工作人員告訴老高，房?jī)r(jià)早就降了�？磥�(lái)房?jī)r(jià)是很難漲上去了，但要降價(jià)賣(mài)，老高還是有些不甘心。老高：“這個(gè)月賣(mài)了幾套？”

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員：“4月份到現(xiàn)在了租賃的做得還可以，奧運(yùn)會(huì)，租房子肯定挺火的，但是到現(xiàn)在快半個(gè)月了，我們可以實(shí)話(huà)跟您說(shuō)，一個(gè)買(mǎi)賣(mài)都沒(méi)簽�！�

    老高：“這四個(gè)月？” 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員：“不是，就4月份一個(gè)月。” 老高：“那頭幾個(gè)月呢？”

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員：“3月份我們簽了3套買(mǎi)賣(mài)，2個(gè)富力城的，一個(gè)蘋(píng)果社區(qū)的�！�

    中介的工作人員告訴老高，房子賣(mài)不掉的主要原因就是現(xiàn)在等著賣(mài)房子的人太多了，買(mǎi)房子的人反而在觀望了。記者：“現(xiàn)在出房子的有多少？”

    中介工作人員：“今年有500套。” 記者：“500套��？整個(gè)富力城？去年呢？” 中介工作人員：“100多�！�

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院二手房研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房的價(jià)格指數(shù)從2005年開(kāi)始上漲，到2007年底達(dá)到高峰，今年一季度一直持下降態(tài)勢(shì)。來(lái)自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在掛牌量最高的十家樓盤(pán)中，最高的國(guó)美第一城達(dá)到647套，富力城排第二，585套，在這十家最活躍的樓盤(pán)中，有七家樓盤(pán)的價(jià)格出現(xiàn)了下跌，下跌的時(shí)間大約都在2007年年底。而老高在各個(gè)中介得到了一致的信號(hào)，就是投資客們覺(jué)得房?jī)r(jià)到頂了，紛紛出手拋盤(pán)，老高說(shuō)實(shí)在沒(méi)有辦法也只能降價(jià)賣(mài)房了。老高：“著急，真的賣(mài)不了掉價(jià)賣(mài)�！�

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