"5·12"強(qiáng)震波及地產(chǎn)。是關(guān)注建筑抗震水準(zhǔn)，是顛覆原有的消費(fèi)心理，還是重新審視地產(chǎn)投資保值增值性？一時(shí)眾說(shuō)紛紜。

　　樓市震不垮

　　就房地產(chǎn)業(yè)而言，地震會(huì)造成什么樣的影響？這個(gè)話題讓近期眾多置業(yè)者熱議。
　　有人認(rèn)為，災(zāi)區(qū)大量基礎(chǔ)設(shè)施有待重建，對(duì)鋼筋、水泥、砂石等建筑原材料突然放大性的需求，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致建筑材料價(jià)格的上漲。另外，通過(guò)這次地震，將來(lái)的房屋建設(shè)抗震功能一定會(huì)被特別重視，這點(diǎn)也會(huì)帶來(lái)建筑成本的提高，從而引起房?jī)r(jià)上漲。

　　也有觀點(diǎn)說(shuō)，汶川地震使人們重新審視房地產(chǎn)行業(yè)，提高了人們的安全意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，置業(yè)者深切感到，這種最安全，最保值的投資行為在天災(zāi)面前如此的不堪一擊。這樣，很多投資客會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)脫身，從而改變供求關(guān)系，置業(yè)者會(huì)考慮房屋的安全質(zhì)量問(wèn)題，有可能加劇觀望心理。這些不可預(yù)料的因素也將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

　　看漲與看跌的置業(yè)人群各持己見(jiàn)，各有各的理由。但是筆者認(rèn)為，目前川渝房地產(chǎn)降溫已成定局，降溫不等于房?jī)r(jià)會(huì)降，更不代表會(huì)影響到中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。災(zāi)區(qū)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)減緩了房屋的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)程，雖然這種現(xiàn)象波及面很廣，并且會(huì)加重部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面，導(dǎo)致短暫的成交量萎縮。不過(guò)絕大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為隨著災(zāi)后重建工作的逐步開(kāi)展，市場(chǎng)的需求量反而會(huì)有一個(gè)反彈。

　　根據(jù)相關(guān)方面的部署，大規(guī)模的災(zāi)后重建工作是以解決受災(zāi)群眾實(shí)際問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)的，在政策范圍內(nèi)不會(huì)引起房?jī)r(jià)的明顯波動(dòng)。從另一個(gè)角度來(lái)看，本已是多事之秋，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，相信這也不是相關(guān)決策部門(mén)愿意看到的。

　　規(guī)避地震的購(gòu)房攻略

　　此次在四川汶川發(fā)生的８級(jí)地震，波及范圍之大、震感之強(qiáng)、死傷和損失之慘重，都讓人沉痛和深思。

　　在這次地震中的新聞報(bào)道里，常常出現(xiàn)房屋崩塌斷瓦殘?jiān)�的�?huà)面，那些不符合地震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建筑都倒塌了，而那些能滿足地震設(shè)計(jì)要求的建筑總算得以留存，可見(jiàn)建筑如果嚴(yán)格執(zhí)行建筑標(biāo)準(zhǔn)，抗震能力就會(huì)更強(qiáng)一些，也能更有效地保證住戶的安全。

　　建筑需要避震，房屋設(shè)計(jì)和構(gòu)筑需嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建筑防震規(guī)范，這也是災(zāi)難后總結(jié)的嚴(yán)肅結(jié)論。我國(guó)最高建筑抗震設(shè)防烈度是９度，如果開(kāi)發(fā)商能嚴(yán)格按照建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，將很大程度的保證住戶的安全。

　　目前品質(zhì)較高的高層住宅標(biāo)明抗震８度，一般性經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的住宅建筑在７度�？拐穑付炔⒎鞘侵改艿钟�８級(jí)地震，大體相當(dāng)于能抵御６級(jí)左右震中區(qū)的破壞烈度，抗震７度大體相當(dāng)于能抵御５級(jí)左右震中區(qū)的破壞烈度，因此只要購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)和驗(yàn)收的建筑，深圳不在地震烈度帶上，８度左右的抗震等級(jí)就已經(jīng)足夠安全。

　　住宅市場(chǎng)常見(jiàn)的建筑結(jié)構(gòu)形式主要包括磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)以及部分別墅項(xiàng)目采用的木結(jié)構(gòu)。從抗震標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，這些結(jié)構(gòu)都能達(dá)到８度。但從安全系數(shù)方面，輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)屬于柔性連接，在發(fā)生強(qiáng)烈地震的時(shí)候，只會(huì)出現(xiàn)變形但不會(huì)崩塌、斷裂。而全框架剪力墻結(jié)構(gòu)是目前最好的建筑形式，抗震度較高、安全性好，但建好之后其結(jié)構(gòu)不可隨意改動(dòng)，所以在裝修房屋時(shí)要特別注意。

　　根據(jù)避震常識(shí)，通常來(lái)說(shuō)選擇以下類型住宅安全指數(shù)會(huì)更高。

　　靠近大型廣場(chǎng)、公園的項(xiàng)目在地震時(shí)具備更便利的避震條件，業(yè)主能夠在最短的時(shí)間里到達(dá)安全區(qū)域，未來(lái)可能受到更多的關(guān)注和肯定。其次就是低密度住宅，樓層的高矮也決定震感的強(qiáng)弱，樓層越高震感越強(qiáng)，樓層越低震感越弱，地震逃生時(shí)不能坐電梯，所以樓層矮的也便于疏散，這也是別墅，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ等高端住宅的優(yōu)勢(shì)所在。

　　震后房地產(chǎn)投資三大變化

　　房地產(chǎn)還值不值得投資？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降？什么樣的房子有永久的價(jià)值？汶川強(qiáng)震過(guò)后，人們開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行新的思考。汶川大地震是一場(chǎng)巨大的自然災(zāi)害，它對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體影響可能并不很大，但是對(duì)于一些觀念，比如房地產(chǎn)投資觀念，肯定有一些影響。

　　主要有三大變化。

　　其一，投資觀念會(huì)有變化。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，一般而言，不動(dòng)產(chǎn)是相當(dāng)穩(wěn)定的投資品。但在自然災(zāi)害面前，我們不僅感到生命的脆弱，也感到房地產(chǎn)的脆弱。更重要的是，地震加劇了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，同時(shí)ＣＰＩ不斷走高，人們進(jìn)行大宗投資就會(huì)更加的慎重，至少不可能像以前那樣瘋狂。

　　由此而來(lái)的是第二個(gè)問(wèn)題，投資時(shí)間會(huì)延后。地震，不僅不會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，可能會(huì)刺激經(jīng)濟(jì)新的發(fā)展，但房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能受到影響。據(jù)資料顯示，日本當(dāng)年地震災(zāi)害中，也有過(guò)房?jī)r(jià)急速下降的情況，這次汶川地震，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)也可能造成影響。

　　第三，投資要求更高。非典過(guò)后，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、通風(fēng)等有新的要求。震后，人們特別是對(duì)建筑的質(zhì)量以及安全性更加在意。在這次大地震中，質(zhì)量?jī)?yōu)秀的建筑，不僅挽救了人的生命，還都大大降低災(zāi)害造成的損失。這將是選擇房地產(chǎn)投資的一個(gè)因素。在一些地震多發(fā)國(guó)家，比如日本，地震并不會(huì)造成那么多的生命消失，為什么？因?yàn)槠浣ㄖ�質(zhì)量很好，有防震設(shè)計(jì)；并且政府讓大多數(shù)人有能力低成本購(gòu)買(mǎi)防地震設(shè)計(jì)的房子。

　　最重要的是，通過(guò)大地震，人們認(rèn)識(shí)到生命脆弱與無(wú)助，認(rèn)識(shí)到要理解自然與生命的關(guān)系，進(jìn)而改變自己的消費(fèi)觀。通過(guò)地震，人們認(rèn)識(shí)到要學(xué)會(huì)享受生活，正確地理解金錢(qián)。盡管深圳不處于地震帶，但是有些影響是心理上的，是確實(shí)存在的，而商機(jī)就在這些變化中。

　　汶川地震讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新時(shí)代

　　一場(chǎng)強(qiáng)震無(wú)疑為房地產(chǎn)界敲響了警鐘。

　　重開(kāi)發(fā)輕管理、輕服務(wù)……一直是房地產(chǎn)界的通病，例如地震后房產(chǎn)的損失如何管理等等，在這場(chǎng)地震之后都納入到理性思考的范疇。這種反思的結(jié)果是導(dǎo)致了新的拐點(diǎn)群，比如：責(zé)任拐點(diǎn)、服務(wù)拐點(diǎn)、營(yíng)銷拐點(diǎn)、品牌拐點(diǎn)、政策拐點(diǎn)等。

　　一直以來(lái)房地產(chǎn)管理體制就沒(méi)有發(fā)生太大的改變，雖然金融手段開(kāi)始奏效，明顯是外部的因素所致，沒(méi)有從內(nèi)部形成一個(gè)作用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)變革的內(nèi)因。解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題必須從多方面抑制房地產(chǎn)的非理性需求，而汶川地震無(wú)疑讓這個(gè)理性需求拐點(diǎn)出現(xiàn)。人們開(kāi)始重新審視生活的意義：是為房子生存，還是因?yàn)橛蟹孔涌梢愿�好地生存�?/P>

　　５月份，一直以來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年的"風(fēng)向月"，在各方面因素的影響下，廣州、深圳兩地樓盤(pán)開(kāi)始兩極分化，跟漲的中檔樓盤(pán)開(kāi)始大幅度下降，預(yù)示價(jià)格回顧理性。廣州、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)都開(kāi)始重視產(chǎn)品的"價(jià)值營(yíng)銷"。營(yíng)銷不再是吸引注意力，而是系統(tǒng)地為不同的"階層"解決真正需求。

　　有人認(rèn)為理性需求就是降房?jī)r(jià)，這種想法未免偏執(zhí)。筆者認(rèn)為真正的理性是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，這種分化就是讓"市場(chǎng)化管理"、"強(qiáng)制性管理"與"保障性管理"各自承擔(dān)使命：以市場(chǎng)化管理豪宅市場(chǎng)，用來(lái)滿足富裕階層的居住要求。用保障性手段來(lái)保障低收入人群的居住權(quán)益。還有一種住房應(yīng)該實(shí)行"強(qiáng)制性管理"，也就是未來(lái)中產(chǎn)階層的主流用房。

　　再聯(lián)系汶川地震，可以說(shuō)一種新的"生活方式定位"建立了：即準(zhǔn)確衡量各自的置業(yè)水準(zhǔn)，嘗試去尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)中的"臺(tái)階"。

　　汶川地震已經(jīng)影響到置業(yè)者的心態(tài)，并加劇中國(guó)置業(yè)者階層的分化與定位。也因此讓房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入解決不同階層需求的時(shí)代。

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