隨著5月銷售旺季的到來，各地開發(fā)商趁著"5.1春交會"的機會加大了推盤力度，從我們監(jiān)測的幾個城市的成交情況來看，最近兩周銷量總體上也出現(xiàn)了不同程度的上升。但總體來看，市場并未出現(xiàn)井噴行情，各地成交量只是勉強達到3月下旬高峰期的水平，市場在傳統(tǒng)的銷售旺季僅出現(xiàn)出了弱勢反彈行情，調(diào)整將不可避免的進入下半年。

　　房地產(chǎn)行業(yè)07年的預(yù)收賬款占營業(yè)收入的53%，假如08年的預(yù)收賬款占營業(yè)收入的25%，若08年營業(yè)收入要保持20%的增長率，可以承受實際銷售收入（含預(yù)收賬款）下降22.4%的幅度。目前北京、廣州、深圳、武漢等地銷量下降幅度遠高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅。雖然各城市房屋價格總體上較07年要高，但08年營業(yè)收入要實現(xiàn)20%的增長目標還需要下半年的銷量狀況明顯好轉(zhuǎn)。因此我們認為這一增長目標可能問題不大，但存在一定的壓力。但若要求09年營業(yè)收入再增長20%，假設(shè)預(yù)收賬款占營業(yè)收入20%的比重，09年實際銷售收入需增長47.2%，這還未考慮成本上升帶來的利潤增長壓力，因此09年的業(yè)績增長在目前看來，顯然存在一定的不確定性。

　　鑒于上述對行業(yè)的謹慎態(tài)度，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)的整體性買入機會還需等待。房地產(chǎn)行業(yè)目前的PE在18-20倍之間，估值的確較低，但這也反應(yīng)了市場對行業(yè)09年業(yè)績的擔憂，因此有其合理性。我們認為，在行業(yè)走勢尚不明朗的情況下，應(yīng)該尋找業(yè)績增長較為確定的地產(chǎn)股。同時，地產(chǎn)股近期走勢與房地產(chǎn)市場的短期走勢呈現(xiàn)較強的相關(guān)性，激進的投資者可以適當把握階段性的機會。綜上所述，維持對行業(yè)"謹慎推薦"的投資評級，個股方面，推薦萬科、冠城大通、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)。

　　一、我們的觀點

　　1.1五月弱勢反彈，樓市調(diào)整步入下半年

　　隨著5月銷售旺季的到來，各地開發(fā)商趁著"5.1春交會"的機會加大了推盤力度，從我們監(jiān)測的幾個城市的成交情況來看，最近兩周銷量總體上也出現(xiàn)了不同程度的上升。具體來看，由于成交數(shù)據(jù)備份滯后的原因，各地5.1期間成交量并未放大，而是在5.1之后的一周出現(xiàn)了成交量大幅上升的情況，但該周的新增供應(yīng)量基本上都出現(xiàn)了大幅下跌的情況，后市不容樂觀�？傮w來看，市場并未出現(xiàn)井噴行情，各地成交量只是勉強達到3月下旬高峰期的水平，市場在傳統(tǒng)的銷售旺季僅出現(xiàn)出了弱勢反彈行情，調(diào)整將不可避免的進入下半年。

　　一線城市中，北京成交量略有上升，價格繼續(xù)上漲。但08年一季度，北京現(xiàn)房成交72萬平米，期房成交102萬平米，總成交面積174萬平米，較07年一季度總成交面積322.75萬平米（現(xiàn)房87.18萬平米，期房235.57萬平米）下跌了46%。深圳4月份的房價環(huán)比下跌12.4%，達到去年3月份的水平，1-4月份的銷量同比下降66%。上海情況相對要好，但在房價繼續(xù)上漲的情況下，成交量出現(xiàn)下降趨勢，初步統(tǒng)計，4月份成交面積約140萬平米，較3月份下降17%，較去年同期下降25.8%，量價背離現(xiàn)象加劇。

　　二線城市中，杭州、武漢、廈門成交量有所上升，但這并不意味著這些城市已經(jīng)回暖。杭州同期推盤量的增長幅度遠大于成交量的增長幅度，武漢、廈門也并未出現(xiàn)明顯市場回暖的跡象，市場觀望氣氛依然濃厚。天津、重慶近兩周的銷量則有所下降，這兩個城市在前期的表現(xiàn)相對要樂觀，而現(xiàn)在看來，觀望情緒有加劇跡象。

　　值得注意的是，深圳市場在短期內(nèi)從價格高漲時的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向價格下跌過程中的供大于求，以事實證明房地產(chǎn)行業(yè)具備需求彈性大的特點。目前上海、北京等大城市價格繼續(xù)在上漲，樂觀者也用供不應(yīng)求來支持其房價將繼續(xù)快速上漲或者肯定不會下跌的觀點，但忘記了市場一旦出現(xiàn)調(diào)整，大量需求（投資退出，自住推遲）在短期內(nèi)將突然消失，從而使市場迅速轉(zhuǎn)向供大于求。

　　1.2尋找確定性個股，把握階段性行情

　　房地產(chǎn)行業(yè)07年的預(yù)收賬款占營業(yè)收入的53%，假設(shè)08年的預(yù)收賬款占營業(yè)收入的25%（由于會計法規(guī)要求在竣工驗收并入伙后才能確認收入，從銷售到確認收入需要一段時間，所以預(yù)收賬款一定會存在，不可能全部結(jié)轉(zhuǎn)，03、04年預(yù)收賬款約占營業(yè)收入的30%），若08年營業(yè)收入要保持20%的增長率，可以承受實際銷售收入（含預(yù)收賬款）下降22.4%的幅度。目前北京、廣州、深圳、武漢等地銷量下降幅度遠高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅，雖然各城市房屋價格總體上較07年要高，但08年營業(yè)收入要實現(xiàn)20%的增長目標還需要下半年的銷量狀況明顯好轉(zhuǎn)。因此，我們認為這一增長目標可能問題不大，但存在一定的壓力。但若要求09年營業(yè)收入再增長20%，假設(shè)預(yù)收賬款占營業(yè)收入20%的比重，09年實際銷售收入需增長47.2%，這還未考慮成本上升帶來的利潤壓力，因此09年的業(yè)績增長在目前看來，顯然存在一定的不確定性。

　　鑒于上述對行業(yè)的謹慎態(tài)度，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)的整體性買入機會還需等待。房地產(chǎn)行業(yè)目前的PE在18-20倍之間，估值的確較低，但這也反應(yīng)了市場對行業(yè)09年業(yè)績的擔憂，因此有其合理性。我們認為，在行業(yè)走勢尚不明朗的情況下，應(yīng)該尋找業(yè)績增長較為確定的地產(chǎn)股。同時，地產(chǎn)股近期走勢與房地產(chǎn)市場的短期走勢呈現(xiàn)較強的相關(guān)性，激進的投資者可以適當把握階段性的機會。綜上所述，維持對行業(yè)"謹慎推薦"的投資評級，個股方面，推薦萬科、冠城大通、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等。

　　二、政策及熱點評述

　　2.1深圳、廣州叫停樓市分期首付

　　主要內(nèi)容及點評：

　　4月份，深圳寶安區(qū)航程國際公寓推出優(yōu)惠措施：只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續(xù)，另外一成首付由開發(fā)商先期墊付，到交樓之日再補齊。龍崗區(qū)的龍翔花園也推出贈送一半首付的優(yōu)惠活動。此外，廣州在4月份及5.1期間也出現(xiàn)了類似的分期首付的促銷活動。分期首付的促銷活動被媒體報道后，引起了銀行監(jiān)管部門及政府相關(guān)部門的注意。深圳市國土房管局已于近日正式叫停分期首付，并向全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)文，禁止分期首付行為，上述促銷樓盤隨后也停止了墊付首付款的行為。同樣，廣州市國土房管局在4月29日首次明確表示，禁止分期首付等違反國家房貸政策的銷售形式，并在"五一"期間組織專項檢查。在隨后進行的大規(guī)模檢查中，廣州市國土房管局勒令3家開發(fā)商停止采用"開發(fā)商墊付一兩成首期款，買家分期首付"的方式促銷樓盤。于此同時，廣東銀監(jiān)局已開始對商業(yè)銀行住房貸款情況進行摸底調(diào)查。

　　"房貸新政"后，深圳、廣州成為此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)。由于投資者退出樓市，而房價過高導(dǎo)致有效需求不足，加上市場預(yù)期發(fā)生變化，因此，盡管房價不斷下跌，但成交仍然較為清淡，看房的遠比買房的多。為此，開發(fā)商針對這部分購買力不足的需求者推出"分期首付"的促銷手段，意圖降低購房門檻，從而促進銷售。與直接降價相比，損失的僅僅是墊付款的資金利息，相對小的多。

　　開發(fā)商的這一促銷手段實際上是為了規(guī)避國家的宏觀調(diào)控政策，進而可能會使得對樓市的調(diào)控效果大打折扣。類似的情況在香港也發(fā)生過，1991-1992年，香港房價漲勢凌厲，1991年8月、12月港府連出政策打擊炒樓，包括最高貸款從9成降到7成，炒風開始收斂，中小型樓價開始下調(diào)。但部分開發(fā)商隨后自行將按揭比例由7成提高為9成（即墊付部分首付款），以促進銷售，在此刺激下，中小型住宅售價繼續(xù)攀升。

　　政府叫停"分期首付"行為有利于鞏固調(diào)控成果，也有利于防范金融風險。同時也從另一個方面說明，市場不要寄希望于政府會在短期內(nèi)放松銀根，從而使房地產(chǎn)行業(yè)立即反彈轉(zhuǎn)暖。

　　2.2存款準備金率上調(diào)至16.5%，房地產(chǎn)繼續(xù)遭遇緊縮政策

　　主要內(nèi)容及點評：

　　由于CPI指數(shù)連續(xù)高位運行，經(jīng)濟過熱未有明顯放緩跡象，央行在一個月內(nèi)兩度上調(diào)存款準備金率。4月16日，統(tǒng)計局公布3月份的CPI指數(shù)為8.3，央行在消息公布后立即宣布從4月25起上調(diào)存款準備金率0.5個百分點至16%。5月12日，統(tǒng)計局公布4月份CPI指數(shù)為8.5，央行隨后宣布從5月20日起上調(diào)存款準備金率至16.5%。

　　我們認為，從事件上來看，央行提高銀行存款準備金率，并非針對房地產(chǎn)行業(yè)，但對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不可小覷。房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟的相關(guān)性很強，宏觀經(jīng)濟過熱時行業(yè)往往處于周期的頂峰，當宏觀經(jīng)濟遭遇緊縮調(diào)控時，房地產(chǎn)行業(yè)也往往首遭其沖。首先，提高存款準備金率使房地產(chǎn)行業(yè)貸款規(guī)模進一步緊縮。此前，在三亞的博鰲論壇上，有開發(fā)商放出了"要死也是銀行先死"的言論，這使銀行提高了警惕，以免被開發(fā)商綁架，開發(fā)商取得貸款將更加困難。為避免資金鏈斷裂，開發(fā)商最好的辦法是加快銷售，以促進資金回籠，這將加大市場的供應(yīng)量。其次，深圳、東莞等地近日不斷曝出炒家斷供的消息，銀行對按揭貸款也將更為謹慎，將在一定程度上遏制市場需求。因此，銀根緊縮將加劇樓市在短期內(nèi)供大于求的狀況，調(diào)整將繼續(xù)進行。

　　2.3閑置土地處置將成今年土地督察重點

　　4月29日，國土資源部下發(fā)《2008年國家土地督察重點工作安排的通知》，要求鞏固百日行動成果，嚴防違規(guī)違法用地行為反彈。根據(jù)《通知》，今年國家土地督察將開展重點地區(qū)批而未供和閑置土地處置、土地出讓制度實施、供地政策執(zhí)行情況等督察。

　　4月30日，國土資源部公布了《土地違法案件查處辦法》，明確了查處土地違法案件的責任單位及部門，理清了受案和立案、調(diào)查和處理及送達和執(zhí)行的處理程序。

　　5月7日，國家土地總督察辦公室發(fā)布了國家土地總督察公告（第1號）：自2006年7月建立國家土地督察制度以來，國土資源部向地方派駐了9個國家土地督察局，在2007年的督察整改工作中，共撤銷違規(guī)違法設(shè)立的各類開發(fā)園區(qū)及其管委會63個，退還非法占用的土地2500多畝，拆除非法建（構(gòu)）筑物600多萬平方米，沒收非法建（構(gòu)）筑物290多萬平方米，罰款5.06億元；處理閑置土地23萬多畝，其中收回閑置土地3266宗，面積3.87萬畝。

　　從上述信息可以看出，政府將繼續(xù)加強土地管理及調(diào)控力度，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)心的閑置土地問題。事實上，國土資源部在1999年4月份就通過并頒布了《閑置土地處置辦法》，對閑置土地作了定義：

　　具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

　�。�1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

　�。�2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　該辦法也規(guī)定了對閑置土地的處置辦法，但各地政府并未嚴格執(zhí)行。在近幾年房價快速上漲、需求不斷增加的情況下，開發(fā)商卻大量囤積土地，加劇了市場供不應(yīng)求的狀況，進而在房價的暴漲中獲取了巨大的利益。開發(fā)商的土地囤積行為擾亂了市場秩序，也嚴重影響了宏觀調(diào)控的效果。根據(jù)我們實地調(diào)研了解，各地符合閑置土地條件的土地并不少，但政府要收回或清理閑置土地的難度很大，造成土地閑置的原因各種各樣，背后涉及的利益關(guān)系也錯綜復(fù)雜，對于各地閑置土地能否嚴格按照《閑置土地處置辦法》執(zhí)行，我們?nèi)猿种斏鲬B(tài)度，但政府加大這方面的工作力度，肯定將對開發(fā)商的囤積行為造成較大的壓力，從而促進開發(fā)商加大開發(fā)力度。

　　三、近兩周樓市成交情況回顧

　　3.1北京：價格繼續(xù)小幅上漲，成交量略有放大

　　供應(yīng)情況：近兩周北京住宅（期房）可售面積分別為1109.5、1101萬平米,與前兩周相比有所上升，主要原因是開發(fā)商在5.1期間加大了推盤力度。

　　銷量情況：最近兩周的期房銷售面積分別為14.65、19.12萬平米，有所上升。

　　最近一周成交量接近3月下旬高峰期的水平，但新增供應(yīng)量大幅下降，批準預(yù)售面積12.9萬平方米，環(huán)比下降79.5%。

　　成交價格：近兩周內(nèi)城區(qū)價格大幅上升，分別為22446元/平米、28281元/平米；外城區(qū)價格大幅上升后出現(xiàn)了回落，近兩周的價格分別為18205元/平米、12671元/平米；近郊價格近兩周的價格分別為10239元/平米、10616元/平米；遠郊價格分別為7308元/平米、7795元/平米出現(xiàn)了，上升幅度較大�？傮w上，北京上兩周住宅成交價格呈小幅上升趨勢。

　　銷量與去年同期比較：20008年一季度，北京現(xiàn)房成交72萬平米，期房成交102萬平米，總成交面積174萬平米，較07年一季度總成交面積322.75萬平米（現(xiàn)房87.18萬平米，期房235.57萬平米）下跌了46%。初步統(tǒng)計，4月份期房成交面積約55萬平米，尚未統(tǒng)計現(xiàn)房成交數(shù)據(jù)，但可以肯定銷量同比下降依然非常嚴重。

　　綜合點評：5.1期間，開發(fā)商加大了推盤力度，市場可售面積增加，成交量也有所上升，但反彈力度低于此前的預(yù)計，市場仍將繼續(xù)調(diào)整。

　　3.2上海：實際成交價格繼續(xù)上漲，成交量略有下降

　　供應(yīng)情況：最近兩周住宅可售量分別為563、545.4萬平米，在上漲后出現(xiàn)了回落，供應(yīng)仍以大戶型為主，套均面積分別為134.1、134.3平米。

　　銷量情況：最近兩周的周成交量分別為24.8、39.4萬平米，總體上比前兩周略有下降，但最近一周的成交量接近3月下旬的高峰期水平。

　　成交價格：最近兩周的成交價分別為10014、9072元/平米，價格漲跌幅度較大主要是由于兩周內(nèi)外環(huán)成交比重不一樣所導(dǎo)致。內(nèi)環(huán)以內(nèi)最近兩周的均價分別為30399、30439元/平米；內(nèi)外環(huán)間的價格分別為13335、13436元/平米；外環(huán)以外的價格分析為6597、6689元/平米。實際上，上海最近幾周的成交價格一直在上漲。

　　銷量與去年同期比較：2008年1-4月，上海銷售量與去年同期相比，2月份同比下降24.3%外，1、3月份均下降不到10%，情況好于其它一線城市，但4月份銷量為139萬平米，同比下降約25.8%。

　　綜合點評：4月前兩周，上海商品住宅的銷售均價突然出現(xiàn)歷史最高點，高檔住宅成交比例提高，主要是因為有關(guān)部門對均價2.5萬元/平方米以上的樓盤上市審批在3月份有一定松動。從各區(qū)的成交價來看，從3月初以來，上海各區(qū)域的價格都在上漲，所以近期各周全市統(tǒng)計均價有漲有跌的情況主要是由于成交結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致的。

　　上海最近一周的成交量大幅上升，接近3月高峰期的水平，但反彈力度較小。但初步統(tǒng)計，上海4月份成交量同比下降26%，量價背離的現(xiàn)象開始加劇。

　　3.3深圳：價格繼續(xù)下跌，銷量有所回升

　　供應(yīng)情況：4.28-5.4日，只有1個樓盤入市，新增188套/1.6萬平方米，供應(yīng)大幅減少；5.5-5.11日，也只有一個新盤入市，新增625套/6.6萬平方米。5月銷售旺季已經(jīng)到來，但深圳樓市新增供應(yīng)仍然萎縮嚴重，而根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心的數(shù)據(jù)，4月底市場存量房達340萬平米，全年供應(yīng)量近1000萬平米，約為去年全年成交量的2倍，市場在短期內(nèi)呈現(xiàn)出明顯供大于求的狀態(tài)。

　　成交情況：4.28-5.4日，商品住宅成交總套數(shù)為1430套，環(huán)比大幅上漲67.8%；成交面積為10.8萬平方米，環(huán)比上升51.7%。5.5-5.11日，商品住宅成交總套數(shù)為1321套，成交面積為10.41萬平方米，略有回落。

　　價格情況：4.28-5.4日，成交均價10323元/平方米，環(huán)比下跌10.85%；5.5-5.11日，成交均價為11117元/平方米，環(huán)比上漲7.7%。

　　與去年同期相比：根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，深圳4月份的房價為11927元/平米，環(huán)比下降12.4%，接近去年同期水平，但銷量依舊下滑嚴重，同比下降50.73%，1-4月整體銷量同比下降66%。

　　綜合點評：5.1期間，深圳開發(fā)商加大了推盤力度，雖然并未出現(xiàn)整體性的降價，但推出了一些"特價房"，在一定程度上促進了成交量的上升。深圳最近兩周的成交量均超過了10萬平米，達到了3月高峰期的水平，但市場觀望氣氛依舊濃厚，成交主要集中在中低價房方面，預(yù)計調(diào)整還將持續(xù)一段時間。

　　3.4天津：成交價格略有上升，成交量有所下降

　　銷量情況：4.28-5.4日，商品住宅成交套數(shù)為908套，成交面積為9.62萬平方米，分別環(huán)比下降26.42%和26.34%；5.5-5.11日，商品住宅成交套數(shù)為1078套，成交面積為11.47萬平方米，環(huán)比上漲18.72%和19.23%。

　　價格情況：4.28-5.4日，成交價格達7575元/平方米，環(huán)比上升8.06%；5.5-5.11日，商品住宅成交價格為7189元/平米，環(huán)比下降5.1%。

　　綜合點評：3月下旬以來，天津住宅價格總體運行平穩(wěn)，近兩周略有上漲。成交量方面，初步統(tǒng)計，4月份住宅成交量約48萬平米，環(huán)比下降10.2%，同比下降28.5%，較3月份5%的同比下降幅度大幅加大。

　　3.5杭州：價格正�；芈�，成交量漲幅小于供應(yīng)量漲幅

　　銷量情況：4.28-5.4日，杭州市八大城區(qū)商品住宅共成交373套，環(huán)比下降34.6％；成交面積為4.3萬平方米，環(huán)比跌幅為21％；5.5-5.11日，商品住宅共成交509套，環(huán)比上升36.5%，成交面積為6萬平方米，環(huán)比上升39.3%。

　　銷售價格：4.28-5.4日，住宅均價為14857元/平方米，環(huán)比下跌33.85%；5.5-5.11日，住宅均價為12941元/平方米，環(huán)比下跌12.9%。

　　綜合點評：杭州最近一周住宅成交面積6萬平米，環(huán)比上升40%，創(chuàng)下今年2月份以來的新高，成交價格12941元/平米，環(huán)比下降12.9%，低于3、4月份的價格，回到2月底的水平，屬于正�；芈�。成交量上升主要原因是繼前一周大量樓盤上市后，上周依然有大量樓盤趕在房交會前上市，新開樓盤達到16個，新批準上市面積為52.8萬平方米，環(huán)比上升超過一倍。在供應(yīng)量大幅上漲的情況下，成交量的上漲速度則相對顯得有些緩慢，說明樓市的觀望氣氛依然比較濃厚，大多數(shù)觀望者仍然在等待著價格的繼續(xù)探底。

　　3.6武漢：促銷推動市場成交，但未改樓市低迷狀態(tài)

　　銷量情況：4.28-5.4日，商品房成交套數(shù)900套，環(huán)比上漲3.6%；成交面積為8.6萬平方米，環(huán)比下降5.3％；5.5-5.11日，商品房成交1490套，環(huán)比上升65.6%；成交面積為14.8萬平方米，環(huán)比上升72.1%。

　　成交價格：4.28-5.4日，商品房成交均價5545元/平方米，環(huán)比下跌2.41％；5.5-5.11日，商品房成交均價為6361元/平方米，環(huán)比上漲14.72%。

　　綜合點評：武漢最近一周住宅價格漲幅較大，主要是由于市中心區(qū)成交的中高檔樓盤成交量增加所致，實際上，5.1期間不少樓盤都存在一定幅度的打折讓利甚至降價的促銷情況。成交量方面，上周大幅上升，主要原因是由于成交數(shù)據(jù)備案滯后所導(dǎo)致，總體來看，武漢樓市仍舊低迷，市場未見明顯回暖跡象。

　　3.7重慶：供應(yīng)大幅增加，銷量反而略有下降

　　銷量情況：4.28-5.4日，商品房成交2217套，環(huán)比下降3.65%；成交面積22.09萬平方米，環(huán)比上升14.87%。5.5-5.11日，成交商品房2402套，環(huán)比上升8.34%，成交面積21.51萬平方米，環(huán)比下降2.63%。

　　價格情況：4.28-5.4日，商品房成交均價為5357元/平方米，環(huán)比上漲32%；5.5-5.11日，成交均價為3740元/平方米，環(huán)比下跌30.2%。

　　綜合點評：重慶近一周供應(yīng)大幅增加，新批預(yù)售面積57.4萬平米，環(huán)比上升121.33%，而成交面積21.51萬平米，環(huán)比下降2.63%，供應(yīng)量大幅增加并未帶來銷量上升。初步統(tǒng)計，4月份成交面積約100萬平米，同比下降28.6%，市場觀望氣氛開始濃厚。最近一周成交均價3740元/平米，環(huán)比下降30%，主要原因是前一周高檔樓盤成交較多，上周價格是正常回歸。

　　3.8廈門：成交量有所上升，成交價格基本穩(wěn)定

　　銷量情況：4.28-5.4日，商品住宅成交197套，環(huán)比上漲50.4%；成交面積2.48萬平方米，環(huán)比上升66.4%。5.5-5.11日，成交商品住宅297套，環(huán)比上升50.8%，成交面積4萬平方米，環(huán)比上漲54%。

　　價格情況：4.28-5.4日，商品住宅成交均價為10305元/平方米，環(huán)比下跌8.4%；5.5-5.11日，成交均價為10646元/平方米，環(huán)比上漲3.3%。

　　綜合點評：最近兩周，廈門商品住宅成交量有所放大，主要原因是部分開發(fā)商在觀望一段時間后開始加大推盤力度。商品住宅批準上市斷了將近一個月，上周（5.5-5.11）出現(xiàn)供應(yīng)且批準上市量較大，住宅上市套數(shù)和上市面積分別為1384套和16.47萬平方米。但即使如此，市場成交量也僅為4萬平米，在價格繼續(xù)在高位徘徊的情形下，市場觀望氣氛依舊濃厚。

　　四、上市公司動態(tài)

　　4.1深振業(yè)配股點評

　　深振業(yè)于5月12日發(fā)布配股公告，擬向全體股東按每10股配3股募集資金12億元，以配股說明書刊登日(不含刊登日)前二十個交易日公司流通A股股票收盤價之算術(shù)平均值的一定折扣作為配股價格，配股資金擬全部用于深圳荷園項目的投資建設(shè)。

　　荷園項目位于深圳市龍崗區(qū)寶龍工業(yè)城以西，寶荷路和沙荷路交叉口東南側(cè)，總用地面積10.16萬平米，計容積率的建筑面積31.66萬平米，可售面積29.37萬平米,其中住宅為26.37萬平米，商業(yè)為3萬平米。項目已于2007年9月開工建設(shè)，預(yù)計2009年9月達到竣工條件。

　　項目總地價7.9億元，結(jié)合可售樓面地價約2660元/平米，預(yù)計建造成本15億元，期間費用5800萬元，即單位總成本約7900元/平米。

　　項目位于龍崗寶龍工業(yè)城片區(qū)，片區(qū)發(fā)展前景不錯，但目前片區(qū)配套尚不完善，項目將于09年9月竣工推出，短期內(nèi)銷售壓力較大，我們預(yù)計項目綜合銷售均價約9500元/平米，低于公告10600元/平米的售價預(yù)期，預(yù)計銷售凈利率13%，凈利潤3.67億元，低于公告預(yù)計的5.04億元。

　　按照10配3的配股比例，預(yù)計公司2008年攤薄后每股收益0.60元，2009年每股收益0.85元。按配股價8元/股計算，公司5月12日的收盤價12.76元，除權(quán)后每股價格為11.66元，除權(quán)后2008年的市盈率為19.4倍，09年為13.7倍，維持謹慎推薦評級。

　　4.2濱江集團（002244）：新股發(fā)行分析

　　濱江集團是杭州地區(qū)的龍頭地產(chǎn)公司，首發(fā)前總股本為46,000萬股，本次擬發(fā)行不超過6,000萬股，發(fā)行后總股本不超過52,000萬股，發(fā)行價為20.31元。

　　公司堅持貫徹"大量開發(fā)高性價比中檔產(chǎn)品、適度開發(fā)高附加值高端產(chǎn)品，少量介入商業(yè)地產(chǎn)"的戰(zhàn)略定位，過去三年發(fā)展迅猛。營業(yè)收入過去三年保持年均復(fù)合增長率67％，凈利潤，年均復(fù)合增長率高達119%。在資產(chǎn)規(guī)�？焖侔l(fā)展的同時，公司仍保持了良好的財務(wù)狀況。盈利能力、經(jīng)營管理能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度都呈逐年增強的趨勢，資產(chǎn)負債狀況和短期償債能力也在逐年好轉(zhuǎn)，償債壓力遠小于行業(yè)平價水平。截止2008年3月18日，公司擁有的在建和擬建項目規(guī)劃建明230萬平米（其中權(quán)益面積205.45萬平米），未結(jié)算可售面積172萬平米（權(quán)益面積約150萬平米）。土地儲備集中在杭州及周邊區(qū)域，包括被譽為杭州市新中心的錢江新城、杭州周邊淳安、紹興等區(qū)域，含金量較高。

　　公司目前已經(jīng)形成了面向中等收入和中高收入階層兩大類住宅產(chǎn)品，公司計劃通過對這兩類成熟產(chǎn)品的標準化運作和開發(fā)模式復(fù)制，以杭州地區(qū)為中心，逐步向長三角核心區(qū)域上海、政治經(jīng)濟文化中心北京以及中西部重點城市(武漢、成都)進行一定規(guī)模的跨區(qū)域發(fā)展；近期規(guī)劃首先將在以上海為中心的長三角二線城市實施拓展。

　　公司本次募投項目為杭州錢江新城板塊的城市之星、陽光海岸，以及杭州城西的文教區(qū)板塊的金色藍庭。這三個項目的利潤率水平都較高，預(yù)計在2010年和2011年竣工。

　　我們預(yù)計公司2008年主要利潤來源于金色海岸、萬家花城一期；2009年主要利潤來源于濱江千島湖湖濱花園、萬家花城一、二期、新時代廣場等項目；2010年主要利潤來源于新時代廣場、城市之星、陽光海岸、金色藍庭等項目。

　　預(yù)計公司未來三年業(yè)績可以保持平均57％的復(fù)合增長率，2008、2009年和2010年分別實現(xiàn)凈利潤6.4億元、10.5億元和17.7億元，公開發(fā)行攤薄后每股收益分別為1.24元，1.91元和3.13元。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)08年整體動態(tài)市盈率是19倍（根據(jù)wind資訊統(tǒng)計），中小板上市的地產(chǎn)股榮盛發(fā)展、廣宇集團和合肥城建的08年平均動態(tài)市盈率是20倍，長三角開發(fā)類地產(chǎn)公司08年平均動態(tài)市盈率是18倍。考慮到濱江房產(chǎn)未來良好的成長性，我們認為可以給與其08年18-22倍的估值，對應(yīng)的合理股價為22-27元。

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