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樓盤展會(huì)冷熱不均狀況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-5-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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“五一”長(zhǎng)假改短，很多人因此選擇取消旅游待在上海，所以，今年上海“五一”房展會(huì)，開(kāi)發(fā)商寄予厚望。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
然而，現(xiàn)實(shí)并不令開(kāi)發(fā)商們滿意。據(jù)展會(huì)主辦方數(shù)據(jù)顯示，上海春季房展會(huì)的展商有150家，“五一”房展會(huì)雖然增加到180家，但展會(huì)上的實(shí)際人流量卻并不盡如人意，各樓盤的展臺(tái)也冷熱不均。據(jù)觀察，人流主要集中在一些中外環(huán)附近的樓盤和萬(wàn)科、保利等知名開(kāi)發(fā)商的樓盤，一些遠(yuǎn)郊和外地樓盤的展臺(tái)鮮有人問(wèn)津。
55個(gè)新盤集中上市——
推盤量同比卻大降
由于黃金周購(gòu)房者有假期選房，為配合展會(huì)的推廣效應(yīng)，以往開(kāi)發(fā)商都會(huì)趕在展會(huì)之前大推房源，以備黃金周銷售之用。但是今年“五一”參展開(kāi)發(fā)商的數(shù)量大幅增加，開(kāi)發(fā)商推房源的熱情卻并不高。
數(shù)據(jù)顯示，去年“五一”前一周，商品住宅的供應(yīng)量達(dá)到68.79萬(wàn)平方米，今年同期的供應(yīng)量卻只有27.55萬(wàn)平方米；展會(huì)4天，新房的供應(yīng)量也只有11.28萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)不及去年同期的23.63萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商參展熱情增加，推盤量卻下降，表明市場(chǎng)觀望氣氛仍濃。因此，開(kāi)發(fā)商更多的目的在于展示項(xiàng)目、累積人氣。如以實(shí)際售房為目標(biāo)的中原地產(chǎn)，在春季展會(huì)上吸引了大量人流，而這次展會(huì)卻只派了很少的人來(lái)。之前一直以打品牌為主的大華集團(tuán)，由于近期沒(méi)有公寓房源可售，本次也不見(jiàn)參展。
實(shí)際上，4月樓市的外冷內(nèi)熱，使得很多開(kāi)發(fā)商推遲銷售計(jì)劃。今年2月至4月，提前預(yù)告要推房源的項(xiàng)目分別為8個(gè)、30個(gè)和33個(gè)。這表明，開(kāi)發(fā)商從3月起就準(zhǔn)備大量推盤。實(shí)際新房的供應(yīng)量也從2月的38萬(wàn)平方米增加到3月的109萬(wàn)平方米。但不論從預(yù)期還是以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，供應(yīng)量本應(yīng)上升的4月份，卻出現(xiàn)了13%的下滑。這表明，很多開(kāi)發(fā)商因?yàn)?月的消息面不利推盤，從而推遲了銷售計(jì)劃。這才使得預(yù)告5月要推房源的住宅項(xiàng)目達(dá)到55個(gè)之多。
半數(shù)樓盤上調(diào)報(bào)價(jià)——
樓盤展會(huì)冷熱不均
展會(huì)上冷熱不均的人流動(dòng)向，也反映出了目前樓市的趨勢(shì)。
據(jù)了解，一些中外環(huán)附近的優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷，價(jià)格也在隨步走高，這其中多數(shù)是品牌已經(jīng)獲得高度認(rèn)可的開(kāi)發(fā)商樓盤。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份所推出的65批商品住宅房源中，合生江灣、上�？党�、長(zhǎng)寧馥邦、天山星城共4個(gè)樓盤的報(bào)價(jià)，比前批有不同程度下滑，占總項(xiàng)目數(shù)的6%；有9批房源的價(jià)格與前期持平，占總項(xiàng)目數(shù)的14%；6個(gè)樓盤推出新產(chǎn)品，占總項(xiàng)目數(shù)的9%；還有12個(gè)是新上市的樓盤，占總項(xiàng)目數(shù)的18%；另外，還有34批房源的價(jià)格比前批出現(xiàn)了不同程度上漲，占總項(xiàng)目數(shù)的53%。
帶動(dòng)4月商品住宅價(jià)格快速上漲的主要原因是市區(qū)高檔樓盤的熱銷。佑威數(shù)據(jù)顯示，排在4月成交金額前5名的樓盤分別是御翠園七期6.49億元、泰府名邸5.74億元、御翠豪庭5億元、天山華庭4.17億元和凱欣豪園3.47億元。
導(dǎo)致4月新房供不應(yīng)求的主要原因是，一些小戶型項(xiàng)目上市的熱銷。排在4月成交面積前3位的樓盤盛唐福邸、榮御景苑、天山華庭的套均成交面積分別只有80平方米、84平方米和75平方米。
在市區(qū)高檔樓盤的引漲下，一些熱銷樓盤也跟漲，使得上漲的樓盤達(dá)到34個(gè)。
供不應(yīng)求重現(xiàn)市場(chǎng)——
開(kāi)發(fā)商觀望心態(tài)重
4月商品住宅供應(yīng)的不足，是導(dǎo)致4月樓市交易量低迷的主要原因；但一些樓盤的熱銷使得供不應(yīng)求的局面重新出現(xiàn)。4月商品住宅(剔除動(dòng)遷配套房)的供應(yīng)量?jī)H為95萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑13%；但成交為97.92萬(wàn)平方米，環(huán)比僅下滑1%。在持續(xù)了一季度的供略大于求之后，4月樓市重見(jiàn)供不應(yīng)求的局面。由于4月、5月是傳統(tǒng)的樓市熱銷季節(jié)，開(kāi)發(fā)商的推盤量應(yīng)該有所上升，然而今年4月的供應(yīng)量不升反降，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的觀望心態(tài)比購(gòu)房者還要嚴(yán)重。
值得注意的是，4月前29天上海樓市商品房成交均價(jià)高達(dá)14059元/平方米，較3月同期上揚(yáng)了14.78%。其中，4月前29天商品住宅的成交均價(jià)為14789元/平方米，較3月同期上揚(yáng)了14.66%。由此，上海4月商品住宅成交均價(jià)將創(chuàng)下歷史新高。
豪宅集中成交是上海樓市4月成交均價(jià)急劇飆升的主要原因，佑威分析師黃河滔指出。4月前29天，全市成交均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上的住宅房源共成交了14.53萬(wàn)平方米，比上月同期增長(zhǎng)了75.15%。
購(gòu)房者也在“等等看”——
供求僵持在所難免
受珠三角房?jī)r(jià)下跌、拐點(diǎn)論等消息的影響，購(gòu)房者觀望情緒在4月份有所加重。然而，市場(chǎng)上存量房源稀少和上海新房開(kāi)工量的連年下降，也讓開(kāi)發(fā)商更有資本觀望。
不過(guò)，供應(yīng)相對(duì)稀少的事實(shí)，還是使得樓市內(nèi)熱不減。商品住宅的平均成交價(jià)格在2月降到11043元/平方米后，3月上升到13106元/平方米，4月更是上升到15120元/平方米。
值得注意的是，今年年初以來(lái)的上海樓市商品住宅成交行情已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月供過(guò)于求，與去年的供求形勢(shì)完全逆轉(zhuǎn)。其中，今年年初至今的商品住宅新增供應(yīng)量比去年同期下滑了8.27%，為357.65萬(wàn)平方米。而今年年初至今樓市的成交量為312.63萬(wàn)平方米商品住宅，較去年同期下滑了41.87%。
由此可見(jiàn)，新增供應(yīng)緊缺是年初至今樓市低迷的重要原因，卻不是最主要的原因。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，緊縮的金融調(diào)控政策和購(gòu)房者的觀望情緒才是今年樓市商品住宅成交量的兩大因素。
“今年5月這一傳統(tǒng)樓市旺季的表現(xiàn)可能會(huì)讓市場(chǎng)失望，樓市恢復(fù)到去年火爆行情的可能性不大。”薛建雄認(rèn)為，“房貸新政”等調(diào)控措施的松緩無(wú)望，樓市購(gòu)買能量被大大抑制。這同樣也造成了購(gòu)房者觀望情緒的滋長(zhǎng)。而今年春節(jié)過(guò)后上海樓市部分項(xiàng)目的降價(jià)促銷，在一定程度上助長(zhǎng)了購(gòu)房者的觀望情緒，“等等看”成為普遍心態(tài)。 - ■ 與【樓盤展會(huì)冷熱不均狀況分析】相關(guān)新聞
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