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深圳炒房者情況深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-5-12
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機今天我們要關注的是房價，報道的城市是這段時間房價動蕩劇烈的深圳。
在上一輪房價上漲熱潮中，深圳一直是全國的領頭羊，2006年8月，深圳市新房成交均價突破1萬元，達到每平方米10669元，2007年，深圳市房價上漲迅速，去年10月更達到每平方米17350元的最高價，然而，當宏觀調控各項措施出臺之后，深圳的樓市便再也跑不動了，這個被中國房地產(chǎn)行業(yè)高度關注的城市，其房價正在經(jīng)歷幾年來最大的降幅，來看看記者的調查。
深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房價格半年縮水40%的事件，可以說是當下深圳樓市價格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位購買了深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房的業(yè)主，在完全不同的兩個銷售價格面前，集體向開發(fā)商提出了索賠的要求。
位于深圳市寶安區(qū)的金地梅隴鎮(zhèn)，是一個占地面積達13.6萬平米的大型樓盤，2007年7月，金地梅隴鎮(zhèn)二期第二批開盤銷售，均價高達15000元/平方米，部分熱門戶型和樓層甚至達到了17000元/平方米，但近半年過后，2008年2月底，作為春節(jié)后深圳首個投入市場的大盤，金地梅隴鎮(zhèn)三期再度閃亮登場，但公布的銷售價格卻讓還沒有來得及入住二期的老業(yè)主們全都傻了眼，因為與二期相比，三期的新房子價格大副的進行了降價，二期業(yè)主告訴記者，貶值應該是在6000元以上。
半年前房子賣一萬六，如今卻只賣11000元/平方米，而且還可以打9.7折，并且還贈送精裝修，細細一算，每平米實際的價格還不到1萬元，很多買了二期房屋的業(yè)主認為，房子還沒有入住，資產(chǎn)就已經(jīng)縮水四五十萬元，房地產(chǎn)公司如此大副降價，他們難以接受。
在金地梅隴鎮(zhèn)，像王先生這樣的二期業(yè)主有200多戶，房價直線下降之后，業(yè)主們就向開發(fā)商提出，要么補償差價，要么贈送精裝修，否則他們就要退房或者停止支付月供，與金地梅隴鎮(zhèn)同樣位于深圳關外的萬科第五園，也因為相似的原因遭遇了已購房業(yè)主的索賠要求，面對老業(yè)主的索賠要求，兩家開發(fā)商聯(lián)合作出了回應。
萬科地產(chǎn)代表：“也是在根據(jù)市場快速銷售的原則，價格判斷上我們對價格的調整也采取的這樣，下降10%到15%這樣一個幅度的定位�！�
兩家開發(fā)商都承認，08年新開盤的項目確實存在不同程度的降價，但他們認為，已購房的業(yè)主既然簽訂了購房合同，就應該按照合同辦，購房人應該承擔由此產(chǎn)生的市場風險。
金地地產(chǎn)代表：“業(yè)主提出的一些在合同契約以外的這樣的一種訴求，他們提出的訴求是要求要退房、補差價、送裝修、送車位等等，我們認為是作為開發(fā)商，我們來看是不合理的要求，我們沒有這樣的責任或義務去答應這樣的要求�！�
深圳關外的樓房降價風波直到今天，也沒有一個明確的處理辦法，城外的房子價格降得沸沸揚揚，城市里的商品房價格又是怎樣的一番風景？
記者以購房者的身份，首先來到了深圳市住宅均價最高的南山區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)，在一個名叫澳城花園的樓盤里，偌大的售樓中心除了銷售人員，記者沒有見到一個看房者，銷售人員面對記者也很無奈，這個樓盤的銷售價格目前是每平米22000元，這個價格還是在3月22日剛剛下調的，樓房雖然降價了，但消費者買房的興趣卻沒有因此高漲起來。
每平米價格一次性的就降了8000元，但就是這樣大副的降價，澳城花園的房子也沒能招徠消費者的關注。冷清的不僅是這一個樓盤，在深圳市另一個高檔樓盤聚集的中心城區(qū)福田區(qū)，記者在地產(chǎn)中介公司世聯(lián)地產(chǎn)的一家門店看到，這里的房價也在大幅下降。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)門店店長介紹，大概是在07年的整個上半年幾乎都是處于28000左右的均價這種水平，而且那個時候是不斷的有人追高的，現(xiàn)在有三個廣告單價不等，23900，22100，20000，降幅還是挺大的。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套，與去年同期的1.38萬套、1.34萬套和1.81萬套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理張艾艾：“成交量萎縮實際上就是說它是價格調整的一個先兆，交易量萎縮最終會導致價格的調整。”
深圳市國土房產(chǎn)局日前發(fā)布的《房地產(chǎn)市場發(fā)展分析報告》也顯示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面積達66.37萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47%。報告同時顯示，今年一季度深圳住宅均價呈現(xiàn)大幅下降的走勢，其中，3月份的房價住宅均價為每平米13618.42元，環(huán)比2月份，僅僅一個月的時間，深圳樓市價格的降幅就達到了16.53%。
戴德梁行深圳有限公司總經(jīng)理程家龍：“這個是一個市場的一個理性的一個回歸吧�！�
雖然深圳一手房市場的價格正在發(fā)生明顯變化，但在深圳市場上，最先感受到市場變化的，還不是這些房屋的開發(fā)商，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹說，深圳房價下降的苗頭，其實早在去年8月就出現(xiàn)了，當時深圳二手房市場率先出現(xiàn)了降價的勢頭，不少炒房者開始拋售自己手中的房產(chǎn)。今年1月一位炒房者豎立在深圳南山區(qū)的一個超大廣告牌，為了盡快拋售手中的兩套二手房，炒房者不僅打上了“急售、一口價的字樣”，還特地寫上“贈送全新寶馬車和本田雅閣車”的字樣。由此可見，當時這位炒房者的心情是多么的著急，炒房炒成房東，對深圳很多二手房投資者來說，已經(jīng)不是句玩笑話，而是一道抹不掉的傷口，來認識一下這樣的深圳炒房者。
炒房者小楊：“上帝要你滅亡就是先讓你瘋狂，確實就是這樣，現(xiàn)在已經(jīng)沒辦法了，已經(jīng)套進去了。”
說這番話的人叫小楊，今年28歲，是深圳二手房市場里眾多炒房者中的一個，別看現(xiàn)在的小楊愁眉緊鎖，可就在半年前，他還春風得意地在深圳的二手房市場里馳騁。
2003年年底，懷著淘金的夢想，小楊帶著6萬元積蓄從老家重慶來到深圳，2004年1月，在一位朋友的介紹下，小楊開始了他的第一次二手房投資，賺了6萬，當時讓小楊沒想到的是不到半年的時間就賺了6萬多塊錢，第一次投資獲得的高額回報，讓小楊嘗到了甜頭，為了更深入了解二手房市場行情，他干脆進入一家房地產(chǎn)中介公司當起了業(yè)務員，而就在這一年的9月，他又以更少的資金投入第二套二手房，僅僅三個月后，他又獲得了6萬元的回報。
從2005年起，越來越多像小楊這樣的投資客涌入了深圳的房地產(chǎn)市場，也就是從這一年的年底，深圳的住宅價格一改前五年連續(xù)穩(wěn)定在均價每平米5000---6000元左右的狀態(tài)，陡然升至均價每平米7000元，2006年底，又迅速攀升至每平米9000元，而到了2007年上半年，深圳的住宅均價飚升到了每平米14000元。
張艾艾：“我們管這個樓盤價格叫海鮮價，海鮮價就是天天都不一樣，叫每天定價，就是包括小業(yè)主，他在放盤時，他也是海鮮價，開發(fā)商更是，價格調整上漲的速度都非�？臁！�
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應該在說從在05年以后市場出現(xiàn)這樣的變化一個很重要的因素，就是投資，或者進一步的說，就是大量的短線的投機炒作，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，造成了很大的沖擊�！�
小楊：“那時候是全民炒房，大媽賣菜的都要想辦法炒房，連我很多朋友，慢慢他們的親戚、同學過來，都炒，都盡情炒，人都瘋了。”
自稱已進入“瘋狂”狀態(tài)的小楊，在2007年的5月和6月先后投入80萬元，以每平米17000元的高價，連續(xù)購進了兩套二手房。
小楊：“就是想買過來之后就等它賺錢這個想法，人都瘋了，所以一瘋狂就出現(xiàn)問題了�！�
小楊所說的問題，在2007年的7月底出現(xiàn)了，就在深圳房價瘋漲的同時，國家多項調控政策開始出臺。
張艾艾：“2007年3、4、5、6、7長達五個月的時間，基本上每一個月的交易量都是在1萬6千套，都超過了1萬6千套，最高峰達到了1萬8千套，那么到2007年8月份，調控政策是7月份出臺，8月份就變成9千套，8月份跟7月份比下調了大概40%，接近40%這個幅度。”
2007年，中國人民銀行分別于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上調存貸款利率，其中五年期以上貸款的基準利率由調整前的6.84%上調至7.83%，此外，央行還在2007年先后10次上調金融機構存款準備金率，將商業(yè)銀行的存款準備金率標準由9%上調至14.5%，創(chuàng)下20多年來的新高。
在提高貸款利率的同時，央行還針對第二套住房的貸款作出規(guī)定，對已貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。央行這一系列針對房地產(chǎn)市場的“組合拳”，把打擊的重點都對準了樓市里的炒房投機行為。
2007年8月，就在小楊買進他最后一套二手房后的一個月，深圳的住宅價格開始回落，到2007年12月，均價由最高時的每平米17000元陡降至15000元，到今年3月，均價下降到每平米13600元，降幅超過了20%。
小楊除去價格縮水虧掉的40萬元，還給記者算了一筆帳，目前他有三套房子無法出手，只能低價出租，每月的租金總共不到5000元，而他每月需要支付銀行的月供卻高達1萬元，對于沒有固定收入來源的小楊來說，這無疑是一個沉重的負擔。
但即使落到今天這樣的一個境地，小楊依然告訴記者，與圈內其他炒房者相比，他還算不上是最糟糕的，有些炒房大戶最多甚至買進二三十套房，欠下了幾千萬元的銀行貸款，他們每月僅月供可能就需要二三十萬元。
深圳樓市急轉直下的時候，像剛才那個小楊一類的炒房客，是受傷最深的人，然而，他們也正是直接哄抬深圳房價的力量，當?shù)胤课萁灰讬C構有個統(tǒng)計，過去一年中，深圳樓市上70%的購房者基本都是炒房人，實際購房自住的不到30%，年初國家實施的金融調控手段，正是切中了炒房者的要害，炒房的利潤被大大削減之后，房價拋售成了市場的主流，房價也是急速下跌，但就是如此，房屋的成交量也在日趨冷淡，最終導致了炒房者陷入資金鏈斷裂、進退兩難的境地，但有一個特殊的案例，在眾多深圳炒房者當中，有一個人是全身而退的，他就是被深圳房地產(chǎn)界稱作“獨行俠”的投資人鄒建民。來看看他的故事。
投資者鄒建民：“投資就是為了賺錢，問題是，你首先是以投資的心態(tài)要入市，不能以投機的那個心態(tài)入市�！�
在深圳的房地產(chǎn)市場內已經(jīng)闖蕩了近十年的鄒建民，始終向記者強調，他對自己的定義是“投資者”，而不是“投機者”，與很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是，鄒建民現(xiàn)在的日子過得很輕松，他告訴記者，早在2007年的4月，正當深圳房價瘋漲的時候，他就開始從深圳房市里脫身而出了。
到2007年7月底，鄒建民已經(jīng)把以往購進的所有樓盤全部出手，而此時，國家和深圳市有關房地產(chǎn)市場的調控政策開始實施，深圳的房價也由此開始大幅下挫。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應該說在去年央行出臺的一系列政策，在整個宏觀調控中占了非常重要的作用，提高了門檻，也調整了利率，這個對于進行因為炒作，主要是第二套房以上的，所以說對于這個炒作也是起到了非常明顯的作用�！�
作為一名長期從事房地產(chǎn)市場研究工作的專家，王鋒認為，房地產(chǎn)投資作為一種正常的投資行為本身無可厚非，但是當絕大部分投資集中變?yōu)槎叹�炒作的時候，房地產(chǎn)市場就會隱藏巨大的風險，根據(jù)房地產(chǎn)中介機構的估算，在深圳的住宅買賣中，目前依然存在30到40%屬于投資性的交易，而在2007年房價最高的時候，這個比例是高達70%。
王鋒：“我想對于這個市場它本身運行中有些問題我們是沒法解決的，這種投資和投機它是自發(fā)的，一旦它跟風起來以后，那么市場機制本身是沒法解決這個問題的，那么應該說我們的宏觀調控政策在這方面確實發(fā)揮了很大的作用�！�
鄒建民：“這次的回調實際上是對過去的瘋狂做出了一種修正一種理性的回歸�！�
“理性回歸”，是采訪過程中記者聽到的最多的一個評價，而對于深圳房地產(chǎn)市場的未來，業(yè)內人士也有著自己的看法。
鄒建民：“希望房價平穩(wěn)，房價在一個投資價值范圍，在一個理性的范圍，沒有暴漲，也就不會有暴跌了�！�
張艾艾：“07年之前的價格都算是合理的，你比如說，關內在一萬到一萬一到一萬二這個水平，那都是非常合理的�！�
深圳房地產(chǎn)開發(fā)商代表游文慶：“不希望暴漲暴跌，這是我個人也是這么看的，它應該是個理性的，慢慢的跟國家的經(jīng)濟發(fā)展的水平，人民的收入水平，這個增長應該是成正比的，應該相匹配�！�
對于深圳的房價未來的走勢，從開發(fā)商到中介公司再到購房者，大家都不約而同的表達了一個愿望，那就是平穩(wěn)，而在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來，這正是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的希望所在。
王鋒：“我們最終對于房地產(chǎn)市場的認識，應該說都是希望保持一個平穩(wěn)的運行，無論是從政府，無論是從投資者，還是從發(fā)展商等等，從我們這個行業(yè)從各個方面講都是希望它能夠平穩(wěn)的運行，一旦出現(xiàn)這種大起大落，暴漲暴跌，那么對各個方面都會造成損害的�！�
半小時觀察：市場呼吁理性房價
深圳市國土房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)顯示，4月30日深圳新房成交均價為每平方米9323元，跌破萬元大關，創(chuàng)下了去年10月以來的新低。在經(jīng)歷了短時間高速上漲之后，深圳的房價又在一陣快速下跌中，回到了起點上。其實，深圳房價究竟多少才算合理，并不是我們今天真正要探討的話題，我們更希望從深圳房價的冷暖劇變中，看出一些市場應該發(fā)生的一些變化。
對于任何一個經(jīng)濟體而言，價格的暴漲暴跌都是非理性的，房價也是如此。房價短期內大幅上漲可能使社會無力承受，短期內大幅下挫，也同樣有可能帶來各種風險。一是部分開發(fā)商資金鏈斷裂后，給商業(yè)銀行的貸款帶來風險，而開發(fā)商為了轉嫁危機，有可能引發(fā)樓價新一輪報復性反彈；二是二手房市場失去流動性，大量炒房者的個人住房按揭貸款出現(xiàn)風險。更何況樓市低迷，還會影響到多個相關產(chǎn)業(yè)，居民大宗消費也會下降，對整個經(jīng)濟增長造成影響。
其實老百姓還是希望，在實現(xiàn)宏觀調控這個近期目標的同時，眼下當務之急是完善房地產(chǎn)市場的供應和價格形成機制，如果房地產(chǎn)市場不能維持與中國城市化速度相吻合的正常供應量，不能以價值來確定價格，驟冷驟熱的樓市必將成為中國經(jīng)濟中的一個麻煩制造者。我們最終呼喚的，是一個健康的理性的房價。
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