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北京房價市場情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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進入4月份以來，部分區(qū)域二手房業(yè)主報價趨于理性，同小區(qū)內(nèi)不同房源的最高與最低報價之間相差幅度約在800-1000元之間，但是依然部分小區(qū)報價懸殊，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，以遠洋山水、富力城、楓林綠洲為例，其最高報價與最低報價之間分別相差6000元/平方米、9000元/平方米和7000元/平方米。那么，到底哪些區(qū)域二手房價格出現(xiàn)的波動較大呢，記者對此進行了調(diào)查。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機區(qū)域調(diào)查
通州區(qū)域
近幾年隨著通州地區(qū)交通配套的完善以及合理的戶型配比，對眾多置業(yè)者構(gòu)成較大的吸引力，因此也就受到投資客的青睞。一時間，通州地區(qū)的二手住宅交易量大幅上漲，成交價格節(jié)節(jié)攀升。但是，從今年一季度至今，伴隨著北京二手住宅整體市場的調(diào)整，通州區(qū)二手住宅市場也正在步入調(diào)整期。
張先生在春節(jié)過后就開始萌發(fā)了換房的念頭，準備在通州購買一套空間更大一點的二手房居住，但是看了幾次房子都因為單價太高而放棄了購房計劃。進入4月份又去通州看了一些大戶型二手房，張先生發(fā)現(xiàn)比3月份價格出現(xiàn)了一定的下降。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：1-4月間，通州區(qū)的二手住宅成交均價環(huán)比漲幅分別為2.6%、1.3%、0.3%和-0.1%，價格漲幅已經(jīng)趨于明顯放緩。從目前通州區(qū)域整個房地產(chǎn)情況來看，投資型買家逐步淡出市場，自住型買家成為市場的主流，而自住型買家已經(jīng)占有市場總量的90%以上。由于投資人群的減少，在一定程度上也影響了成交量的上漲。
21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域安信瑞德加盟店通州區(qū)域銷售人員告訴記者，目前通州地區(qū)新房幾乎進入停滯期的時候，二手房還能有交易量，但是價格已經(jīng)出現(xiàn)了一定的松動。前不久剛成交的加州小鎮(zhèn)這個項目，房東的物業(yè)不管是樓層、朝向都非常好，但是與買家進行了多次溝通之后，主動將手中這套物業(yè)價格從100萬調(diào)至95萬，折合所出的單價已經(jīng)略低于周邊平均市場價格，降價幅度達到5%。
酒仙橋區(qū)域
目前酒仙橋地區(qū)也出現(xiàn)二手房價格的回調(diào)現(xiàn)象。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：泰華濱河苑以往非常好賣，每平方米均價達到13500元，而現(xiàn)在的成交價為13000元/平方米，且成交數(shù)量有限。東風潤景每平方米的成交價下降了約300-500元，晶都國際的每平方米成交價也從14500元降至14000元。
21世紀不動產(chǎn)安信瑞德加盟店酒仙橋銷售人員告訴記者，以往該區(qū)域購房客戶特別多，每天上門登記客戶可以達到10多人，而目前上門者寥寥無幾。主要是因為隨著國家一系列調(diào)控后，買房投資有賠錢的風險，因而以投資為目的購房者一般不會買。固定的購買群體又比較挑剔，購買價格在150萬元以上的二手住宅，一部分購買者是希望“一步到位”，因此對房屋朝向、樓層、年限、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等方面都有嚴格要求，成交比較難。如前兩天，一套145平方米的住房，房主售價180萬，單價已經(jīng)低于周邊市場平均價格，最終，買主就是因為對小區(qū)物業(yè)管理不滿意而沒有成交。目前該區(qū)域很多房東表示，具有較高誠意的買家，交易價格還可以再行商定。
蘇州街區(qū)域
據(jù)“我愛我家”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來，蘇州街附近二手房業(yè)主報價出現(xiàn)下降現(xiàn)象，像小南莊、稻香園、稻香園西里、萬泉莊等小區(qū)，業(yè)主的報價都出現(xiàn)了不同程度的下降。小南莊項目1月的報價是17000元/平方米，2月報價為16500元/平方米，而3月就下降到15000元/平方米，目前一直是這個報價。稻香園小區(qū)1月報價是16000元/平方米，2月下降到15500元/平方米，3月下降到15000元/平方米，目前報價又下降到200元/平方米，為14800元/平方米。稻香園西里小區(qū)從1月到目前也由報價16500元/平方米，下降到15500元/平方米。萬泉莊小區(qū)從1月到現(xiàn)在，報價由16000元/平方米，下降到15000元/平方米。
我愛我家副總胡景暉認為，之所以這些小區(qū)出現(xiàn)下降，是因為這些小區(qū)建設(shè)年代都比較久了，集中在上世紀80-90年代，因此，報價有所下降。不過，在成交價上沒有太大變化。
雙井區(qū)域
記者自“鏈家地產(chǎn)”在雙井區(qū)域的門店了解到，4月上旬，雙井區(qū)域的二手商品房價格報價差異比較大。
以該區(qū)域的代表項目富力城為例，其最低報價是21000元/平方米，而最高報價則為30000元/平方米，報價差額達到了9000元/平方米，屬于價格差異比較大的區(qū)域。
北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析，由于該區(qū)地處CBD區(qū)域，交通便利，其獨一無二的地理位置更是造就了該區(qū)域較高的房屋價格，也因此，許多有在此處購房意向的消費者隨著該區(qū)域價格的上漲而選擇在交通便利、價格相對便宜的附近買房，從而造成該區(qū)域的成交量較低，而之所以表現(xiàn)為價格的下降，是由于該月成交項目的大部分業(yè)主著急用錢而急于出手，因此，價格略低一點以促成交易，從而使得區(qū)域價格表現(xiàn)為略微的下降。
市場分析
業(yè)主報價差異分三種
受到緊縮政策以及市場預期的影響，4月份業(yè)主報價較2、3月份更加理性，并且去年在成交過程中的“坐地起價”現(xiàn)象不再發(fā)生，尤其對于那些急于用錢的業(yè)主而言，報價比較契合市場成交均價，但是如興隆花園、世紀東方城、楓林綠洲、富力城等小區(qū)房產(chǎn)單價呈現(xiàn)出“高差異”化的趨勢，具體來說4月中上旬報價“高差異”小區(qū)可以分為以下三種類型：
第一種類型是投資類房產(chǎn)集中的區(qū)域，以富力城、后現(xiàn)代城為代表，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，投資類業(yè)主對于房產(chǎn)收益有一定的預期，在不著急用錢的情況下依然堅持較高的報價，同時投資類的房產(chǎn)多在朝向、樓層、戶型、裝修方面具備一定的優(yōu)勢，因此一定程度上支撐了房產(chǎn)的高報價；
第二種類型是體量較大、分期開發(fā)的“次新房”小區(qū)；以興隆家園、彩虹城小區(qū)、世紀東方城為代表，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，較大的體量使得房產(chǎn)配套的差異更加明顯，同時每一期開盤價不同也是導致房產(chǎn)報價“高差異”化的重要原因，而建筑年代較晚的“次新房”小區(qū)比公房小區(qū)在報價方面占有優(yōu)勢，更容易導致報價差異化；
第三種類型是區(qū)域內(nèi)較為知名的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，如時代群芳、楓林綠洲等；一般這類小區(qū)處在區(qū)域房產(chǎn)的“領(lǐng)頭羊”地位，出房量低，區(qū)域房源供需比高，不少業(yè)主看好房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境、成熟的社區(qū)配套、區(qū)域房產(chǎn)的后市發(fā)展，報價會遠高出小區(qū)房產(chǎn)的成交均價，間接造成了小區(qū)報價的“高差異”化�！版溂业禺a(chǎn)”副總金育松認為，房產(chǎn)報價“高差異”化在一定程度上反映出區(qū)域房產(chǎn)市場的活躍度，其從另一個側(cè)面表明目前業(yè)主對于區(qū)域市場后市發(fā)展的預期出現(xiàn)分化，而朝向好、戶型合理的優(yōu)質(zhì)房源依然被消費者所看好。
部分區(qū)域出現(xiàn)價格下降
實際上，部分區(qū)域二手房出現(xiàn)價格波動在3月份就有體現(xiàn)。據(jù)“鑫尊置地”最新一期的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其3月份重點監(jiān)測的23個板塊，成交數(shù)據(jù)顯示，3月份部分行政區(qū)的成交均價有所下降。
其中降幅最大的是海淀區(qū)，3月份的成交均價為15304元/平方米，環(huán)比下降了11.6%，從成交數(shù)據(jù)上看，世紀城板塊的成交均價為19315元/平方米，環(huán)比下降15.3%；萬柳板塊的成交均價為22982元/平方米，環(huán)比下降了12.3%；清河板塊的成交均價為12055元/平方米，環(huán)比下降了5.5%；西三旗的成交均價為9390元/平方米，環(huán)比下降了11.5%�！蚌巫鹬玫亍笨偨�(jīng)理劉軍認為，主要由于海淀區(qū)前期房價較高，因此現(xiàn)在價格回落會較明顯。
3月份，朝陽區(qū)大部分板塊的成交均價出現(xiàn)了不同程度的下滑，降幅最大的是朝青板塊，成交均價為11268元/平方米，環(huán)比下降了14.0%。草橋和花鄉(xiāng)板塊的成交價格均出現(xiàn)了不同程度的下降，其中降幅最大的是后沙峪板塊和花鄉(xiāng)板塊，成交均價分別為7163元/平方米和10872元/平方米，分別環(huán)比下降了12.2%和11.8%。
多數(shù)區(qū)域價格上漲
盡管有一些區(qū)域房價出現(xiàn)了階段性下降，但是，大部分區(qū)域的二手房價格卻是穩(wěn)中有升，呈現(xiàn)上漲趨勢。
據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計，今年第一季度北京二手房市場的整體交易均價為9704元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲了3.97%，同比去年同期漲幅將近20%。雖然去年年末席卷京城的拐點論依舊在市場中蔓延，但是年初中高端房源的集中拋售再度拉高了市場整體交易均價。從兩種房屋交易權(quán)屬細分來看，第一季度二手已購公房的交易均價為9634元/平方米，而二手商品房本月的交易均價為9841元/平方米，較之于去年第四季度均出現(xiàn)了不同程度的上漲。
北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，比如，3月份太陽宮和四惠板塊的二手商品房成交均價為16871.2元/平方米和10723元/平房米，環(huán)比2月各自增長5.50%和5.19%，是在該區(qū)域中價格上漲比較明顯的板塊。
北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，京城第一季度的樓市整體呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢，二手商品房價格方面表現(xiàn)為2.1%的上升趨勢。如今已進入四月下旬，截至4月20日，環(huán)比上月同期買賣成交量和租賃成交量各有5.21%和10.53%的下降，究其原因，主要是3月春節(jié)過后市場進入回暖期，眾多購房、租房者選擇集中于3月選房并成交，因而與2月相比成交量呈現(xiàn)出噴薄之勢，但進入4月，京城樓市交易量開始了理性回歸，表現(xiàn)為成交量的小幅下降。
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