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2008年樓市六大走勢深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-20
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綜觀2007年北京樓市，表現(xiàn)出一個最為顯著的特征是房產(chǎn)價格在國家系列組合政策的調(diào)控下依然走出了一個比較強(qiáng)勁的上升態(tài)勢，北京13個行政區(qū)的二手房平均價格達(dá)到了8926元/平米，同比增長23.1%。這表明單純從市場層面來進(jìn)行房價的調(diào)控，其難度相對較大。面對房價的上升，政府除了需要保持房產(chǎn)價格的穩(wěn)定之外，還需要更多的承擔(dān)起解決中低收入家庭住房難的責(zé)任，在這方面，政府已經(jīng)加大力度，開始著手大力推進(jìn)實(shí)施保障性住房政策，這是2007年樓市調(diào)控方向發(fā)生變化的主要層面。
同時國家面臨著如何避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展由過快轉(zhuǎn)向過熱，減少通貨膨脹的壓力，控制價格過快上漲等一系列問題，在2007年12月3日-5日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，已經(jīng)明確了2008年政策實(shí)施的主基調(diào)，財政政策依然保持穩(wěn)健的方向，而貨幣政策將由穩(wěn)健轉(zhuǎn)向從緊，這已經(jīng)定格了2008年的政策基本思路就是貨幣政策從緊，樓市的調(diào)控也將在國家大的從緊政策框架下，面臨進(jìn)一步的緊縮。具體來看，預(yù)計2008的樓市調(diào)控將呈現(xiàn)以下六個走向：
第一，落實(shí)和完善現(xiàn)有政策是明年主旋律
從2003年開啟的宏觀調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了5年的時間，尤其是2006、2007年的兩輪宏觀調(diào)控，政策出臺全面而密集，涵蓋房地產(chǎn)市場的土地、樓市結(jié)構(gòu)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、行業(yè)環(huán)境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各個方面；各大相關(guān)部委、主管部門都參與進(jìn)來，對一個行業(yè)進(jìn)行如此長時間和密集的調(diào)控是非常少見的；從現(xiàn)有的政策組合來看，除了持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都已經(jīng)有政策“把守”。因此，落實(shí)和完善現(xiàn)有政策將是明年的主旋律；首先，今年政府的調(diào)控方向已經(jīng)由“穩(wěn)定房價”逐步轉(zhuǎn)為“住房保障”，并在后半年基本建立起了住房保障體系的框架，如何更好的落實(shí)住房保障政策將成為調(diào)控的一個重點(diǎn)；其次，在經(jīng)濟(jì)快速增長、流動性過剩依然存在的情況下，央行仍然會使用加息這一貨幣政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行；加息依然會伴隨明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展；再次，平抑房價和房地產(chǎn)良性發(fā)展需要不斷盤活存量房市場，而當(dāng)前二手房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)仍然是制約部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易稅費(fèi)，盤活二手房市場可能會成為明年政策的一個方向。
第二，推進(jìn)住房保障政策的關(guān)鍵之年
2007年8月，國務(wù)院從中央層面出臺了住房保障的綱領(lǐng)性文件24號文，并且建設(shè)部在11月份分別出臺了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，可以說從中央到部委，都已經(jīng)對住房保障政策作出了明確的指導(dǎo)性文件。北京市也早在今年9月29日就已經(jīng)出臺了《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)的通知》和《北京市城市廉租住房管理辦法的通知》，從方向性的層面確立了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定，隨后在11月6日和12月12日分別出臺了《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格申請、審核及配售管理辦法》，從購買人員的進(jìn)入門檻以及所能購買房產(chǎn)的類別進(jìn)行明確的規(guī)定，并且其他的相關(guān)細(xì)則也將陸續(xù)出臺。因此，從住房保障制度的建設(shè)角度而言，北京市也已經(jīng)基本趨于完備，但是，如何確保北京市提出的3年內(nèi)新增建設(shè)1000萬平米經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平米的限價房能夠真正發(fā)揮住房保障功能，將在很大程度上取決于2008年的政策落實(shí)情況，并且存量經(jīng)濟(jì)適用房的交易細(xì)則最終如何確定也將會直接影響到住房保障政策的推進(jìn)。應(yīng)該說，2008年對于住房保障來說，是一個真正的開局之年，也是至為關(guān)鍵之年。
第三，土地市場清理整頓有望進(jìn)一步加強(qiáng)
今年的宏觀調(diào)控雖然在抑制需求方面出臺了密集的金融政策，并取得了一定的效果，但是在增加供給方面卻顯得乏善可陳；應(yīng)該說調(diào)控政策并沒有很好的扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系，供不應(yīng)求仍然是目前房價上漲的主要原因；而在2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。
第四，貨幣政策從緊意味著金融緊縮已成定局
今年頻繁的加息、存款準(zhǔn)備金率提高到歷史最高點(diǎn)以及提高第二套房貸的首付款和貸款利率，已經(jīng)非常明顯的體現(xiàn)出了金融緊縮的趨向；而在今年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上確定的貨幣政策從緊大框架下，央行除了會進(jìn)一步運(yùn)用利率和存款準(zhǔn)備金率這兩個手段之外，適度放寬匯率政策可能也將成為一種選擇，并且可能會借助必要的行政手段來控制放貸規(guī)模，比如通過季度平均放貸規(guī)模的控制、嚴(yán)格要求銀行的貸款審批制度等等，這些都將可能成為2008年貨幣政策調(diào)控的方式，避免經(jīng)濟(jì)從過快向偏熱轉(zhuǎn)變，并且受到2007年美國次級債危機(jī)的影響，防范房貸風(fēng)險也成為眾多銀行必須面對的問題，為此，2008年房貸政策的趨緊已成一種必然。
第五，物業(yè)稅或可從目前的“空轉(zhuǎn)”階段轉(zhuǎn)入到部分城市的真正試點(diǎn)開征運(yùn)行
房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個稅、營業(yè)稅、土地增值稅等已經(jīng)先后執(zhí)行，但是，從房產(chǎn)價格的走向來看，這些措施并不能起到一個比較理想的效果，那么，開征物業(yè)稅也必將成為政府實(shí)施稅費(fèi)調(diào)控市場的最后一個“殺手锏”。應(yīng)該說，今年10月1日起執(zhí)行的物權(quán)法，已經(jīng)為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法律條件，尤其是2007年10月之后，國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)從原先的6個城市擴(kuò)大到10個城市，這已經(jīng)說明政府正在加快步伐來推進(jìn)物業(yè)稅政策的出臺，雖然物業(yè)稅實(shí)施的相關(guān)操作細(xì)節(jié)比較難于界定，物業(yè)稅全面實(shí)施的時間表還很難確定，但是，政府可能會通過選擇部分城市的真正試點(diǎn)，然后進(jìn)行全面地推進(jìn)實(shí)施這樣一種模式。因此，2008年，物業(yè)稅或可會在部分城市率先試點(diǎn)實(shí)施，并且試點(diǎn)實(shí)施過程中的相關(guān)針對性操作細(xì)則將會是房產(chǎn)市場的主要焦點(diǎn)。
第六，進(jìn)一步規(guī)范中介行業(yè)將成為大勢所趨
今年年初，建設(shè)部就出臺了資金監(jiān)管等相關(guān)規(guī)范交易結(jié)算資金的政策，但是11月初仍然爆發(fā)了深圳“中天置業(yè)”卷款逃跑事件，表明各地對于相關(guān)政策的落實(shí)方面仍有待進(jìn)一步的加強(qiáng)，而這必然預(yù)示著在2008年整體宏觀政策趨緊的大背景下，對各地的中介行業(yè)進(jìn)行又一輪的規(guī)范將是大勢所趨。從加強(qiáng)存量房交易信息的管理和建立規(guī)范、完善的存量房交易信息發(fā)布平臺角度來說，北京在2008年全面推進(jìn)存量房網(wǎng)上簽約將是一個必然，并且當(dāng)前的存量房交易過程中，存在一些通過經(jīng)紀(jì)公司交易的但采取了“假自行交易”的模式，那么，為了徹底消除這種狀況就需要執(zhí)行全面的存量房網(wǎng)上簽約。同時，為了進(jìn)一步確保存量房交易資金的安全，規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的交易行為，必然會加大存量房資金監(jiān)管的執(zhí)行力度，這也將會讓資金監(jiān)管涉及到的相關(guān)配套環(huán)節(jié)進(jìn)一步的完善。
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